中国四达国际经济技术合作有限公司与***等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初41853号

原告：中国四达国际经济技术合作有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼12层1501-1513。

法定代表人：熊镇，董事长。

委托诉讼代理人：任家玉，北京市新达律师事务所律师。

被告：***，男，1971年5月15日出生，汉族，自述无业。

委托诉讼代理人：佟瑶，北京市隆安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张帆，北京市隆安律师事务所律师。

被告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。

法定代表人：刘焕丽。

委托诉讼代理人：蔡明辰，男，1988年2月17日出生。

委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。

原告中国四达国际经济技术合作有限公司（以下简称原告）与被告***（以下简称姓名）、被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦物业公司，一并提起时称二被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任家玉，***委托诉讼代理人佟瑶、张帆，世邦物业公司委托诉讼代理人蔡明辰、孙敬仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.二被告连带赔偿财物直接损失2039元；2.二被告连带赔偿原告的房屋及装修的维修费用261182元；3.二被告连带赔偿原告购买应急物品的损失2878.46元；4.二被告连带赔偿原告律师代理费30000元；5.二被告连带赔偿原告公证费5000元。

事实和理由：原告与***系北京市东三环北路xx号院x号楼暨安联大厦上下楼相邻关系。2019年1月23日晨及上午，原告位于安联大厦xx层（北京国际中心x号楼xx层）的办公楼层，被楼上***的1xx7和1xx8单元漏水造成损害。上述漏水事故发生后，原告多次要求二被告进行修复和赔偿，但二被告拒不理睬，并均称无责。原告认为，***作为1xx7和1xx8单元业主，存在对其房屋及设施疏于看护管理及维修的过错，世邦物业公司作为该大厦的物业管理方，存在物业管理不善的过错，二者构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任。为此，特向贵院依法提起诉讼，请予依法受理并支持原告的诉讼请求为盼。

***辩称：就原告主张的财物损失2039元数额认可，关于装修损失261182元，在该鉴定报告中涉及了公共区域，不应计算，双方对于受损范围存在争议；关于应急物品等其他费用没有法律依据。关于责任的承担，首先，漏水系由中央空调破裂导致，中央空调属于整个大厦区域，根据物业服务合同，应由物业公司负责维修和日常维护，且事发时是在夜间，不存在使用不当原因导致破裂，因此我方认为应由世邦物业公司承担赔偿责任。其次，由于原告将楼下原有房屋间隔断打通导致水流蔓延，造成了损失的扩大，应承担一定的责任。最后，***在接到漏水通知后，积极采取了补救措施，及时自费对漏水地区进行维修并排出积水，已尽到了足够的谨慎义务，故我方认为***无需承担责任。我方认为鉴定报告不能予以采信，且涉案漏水空调是原厂原装，不存在任何改动。空调之前有过报修记录，是物业公司维修不当，在***交纳的费用中包括了空调的费用，事发时候是冬季，空调属于供热设备，应由物业公司维护。

