深圳广铁土木工程有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

广州铁路运输法院

民 事 判 决 书

（2013）广铁法民初字第43号

原告（反诉被告）：深圳广铁土木工程有限公司。

法定代表人：梁斌善，公司总经理。

委托代理人：刘红，广东国道律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***。

委托代理人：ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。

委托代理人：丁卯章，广东桦仁律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）深圳广铁土木工程有限公司（以下简称深土公司）与被告（反诉原告）***租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理。审理中，被告提出反诉诉请，本院依法组成合议庭，于2013年12月9日召集双方当事人进行庭前交换证据，并于2013年12月10日公开开庭进行了合并审理。深土公司委托代理人刘红，***委托代理人ＸＸ东、丁卯章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告深土公司诉称：2009年12月8日，原告与被告签订《租赁合同》，将受广深铁路股份有限公司（以下简称股份公司）委托管理的广深铁路旧线路基大约在K132-K133＋00范围内土地计100亩出租给被告用于种植使用。土地租赁期限从2010年1月1日至2012年6月30日止，6个月免租期，从2010年7月1日起计算，租赁期2年，至2012年6月30日止。合同约定：土地租金按面积（亩）计算，单价为600元／亩年。租金以半年结算一次。乙方（被告）向甲方（原告）缴纳20000元租赁保证金，甲方在租约期满或解除合同后15天内，如乙方无违约和无赔偿的前提下，应如数（不计利息）退还乙方。合同第十七条还约定：”租赁期满，甲乙双方未续签合同且甲方要求收回该地，乙方逾期不交的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的100%收取违约金。”《租赁合同》生效后，原告依合同约定将100亩土地交给被告作种植用地，被告向原告交纳租金和保证金。2012年6月30日，原告与被告签订的《租赁合同》到期终止后，原告通知被告，对涉案土地原告不再续租给被告，要求被告将种植在占用土地上的树木迁出，并将占用的100亩土地返还给原告，以便原告将涉案土地移交给委托人股份公司。但原告的要求却遭到被告拒绝。为此，原告多次与被告协商要求收回出租土地的事宜，但均无结果。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》已于2012年6月30日终止。2、判令被告将种植在占用的土地上的树木迁出，将占用的100亩土地返还给原告。3、判令被告从2012年7月1日起，至返还土地时止，按土地租金标准，支付原告土地占用费（暂计12万元）。4、判令被告支付违约金6万元。5、判令被告承担本案诉讼费。

原告深土公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、租赁合同，旨在证明被告承租的涉案土地《租赁合同》已于2012年6月30日到期终止。

