武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司、武汉新岳金帝置业有限公司等房地产开发经营合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省汉川市人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鄂0984民初2976号

原告：武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司（以下简称武汉武胜公司）。住所地，武汉市硚口区荣华东村**。

法定代表人：岳仕新，董事长。

委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：武汉新岳金帝置业有限公司（以下简称武汉金帝公司）。住所地。住所地，武汉市硚口区荣华东村后栋**iv>

法定代表人：岳文博，董事长。

委托诉讼代理人：岳四平，该公司总经理。代理权限为特别授权。

被告：武汉新硚建筑开发有限责任公司（以下简称武汉新硚公司）。住所地，。住所地，武汉市硚口区油坊巷**v>

法定代表人：陈宗第，董事长。

委托诉讼代理人：刘军，该公司法务。代理权限为特别授权。

被告：武汉顶锐物业管理有限责任公司（以下简称武汉顶锐公司）。住所地，武。住所地，武汉市硚口区利济南路****>

法定代表人：杨立勇，董事长。

委托诉讼代理人：鲁斌、陈佩，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告武汉武胜公司诉被告武汉金帝公司、武汉新硚公司、武汉顶锐公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉武胜公司的委托诉讼代理人李国方，被告武汉金帝公司的委托诉讼代理人岳四平，被告武汉新硚公司刘军，被告武汉顶锐公司鲁斌、陈佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告武汉武胜公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告武汉金帝公司立即履行办理“金帝·现代城”项目土地转让手续义务；判令被告武汉新硚公司和被告武汉顶锐公司立即履行全部出资义务；2.判令三被告按照各自的出资额，按每天千分之一违约金的30%向原告支付违约金（暂计至2018年7月31日，被告武汉金帝公司的违约金1674万元，被告武汉新硚公司的违约金为340万元，被告武汉顶锐公司的违约金为564万元，违约金合计2578万元）；3.本案诉讼费等全部费用由三被告共同承担。事实和理由：被告武汉金帝公司在汉川市马口镇征地201亩，已开发30亩，剩余171亩。2013年1月15日，原告武汉武胜公司与三被告签订项目投资开发协议。协议约定，共同投资开发“金帝·现代城”项目；四方的投资情况为：被告武汉金帝公司以171亩土地作价3100万元，占项目股本为50%，原告武汉武胜公司出资1500万元，占24%，被告武汉新硚公司出资600万元，占10%，被告武汉顶锐公司出资1000万元，占16%；被告武汉金帝公司保证于2013年7月份前办理171亩土地转让手续，使该宗土地进入招拍挂程序。原告武汉武胜公司于2013年1月20日出资500万元，同年3月1日出资1000万元。被告武汉新硚公司于2013年4月30日出资300万元，同年5月30日出资300万元。被告武汉顶锐公司于2013年5月10日前出资1000万元；如未能完成出资义务，每日按出资额的千分之一向对方支付违约金。协议签订后，原告武汉武胜公司从2013年1月30日至同年2月25日，分三次出资600万元。后原告武汉武胜公司与被告武汉金帝公司达成分期出资的协议。从2013年6月28日起，原告武汉武胜公司分四次出资480万元。至今，原告武汉武胜公司累计出资1080万元，被告武汉金帝公司仍未办理土地的征地手续，被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司未履行出资义务。原告多次找三被告协商，要求继续履行合同，被告武汉金帝公司要求按协议履行，被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司不愿意履行，要求解除合同。原告认为，原告按照协议履行了主要的出资义务，三被告不履行合同的约定，损害原告的合法法权益，除应当继续履行外，应当承担违约责任。因此，原告武汉武胜公司遂提起诉讼。

被告武汉金帝公司辩称，依照法律法规的规定，政府为征收土地的主体。被告签订协议后，与政府签订征地协议，协助政府进行征地工作。在办理土地征收过程中，出现刑事案件和人员上访，迟滞土地转让。被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司未履行出资义务，造成土地征收的资金不足。这些造成被告武汉金帝公司未履行土地转让手续，使该宗土地进入招拍挂程序。此外，被告武汉金帝公司未履行土地转让义务与原告武汉武胜公司多次协商，双方达成一致意见，被告武汉金帝公司不存在违约。

被告武汉新硚公司辩称，原告武汉武胜公司要求被告武汉新硚公司承担责任的诉讼请求没有相应的法律依据。根据合同相对性原则，原告武汉武胜公司与被告武汉新硚公司均属于项目投资开发协议的乙方，由此，原告武汉武胜公司在本案中要求被告武汉新硚公司履行出资义务不符合合同的相对性。请求法院驳回原告诉讼请求。