世邦物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，1.原告漏水浸泡事件是因为***1xx8单元内空调风机盘管接口老化、管道腐蚀严重，出现沙眼导致，该空调风管机并非开发商安装，不属于中央空调机组，而且该空调是***自行安装挪动，与世邦物业公司维护无任何关系，且我方没有与***形成任何空调维护协议。因该涉案空调系***购买，安装费用也系***支付，该致害行为与世邦物业公司无关。在世邦物业公司收取的物业费用，只负责中央空调系统的维护保养，与各分户所有权人自行安装使用的空调没有任何服务合同关系。2.漏水事件发生后，世邦物业公司第一时间启动抢救措施，最大程度减少了原告和***的损失，积极采取排水措施，协调原告和***进行处理，已经尽到物业方的管理责任；3.基于鉴定产生的实际损失，在2019年1月23日本案诉讼发生后，原告于2019年10月30日、2020年11月11日、2021年7月12日户内发生过空调漏水情况，在三次漏水与本案鉴定存在时间上的交叉，因此很难区分鉴定所得出的结论是否仅仅是2019年1月23日漏水事件导致。故我方对于原告第1、2项申请鉴定的金额均不认可，对于其他诉讼请求不是法定应当赔偿事项，且世邦物业公司不是法律规定的连带责任承担主体，不同意支付。实际上，发生漏水的位置也不是物业的产权范围，物业公司应当负责的区域是公共区域，已经采取了积极的挽救措施，世邦物业公司不应当承担相关责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法结合全案审理情况予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年1月23日凌晨，因1xx8房屋空调风机盘管供水管锈蚀造成漏水，漏水发生时***系北京市东三环北路xx号院x号楼x层1xx7、1xx8房屋（以下分别简称1xx7房屋、1xx8房屋）的所有权人，原告系北京市东三环北路xx号院x号楼x层xx01、xx02、xx03、xx04、xx05、xx06、xx07、xx08、xx09、xx10、xx11、xx12、xx13、xx14、xx15房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。

原告称因漏水造成的损失包括：1.财物直接损失；2.房屋装修维修损失；3.应急物品损失；4.律师代理费、公证费。

关于财物直接损失，诉讼中，经原告申请，商二被告同意，本院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司就北京市朝阳区东三环北路xx号院x号楼暨安联大厦xx层（北京国际中心x号楼xx层）因漏水造成损害的物品（不包含漏水造成的装修损失）进行价值鉴定。为此，原告预交鉴定费2000元。

北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年9月1日向本院出具北京建亚评报字[2020]第108号评估报告，报告书中载明：“五、评估基准日本项目评估基准日是二〇二〇年八月五日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。评估基准日是现场勘验日，可以使评估专业人员更好的掌握被评估资产的评估基准日状况，真实反映被评估资产评估基准日的价值。……十、评估结论北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初41853号案件因漏水涉及的位于北京市朝阳区东三环北路xx号院x号楼暨安联大厦xx层（北京国际中心x号楼xx层）的物品，在评估基准日二〇二〇年八月五日的市场价值为2039元，全部为争议项，具体明细内容详见资产评估结果明细表。该报告后附有资产评估结果明细表，根据明细表显示，有争议项物品包括HPP1505打印机、三星SF-560R传真机、WS-1200H计算器、IP-COMW75AP路由器、800TVL摄像头、摄像头，总计2039元。”原告对上述评估报告予以认可，***认可评估结论的数额，但称承担责任的主体应为世邦物业公司。世邦物业公司对评估结论的真实性认可，但表示其对鉴定物品是存疑的。如果法院依据报告确定，希望法院注意该评估报告有效期至2021年8月4日。经询，原告及二被告均不申请重新鉴定，不申请鉴定人出庭。

关于涉案房屋装修维修损失，诉讼中，经原告申请，商二被告同意，本院先后依法委托民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司、首信（北京）国际资产评估有限公司分别就北京市朝阳区东三环北路xx号院x号楼暨安联大厦xx层（北京国际中心x号楼xx层）房屋及装修因漏水造成的受损区域以及受损区域的维修工期、维修费用价值进行鉴定。为此，原告分别预交鉴定费5000元、10000元。