证据2、缴款单，旨在证明被告从2012年7月1日起，没有向原告交纳租金，原告与被告双方的租赁合同已终止。

证据3、关于收回租赁地块的通知，旨在证明原告已通知被告要求收回出租的涉案土地，并要求被告将种植的树木迁移。

证据4、关于再次敦促撤出我公司地块的通知及国内特快专递邮件详情单，旨在证明原告已通知被告要求收回出租的涉案土地，并要求被告将种植的树木迁移。

证据5、关于委托管理平湖南K130＋400至131＋800度弃路基土地的函，旨在证明原告是受委托管理涉案土地。

证据6、通知，旨在证明原告是受委托管理涉案土地。

证据7、广深铁路股份公司关于终止委托管理平湖南K130＋400至131＋800度弃路基土地的函，旨在证明委托人已收回原告对涉案土地的管理权。

证据8、通知，旨在证明委托人已收回原告对涉案土地的管理权。

证据9、广深铁路实业发展总公司（以下简称”实业公司”）关于要求尽快收回平湖南铁路土地的通知及会议签到书，旨在证明委托人已收回原告对涉案土地的管理权。

证据10、房产证，旨在证明涉案土地的产权人是委托人广深铁路股份公司。

证据11、请示报告呈批笺，旨在证明原告是受委托管理涉案土地。

被告***辩称：一、原、被告双方签订的《租赁合同》已于2012年6月30日到期，但是双方的租赁法律关系并未终止。原、被告于2009年12月8日签订《租赁合同》，考虑到原告系国有单位，根据租赁期限的长短，需要不同级别的部门来批准，因此，双方约定合同的期限暂定为2010年1月1日至2012年6月30日，到期后，双方续签即可。因此，该租赁合同只是于2012年6月30日到期，但是双方的租赁法律关系并未终止。二、《租赁合同》中明确约定涉案土地用途为种植树苗，根据树木的自然生长过程，2年的期限树木显然不可能长成有用途的程度，故期限不可能只为两年，且原告曾承诺，合同到期后，会将土地继续租赁给被告使用。此外，合同还约定，租赁期满，如原告继续出租，在同等条件下，被告有优先承租权。三、合同签订后，被告依约向原告支付了足够的租赁保证金及租金，依约履行了义务。但原告却未依法向被告交付涉案的全部土地，大部分涉案土地被菜农、养殖户等人占用，被告不得不花费大量的人力、物力、精力清退菜农和养殖户，但至今依然有50亩左右的土地被菜农、养殖户占用。合同到期，被告依约申请续约，且积极主动交付租金，但是原告无视租赁合同明确约定涉案土地只能用于种植树苗的特殊规定，更是无视被告的优先承租权，原告在未经书面告知，更是在没有结清双方的权利义务的情况下，即将该土地出租给第三方，显然，原告的行为已构成严重违约。根据合同法的相关规定，原告应当履行相应承诺，承担相应的违约责任，并赔偿被告的损失。四、原告是受股份公司委托出租涉案土地，因此该土地争议应追加股份公司作第三人或原告，因为收回涉案土地，终止租赁合同与股份公司有直接关系，终止租赁也是因股份公司的要求而产生。五、原告应提供终止租赁关系的原因的相关证据，以及股份公司和深圳福康华投资有限公司签订的租赁合同，因为该合同直接涉及原、被告终止租赁合同法律关系及原因。六、原告未完全交付土地，虽然合同到期，双方租赁关系至今未终止。由于原告违约，故被告无需支付违约金。是原告自己不收取租金。至于土地租赁费用，被告愿意按照已交付土地交付租金。

庭审中，被告还提出，被告认为原告深土公司不是涉案土地的所有权人，在租赁合同到期之后深土公司对涉案土地的委托管理权也已经被终止，因此认为原告无权起诉被告要求返还土地，原告主体不适格。

被告***反诉称：反诉人与被反诉人于2009年12月8日签订《租赁合同》，合同约定，被反诉人将原广深铁路旧线路基大约在K132＋00～K133＋00范围内土地一块计100亩出租给反诉人做种植用地。合同的期限为2010年1月1日至2012年6月30日。该合同约定”该土地目前为种植用地，乙方在使用该土地时，只能种树苗，不得改变用途”。同时约定，租赁期满，如被反诉人继续出租，在同等条件下，反诉人有优先承租权。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了足够的租赁保证金及租金，依约履行了义务。但被反诉人却未依法向反诉人交付涉案的全部土地，大部分涉案土地被菜农、养殖户等人占用，反诉人不得不花费大量的人力、物力、精力清退菜农和养殖户，但至今依然有50亩左右的土地被菜农、养殖户占用。反诉人依约申请续约，且积极主动交付租金，但是被反诉人无视租赁合同明确约定涉案土地只能用于种植树苗的特殊规定，更是无视反诉人的优先承租权，被反诉人在未经书面告知，更是在没有结清双方的权利义务的情况下，即将该土地出租给第三方，显然，被反诉人的行为已构成严重违约。根据合同法的相关规定，被反诉人应当履行相应承诺，承担相应的违约责任，并赔偿反诉人的损失。恳请法院依法判令：1、被反诉人继续将涉案土地出租给反诉人；2、被反诉人退还反诉人租金及利息人民币6万元，利息计至退还之日止；3、被反诉人支付清理涉案土地种养殖户花费的费用人民币87200元；4、被反诉人承担本案的诉讼费用。

被告***为其辩解及反诉在举证期限内提供的证据有：

证据1、租赁合同，旨在证明原、被告双方的土地租赁法律关系，租赁土地目的是种植树苗。

证据2、声明，旨在证明原告在2010年4月出具声明，明显当时涉案土地存在第三人在种菜或其他行为，原告没有完全履行交付土地的义务。

证据3、缴款单，旨在证明被告依约缴付了租金。

证据4、告知函，旨在证明原告在2011年5月交付4亩地给被告，其余的需待清理整治后交付，原告没有履行交付土地的义务。

证据5、土地交接函，旨在证明原告在2011年5月交付4亩地给被告，其余的需待清理整治后交付，原告没有履行交付土地的义务。

证据6、协议书，旨在证明被告因清理整治的需要，在原告无法清退的情况下，不得已垫付了相关费用。

证据7、证明，旨在证明被告因清理整治的需要，在原告无法清退的情况下，不得已垫付了相关费用。

证据8、照片，旨在证明（1）涉案土地的情况，被种植户占有，原告未交付；（2）涉案交付的土地用于种植树苗；（3）因原告在未终止租赁关系的情况下又将涉案土地出租给第三人，导致树苗被毁。

