萍乡市安源投资有限公司、萍乡市网尚文化产业发展有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0302民初1039号 原告：萍乡市安源投资有限公司，住所地安源区人民政府安源大厦8楼，统一社会信用代码91360302736375649U。 法定代表人：***，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，***天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***天律师事务所实习律师。 被告：萍乡市网尚文化产业发展有限公司，住所地江西省萍乡市安源区瑞金北路1号，统一社会信用代码91360300578799824D。 法定代表人：欧阳明生，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原告萍乡市安源投资有限公司（以下简称安源投资公司）与被告萍乡市网尚文化产业发展有限公司（以下简称网尚文化公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安源投资公司的委托诉讼代理人***、***、被告网尚文化公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安源投资公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》；2.判令被告将租赁的商铺腾空返还，向原告支付拖欠的房租70296.82元（暂计算至2021年1月）及租金滞纳金3514.84元（按所拖欠租金总额的5%计算），共计73811.66元，并按5718.67元／月的标准向原告支付至实际返还之日止的房屋占有使用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，被告网尚文化公司与原告签订了《租赁合同书》，租用原告坐落于萍乡市安源区。后因被告擅自转租违反了《租赁合同书》之约定，原告遂将被告诉至安源区人民法院。诉讼过程中经***等协商，原告与被告于2019年6月18日签订了《租赁合同书补充协议》，原告认可被告将其所租用的商铺转租的行为，同时约定转租期限为2016年7月27日至2021年7月27日，租赁期内月租金为4940元，房屋租金每年递增5%（即2018年租金为4940元／月，2019年租金为5187元／月，2020年租金为5446.35元／月，2021年租金为5718.67元／月）。被告不得再进行转租，同时应按时支付租金，逾期支付超过一个月原告有权解除合同收回商铺。然，被告自2019年10月便未再向原告支付租金，截至2021年1月已拖欠租金70296.82元（受新冠疫情影响，原告已减免其2020年2月、3月、8月三个月的租金）及滞纳金3514.841元，合计73811.66元。虽经原告多次催讨，但被告至今仍未支付。原告认为，双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》合法有效，双方均应遵照履行。被告拖欠租金之行为已构成根本违约，根据《租赁合同书补充协议》之约定及《中华人民共和国民法典》第七百二十二条之规定，原告有权要求其支付租金并解除合同。现为维护原告的合法权益，诉之法院，请求判如所请。 被告网尚文化公司辩称：1.被告不支付租金有法定理由。2011年7月28日被告租赁安源区政府位于香溪美林会所部分地方共计1600平方米左右，用于经营萍乡市网尚影院，并一直经营至今。2019年9月25日和2020年3月10日，江西省萍乡市云路房地产开发有限公司向被告两次发函称，影院经营场所中部分属于其所有并要求被告搬迁。被告认为，网尚影院的经营场所是向原告租赁的，现出现第三方主张经营场所的产权。原告有义务解决好经营场所权属问题。被告收到函后及时告知原告，要求原告处理。但原告一直未予以解决。根据《民法典》第525条规定，在原告没有解决好产权争议的情况下，被告有权拒绝支付房租。2.原告存在违约行为，无权要求被告支付房租。2020年底，第三人江西省萍乡市云路房地产开发有限公司擅自将网尚影院二楼大厅部分予以拆除几百平米，导致网尚影院遭到严重破坏，无法继续经营。因原告没有处理好影院经营场所的问题，导致被告遭受了巨大的损失。