民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司于2021年8月19日出具鉴定意见书，其中载明：“……四、现场查勘及分析1.现场查勘情况……1.3经现场查勘及问询了解，原告方称本次漏水事故造成单位职场内南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）的屋顶、墙壁、地毯等被水浸泡。1.4经现场查勘测量，本次事故原告所述涉及漏水区域的面积分别为南过道60.44m2，新财务室41.82m2，人力资源部41.82m2，东南开放办公区93.85m2，设备间22.12m2，档案室14.7m2，旧财务室29.6m2，东侧过道15.6m2，社保大厅及办公区域（东大厅）306.82m2，原告诉称漏水区域总面积为626.65m2。1.5经现场沟通，双方就受损区域有争议得为新财务室、人力资源部、东南开放办公区、社保大厅及办公区域（东大厅），争议区域面积共计484.31m2。1.6经现场踏勘，原告所述漏水区域内多处墙面、顶棚有明显的水浸痕迹，可见漏水情况为楼顶有水渗漏造成窗口处有水流造成墙面及顶部受损。……2、事故分析……综上所述，我司公估师综合分析认为本次事故原告方所述南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域（东大厅）漏水区域出现漏水情况为本次事故造成。……六、鉴定意见经鉴定认为因漏水事故造成受损区域为南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域区域（东大厅）；受损区域总体统一进行维修工期为39.2天、争议区域单独维修工期为32.9天，非争议区域单独维修工期为18.8天”。

首信（北京）国际资产评估有限公司于2021年10月22日出具首信涉评字[2021]第1062号资产评估报告，其中载明：“……八、评估程序实施过程和情况……评估人员比对评估资料《鉴定意见书》和我公司现场勘验记录内容，其中《鉴定意见书》中表达的“综合分析认为本次事故原告方所述南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域区域（东大厅）漏水区域出现漏水情况为本次事故造成”所圈定的受损范围，与我公司现场勘验中记录的南部走廊、财务室、人力资源办公室、东南角开放办公区、东部走廊、东侧社保大厅、办事大厅走廊、机房、档案室、旧财务室的受损区域一致。……十、评估结论经使用成本法，测算得出的评估结论：（1）原告主张意见项目为261182元；（2）被告主张项目为21835元。”

原告对民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告均予以认可。关于民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告，***表示，民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书显示在现场勘验时只有一位鉴定人员，违反了司法鉴定程序通则第19条、第24条、出具意见书的时间超期，违反了司法鉴定程序通则第28条，内容上，受损范围中有争议的新财务室、人力资源部确认是基于鉴定人员主观判断，是存疑的，不应当计算。且确定现场的时间是2020年5月28日，事发至该日的其他漏水情形无法确定。关于维修费用的鉴定报告系其依据报告二计算得出，故结果也是存疑的。且两份报告中没有对公共区域进行区分，原告仅仅有权对产权部分进行主张。世邦物业公司对该二份鉴定意见同***意见一致，称即使是双方共同认可的区域，也认为鉴定金额过高，比如其中脚手架费用不应计算，不同资质的装修公司价格不一致，报告中也没有明确进行装修公司的资质。庭审中，***申请民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定人出庭接受质询，预交鉴定人出庭费用3000元。本院依法组织鉴定人出庭参加质询，其未修改鉴定结论。经询，就上述鉴定报告，***不再申请其他鉴定人出庭，不申请重新鉴定，世邦物业公司亦不申请鉴定人出庭，不申请重新鉴定。

世邦物业公司向本院提交原告向物业公司提交的5份报修记录及物业公司发给原告的两份函件，主张自2018年9月10日至2021年7月12日期间原告所控制的空调也发生过漏水情况，后原告自行修缮完毕。其中报修记录中的报修详情均载明，物业派单维修，并均已完成。原告对上述证据的真实性认可，但称该组证据只能证明大厦管道存在普遍问题，而且维修应当由世邦物业公司进行，我方也无需支付额外费用，故空调管理需由世邦物业公司承担。

关于应急物品损失，原告称由于当时房间被水泡不敢通电也无法通电，需要购买照明设施发生的费用，并提交协议书、收据及发票予以证明。二被告对上述证据真实性认可，但表示与本案无关联性，有部分发票抬头不是原告，系原告关联的其他公司，故不认可系原告的损失。经查，原告提交的发票中有一笔价款为176.67元的发票购买方名称为原告，其他发票购买方名称均为案外公司。