对于被告***的反诉，原告深土公司辩称：1、反诉人要求被反诉人继续将土地出租给被反诉人，违反合同法约定。反诉人与被反诉人是租赁合同关系，在合同到期后，被反诉人有权选择新承租人。反诉人在同等条件下，有权优先承租，而非强行租赁。涉案土地所有权人为股份公司，不是被反诉人，土地所有权人在租赁合同到期后，收回土地委托管理权，是产权人的权利，同时，委托人终止被反诉人对涉案土地的管理权，没有违反法律规定。被反诉人在被收回管理权后，对涉案土地无出租权限，反诉人的要求无事实依据和法律依据。2、被反诉人交付反诉人100亩土地。合同签订后，反诉人依约享有权利，也依约交付租金，从提交的证据看，反诉人对于种植户的存在，未向被反诉人提出异议。目前所看到的种植户情况，是法院在2013年10月份调查时，即在合同终止1年后发生的，反诉人诉求没有依据。反诉人提交的证据可证实被反诉人在2011年发现种养情况，发出通知，要求清除。3、反诉人要求责任由被反诉人承担、要求支付清退费用，我方认为无证据证明交付后就存在种养情况，另外对费用也没有证据证实。4、申请追加第三人应按法律规定的期限提出，而且本案是租赁合同关系，股份公司与本案无关。本案就租赁合同是否终止，与股份公司与其他人的关系没有直接联系，那是另外一个法律关系。

反诉被告深土公司对其答辩的事实在举证期限内提供的证据与其在本诉中提供的证据一致。

经开庭质证，被告对原告提交的证据认为：证据1、证据2真实性和合法性予以确认，对关联性有异议，认为合同到期，原告不收租金，但双方租赁关系未终止。证据3和证据4真实性、合法性、关联性不予确认。证据5、证据6和证据7无异议。证据8和证据9的真实性无法确认。证据10真实性确认，关联性无法确认，该证无红线图、无坐标，无法确认该证与涉案土地有何关联。证据11无异议。

原告对被告提供的证据认为：证据1、证据2、证据3、证据4和证据5无异议。证据6和证据7不予确认，认为协议书与证明内容矛盾，没有其他证据作证，也不符合证据的要求。证据8中种菜的照片确认，种树的照片不确认。

本院对上述证据经审查认为，双方当事人对原告提供的证据1、证据2、证据5-7、证据10、证据11、被告提供的证据1-5、证据8中种菜的照片的真实性没有异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，由于被告提出异议，原告又无法提供证据证明其已经将通知送达给被告，本院不予确认。对原告提供的证据4，虽然被告提出异议，但是根据原告提交国内特快专递邮件详情单EY770513519CS能够证明其已通知被告***收回租赁场地，本院予以确认。对原告证据8，虽然被告有异议，但证据8是实业公司基于证据5、6、7向原告发出的相关通知，要求交回土地给股份公司，本院予以确认。对原告证据9，被告提出异议，但该证据是实业公司向深土公司发出的通知，且与该通知相关的会议签到表中被告方有签名，在庭审中，被告认为该证据反映了涉案各方对补偿及优先权等相关问题协商，故本院予以确认。对于被告提供的证据6、证据7，由于原告提出异议，且被告无法证明其确实支付了该款项，不能达到其举证目的，本院不予确认。对于被告证据8中种树的照片，原告提出异议，且与本案的处理无关，本院不予确认。

本院查明，2009年12月8日，深土公司与***签订《租赁合同》，将受股份公司委托管理的广深铁路旧线路基大约在K132-K133＋00范围内土地计100亩出租给***用于种植使用。土地租赁期限从2010年1月1日至2012年6月30日止，6个月免租期，从2010年7月1日起计算，租赁期2年，至2012年6月30日止。土地租金按面积（亩）计算，单价为600元／亩年，共计人民币60000元／年。合同约定***在期满后需要延期使用的，应在期满二个月前提出申请，深土公司和***双方可根据当时的实际情况重新签订合同。该土地目前为种植用地，***在使用该土地时，只能种树苗，不得改变用途。根据股份公司的要求，在土地坐标界内种植相关树木，用以界定土地界限。在该土地范围内所种植的所有植物，费用均***自负。深土公司收回时，到期不作任何赔偿。合同还约定因铁路上级部门决定使用或开发该地，使本合同无法继续履行的，本合同解除，双方互免责任。租赁期满，如深土公司继续出租，在同等条件下，***有优先承租权。另外，合同第十六条约定，租赁期间，除铁路部门需要外，如属地方或外来单位需要该地块开发利用的，必须先对***先前所种植物及其他投资实行赔偿后，才能终止合同。合同第十七条约定，租赁期满，深土公司与***双方未续签合同且深土公司要求收回该地，***逾期不交的，深土公司除限期***迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的100%收取违约金。