被告武汉顶锐公司辩称，被告武汉顶锐公司与原告武汉武胜公司在《项目投资开发协议》项下未约定权力、义务及违约责任，原告武汉武胜公司无权要求被告武汉顶锐公司履行出资义务并承担违约责任，应当驳回原告武汉武胜公司的诉讼请求。鉴于被告武汉金帝公司逾期2个月未完成《项目投资开发协议》第4条第2款约定义务，依据协议第7条第2款，被告武汉顶锐公司作为乙方之一有权独立行使合同解除权，而被告武汉顶锐公司多次口头向原告武汉武胜公司和被告武汉金帝公司作出解除协议意思表示，原告武汉武胜公司和被告武汉金帝公司对此均无异议，被告武汉顶锐公司由此认为，协议已经解除，被告武汉顶锐公司不应承担出资义务和违约责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

被告武汉金帝公司对原告武汉武胜公司的证据无异议。

被告武汉新硚公司对原告武汉武胜公司证据异议如下：

对原告武汉武胜公司证据一至证据三的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。根据原告武汉武胜公司与三被告于2013年1月15日签订的项目合作开发协议，该协议中已经明确表明原告武汉武胜公司与被告武汉新硚公司同属乙方，并且在该协议中，原告武汉武胜公司与被告武汉新硚公司未约定权利与义务，双方不具备合同关系。另外，协议所约定权利义务违反相关的法律规定，不具备合同成就、合法有效条件，诉讼请求已超过法定的诉讼时效。由此，被告武汉新硚公司不具有本案的诉讼主体资格。对证据四项目投资开发协议的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。对证据五的真实性、合法性无异议，认为与被告武汉新硚公司没有关联性。对证据六的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。被告武汉新硚公司未收到原告武汉武胜公司所发出的律师函，原告武汉武胜公司滥用诉权，要求被告武汉新硚公司履行出资义务以及承担违约责任没有法律依据。对证据七快递签收单的真实性、合法性、证明目的均有异议，被告武汉新硚公司未收到原告武汉武胜公司所发出的律师函。

被告武汉顶锐公司对原告武汉武胜公司证据异议如下：

被告武汉顶锐公司对原告武汉武胜公司的证据一至证据三，真实性、合法性、证明目的无异议。对证据四，真实性，合法性无异议。对证明目的中的1、2无异议，对“3.未能完成出资义务则每日按照出资额的千分之一计算违约金赔付给对方”的证明目的有异议，协议约定的“甲方”为被告武汉金帝公司，”乙方”为原告武汉武胜公司、被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司。协议约定的违约责任为甲乙双方的责任，乙方的各公司之间未约定权利义务关系，也未约定违约责任。对证据六的真实性有异议，被告武汉顶锐公司未收到律师函。起诉前，原、被告多次协商，原告武汉武胜公司如有律师函是可以当面送达的，不用邮寄。对律师函的内容质证意见同被告武汉新硚公司。对证据七的真实性不好判断，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。快递签收单显示签收人“他人收朋友”，信息不明。另一份签收单显示的是“他人收门房”，不能证明是被告签收该邮件。

原告武汉武胜公司对被告武汉金帝公司的证据无异议。

被告武汉新硚公司对被告武汉金帝公司的证据异议如下：

对证据一的真实性无异议，与被告武汉新硚公司没有关联性。对证据二、证据三、证据四，均属于被告武汉金帝公司的单方行为，与被告武汉新硚公司没有关联性。

被告武汉顶锐公司对被告武汉金帝公司的证据异议如下：

对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性不发表意见，与本案没有关联性。即便真实，不能改变被告武汉金帝公司违约。

