北京世邦***物业管理服务有限公司与***等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民终3099号

上诉人（原审原告）：北京世邦***物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。

法定代表人：刘焕丽。

委托诉讼代理人：蔡明辰，男，1988年2月17日出生，回族，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国四达国际经济技术合作有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼12层1501-1513。

法定代表人：熊镇，董事长。

委托诉讼代理人：刘文超，男，1987年8月18日出生，汉族，住公司宿舍。

被上诉人（原审被告）：***，男，1971年5月15日出生，汉族，住河北省衡水市。

委托诉讼代理人：佟瑶，北京市隆安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张帆，北京市隆安律师事务所律师。

上诉人北京世邦***物业管理服务有限公司（以下简称世邦物业公司）因与被上诉人中国四达国际经济技术合作有限公司（以下简称四达国际公司）、被上诉人***财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初41853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

世邦物业公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法发回原审人民法院重审或者查清事实后改判由***承担全部赔偿责任。2.本案诉讼费由***、四达国际公司承担。事实与理由：一、一审法院认定四达国际公司损失金额268 397.67元有失偏颇，其在诉争事故发生后至评估基准日期间多次发生漏水事件，已经造成评估金额不能如实反映诉争事故后的真实情况，因此不应当以评估报告确定的金额作为赔偿依据。1.财产直接损失 2039元、房屋及装修的维修费用261 182元、应急物品损失176.67元认定不当。本次事故发生时间为2019年1月23日，但是此日之后，四达国际公司分别于 2019年10月30日、2020年11月11日、2021年7月12日发生过空调漏水情况，该等漏水亦造成四达国际公司墙面、地面等破损，因此在很难区分鉴定所得出的结论是否仅仅是2019年1月23日漏水事件导致的情况下，要求世邦物业公司赔偿26万余元的财产损失及维修费用有失偏颇。2.公证费损失5000元不应当认定为必然发生的损失，不应由世邦物业公司承担。公证费人民币5000并非属于漏水造成，相反属于四达国际公司自身原因发生的支出，应当由四达国际公司自行承担，与世邦公司无关。二、一审法院认定事实错误，本次事故发生的原因系基于***所有的房屋内中央空调风机盘管接口老化、管道腐蚀严重、出现沙眼所致，该空调风管机并非开发商安装，亦不属于中央空调机组，该设备的维护义务在于***，其对此存在过错。1.世邦物业公司收取的物业管理费不包含安联大厦各房屋内的设备维护，各房屋内的设备维护应当由各房屋所有权人自行处理。根据《物业管理服务合同》约定，世邦物业公司提供物业服务的范围仅包括中央空调系统在内的公用设备的维护、保养、运行和管理。而本案发生事故的设备是涉案房屋室内空调风机盘管接口老化、管道腐蚀严重、出现沙眼，该设备均是四达国际公司、***自行安装、移位，不属于中央空调系统公用设备，并不涉及世邦物业公司的管理范围内。2.涉案房屋跑水空调系四达国际公司、***自行移位、新换及安装调试，作为空调所有权人，应该对于自己所有的物品承担维护义务。根据世邦物业公司在一审提交的证据可知，***曾申请空调移位及新装，空调改动是事实，该改动行为系由***自行完成，设备安装完毕后通知世邦物业公司，并非如一审判决认定需要由世邦物业公司进行空调验收。空调移位安装完毕后，***自行使用及维护，如需要世邦物业公司进行维修，须另行支付维修费用，该维修并不发生在物业管理费用承担范围内。3.一审法院混淆了物业公司和开发商之间不同的法律责任，物业公司仅对物业服务范围承担责任，一审法院把不属于物业服务范围内的业主专用部位的维护保养义务作为物业公司的约定责任于法无据。开发商在将涉案房屋出售给***以后，房屋所有权和房屋内设施设备的所有权都移交给了***，物业公司仅对公共设施设备进行维修，对房屋内的设施设备不承担维护责任，物业管理费不包含室内专用设备的维护而维修，《北京市物业收费管理办法》也没有将室内设施设备的维护维修作为法定的物业费涵盖范围。三、因***疏于对涉案房屋空调管路定期维护，导致空调风机盘管接口老化、管道腐蚀严重、出现沙眼，四达国际公司、***具有过错。