另查，《租赁合同》生效后，***依约向深土公司交纳保证金和租金，租金共缴纳2年，合计12万元。2010年4月29日，深土公司物管部发布声明，称深土公司与***签订租赁合同，该地段原其他人的委托管理同时废止无效。凡现尚在该地段种菜或其他行为的，要及时撤离。2011年5月18日，深圳市南湾街道执法队对位于平南编组站旁约四亩土地上的非法种养进行清理整治，将清理后土地移交深土公司，并要求深土公司进行网围、绿化及后续管理工作。随后，2011年5月23日，深土公司物业管理部向***发出告知函，将该土地移交***，同时要求***依照合同约定只能在合同内的土地上种植树苗使用，要防止外来人员在该土地上乱倒乱填垃圾及泥土。要求***对于合同土地上的非法种养行为做好清退工作。2012年6月30日租赁合同到期之后，***既没有撤出涉案土地，没有将涉案土地移交给深土公司，也没有再向深土公司缴纳租金。深土公司于2013年6月18日向***发出”关于再次敦促撤出我公司地块的通知”，通知中提到《租赁合同》已于2012年6月30日期满，期满前后，深土公司已多次明确告知***不再续签合同，要求***撤出并移交涉案土地。通知明确，若***在一个月内不撤出涉案土地，深土公司将对土地上所有临时建（构）筑物、设备设施和种植（养殖）物等，视为无主物品进行自行处理。截至目前，***仍然没有撤离涉案土地。

再查，2013年7月1日，实业公司向深土公司发出”关于要求尽快收回平湖南铁路土地的通知”，通知明确提到广铁集团公司要求股份公司收回涉案地块，深土公司已无被委托管理使用权，租赁合同不能再续签，原合同双方也不存在租赁关系。要求深土公司落实以下三点：1、在2013年7月7日之前组织有关方面商谈该移交地块事宜。2、再次明确并告知原承租方必须在2013年7月18日之前，撤离并移交该地块给深土公司。3、逾期，该土地上若有附着物将被视为放弃所有权的废弃物由深土公司负责进行处理。随后，被告参加了原告组织的协商会。

又查，2013年11月20日，本院曾派员赴涉案土地现场调查，根据现场调查笔录，涉案土地目前确实有约50亩左右被菜农占用。

此外，被告***在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2013年9月16日依法裁定驳回。同年11月4日广州铁路运输中级法院亦依法驳回被告***对管辖权不服提起的上诉。

本院认为，本案是土地租赁合同纠纷，深土公司与***签订的涉案合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自义务。本案当事人的争议焦点有四：一是本案原告的主体是否适格的问题；二是双方租赁涉案土地的法律关系是否终止；三是双方在履约过程中是否有违约行为；四是原告是否侵害被告的优先承租权。本院根据审理查明的事实和证据，结合双方当事人的诉辩意见，对上述争议焦点具体评判如下：

关于本案原告主体是否适格的问题：被告认为原告深土公司不是涉案土地的所有权人，在租赁合同到期之后深土公司对涉案土地的委托管理权也已经被终止，因此认为原告无权起诉被告要求返还土地，应当由土地所有权人提出诉讼，原告主体不适格。对此，被告的理据不充分。首先，本案属于租赁合同纠纷，合同法第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中被告返还租赁物的义务是基于租赁合同所生的义务，因而即使是在租赁关系终止后，出租人不是租赁物所有权人，出租人仍可请求返还租赁物。另外，在广深实房地函（2013）27号文件中，实业公司明确提到广铁集团公司要求股份公司收回涉案地块，明确授权深土公司负责处理涉案土地上的建筑物和附着物，收回土地。因此，原告通过诉讼途径收回其原受委托管理使用权的涉案土地，将其交还给涉案土地的权属人，并无不当之处。被告认为原告已无委托管理使用权，主体不适格的理由，属理解错误，于法无据，本院不予支持。

