武义云通生物科技有限公司与浙江龙阳实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省武义县人民法院

民 事 判 决 书

（2016）浙0723民初2918号

原告：武义云通生物科技有限公司，住所地武义县黄龙工业区黄龙三路。

法定代表人：朱子强，系董事长。

委托代理人：吕爱萍（特别授权代理），女，1958年11月2日出生，汉族，住永康市，系公司员工。

被告：浙江龙阳实业有限公司，住所地武义县壶山街道黄龙工业区功能区。

法定代表人：李良。

委托代理人:陶锡金（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。

原告武义云通生物科技有限公司（以下简称“云通公司”）为与被告浙江龙阳实业有限公司（以下简称“龙阳公司”）租赁合同纠纷一案，于2016年8月15日向本院起诉。本院于当日立案受理，依法由审判员陈伟独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告云通公司法定代表人朱子强及委托代理人吕爱萍、被告龙阳公司委托代理人陶锡金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告云通公司起诉称：2013年12月，原、被告签订了厂房续租合同。合同约定：原告将坐落于黄龙工业区20833.2平方的厂房租给被告使用，租期3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金2315603元整，每年租金提前一个月支付。被告于2016年1月份起借生意不好的理由拒不交付租金，我方多次催告无果。被告方既不交付租金和各种税费，也不返还租赁物，一直使用厂房。我方于2016年6月1日向被告发送了一份告知函：要求被告于6月10日前付清租金，逾期不付租金将解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。但至今被告仍未支付租金，也未按合同约定把厂房修复，清理交接归还于我方。依照厂房续租合同第二条、第三条约定，被告应支付拖欠的2016年1月至2016年6月6个月的租金1157800元整。厂房续租合同第六条约定一切税费（包括土地税、房产税及租赁税等）由被告方承租，税收补充协议也重申由被告直接缴纳，逾期产生的滞纳金也由被告负责。自2015年1月至2016年6月份的土地使用税、房产税及租赁税被告都未向税务机关缴纳，并且因为被告逾期未交，税务部门下发了处罚通知书要求限期缴纳并加收滞纳金。原告为减少损失先垫付相关税费及滞纳金共计512701元，对此我方有权依照合同约定向被告追偿。按厂房续租合同第九条约定，任何一方违约按年租金的30%作为违约金支付给对方，被告中途无故退租，并且未及时腾退清理厂房，不归还用电权及缴纳税费等行为严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，应支付违约金694680元整。被告在4号厂房建造磷化池，未做任何防护措施造成整个厂房钢结构的酸性腐蚀，严重缩短了厂房的寿命；拆除钢柱的斜支撑；在多个厂房屋顶开烟囱，造成厂房严重损害；变压器损坏不能通电；由于工人使用厂房不当，大部分门、窗、落水管、窨井被损坏；被告对上述损害均应该赔偿损失。留存大量工业垃圾未处理，承租方应负清理费用。故诉请判令：1、确认原、被告2013年12月20日签订的《厂房续租合同》于2016年6月10日解除，由被告支付原告违约金694680元整；2、被告支付原告2016年1月至2016年6月的租金1157800元整及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算从2016年1月1日开始计算至付清之日止）；3、被告支付原告2015年、2016年上半年的土地使用税、房产税、租赁税等及延付滞纳金共计512701元及利息损失1239元（利息已按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年7月26日起计算至2016年8月15日，之后利息仍按上述标准计算至付清之日止）；4、被告支付原告厂房及设备修理费、垃圾处理费等共7万元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。

被告龙阳公司答辩称：原、被告双方签订租赁协议属实。被告在2015年11月开始与原告协商解除该份租赁合同，并已告知不再支付租金，经协商事实上双方已经解除租赁合同。即使双方未协商一致解除合同，根据厂房租赁合同的约定，到期未付租金，双方的租赁合同自行解除，故该租赁合同也已在2015年12月底自动解除，不存在到2016年6月才解除租赁合同的事实。因合同自行解除，故本案中被告不存在违约的事实，原告主张违约金不合理，原告要求被告继续支付租金亦不合理。另，即使被告存在违约，原告主张的违约金也明显过高，要求进行调整。尽管双方在解除租赁合同后，被告方仍使用了一小部分厂房，但面积很少，不影响原告另行出租厂房，且上述存放的产品也已于2016年6月全部搬离。被告同意就所占部分面积支付租金损失。被告曾向原告交纳30万元押金，原告交纳的税款可以予以抵扣，不足部分同意承担。被告已基本将厂房搬空并大部分进行了清理，只有剩下一千多平方米厂房没有清理，原告支出的相关费用不可能达到7万元。另，被告要求解除租赁合同还存在一个原因，被告生产防盗门产生的粉尘对其隔壁的武义寿仙谷药业有限公司的产品生产有影响，政府部门也多次到被告公司协调，故被告在合同到期前就向原告提出了解除租赁合同。并在2015年12月底前把大部分的厂房腾空，返还原告，双方未办理书面交接。综上，要求驳回原告不合理的诉讼请求。