四达国际公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。

***辩称，一审适用法律正确，事实查明清楚，请求驳回世邦物业公司的上诉请求，维持原判。

四达国际公司向一审法院起诉请求：1.世邦物业公司、***连带赔偿财物直接损失2039元；2.世邦物业公司、***连带赔偿四达国际公司的房屋及装修的维修费用261 182元；3.世邦物业公司、***连带赔偿四达国际公司购买应急物品的损失2878.46元；4.世邦物业公司、***连带赔偿四达国际公司律师代理费30 000元；5.世邦物业公司、***连带赔偿四达国际公司公证费5000元。

一审法院认定事实：2019年1月23日凌晨，因1608房屋空调风机盘管供水管锈蚀造成漏水，漏水发生时***系北京市1607、1608房屋（以下分别简称1607房屋、1608房屋）的所有权人，四达国际公司系北京市1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1512、1513、1514、1515房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。

四达国际公司称因漏水造成的损失包括：1.财物直接损失；2.房屋装修维修损失；3.应急物品损失；4.律师代理费、公证费。

关于财物直接损失，诉讼中，经四达国际公司申请，世邦物业公司、***同意，一审法院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司就北京市朝阳区38号院三号楼暨安联大厦十五层（3 号楼十二层）因漏水造成损害的物品（不包含漏水造成的装修损失）进行价值鉴定。为此，四达国际公司预交鉴定费2000元。

北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年9月1日向一审法院出具北京建亚评报字［2020］第108号评估报告，报告书中载明：“五、评估基准日本项目评估基准日是二0二0年八月五日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。评估基准日是现场勘验日，可以使评估专业人员更好的掌握被评估资产的评估基准日状况，真实反映被评估资产评估基准日的价值。.....十、评估结论北京市朝阳区人民法院（2019）京0 105民初41853号案件因漏水涉及的位于北京市朝阳区38号院三号楼暨安联大厦十五层（3号楼十二层）的物品，在评估基准日二0二0年八月五日的市场价值为 2039元，全部为争议项，具体明细内容详见资产评估结果明细表。该报告后附有资产评估结果明细表，根据明细表显示，有争议项物品包括HPP1505打印机、三星SF-560R传真机、WS-1200H计算器、IP-COMW75AP路由器、800TVL摄像头、摄像头，总计 2039元。”四达国际公司对上述评估报告予以认可，***认可评估结论的数额，但称承担责任的主体应为世邦物业公司。世邦物业公司对评估结论的真实性认可，但表示其对鉴定物品是存疑的。如果法院依据报告确定，希望法院注意该评估报告有效期至2021年8月4日。经询，四达国际公司及世邦物业公司、***均不申请重新鉴定，不申请鉴定人出庭。

关于涉案房屋装修维修损失，诉讼中，经四达国际公司申请，世邦物业公司、***同意，一审法院先后依法委托民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司、首信（北京）国际资产评估有限公司分别就北京市朝阳区38号院三号楼暨安联大厦十五层（3号楼十二层）房屋及装修因漏水造成的受损区域以及受损区域的维修工期、维修费用价值进行鉴定。为此，四达国际公司分别预交鉴定费5000元、10 000元。

民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司于 2021年8月19日出具鉴定意见书，其中载明：“......四、现场查勘及分析1.现场查勘情况......1.3经现场查勘及问询了解，原告方称本次漏水事故造成单位职场内南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）的屋顶、墙壁、地毯等被水浸泡。1.4经现场查勘测量，本次事故原告所述涉及漏水区域的面积分别为南过道60.44㎡，新财务室41.82㎡，人力资源部4 1.82㎡，东南开放办公区93.85㎡，设备间22.12㎡，档案室14.7㎡，旧财务室29.6㎡，东侧过道15.6㎡，社保大厅及办公区域（东大厅）306.82㎡，原告诉称漏水区域总面积为626.65㎡。1.5经现场沟通，双方就受损区域有争议得为新财务室、人力资源部、东南开放办公区、社保大厅及办公区域（东大厅），争议区域面积共计484.31㎡。1.6经现场踏勘，原告所述漏水区域内多处墙面、顶棚有明显的水浸痕迹，可见漏水情况为楼顶有水渗漏造成窗口处有水流造成墙面及顶部受损。......2、事故分析......综上所述，我司公估师综合分析认为本次事故原告方所述南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）漏水区域出现漏水情况为本次事故造成。......六、鉴定意见经鉴定认为因漏水事故造成受损区域为南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）；受损区域总体统一进行维修工期为39.2天、争议区域单独维修工期为3 2.9天，非争议区域单独维修工期为18.8天”。