该损失应由原告承担，被告保留要求原告赔偿的权利，由于被告遭受的损失远远大于被告已经支付的租金，被告也无需再支付房租。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告对于如下事实无异议：2011年，被告开始租赁原告坐落于安源区（建筑面积1644.44平方米）。2016年7月20日，原、被告就案涉租赁场所续签了一份租赁合同书，合同约定：1.租赁用途为数字电影视听馆；2.租赁期限为5年，自2016年7月27日至2021年7月28日，五年内免租，被告须缴纳10000元押金；3.被告租赁的房屋，未经原告同意无权处分、分租、转租、转借，被告如有上述行为，则原告有权解除租赁合同，并要求赔偿相关损失。2018年，原、被告就转租事宜发生争议诉至本院，本院判决后，被告上诉至萍乡市中级人民法院，二审中，原、被告双方达成调解。2019年6月18日，原、被告就调解内容签订《租赁合同补充协议》，约定，1.原告认可被告将原告坐落于安源镇瑞金香溪美林会所的一楼商铺，建筑面积190平方米转租经营萍乡市安源区如萱故事美发店的行为；2.被告转租经营萍乡市安源区如萱故事美发店的期限不得超过《租赁合同书》中双方约定的租赁期限，即2016年7月27日至2021年7月28日；3.租赁期内月租金为民4940元，房屋租金每年递增5%，即2018年8月16日至2018年12月31日止，房租为4940元／月；2019年1月1日至2019年12月31日止，房租为5187元／月，以此类推；4.房租按季交纳，于每季度的第一个月内交清；5.被告应按照本补充协议约定按时支付租金，如逾期不支付租金，拖欠房租不付满一个月，原告有权增收当年租金5%的滞纳金，并经原告催告后，仍不支付，原告有权单方面解除原告与被告签订的所有《租赁合同书》及本补充协议，并收回所有租赁房屋。 江西省萍乡市云路房地产开发有限公司分别于2019年9月25日、2020年3月10日向被告发送联系函，就赣2019萍乡市不动产权第××号不动产权证主张权利，要求被告主动搬迁其所占用的该场地。2020年10月28日，被告向江西省萍乡市云路房地产开发有限公司回函称其所租场地全部是原告公司所有，要求其就产权争议与原告进行协调处理。2020年10月29日，原告委托***天律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付自2019年10月起截止2020年11月5日前的租金及滞纳金共计54982.2元。2020年11月，江西省萍乡市云路房地产开发有限公司强行拆除了被告影院设施及装饰、装修。2020年11月4日，被告向原告发送联系函，就疫情期间房租减免、江西省萍乡市云路房地产开发有限公司主张权属以及在权属问题解决前后续房租暂不支付等事宜进行告知。2020年12月16日，被告就江西省萍乡市云路房地产开发有限公司主张权属以及拆除被告影院设施等问题向安源区政府进行了反映。 原、被告双方均认可被告自2019年10月起未向原告支付租金的事实。 另查明，案涉租赁场地国有土地使用权证为萍国用（2010）第87099号，案涉租赁物产权证书为萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号、萍房权证安字第××号，合计面积为1644.44平方米，所有权人为原告萍乡市安源投资有限公司。对于双方当事人无争议的上述事实，本院予以确认并在卷佐证。 对于双方有争议的如下事实，本院归纳争议焦点：1.案涉房屋产权问题；2.本案案涉合同是否已具备解除条件；3.在合同履行过程中原、被告双方是否存在违约行为；4.租金是否应该支付。 关于案涉房屋产权问题。本院认为，原告出具了案涉租赁物的产权证书，产权证载明的权属面积1644.44平方米与双方之间《租赁合同书》中约定的租赁标的范围以及面积一致，双方之间租赁标的范围及面积明确。根据被告提交给本院的2019年9月25日、2020年3月10日由江西省萍乡市云路房地产开发有限公司发送给被告的两份联系函显示，江西省萍乡市云路房地产开发有限公司主张经营场所的产权权属范围，并不包含在原、被告双方所签订的租赁合同以及补充协议范围，被告与江西省萍乡市云路房地产开发有限公司关于经营场所的产权争议与本案无关，被告认为因第三方主张经营场所的产权，其有不支付租金有法定理由的抗辩不能成立。 关于本案案涉合同是否已具备解除条件。