原告云通公司为证明其主张，当庭出示了下列证据：

1、厂房租赁合同、补充协议、厂房续租赁合同各一份，证明原告将厂房租赁给被告，2011年1月1日将1-3号厂房交给被告使用，4号厂房在验收后交付被告使用，以及双方在租赁期间的权利及义务约定；

2、由原、被告提交给武义县地税局的协议一份，证明从2011年1月1日起原告应缴的税费（含延付滞纳金）由被告直接向税务部门交纳的事实；

证据1-2，被告无异议，本院予以认定。

3、2016年5月30日原告致被告的告知函及邮政快递单一份，证明原告通知被告支付租金并告知逾期不付租金的后果的事实。被告对证据的真实性及收到该告知函的事实无异议，但认为其已于2015年12月将厂房交还原告，租赁合同已经解除。本院对上述证据的真实性予以认定。

4、武税（2016）201号责令限期改正通知书一份及税收缴款书四张，证明原告为被告垫付税费的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为2015年的税收应为三十多万。本院对上述证据的真实性予以认定。

5、收款收据四份、收条一份，证明因厂房维修及清理垃圾，原告垫付相关费用的事实。被告对上述证据的真实性有异议，认为原告方未提供正式发票，且未能证明其相关支付的合理性。本院认为被告方的质证意见合理，本院对上述证据不予认定。

6、照片一组，证明2016年1月至6月被告一直使用原告厂房的事实。被告对照片中其仍使用部分厂房用于存放门的事实无异议，但认为面积仅一千平方米左右。本院对证据的真实性予以认定。

7、照片一组，证明原告厂房、变压器被损坏以及被告搬离后垃圾未清理的事实。被告认为确实有部分垃圾未清理，但较少，从照片中仅看出部分玻璃等有破损，不能证明厂房有损坏。变压器只要接回去就能使用。原告主张的损失过高。本院对证据的真实性予以认定。

8、由武义县壶山街道人民调解委员会出具的证明一份，证明2016年6月24日，双方纠纷经该组织调解未果的事实。被告对证据的真实性无异议。本院予以认定。

9、收条一份，证明2011年1月1日，原告将厂房钥匙交付给被告的事实。被告对证据的真实性有异议。本院认为，庭审中被告方工作人员任某当庭作证时明确收条出具人当时为其公司工作人员，且客观上被告也已接收厂房使用，故本院对原告方向被告方交付了相关厂房钥匙的事实予以认定。

10、客户变更用电申请表一份，证明原告于2012年4月将用电权转给被告的事实。被告对证据的真实性无异议。本院予以认定。

被告龙阳公司为证明其主张，当庭出示了下列证据：

1、微信记录一组，证明被告副总任某与吕爱萍的微信协商内容以及经协商双方的租赁合同于2015年底解除的事实。原告认为该记录提供不完整，且与本案无关，事实上被告一直在使用原告的厂房。本院认为，在聊天天记录中吕爱萍亦有提出不同意解除的意思表示，虽有讲到委托任某代为帮忙联系租赁事宜，但并未能体现双方对解除租赁合同已达成合意，且被告方提供的微信聊天记录并不完整，原告亦不予认可，故本院对原、被告双方曾协商厂房退租事宜及任某曾帮原告联系租赁厂房等事实予以认定，但对双方于2015年底解除租赁合同的事实不予认定。

2、用电网上查询信息一份，证明被告于2016年1月21日向电力公司申请暂停用电，租赁厂房于2016年1月25日被暂停用电的事实。原告认为其对上述事实并不知情，若被告于2015年12月就将厂房还给了原告，不可能会在2016年1月申请暂停用电，与事实不符。本院对该证据结合被告证据5一并阐述。

3、发票复印件一份，证明原告委托被告出租厂房并制作广告的事实。原告认为该厂房的转租系被告自己的行为，其并不清楚。本院认为，上述证据系复印件，发票抬头交款人为被告而非原告，且原告不予认可，本院不予认定。