首信（北京）国际资产评估有限公司于2021年10月22日出具首信涉评字［2021］第1062号资产评估报告，其中载明：..八、评估程序实施过程和情况......评估人员比对评估资料《鉴定意见书》和我公司现场勘验记录内容，其中《鉴定意见书》中表达的“综合分析认为本次事故原告方所述南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）漏水区域出现漏水情况为本次事故造成”所圈定的受损范围，与我公司现场勘验中记录的南部走廊、财务室、人力资源办公室、东南角开放办公区、东部走廊、东侧社保大厅、办事大厅走廊、机房、档案室、旧财务室的受损区域一致。......十、评估结论经使用成本法，测算得出的评估结论：（1）原告主张意见项目为261 182元；（2）被告主张项目为21

835元。”四达国际公司对民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告均予以认可。关于民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告，***表示，民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书显示在现场勘验时只有一位鉴定人员，违反了司法鉴定程序通则第19条、第24条、出具意见书的时间超期，违反了司法鉴定程序通则第28条，内容上，受损范围中有争议的新财务室、人力资源部确认是基于鉴定人员主观判断，是存疑的，不应当计算。且确定现场的时间是2020年5月28日，事发至该日的其他漏水情形无法确定。关于维修费用的鉴定报告系其依据报告二计算得出，故结果也是存疑的。且两份报告中没有对公共区域进行区分，四达国际公司仅仅有权对产权部分进行主张。世邦物业公司对该二份鉴定意见同***意见一致，称即使是双方共同认可的区域，也认为鉴定金额过高，比如其中脚手架费用不应计算，不同资质的装修公司价格不一致，报告中也没有明确进行装修公司的资质。庭审中，***申请民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定人出庭接受质询，预交鉴定人出庭费用3000元。本院依法组织鉴定人出庭参加质询，其未修改鉴定结论。经询，就上述鉴定报告，***不再申请其他鉴定人出庭，不申请重新鉴定，世邦物业公司亦不申请鉴定人出庭，不申请重新鉴定。

世邦物业公司向一审法院提交四达国际公司向物业公司提交的5份报修记录及物业公司发给四达国际公司的两份函件，主张自2018年9月10日至2021年7月12日期间四达国际公司所控制的空调也发生过漏水情况，后四达国际公司自行修缮完毕。其中报修记录中的报修详情均载明，物业派单维修，并均已完成。四达国际公司对上述证据的真实性认可，但称该组证据只能证明大厦管道存在普遍问题，而且维修应当由世邦物业公司进行，我方也无需支付额外费用，故空调管理需由世邦物业公司承担。

关于应急物品损失，四达国际公司称由于当时房间被水泡不敢通电也无法通电，需要购买照明设施发生的费用，并提交协议书、收据及发票予以证明。世邦物业公司、***对上述证据真实性认可，但表示与本案无关联性，有部分发票抬头不是四达国际公司，系四达国际公司关联的其他公司，故不认可系四达国际公司的损失。经查，四达国际公司提交的发票中有一笔价款为176.67元的发票购买方名称为四达国际公司，其他发票购买方名称均为案外公司。

关于律师代理费，四达国际公司称事发后多次向世邦物业公司索要房屋产权人信息，物业公司拒不提供，导致不得不聘请律师申请调查令调取，并提交委托代理协议和律师代理费发票予以证明。世邦物业公司、***对上述证据的真实性认可，***表示签订代理协议时四达国际公司已经知道***的信息，不存在无法维权的情况，物业公司称提供过产权人信息，但是不能提供身份证复印件，且律师费不是因侵权行为必然造成的损失，不属于法律明确规定事项。