原告武汉武胜公司对被告武汉新硚公司的证据异议如下：

对该证据的证明目的不予认可。项目投资开发协议主体为甲方与乙方。原告武汉武胜公司与被告武汉新硚公司同属乙方，双方不是从属关系而是并列关系，该协议属于四方协议。

被告武汉金帝公司对被告武汉新硚公司的证据无异议。

被告武汉顶锐公司对被告武汉新硚公司的证据无异议。

本院对原、被告证据的分析和认定如下：

原告武汉武胜公司的证据一、证据二、证据三分别为三被告的企业信用信息公示报告，与三被告提交的营业执照的信息一致，对其真实性予以采信，对其证明三被告主体资格予以采信。对证据四为项目投资开发协议与被告武汉新硚公司证据相同，对该证据的真实性予以采信。对协议证明的事实与协议的约定一致，本院予以采信。对证明“未能完成出资义务则每日按照出资额的千分之一计算违约金额赔付给对方”的证明目的与协议约定不符，本院不予采信。对证据五被告武汉金帝公司收款收据，真实性予以采信，证明被告武汉金帝公司收到原告武汉武胜公司投资款的证明目的予以采信。对证据六、证据七的真实性予以采信，原告未提交寄件人留存的寄件单联，无法核实寄件人、收件人及寄件中文件内容。对原告武汉武胜公司证明要求三被告继续履行合同以及三被告签收律师函的证明目的，本院无法确定。

对被告武汉金帝公司的证据一汉川市人民法院作出的（2014）鄂汉川邢初字第00008号刑事判决书的真实性予以采信。土地的征收本身涉及社会的方方面面，应以政府为主。企业配合来实施。在征地中出现各种矛盾，被告武汉金帝公司应当有相应的预判。出现重大刑事案件是由于被告武汉金帝公司原因所致。因此，对被告武汉金帝公司因刑事案件未按期完成土地征收的证明目的，本院不予采信。对证据二会议纪要无法核实其真实性。对证据三合作协议（2018年2月12日就尚未征收土地武汉金帝公司与汉川市马口镇敖家社区居民委员会签订）的真实性予以采信。从协议签订的时间来看，不能达到被告武汉金帝公司从未停止土地征收工作的证明目的。对证据四情况汇报（2018年6月）的真实性予以采信。从项目情况汇报的时间来看（2018年6月），不能达到被告武汉金帝公司从未停止土地征收工作的证明目的。

经审理查明，本院认定如下事实：

2013年1月15日，被告武汉金帝公司作为甲方与乙方原告武汉武胜公司、被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司签订《项目投资开发协议》。协议约定，以甲方武汉金帝公司为开发建设主体，甲乙双方参照公司法组建具有财务独立核算的项目管理部，按股份式方式，共同投资开发建设“金帝·现代城”项目；该项目股本总额为6200万元，甲方武汉金帝公司以171亩土地（含土地由集体变为国有土地的费用）作价3100万元出资占股50%。乙方以现金出资占股50%，其中，武汉武胜公司出资1500万元占股24%，分别于2013年1月20日向项目管理所协定设立账户汇款500万元，同年3月1日汇款1000万元。武汉新硚公司出资600万元占股10%，分别于2013年1月20日向协定设立账户汇款300万元，同年5月30日汇款300万元。武汉顶锐公司出资1000万元占股16%，于2013年5月10日汇款1000万元。所占股本份额以实际注入资金为准，可适时调整股份。甲方武汉金帝公司目前尚欠土地补偿费等费用500万元，由乙方中的武汉武胜公司承担，调整股份为武汉金帝公司占股45%，武汉武胜公司占股29%；武汉金帝公司保证在2013年7月份前办理完171亩土地的转让手续，进入该宗土地的招拍挂交易程序，并承担土地进入交易前的相关费用（土地补偿费、集体土地变国有土地的费用）；武汉金帝公司对外独立承担本项目在开发建设过程中所有的风险和责任，对内按持股比例享有权利和承担风险；如甲方武汉金帝公司未在约定的期限办理土地的转让手续，进入该宗土地的招拍挂交易程序，则每日按乙方出资额的千分之一支付违约金。如甲方武汉金帝公司在规定时间逾期2个月时，乙方有权解除协议；因政策法规调整等不可抗力造成不能履行本协议的，可免除违约责任等等。合同签订后，原告武汉武胜公司陆续向被告武汉金帝公司支付投资款1080万元（2013年1月30日支付200万元；2013年2月4日支付200万元；2013年2月25日支付200万元；2013年6月28日支付50万元；2013年8月30日支付150万元；2014年2月19日支付50万元；2014年4月23日支付230万元）。被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司未履行投资款的交付义务。被告武汉金帝公司未办理完土地招拍挂交易程序前期的各项工作。双方就协议的履行反复磋商，无法达成一致意见。原告武汉武胜公司遂提起诉讼。

