某某、安徽国能建设工程有限公司等房地产开发经营合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省淮南市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）皖04执异35号

异议人（案外人）：***，男，1972年11月13日出生，住安徽省淮南市潘集区。

申请执行人：安徽国能建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市高新区柏堰科技园铭传路225号行政办公楼2楼，统一社会信用代码913401007647512455。

法定代表人：高强，该公司总经理。

被执行人：淮南市周到房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区红旗商贸文化广场北区四层431-433室，统一社会信用代码91340400729998063E。

法定代表人：盛军，该公司总经理。

本院在执行安徽国能建设工程有限公司（以下简称国能公司）与淮南市周到房地产开发有限公司（以下简称周到公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，***对本院查封、拍卖的周到公司位于淮南市潘集区××小区××栋××商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***称，其于2014年3月在周到公司购买位于泰府名邸小区20栋110/210商铺，首付款为499000元整，尚欠400000元。由于开发商手续不全等原因，导致至今没有办理贷款，系开发商原因导致其财产受到侵害，故申请撤销并停止对上诉商铺的评估、拍卖行为并解除查封。

国能公司称，一、周到公司与***存在恶意串通阻碍执行进程,应当对上述异议申请予以驳回。具体理由如下:第一、证据证明双方属于以物抵债,而非合同上的房屋买卖关系。第二、物业费收据并不能证明双方存在真实的买卖合同关系,因为该房屋已经建成并存在实际使用行为,必然会产生此类支出。过去或现在的使用行为与我方申请执行并无关系。第三、***与周到公司提出异议申请的材料内容高度一致,明显是恶意串通故意阻碍执行进程。第四在执行异议申请说明中周到公司以2014年资金紧张为由未能办理相关手续,显然不具有关联性和说服力。并且我方申请执行查封的时间是2015年,当时***与周到公司并未提出异议。二、***提出的异议申请不符法律规定,其提供的证据材料无法证明系涉案房产的所有人,应依法驳回。综上,请求法院依法对涉案房产执行拍卖。

周到公司称，国能公司申请强制执行前,周到公司于2014年3月份已将国能公司查封房产(房号;20号楼102/202、105/205、110/210、112/212、107/207、103/203、104/204)房产出售,且购房人与周到公司签订有购房合同,并开具收款收据,房屋所有权2014年3月已经明确(因周到公司资金紧张未能为业主及时办理相关手续,导致中院后期执行过程中误认为是没有出售的房屋、并进入执行程序,国能公司申请法院查封后,房屋备案及相关手续搁置至今),现上述房屋正在出租经营,现说明情况,望核实后依法终结对(2015)淮执00394、(2022)皖04执恢27号执行案件中的(房号;20号楼102/202、105/205、110/210、112/212、107/207、103/203、104/204)执行程序。

本院查明，国能公司与周到公司建设工程施工合同纠纷一案，因周到公司未履行本院（2015）淮民一初字第00093号民事调解书确定的义务。本院于2015年8月28日查封了周到公司名下位于淮南市潘集区××路××小区××栋××房产，期限三年。2022年7月22日继续查封了上述房产。同年6月，本院依申请恢复执行并拍卖上述房产。2022年7月18日，本院在淮南市不动产登记中心查明，上述房产依然登记在周到公司名下。2022年8月15日，案外人***对上述房产中的110／210商铺提出执行异议。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，本院查封、拍卖的110/210商铺，该房产登记在周到公司名下，案外人***在权利外观上并非该两处房产的权利人。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然***在案涉商铺被查封之前就与周到公司签订商品房买卖合同，但其并未支付全部购房款，亦未将剩余价款交付执行，故***对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，因此其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十三条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回***的异议请求。

如对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以至本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　桂华雷

审 判 员　王雪霞

审 判 员　李　侠

二〇二二年九月十三日

法官助理　陈　笛

书 记 员　高幼平

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十三条

第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。