关于律师代理费，原告称事发后多次向世邦物业公司索要房屋产权人信息，物业公司拒不提供，导致不得不聘请律师申请调查令调取，并提交委托代理协议和律师代理费发票予以证明。二被告对上述证据的真实性认可，***表示签订代理协议时原告已经知道***的信息，不存在无法维权的情况，物业公司称提供过产权人信息，但是不能提供身份证复印件，且律师费不是因侵权行为必然造成的损失，不属于法律明确规定事项。

关于公证费，原告表示进行公证目的是固定二被告侵权的事实，并提交北京市正阳公证处（2019）京正阳内经证字第92号公证书及发票予以佐证，二被告对上述证据的真实性予以认可，认可漏水事实，但称系分段拍摄，存在剪辑可能，24日已经不漏水了，可以证明各方已经积极维修，由于原告房屋是打通的，存在共有部分，对共有部分的损失无法主张，且公证费用不是侵权所必然支出的费用。

关于责任承担问题，原告认为二被告系共同侵权人，均疏于对空调的维护和管理，应承担连带责任，就此提交了公证书、现场录像和照片、客户服务指南和装修手册。***表示漏水系世邦物业公司过错造成的，空调应由物业公司进行维修管理。我方同时也是受损方，也会向世邦物业公司主张权利，就其主张提交了《安联大厦物业管理服务合同》、物业费及供暖费发票、聊天记录、物业报修数据及与物业工作人员微信截图、照片、二次装修竣工检验报告等。其中，二次装修竣工检验报告房间号处载明“1xx7”，验收结果处载明“空调未改动”。世邦物业公司认可***已经交纳物业费和供暖费，但表示其负责维护的是中央空调系统中产权共用的设施，称发生漏水的空调是***自行改造安装的，根据物业服务合同，物业管理费用仅包括中央机组和中央空调系统，不包括分户中央空调。故漏水是***疏忽管理导致，我方积极排查抢修已经尽到义务，就此提交了物业漏水现场抢修照片、通话记录、1xx8房间空调改造图纸。

《安联大厦物业管理服务合同》附件二：3号办公楼（安联大厦）全权委托物业管理服务范围和服务内容载明：“一、服务范围2、本物业公用设备的维护、保养、运行和管理。包括但不限于：上下水管道、中央空调系统、公共区域照明、热力站……7、本物业智能化设施维护保养和管理。包括但不限于：中央空调机组；电梯；监控消防报警系统……；2、工程维修管理、日常维护保养管理对物业的各项系统设施，设备进行定期维护、检查和操作，保证各项系统正常运作并为客户提供服务……对各系统之重点部位必须进行定期巡视检查，出现异常情况立即处理和报告，必要时突击抢修……（3）应急事故处理：指定一整套各类事故处理程序以应付突然出现的停电、停水、空调故障、跑水事故和各类自然灾害及火警、火灾、爆炸事件等等……”附件三：物业管理费（全委）覆盖的内容载明：“……四、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；五、公用设备年检检测费……”。原告及二被告对《安联大厦物业管理服务合同》真实性均予以认可。

本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，各方均认可本次事故系因1xx8房屋空调风机盘管供水管锈蚀造成漏水。原告主张二被告承担侵权责任，其负有证明二被告存在过错、二被告的过错与损害后果之间存在因果关系的举证责任。根据查明的事实，***虽系事故时1xx8房屋的房屋所有权人，但根据《安联大厦物业管理服务合同》的相关约定，世邦物业公司提供物业服务的范围包括中央空调系统在内的公用设备的维护、保养、运行和管理，世邦物业公司作为物业服务单位，对中央空调负有维修、保养、运行和管理的义务，在***已足额缴纳物业费、且***对涉案漏水不存在主观上的过错，并积极采取措施的情况下，1xx8房屋空调风机盘管供水管锈蚀应属世邦物业公司过错导致，即世邦物业公司为本案原告损失的实际侵权人，原告主张应由二被告承担连带责任，但其未就二者共同侵权提交充分有效证据予以佐证，本院不予支持。