关于公证费，四达国际公司表示进行公证目的是固定世邦物业公司、***侵权的事实，并提交北京市正阳公证处（2019）京正阳内经证字第92号公证书及发票予以佐证，世邦物业公司、***对上述证据的真实性予以认可，认可漏水事实，但称系分段拍摄，存在剪辑可能，24日已经不漏水了，可以证明各方已经积极维修，由于四达国际公司房屋是打通的，存在共有部分，对共有部分的损失无法主张，且公证费用不是侵权所必然支出的费用。

关于责任承担问题，四达国际公司认为世邦物业公司、***系共同侵权人，均疏于对空调的维护和管理，应承担连带责任，就此提交了公证书、现场录像和照片、客户服务指南和装修手册。***表示漏水系世邦物业公司过错造成的，空调应由物业公司进行维修管理。我方同时也是受损方，也会向世邦物业公司主张权利，就其主张提交了《安联大厦物业管理服务合同》、物业费及供暖费发票、聊天记录、物业报修数据及与物业工作人员微信截图、照片、二次装修竣工检验报告等。其中，二次装修竣工检验报告房间号处载明“1607”，验收结果处载明“空调未改动”。世邦物业公司认可***已经交纳物业费和供暖费，但表示其负责维护的是中央空调系统中产权共用的设施，称发生漏水的空调是***自行改造安装的，根据物业服务合同，物业管理费用仅包括中央机组和中央空调系统，不包括分户中央空调。故漏水是***疏忽管理导致，我方积极排查抢修已经尽到义务，就此提交了物业漏水现场抢修照片、通话记录、1608房间空调改造图纸。

《安联大厦物业管理服务合同》附件二：3号办公楼（安联大厦）全权委托物业管理服务范围和服务内容载明：“一、服务范围2、本物业公用设备的维护、保养、运行和管理。包括但不限于：上下水管道、中央空调系统、公共区域照明、热力站......7 、本物业智能化设施维护保养和管理。包括但不限于：中央空调机组；电梯；监控消防报警系统......2、工程维修管理、日常维护保养管理对物业的各项系统设施，设备进行定期维护、检查和操作，保证各项系统正常运作并为客户提供服务......对各系统之重点部位必须进行定期巡视检查，出现异常情况立即处理和报告，必要时突击抢修......（3）应急事故处理：指定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事故和各类自然灾害及火警、火灾、爆炸事件等等......”附件三：物业管理费（全委）覆盖的内容载明：“......四、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；五、公用设备年检检测费......”。四达国际公司及世邦物业公司、***对《安联大厦物业管理服务合同》真实性均予以认可。

一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，各方均认可本次事故系因1608房屋空调风机盘管供水管锈蚀造成漏水。四达国际公司主张世邦物业公司、***承担侵权责任，其负有证明世邦物业公司、***存在过错、世邦物业公司、***的过错与损害后果之间存在因果关系的举证责任。根据查明的事实，***虽系事故时1608房屋的房屋所有权人，但根据《安联大厦物业管理服务合同》的相关约定，世邦物业公司提供物业服务的范围包括中央空调系统在内的公用设备的维护、保养、运行和管理，世邦物业公司作为物业服务单位，对中央空调负有维修、保养、运行和管理的义务，在***已足额缴纳物业费、且***对涉案漏水不存在主观上的过错，并积极采取措施的情况下，1608房屋空调风机盘管供水管锈蚀应属世邦物业公司过错导致，即世邦物业公司为本案四达国际公司损失的实际侵权人，四达国际公司主张应由世邦物业公司、***承担连带责任，但其未就二者共同侵权提交充分有效证据予以佐证，一审法院不予支持。

世邦物业公司虽主张该部分不属于中央空调机组，不属于世邦物业公司的管理范围，但其未向一审法院提交充分有效证据予以佐证，一审法院不予支持。关于世邦物业公司主张***曾对屋内部分中央空调系统进行过改动一节，根据查明的事实，装修的房屋系1607房屋，且二次装修竣工检验报告中载明空调未改动，故世邦物业提交的证据不足以证明装修与本次漏水事故直接相关，也不足以排除世邦物业公司存在中央空调系统的日常维护义务，故对世邦物业公司的该抗辩意见一审法院不予采纳。