本案争议的焦点为项目投资开发协议能否继续履行？违约责任应当如何承担？

本院认为，原、被告签订的投资开发协议依法成立，合法有效，依法受法律保护。当事人违反协议的约定，应当依法承担违约责任。

一、关于协议的继续履行

本案被告武汉金帝公司的义务主要包括，按约定完成土地的转让手续，进入该宗土地的招拍挂交易程序，并承担土地进入交易前的相关费用（土地补偿费、集体土地变国有土地的费用）。根据土地管理法及实施条例的有关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。农用地征用后，然后是土地的征收。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。确定征地补偿安置方案后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。从上述系列规定来看，投资协议所约定武汉金帝公司的义务主要由汉川市人民政府组织实施，武汉金帝公司为政府征地提供协助和配合，因此，该义务能否履行及履行的程度，不由被告武汉金帝公司决定。虽然在实际征地过程中，由被告武汉金帝公司实施，但并不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一款第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。被告武汉金帝公司在法律上不能履行土地的征用义务，因此，对原告武汉武胜公司要求被告武汉金帝公司继续履行的诉讼请求，本院不予支持。

关于被告武汉新硚公司及被告武汉顶锐公司支付投资款的义务。按照投资开发协议的约定，被告武汉新硚公司、武汉顶锐公司应当先于被告武汉金帝公司履行义务，而其未履行出资义务，构成违约。但协议同时约定协议的目的是共同开发“金帝·现代城”项目，在被告武汉金帝公司无法提供土地的情况下，即便被告武汉新硚公司、武汉顶锐公司不履行出资义务，也未对协议目的的实现形成障碍。在被告武汉金帝公司不能继续履行的情况下，对原告武汉武胜公司要求被告武汉新硚公司、武汉顶锐公司承担履行出资义务的诉讼请求，本院不予支持。

二、关于违约责任的承担

被告武汉金帝公司作为房地产开发企业，对土地的征用、征收程序及可能发生的情况应当知悉，其不能按期将集体土地变为国有土地，进入招拍挂程序，应当按照合同的约定支付违约金。项目投资协议的目的是进行合伙出资对“金帝·现代城”进行开发，原告武汉武胜公司投资500万元供被告武汉金帝公司支付土地补偿费，且已经支付；对协议约定的原告武汉武胜公司、被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司应当先于被告武汉金帝公司的支付义务，不论是否先期支付，对合同的目的实现没有影响。但原告武汉武胜公司、被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司作为与房地产相关的企业，对被告武汉金帝公司义务能否履行也应有一定的判断，对被告武汉金帝公司的违约责任也有一定过错，应当减轻被告武汉金帝公司的责任。协议赋予原告武汉武胜公司、被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司的解除权，在被告武汉金帝公司违约2个月的情况下，原告武汉武胜公司可以依约解除协议以减少损失，但原告武汉武胜公司未行使，如继续按违约期限计算违约金违反诚实信用原则。按照协议约定被告武汉金帝公司所占的份额（3100万元-500万元）按日千分之一计算60天来确定违约金，符合合同不能履行的现实状况。对原告武汉武胜公司确定的被告武汉金帝公司违约金数额，本院不予支持。被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司与原告武汉武胜公司同属协议的乙方，协议未约定乙方中的各方违约时应当支付违约金的责任，法律对此应当承担的违约责任也未规定，因此，原告武胜公司要求被告武汉新硚公司、被告武汉顶锐公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告武汉新岳金帝置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司违约金156万元（2600万元×1‰×60）。如逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、驳回原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

本案件受理费170700元，由原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司负担151860元，被告武汉新岳金帝置业有限公司负担18840元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　朱文涛

审　判　员　　张艳侠

人民陪审员　　袁端阳

二〇一九年十一月十一日

书　记　员　　杨　典

附1证据

原告武汉市硚房集团武胜物业管理有限责任公司提交的证据

证据一，企业信用信息报告；证据二，企业信用信息报告；

证据三，企业信用信息报告；证据四，项目投资开发协议；

证据五，收据；证据六，律师函；证据七，快递签收单。

被告武汉新岳金帝置业有限公司提交证据

证据一，湖北省汉川市人民法院刑事判决书（2014）鄂汉川刑初字第00008号；证据二，会议纪要；证据三，百日攻坚站合作方案之一处理历史遗留问题土地征收；证据四，武汉新岳金帝置业有限公司关于马口镇政府招商引资项目情况汇报。

被告武汉新硚建筑开发有限责任公司证据为《项目投资协议》。

被告武汉顶锐物业管理有限责任公司未提交证据

附2法律条款如下：

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。