4、厂房照片一组，证明2015年12月底租赁厂房已清理移交给原告的事实。原告认为上述照片的拍摄时间并不清楚。本院对该证据结合被告证据5一并阐述。

5、被告在法定期限内提出申请，出庭作证的证人任某的证言，证明其系被告的副总，管理公司生产、行政事务及租赁厂房等事务。租赁原告厂房也是由其与吕爱萍联系。因原告公司隔壁为寿仙谷药业公司，因被告生产有粉尘，影响寿仙谷药业公司的生产，故被相关行政部门多次劝停。另，近年来市场行情不好，厂房租金过高，被告多次与原告商量，退租寿仙谷药业公司隔壁的两幢厂房，双方没有达成一致，原告也不同意降低租赁费用，故被告选择全部退租。后吕爱萍委托其将厂房出租，其将有意向承租人的号码发给吕爱萍。被告已于2015年12月底搬离，在2016年1月21日申请停电。厂房内仅留下部分门及钢架，钢架在2016年6月底拆除。厂房内遗留的垃圾进行了清扫，仅遗留一小部分未清理。地面也进行了修补。被告搬离时没有通知原告也未与原告进行交接。因原告不同意以押金折抵税款，才导致欠税。另，在原告证据9收条上签名的为公司的采购员，且仅对一幢厂房钥匙进行了签收。被告向本院提交的证据4照片系由其在2016年6月拍摄。原告认为证人任某系被告公司的副总，且相关租赁事务由其负责，与被告有利害关系，对照片的拍摄时间无异议，故其相关证言可信度低，不应被采纳。被告认为证人证言真实可信。结合被告证据1、2、4、5，本院认定如下事实：任某曾与吕爱萍协商厂房退租事宜及任某曾帮原告代为联系租赁厂房。2016年1月21日，被告申请对原告厂房进行了停电。原告厂房内一直留有被告的门、钢架等物品及生产垃圾，直至厂房交回原告。证据4中的照片由证人任某于2016年6月13日拍摄。

综上，本院认定本案事实如下：2010年11月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：云通公司将其所有的坐落于武义黄龙工业区1号厂房一楼5566.5平方米、2号厂房2777.2平方米、3号厂房6763平方米、4号厂房5626.5平方米、门卫配电房100平方米，共计20833.2平方米租赁给龙阳公司使用。租期3年，从2011年1月1日起至2013年12月30日止。年租金每平方米105元，共计租金2187486元（不含税）。其中1号、2号、3号厂房、门卫、配电房租金合计1596703.50元（不含税）；考虑到4号厂房还在施工中，双方约定经验收合格后2天内支付租金590782.50元（不含税）。租金分年度支付，每年提前30天支付，先付后用。到期未付租金，合同自行解除。龙阳公司应于合同签订之日起付定金20万元。从2011年1月1日起，定金转为保证金，在租赁期满结清水电等费用、租赁物完好，并腾空实物归还时，云通公司将保证金不计息归还。一切税费由被告负担，其中土地使用税每年按国家征收的价格以28370平方米计收。租赁期满，被告必须结清水电等费用。该厂房归还时，应当恢复外墙门窗原来状态。装修在建筑物上的设施不得拆除，归原告所有。保证租赁完好、腾空厂房内实物后归还原告。2011年11月23日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：原告将4号厂房5626.5平方米租给被告，年租金为每平方米100元，共计租金562650元（不含税）。租期2年，自签约之日起，免租期一个月，从2012年1月1日起至2013年12月30日止。租金分年度支付，每年提前30天支付。被告再付原告保证金10万元，该款在租赁期满结清水电等费用、租赁物完好，并腾空实物归还时不计息归还。被告要求在4号厂房修建防盗门的磷化池和胶合机坑，被告必须在磷化池周围用彩钢板或塑料围好防止磷化操作时腐蚀的液体、气体进入整个厂房。如果造成厂房锈蚀及损害，被告必须对厂房进行维修、更换或照价赔偿。合同到期后，被告必须拆除磷化池，填平池、坑，恢复原样。因生产需要，由被告负责变压器增容工作，租期到期后该变压器所有权归原告所有，同时保存原有变压器备用。租赁合同签订一个月内，原告需将用电权过户给被告。2013年12月20日，原、被告签订《厂房续租合同》一份，约定：原告将坐落于武义黄龙工业区共计20833.2平方米厂房继续租赁给被告使用。租期3年，从2014年1月1日起至2016年12月30日止。1至3号厂房15206.7平方米，每平方米112.5元，租金1710754元。4号厂房5626.5平方米，每平方米107.5元，租金604849元。共计年租金2315603元（不含税）。租金分年度支付，每年提前30天支付，先付后用。到期未付租金，合同自行解除。租赁期内，厂房不得用于高腐蚀性作业。因被告使用不当或不合理使用致使厂房及附属设施损坏或发生故障，由被告负责维修或赔偿。一切税费由被告负担，其中土地使用税每年按国家征收的价格以28370平方米计收。当年税金当年付清，如不上交从保证金中扣除。租赁期满，被告必须拆除磷化池，填平池、坑，做好水泥地，封好墙面，换好屋项烟囱洞彩钢瓦、墙面洞彩钢板，应当恢复门窗原来状态。租赁期满，被告必须结清水电等费用，用电权10天内转回原告。租赁期间双方应信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的30%作为违约赔偿金。