世邦物业公司虽主张该部分不属于中央空调机组，不属于世邦物业公司的管理范围，但其未向本院提交充分有效证据予以佐证，本院不予支持。关于世邦物业公司主张***曾对屋内部分中央空调系统进行过改动一节，根据查明的事实，装修的房屋系1xx7房屋，且二次装修竣工检验报告中载明空调未改动，故世邦物业提交的证据不足以证明装修与本次漏水事故直接相关，也不足以排除世邦物业公司存在中央空调系统的日常维护义务，故对世邦物业公司的该抗辩意见本院不予采纳。

关于财物直接损失，原告就财物损失的具体金额申请评估，***认可评估结论的数额，世邦物业公司虽不认可鉴定结论，但评估的有争议项HPP1505打印机、三星SF-560R传真机、WS-1200H计算器、IP-COMW75AP路由器、800TVL摄像头、摄像头均为电子设备，其功能和外观容易受漏水影响，鉴定机构采用成本法评估以基准日2020年8月5日确定上述物品的金额，本院予以采信。

对于装修损失，原告就受损区域及其装修损失的具体金额申请评估，虽二被告均不认可评估结论，但民太安财产保险公估股份有限公司北京分公司鉴定意见书、首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告系有资质的鉴定机构依据法律规定作出，鉴定程序合法，鉴定结论明确，二被告未提供足以反驳的证据，本院予以采信。二被告虽主张双方争议的面积不应计入，但综合两份鉴定意见的鉴定机构现场查勘情况以及在案漏水视频及图片情况，本院认为，原告主张的南侧过道、新财务室、人力资源部、东南开放办公区、设备间、档案室、旧财务室、东侧过道、社保大厅及办公区域区域（东大厅）应属原告因漏水受损的区域。二被告虽主张原告在漏水后存在其他报修的情形，但前述报修结果均由世邦物业公司派人维修，且已维修结束，故世邦物业公司未提交充分有效证据证明该部分漏水与本案鉴定机构评估的损失结果存在关联性。据此，综合考虑鉴定机构的勘验情况、本案的漏水区域范围、当事人陈述、在案漏水视频及图片等情况，依法确定原告主张的漏水区域范围应属原告的漏水损失范围。据此，本院依法采信原告的维修损失为首信（北京）国际资产评估有限公司资产评估报告中原告主张意见项目，即261182元。

关于应急物品的损失，原告提交的发票中载有购买物品大多为配电控制设备、插线板等，考虑到原告因漏水购买相关电器确属合理，但发票购买方名称为其他公司的支出本院难以采信与本案的关联性，故本院对于发票购买方名称为原告的金额予以支持。

关于公证费损失，鉴于涉案房屋面积较大，公证保全现场属于必要的保全措施，应属原告合理损失，本院予以支持。对于律师代理费损失，缺乏法律依据，且不属于因漏水导致的直接损失，原告亦未举证充分证明与漏水具有因果关系，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告中国四达国际经济技术合作有限公司财物直接损失2039元、房屋及装修的维修费用261182元、应急物品损失176.67元、公证费5000元；

二、驳回原告中国四达国际经济技术合作有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费17000元，由原告中国四达国际经济技术合作有限公司负担2500元（已交纳），被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担14500元（原告中国四达国际经济技术合作有限公司已预付，被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司于判决生效后七日内支付原告中国四达国际经济技术合作有限公司）。

鉴定人出庭费3000元，由被告***负担（已交纳）。

案件受理费5816.49元，由原告中国四达国际经济技术合作有限公司负担581.67元（已交纳），被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担5234.82元（原告中国四达国际经济技术合作有限公司已预付，被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司于判决生效后七日内支付原告中国四达国际经济技术合作有限公司）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　胡震霄

二〇二一年十二月二十九日

法官助理　张晨璐

书 记 员　张芳菲