原、被告双方于2019年6月18日签订的《租赁合同书补充协议》中约定：“被告应按照本补充协议约定按时支付租金，如逾期不支付租金，拖欠房租不付满一个月，原告有权增收当年租金5%的滞纳金，并经原告催告后，仍不支付，原告有权单方面解除原告与被告签订的所有《租赁合同书》及本补充协议，并收回所有租赁房屋。”该补充协议是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原、被告双方对于被告于2019年10月起未支付租金的事实无争议，原告已于2020年10月29日向被告方发送律师函催缴租金及滞纳金，至原告起诉时，被告未向原告支付，构成该条款约定的解除条件，原告有权提出解除双方之间的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》。 关于在合同履行过程中原、被告双方是否存在违约行为。被告认为影院租用的经营场所是整体向安源区政府以及原告租赁的，装修、施工都是按照安源区政府的要求进行，基于被告是整体租赁，现在出现了第三方主张权利，而且破坏了影院租赁场所，原告作为出租方有义务解决好第三方关于拆除影院的行为，由于原告怠于履行义务导致影院遭受破坏，原告构成违约。本院认为，诚然，本案原告出租给被告的范围与第三方江西省萍乡市云路房地产开发有限公司所有的房屋是一个整体，江西省萍乡市云路房地产开发有限公司所有的房屋位于原告所有的房屋的中部，但原、被告双方之间的《租赁合同书》以及《租赁合同书补充协议》关于租赁标的范围以及面积的约定明确，原告也按约将租赁物交付被告使用。被告提交的《网尚世界安源数字电影视听馆项目建设协议》第2条也明确“甲方将香溪美林会所部分地方共计1600平方米左右，无偿租用给乙方，无偿租用期限为五年”，与原、被告双方之间租赁面积一致，且该条中明确的是“香溪美林会所部分地方”，并没有会所整体租赁的表述。该协议第8条约定“网尚世界安源数字电影视听馆的建设须按照甲方与网尚世界南京数字电影文化有限公司签订的协议要求进行设计、施工和经营，并依法依规经营。”该条是对于设计、施工和经营的约定，对于是否包含江西省萍乡市云路房地产开发有限公司所属产权范围并没有相关表述，被告也未提交其他证据证明其向原告所承租的范围包含江西省萍乡市云路房地产开发有限公司所主张的产权部分，故原告并无解决被告与第三方江西省萍乡市云路房地产开发有限公司关于拆除影院的行为的合同义务，原告并不构成违约。被告于2019年10月起未向原告支付约定的租金，构成对双方之间合同的违约。 关于租金是否应该支付。本案中，原、被告均认可被告自2019年10月起未交房租，被告至今仍占有案涉房屋，故被告应向原告交纳租金。现原告起诉要求被告支付自2019年10月至2021年1月的欠付租金70,296.82元，自愿减免其中2020年2月、3月、8月三个月的租金，是原告的真实意思表示，本院予以支持。关于原告要求被告支付按所拖欠租金总额5%计算的滞纳金3,514.84元的诉请，根据原、被告双方《租赁合同书补充协议》第五点第1条的约定“拖欠房租不付满一个月，甲方有权增收当年租金5%的滞纳金”，原告的诉请未超过双方之间的约定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、解除原告萍乡市安源投资有限公司与被告萍乡市网尚文化产业发展有限公司于2016年7月20日签订的《租赁合同书》及2019年6月18日签订的《租赁合同书补充协议》； 二、被告萍乡市网尚文化产业发展有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告萍乡市安源投资有限公司支付拖欠房屋租金70,296.82元、租金滞纳金3,514.84元以及后续房屋占有使用费（以每月5,718.67元为标准，自2021年2月起至被告实际返还之日止）； 三、被告萍乡市网尚文化产业发展有限公司应于本判决生效之日起一个月内将案涉房屋腾空并返还给原告萍乡市安源投资有限公司； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,646元，由被告萍乡市网尚文化产业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审　判　员　　** 二〇二一年六月十八日 法官　助理　　** 代理书记员　　彭娟