关于双方租赁涉案土地的法律关系是否终止的问题：本案所涉《租赁合同》已经于2012年6月30日到期终止，之后，双方未办理任何续租事宜，也没有签订新的租赁合同。合同法第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”首先，双方《租赁合同》第六条明确约定被告在期满后需要延期使用的，应在期满二个月前提出申请，原、被告双方可根据当时的实际情况重新签订合同。租赁期满后，被告若要继续使用涉案土地，理应提前2个月提交申请，但被告并未提交证据证明其提前提出申请，要求延期使用涉案土地。其次，虽然目前被告事实上没有撤出租赁土地，但是原告多次提出异议。证据表明原告多次向被告发出通知，告知不再续租涉案土地，要求被告撤离涉案土地。而且，自2012年6月30日租赁合同到期之后，原、被告之间也没有再产生过租金的缴付问题。因此，被告逾期未交回原告涉案土地，不构成不定期租赁，双方租赁关系已经终止。原告关于确认双方签订《租赁合同》于2012年6月30日终止的诉讼请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告关于确认双方签订的《租赁合同》没有终止的反诉诉求不符合合同的约定，于法无据，本院不予支持。

关于双方当事人在履约过程中是否有违约行为：原告认为合同到期，被告逾期不交回土地，应缴纳占用期租金和违约金。被告反诉诉称原告没有完全交付土地，部分涉案土地被种养户占用，导致被告产生清理费用，原告应当返还部分租金及清理费用。本院认为，虽然目前涉案土地的确部分被种养户占用，但是本案被告无法证明种养户是交付时就已经存在，还是在租赁期间由于被告的不当管理而进驻。被告提供的证据2《声明》中虽然提到种菜或其他行为应及时撤离，但该《声明》是2010年4月22日发出，距离租赁合同签订时隔四个多月，不足以证明原告没有完全交付土地。被告提交的告知函以及土地交接函日期为2011年5月份，是在租赁期内为配合市政府要求对租赁土地进行清理整治，亦无法证明原告没有完全交付土地。另外，在租赁期内，被告一直依约全额交付租金，从未对土地交付情况提出异议。被告对于清退菜农而支付补偿款的主张，一方面被告无法证明菜农是交付土地时便已经存在，是深土公司要求被告垫付清退费用；另一方面，现有证据不足以证明被告确实支付了该款项，被告在合同履行完毕后提出上述主张，显与事实不符，故对被告的主张及相关反诉请求，本院不予支持。被告诉请按照合同第十六条，其应当获得补偿。其理由是合同第十六条明确约定，租赁期间，除铁路部门需要外，如属地方或外来单位需要该地块开发利用的，必须先对***先前所种植物及其他投资实行赔偿后，才能终止合同。由于本案不是中途解约，且本案租赁合同第八条明确规定，该土地目前为种植用地，***在使用该土地时，只能种树苗，不得改变用途。根据股份公司的要求，在土地坐标界内种植相关树木，用以界定土地界限。在该土地范围内所种植的所有植物，费用均***自负，深土公司收回时，到期不作任何赔偿。故被告要求对其赔偿相关损失的诉求，不符合合同约定，本院不予支持。涉案合同到期后，本案被告仍占用涉案土地，且没有交租金，是造成本案纠纷的全部原因。原告要求被告按照原合同约定的标准支付合同期届满后其所欠租金于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”鉴于涉案合同第十七条已经明确约定：”租赁期满，甲乙双方未续签合同且甲方要求收回该地，乙方逾期不交的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的100%收取违约金。”原告要求被告在支付相关租金的同时，支付6万元的违约金，没有超出合同的约定，本院予以支持。

关于原告是否侵害被告的优先承租权：《租赁合同》第十五条约定，租赁期满，如深土公司继续出租，在同等条件下，被告有优先租赁权。同时《租赁合同》第六条约定被告在期满后需要延期使用的，应在期满两个月前提出申请。被告没有提出续约，何来优先承租权。被告主张其有优先租赁权的理由不能成立。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：

1、确认原告（反诉被告）深圳广铁土木工程有限公司与被告（反诉原告）***双方签订的《租赁合同》已于2012年6月30日终止。

2、被告（反诉原告）***在本判决生效起十日内将种植在占用的土地上的树木迁出，将占用的100亩土地返还给原告（反诉被告）深圳广铁土木工程有限公司。

3、被告（反诉原告）***在本判决生效起十日内按照本案合同约定600元／亩年的租金标准向原告（反诉被告）深圳广铁土木工程有限公司支付占用期租金。（从2012年7月1日起计算，按照合同约定600元／亩年，计至被告实际把上述土地交付原告时止）

4、被告（反诉原告）***在本判决生效起十日内按照本案合同约定向原告（反诉被告）深圳广铁土木工程有限公司支付6万元违约金。

5、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费3900元，反诉受理费1622元由被告（反诉原告）***承担。（***应于本判决生效之日起十日内迳付给原告深圳广铁土木工程有限公司3900元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。

审判长　　杨忠良

审判员　　张兆智

审判员　　虞　慧

二〇一三年十二月二十日

书记员　　张宗芳

判决引用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二百三十五条租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。