北京卓展宏图文化发展有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初80817号

原告：北京卓展宏图文化发展有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳南97号3101室。

法定代表人：张举龙，执行董事。

委托诉讼代理人：马娜伟，男，1986年2月28日出生，该公司职工。

被告：北京酉林庆欣渔业养殖有限公司，住北京市朝阳区金盏乡雷庄村村西。

法定代表人：蒋国庆。

被告：北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会，住所北京市朝阳区金盏乡雷庄村。

负责人：郑世齐，主任。

委托诉讼代理人：郎亚蕊，北京市长安律师事务所律师。

原告北京卓展宏图文化发展有限公司（以下简称原告）与被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司（以下简称酉林公司）、北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会（以下简称雷庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人马娜伟到庭参加了诉讼。被告酉林公司，雷庄村委会于最后一次开庭经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告酉林公司、雷庄村委会退还我房屋租金137 730元，在酉林公司公司不能偿付的情况下由雷庄村委会负责偿还；2、被告酉林公司退还我方已经支付的水费1465.7元。事实及理由：2015年我与被告酉林公司签订《厂房（房屋）租赁协议》，约定由我作为承租人租赁被告酉林公司管理的位于北京市朝阳区金盏乡雷庄村南库房，约定租赁期限为2015年至2019年，年租金688 000元。协议签订后原告依约支付房租，被告酉林公司将租赁标的物交付给原告使用。北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室与北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会于2017年9月19日下发《蒋国庆房屋清退告知单》，该告知书载明酉林公司位于雷庄村南、中组部东北侧房屋未取得相关规划审批手续，应予以拆除，承租户及居住人员应腾退房屋。原告接到通知后腾退房屋，并于酉林公司解除了合同，退租事宜，酉林公司一直推诿拒绝。在金盏乡雷庄村委会的担保下，酉林公司法定代表人蒋国庆出具《欠条》一份。但截至今日被告一直未返还租金，为维护合法权益，特诉至法院，望法院支持我的诉讼请求。

被告酉林公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。

被告雷庄村委会答辩称，如果法院判令被告酉林公司返还租金的话，我方同意对这笔债务承担一般保证责任。我方在酉林公司法人蒋国庆向原告出具欠条上盖章就是一般保证的意思，在酉林公司不履行返还义务的情况下由我方向租户返还欠条上的金额。欠条上仅写明租金金额，故我方的担保范围仅限于租金，不包括利息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1、厂房（房屋）租赁协议；2、租金收条；3、欠条；4、水费收条；5、蒋国庆书写欠条时的现场照片及录音；6、朝阳区农村集体资产租赁合同书。

根据以上证据本院经审理认定事实如下：

2012年9月15日承租方酉林公司法定代表人蒋国庆（乙方）与出租方北京市朝阳区雷庄经济合作社（甲方）签署书面租赁协议，约定由蒋国庆（乙方）承租北京市朝阳区雷庄经济合作社（甲方）所有的位于雷庄村南鱼坑面积为133400平方米的土地，土地四至为东至大中、南至外贸、西至纵二路、北至孚林杰。租赁期限为2012年9月15日起至2032年9月14日止。蒋国庆在租赁期内陆续在租赁土地上自建房屋，未提交其建设行为的合法规划及审批手续。

2015年6月1日原告（乙方）与被告酉林公司（甲方）签订《厂房（房屋）租赁协议》，约定被告厂房（房屋）租赁协议（甲方）将位于北京市朝阳区金盏乡雷庄村南纵二路租赁标的物租赁给原告（乙方）。原告（乙方）租用甲方的房屋用于生产、经营、盈利为目的，依法独立进行生产经营活动。租赁期限为5年，即2015年6月1日至2019年5月30日止，每年租金为68.8万元。合同签订后原告（乙方）向酉林公司支付租金，被告酉林公司将租赁标的物交付给原告使用。

2017年9月11日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室与被告雷庄村委会共同向原告以及被告酉林公司下发《蒋国庆房屋腾退告知书》，要求包括原告在内的承租户和居住人员于2017年9月18日搬离现场并腾空房屋。原告称其于接到通知后日搬离租赁标的物。

原告搬离租赁标的物后就退还已预付而未到期的房租事宜与被告酉林公司进行了沟通协商，酉林公司法定代表人蒋国庆于2017年9月29日手写欠条一张，内容为：“欠张举龙房租款计人民币拾叁万柒仟柒佰叁拾元正，于2018年3月1日还清。   蒋国庆   2017年9月29日（盖有雷庄村委会的印章）”。

本院认为：被告酉林公司在农村集体土地上自建房屋并用于出租，未提交合法的建设规划审批手续，本院依法确认原告与被告酉林公司之间的租赁合同无效。合同无效不影响合同双方就无效后的相关事宜进行约定，酉林公司法定代表人蒋国庆自行书写欠条确认其欠付原告应该退租金不违反相关法律规定，本院予以确认。至原告起诉时被告酉林公司未履行相应的给付债务，原告据此主张酉林公司退还房租款符合法律规定，本院予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告据此主张被告酉林公司退还部分水费的请求本院予以支持。

本案争议问题在于雷庄村委会在欠条上盖章行为的解读和认识，从事实上存在的原告与酉林公司之间的租赁合同关系以及欠条写明的“欠付租金”可以得知，雷庄村委会非房屋租赁协议的主体，该笔款项的债权人、债务人为原告与酉林公司双方，并非雷庄村村委会。被告雷庄村委会答辩状中称其在原告与被告酉林公司之间确认债权债务关系的欠条上盖章系其一般保证的意思表示，且该保证的范围仅限于租金，不包含利息。本院综合考虑原告主张、当事人自述以及案件具体情形，对雷庄村委会对原告与被告酉林公司之间房租债务一般保证责任的承担予以认定。

综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条，《担保法解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京卓展宏图文化发展有限公司房租款十三万七千七百三十元；

二、被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京卓展宏图文化发展有限公司水费二千四百六十五元七角；

三、在对被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项债务时，由被告北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会负责偿还。

如被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司、北京市朝阳区金盏乡雷庄村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千五百五十二元，由被告北京酉林庆欣渔业养殖有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　陈建斌

二〇一八年十一月十日

书　　记　　员　　　李　兵