关于财物直接损失，四达国际公司就财物损失的具体金额申请评估，***认可评估结论的数额，世邦物业公司虽不认可鉴定结论，但评估的有争议项HPP1505打印机、三星SF-560R传真机、WS-1200H计算器、IP-COMW75AP路由器、800TVL摄像头、摄像头均为电子设备，其功能和外观容易受漏水影响，鉴定机构采用成本法评估以基准日2020年8月5日确定上述物品的金额，一审法院予以采信。

对于装修损失，四达国际公司就受损区域及其装修损失的具体金额申请评估，虽世邦物业公司、***均不认可评估结论，但民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告系有资质的鉴定机构依据法律规定作出，鉴定程序合法，鉴定结论明确，世邦物业公司、***未提供足以反驳的证据，一审法院予以采信。世邦物业公司、***虽主张双方争议的面积不应计入，但综合两份鉴定意见的鉴定机构现场查勘情况以及在案漏水视频及图片情况，一审法院认为，世邦物业公司、***主张的南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）应属四达国际公司因漏水受损的区域。世邦物业公司、***虽主张四达国际公司在漏水后存在其他报修的情形，但前述报修结果均由世邦物业公司派人维修，且已维修结束，故世邦物业公司未提交充分有效证据证明该部分漏水与本案鉴定机构评估的损失结果存在关联性。据此，综合考虑鉴定机构的勘验情况、本案的漏水区域范围、当事人陈述、在案漏水视频及图片等情况，依法确定四达国际公司主张的漏水区域范围应属四达国际公司的漏水损失范围。据此，一审法院依法采信四达国际公司的维修损失为首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告中四达国际公司主张意见项目，即261 182元。

关于应急物品的损失，四达国际公司提交的发票中载有购买物品大多为配电控制设备、插线板等，考虑到四达国际公司因漏水购买相关电器确属合理，但发票购买方名称为其他公司的支出一审法院难以采信与本案的关联性，故一审法院对于发票购买方名称为四达国际公司的金额予以支持。

关于公证费损失，鉴于涉案房屋面积较大，公证保全现场属于必要的保全措施，应属四达国际公司合理损失，一审法院予以支持。对于律师代理费损失，缺乏法律依据，且不属于因漏水导致的直接损失，四达国际公司亦未举证充分证明与漏水具有因果关系，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、北京世邦***物业管理服务有限公司于判决生效后七日内支付中国四达国际经济技术合作有限公司财物直接损失2039元、房屋及装修的维修费用261 182元、应急物品损失176.67元、公证费5000元；二、驳回中国四达国际经济技术合作有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据已经查明的事实，四达国际公司所有的涉案房屋因1608房屋空调风机盘管供水管锈蚀造成漏水，***虽系事发当时1608房屋的所有权人，但根据《物业管理服务合同》的相关约定，世邦物业公司提供物业服务的范围包括中央空调系统在内的公用设备的维护、保养、运行和管理，世邦物业公司作为物业服务单位，对中央空调负有维修和保养的义务，应对空调故障、跑水事故在内的应急事故予以处理。现有证据不足以证明***就本次事故的发生存在过错，一审法院认定其不应就此次事故承担责任并无不当。世邦物业公司上诉主张该部分不属于中央空调系统公用设备，不属于世邦物业公司的管理范围的依据不足，本院不予支持。

关于世邦公司上诉主张***曾对屋内部分中央空调系统进行过改动一节，本院经审查认为，装修材料所显示房屋系1607房屋，并非案涉1608房屋，且世邦公司出示的证据并不足以证明上述工程与本次事故直接相关，亦不足以排除其对中央空调系统的日常维护义务，本院对其相应上诉意见不予采信。

关于一审法院确定的损失数额问题。世邦物业公司在上诉意见中主张四达国际公司在漏水后存在其他报修的情形，但根据已经查明的情况，前述报修结果均由世邦物业公司派人维修完毕，且世邦物业公司亦未充分举证证明该部分漏水与本案鉴定机构评估的损失结果存在关联性，本院据此难以采信。结合鉴定意见以及各方举证情况、本案实际情况，现有证据不足以表明一审法院确定的损失数额存在不当之处，本院予以确认。

综上所述，世邦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5234.82元，由上诉人北京世邦***物业管理服务有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长

石 煜

审 判 员

徐 晨

审 判 员

于洪群

二〇二二年六月七日

法 官 助 理

肖 笛

书 记

员

李星月