另查明，2011年12月31日，原、被告双方向武义县地税局出函，双方确认从2011年1月1日起三年内原告应承担的相关税费均由被告直接缴纳。2016年6月1日，原告向被告以邮政快递形式寄函，明确被告未按合同约定支付2016年厂房租金，要求其于6月10日前付清租金，逾期不付，将自行解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。另要求被告付清2015年厂房土地税、租赁税款，修复和恢复厂房的结构和设施。2016年6月24日，原、被告就厂房租赁纠纷到武义县壶山街道人民调解委员会进行了调解，原告要求被告履行合同，缴纳2015年1月至2016年6月的税金及延付滞纳金、支付违约金、支付2016年1月至6月租金，并腾空厂房，清理、修复厂房，办理交接，归还电用权等，但双方未达达成一致意见。2016年7月26日，武义县地方税务局第二税务分局向原告发出武税（2016）201号《责令限期改正通知书》，责令其于2016年8月10日前申报缴纳2015年度土地使用税税款283531元、房产税55068.42元、营业税22945.18元、教育附加688.36元、城建税1147.26元、水利基金458.9元、印花税458.9元、地方教育费附加458.9元，并加收滞纳金。同日，原告按要求缴纳了相关税款及滞纳金399288.37元，并交纳了2016年1月1日至6月30日止的城镇土地使用税113412.40元。

本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《厂房续租合同》于何时解除；2、原告主张的租金、违约金及其他损失是否合理。第1，合同解除可分为法定解除和约定解除，本案不存在法定解除情形。根据《合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《厂房续租合同》对解除合同约定了条件，即“租金先付后用，到期未付租金，合同自行解除”，但从该条件的设置目的来看，该解除合同的权利应属原告，而非被告，故被告方提出其未按合同支付租金合同自行解除的抗辩不能成立。另，从被告提供的微信记录来看，原、被告并未能就合同解除达成一致，原告不予认可，双方亦未进行厂房的相关交接，故被告主张的双方合同于2015年底解除证据不足，应承担举证不能的不利后果，本院对被告提出的《厂房续租合同》于2015年底解除的抗辩不予采纳。2016年6月1日，原告向被告发函明确要求告知逾期不付租金等则合同解除，而被告方未按期支付，符合《厂房续租合同》中约定解除的条件，故原告主张确认《厂房续租合同》于2016年6月10日解除合理，本院予以支持。第2，租金问题，因双方合同于2016年6月10日解除，被告应支付2016年1月1日至2016年6月10日期间的租金1029156.64元【（15206.7×112.5÷12）×（5+1/3）+（5626.5×107.5÷12）×（5+1/3）】。关于违约金，根据合同约定，任何一方违反合同规定，须向对方交纳年租金的30%作为违约赔偿金，被告认为过高，要求予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，本院酌定支持30万元。关于相关税金及滞纳金512700.77元，根据双方约定，合同租赁期间，相关税款应由被告交纳，因被告未按期交纳税款，导致被加收滞纳金，应当由被告予以归还。原告主张被告支付利息损失，因原告处尚有30万元保证金，被告提出30万元折抵税款的意见本院予以采纳，综合上述因素，本院确定由被告返还原告垫付税款共计212700.77元并支付从2016年7月26日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。关于厂房及设施维修费、垃圾处理费等各项损失的问题，被告认为原告主张过高，仅同意支付合理部分费用，本院认为，从原告提交的相关照片来看，原告方确实存在相关维修、清理费用损失，且被告方亦认可部分，本院综合酌定35000元。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、确认原告武义云通生物科技有限公司与被告浙江龙阳实业有限公司于2013年12月20日签订的《厂房续租合同》于2016年6月10日解除。

二、被告浙江龙阳实业有限公司于本判决生效后7日内支付原告武义云通生物科技有限公司租金1029156.64元、违约金30万元，合计1329156.64元。

三、被告浙江龙阳实业有限公司于本判决生效后7日内返还原告武义云通生物科技有限公司垫付税款、滞纳金212700.77元并支付利息损失（从2016年7月26日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。

四、被告浙江龙阳实业有限公司于本判决生效后7日内支付原告武义云通生物科技有限公司厂房及设施修理费、垃圾清理费等共计35000元。

五、驳回原告武义云通生物科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13146元（已减半），由原告武义云通生物科技有限公司负担3650元（已预交），由被告浙江龙阳实业有限公司负担9496元，限本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审 判 员　　陈　伟

二〇一六年十月二十八日

代书记员　　朱孟莉