盐城市万得昌建材有限公司、某某等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0902民初4815号 原告：盐城市万得昌建材有限公司，统一社会信用代码9132099156027080X0，住所地盐城市亭湖区南华东（盐城）农产品交易中心27幢127-1室。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，江苏法鼎律师事务所律师。 被告：***，男，1964年2月25日生，住盐城市亭湖区。 被告：江苏卓业建设有限公司，统一社会信用代码91320925693325114D，住所地盐城市亭湖区青年东路绿地商务城12-3-1122室。 法定代表人：**，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：***，江苏盐海中亚律师事务所律师。 原告盐城市**建材有限公司（以下简称“**公司”）与被告***、被告江***建设有限公司（以下简称“**公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同年8月13日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***，被告***和**公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带清偿所欠原告货款300万元，并承担自2017年5月30日起至实际清偿之日止，按所欠款承担月利率2%的违约金；2、被告承担原告律师代理人120000元。事实与理由：2011年10月10日，原被告签订一份《盐城市新墙体购销合同》，由原告供给其承建的绿地商务城、在水一方等多个工程所需的各类砖块。2011年10月—2016年8月期间，被告共向原告购买各类砖块货款计300余万元，双方于2016年8月22日签订了一份《以房抵债合同》，被告拟将其与开发商绿地地产集团盐城东部置业有限公司签订认购的盐城“绿地商务城”12幢第6层约1200平方米以4400元/平方米价格计价整体抵偿给原告（实际成交的房款根据最终原告货款总额实行多退少补），并在2017年5月30日前办理房屋产权登记手续，否则，被告按所欠货款承担月利率2%的违约金及律师代理费用等。由于本合同到期后被告未能履行，双方经协商又于2020年3月16日签订了一份《协议书》，扣除被告已给付的部分货款外，最终核定货款总额为300万元。被告承诺于2020年5、6、7月份各还款100万元，如被告再次违约则仍按2016年8月22日签订的《以房抵债合同》相关约定条款执行。同时，被告的相关合同义务由**公司提供连带保证。但本协议签署后，被告***通过***于2020年6月9日给付50000元，7月15日给付30000元，计80000元，余款两被告均未履行。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 被告***辩称：本案中被告并不差欠原告货款300万元。经双方结账，截止2020年3月16日，被告***实际差欠原告货款189万元。另外，被告***差欠原告借款100万元，该借款已经偿还32万元。后双方签订协议书，将借款及货款合并，但实际上只差欠257万元（已扣除偿还的32万元）。双方达成的《协议书》以房抵债合同已经生效，被告***已经按约定交付了相关房屋，原告也已实际取得并实际使用，根据以房抵债合同约定，被告***已经付清了全部货款及借款。此外，原告应向被告***支付房款223万元。综上，被告***与原告已经结清了所有的货款及借款，不差欠原告任何款项，故不应承担任何支付责任。反而原告应当向被告***支付房款。 被告**公司辩称：本案与**公司无任何关系，我公司也不应当承担任何责任。根据九民会议纪要规定，本案中担保未经我公司股东会决议，本案中的担保无效，我公司部承担任何责任。 本院经审理查明事实如下： 2016年8月22日，**公司（甲方）与***（乙方）签订《以房抵债合同》一份，载明：“乙方因承建绿地地产集团盐城东部置业有限公司绿地商务城工程需要，购买甲方生产各类砖块，现乙方自愿将座落于盐城绿地商务城部分房屋转让给甲方以房冲货款，就有关转让事宜，经甲、乙双方共同协商，特订本合同如下：第一条债务确定2011年-2016年8月期间乙方共购买甲方各类砖块，约为300万元，由于目前仍在供货，故双方最终按实计结；第二条以房抵债乙方提供下列房屋以清偿乙方所欠甲方货款，房屋具体情况如下：1、房屋坐落于盐城‘绿地商务城’第6层整体楼层。2、该房面积约为：约1200㎡（最终以房管部门测绘面积为准）。3、该房屋乙方取得方式：2013年6月26日乙方与绿地地产集团东部置业有限公司签订的《认购协议书》（附件）。4、房屋定价：4400元/平方米（不含契税）。第三条房价及房款约定1、甲、乙双方内部对该转（受）让房屋以4400元/㎡计算抵结甲方的货款，不受房产开发企业就该房对外出售价格的影响。2、截止甲方取得房地产证之日，双方对甲方全部供货货款进行核对确认，并按4400元/㎡抵冲房款，如货款不足以抵冲的，应由甲方向乙方出具欠款凭证。3、双方商定，若甲方差欠乙方房款，则在乙方承建其它工程项目时，在合理的范围内由甲方继续供货或其它原因不能履行的，双方就房款归还等事项另行商定。第四条权属保证1、乙方保证对上述房屋取得方式及其文件真实、合法、有效，拥有完整的所有权，亦不存在任何法律上的瑕疵。2、乙方保证对上述房屋不存在一房多售等或设定抵押以及权力收到其它限制等现象。第五条房屋交付乙方在2016年8月26日前完成抵债房屋的交付；第六条权证办理1、自本协议签订之日起三日内，由乙方协调，由甲方与绿地地产集团盐城东部置业有限公司签订《认购协议书》，办理预购登记及前期认购款（20%）三方的划转手续，符合条件时乙方须协助甲方完善全部购房手续；该房产权办理在**名下。2、2017年5月30日（如遇房屋整体验收等特殊情况则相应顺延），因乙方怠于履行义务等原因导致房屋产权证无法办理到甲方指定人员**的名下，或该房屋验收不合格，甲方有权向乙方继续追索全部供货款，并有权自本项目（绿地商务城）合同约定的供货结束之日始按月利率2%向乙方计收违约金及实现该债权的全部费用（律师费、交通费用等）。第七条其他约定1、本协议未尽事宜可双方协商后进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。2、本协议双方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。” 2020年3月16日，***（甲方）与**公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：“甲方于2016年承建绿地地产集团盐城东部置业有限公司绿地商务城”中购买了乙方各类砖块，就货款归还一事，双方于2016年8月22日签订了一份‘以房抵债合同’，但该合同因甲方原因未得到履行，现经协商，订立本协议如下：一、货款总额确定：截止2016年7月31日供货结束，甲方计欠货款300万元（大写：叁佰万元），乙方已出具全部增值税发票；二、甲方于2020年5月30日归还100万元（大写：壹佰万元）、6月30日前归还100万元（大写：壹佰万元）、7月30日前归还100万元（大写：壹佰万元）；三、如在此期间，经协调继续以房抵债，则双方仍按2016年8月22日签订的‘以房抵债合同’所确定的价格履行，按实际面积（房产证测绘）多退少补；四、如甲方违约，乙方仍按2016年8月22日签订了一份‘以房抵债合同’约定的违约责任予以追究；五、甲方的义务由江***建设有限公司提供保证，保证责任的范围为本协议及2016年8月22日签订的‘以房抵债合同’中本协议甲方的全部义务；六、本协议签署生效后，原供货收据全部销毁，本协议并作为债权债务凭证由双方留存”。 本案审理过程中，原被告双方就“以房抵债”事宜的履行情况存在分歧： 被告***陈述，以房抵债合同已经实际履行，该房屋已经交付给原告的法定代表人及其子，早在2018年就取得房屋钥匙及水卡。2020年10月，原告交纳了物业费、装潢保证金，已经进场装修。因原告还差欠500多万元房款未能给付，房款未能结清，导致无法办理相关手续，目前房屋没有网签到原告的法定代表人名下。 原告**公司的法定代表人**向本院陈述，案涉抵债房屋为位于绿地商务城12-3号楼6层整层房屋。在原告与***于2016年8月22日签订《以房抵债合同》后，**与***共同至绿地公司（绿地商务城的开发商）就前期***为案涉抵债房屋预交的房款收据办理了变更手续，办理后即算作该案涉抵债房屋的预付房款为**（**公司）预付。后因绿地公司要求将案涉抵债房屋剩余款项补足未果，而未能继续办理房屋买卖及网签事宜。原告遂与***又于2020年3月16日签订《协议书》。在协议书签订后，案涉抵债房屋的剩余款项仍未补足，原告诉至本院。 本案审理过程中，原告与***共同至绿地公司协商，该公司仍表示必须先将剩余房款交清，才能签订房屋买卖合同，将房屋产权登记在**名下。因***与绿地公司因其他房屋的购买事宜存在分歧，***不愿先补足房款。原告接收了***所给的钥匙并对房屋进行了装修，目前已装修完毕，处于空置状态。 本案审理过程中，被告***向本院递交了反诉状，但未在规定时间内向本院预交反诉费用，故对其反诉，本院不予处理。 本院认为：原告与被告***分别于2016年8月22日签订的《以房抵债合同》及2020年3月16日签订的《协议书》，均系双方真实意思表示，对双方均有约束力。《协议书》中既约定了原告向被告***追要货款的权利，亦约定了基于“以房抵债”合同中约定其所享有的购买房屋的权利。根据双方陈述及举证情况来看，原告自述在签订《以房抵债合同》后，其与被告***已至案涉抵债房屋的开发商处办理了预付款付款人变更手续。据其所述情况，则原告已与案涉抵债房屋开发商之间直接建立了就房屋买卖的预约合同关系，即表示原告与被告***已实际开始履行《以房抵债合同》。且在本案诉讼过程中，被告***向原告交付涉案房屋钥匙，原告接收并对涉案房屋装修和实际占有。本院认为，原告诉至本院向被告***主张追要款项，但其在诉讼前已与被告履行了部分以房抵债协议中约定的内容，且至目前并未与案涉抵债房屋的开发商解除预约合同关系，另其在诉讼过程中又与被告***对涉案房屋进行交接、占有、装潢，原告以其行为表示其未放弃履行以房抵债协议，并未作出唯一且确定的选择，现其要求被告按照《协议书》约定支付相应款项的诉讼请求，依据不足，本院依法不能支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告盐城市万得昌建材有限公司的诉讼请求。 案件本诉受理费32400元，保全申请费5000元，合计37400元，由原告盐城市万得昌建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审　判　长　　夏　凡 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年三月十八日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。