安徽省嘉木装饰工程有限公司与淮南世纪正源房地产开发有限公司二审民事判决书

安徽省淮南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）皖04民终444号

上诉人（原审原告）：安徽省嘉木装饰工程有限公司，住所地淮南市。

法定代表人：吴庆奕，该公司董事长。

委托代表人：曹建平，安徽信智律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：淮南世纪正源房地产开发有限公司，住所地淮南市。

法定代表人：郭勇，该公司董事长。

委托代理人：李坤，安徽俊诚律师事务所律师。

上诉人安徽省嘉木装饰工程有限公司（以下简称安徽嘉木装饰公司）、上诉人淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称淮南世纪正源房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2015）谢民二初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人安徽嘉木装饰公司委托代理人曹建平，上诉人淮南世纪正源房地产公司委托代理人李坤到庭参加了诉讼；上诉人安徽嘉木装饰公司法定代表人吴庆奕，上诉人淮南世纪正源房地产公司法定代表人郭勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

安徽嘉木装饰公司一审诉称：2014年7月16日，安徽嘉木装饰公司与淮南世纪正源房地产公司签订了关于山南新区金融世家1幢10层的商品房买卖合同，约定合同价款为500万元。合同签订前，安徽嘉木装饰公司已支付定金100万元、购房款400万元，足额支付了应付款项。依据双方商品房买卖合同第二十四条的规定，商品房预售的，自合同生效之日起30日内，淮南世纪正源房地产公司应当向淮南市房地产管理局申请登记备案，但其一直未办理登记备案。为此，双方又签订了补充合同一份，但淮南世纪正源房地产公司因脱离资金监管仍不予办理登记备案。依据相关法律、法规的规定及合同的约定，对预售商品房登记备案是出卖方应当履行的义务，淮南世纪正源房地产公司已对商品房买卖合同及补充合同构成根本性违约。故安徽嘉木装饰公司诉至法院，请求判令：1.解除双方之间的商品房买卖合同；2.淮南世纪正源房地产公司双倍返还定金200万元；3.淮南世纪正源房地产公司返还购房款400万元；4.淮南世纪正源房地产公司给付购房款利息1052055元，按银行贷款利率四倍暂计算至2015年8月20日，并判决按日计算至实际付款日，利随本清；5.淮南世纪正源房地产公司承担本案安徽嘉木装饰公司支付的律师费6万元及其它诉讼费用。

淮南世纪正源房地产公司一审辩称：1.对事实没有异议，淮南世纪正源房地产公司同意解除合同；2.安徽嘉木装饰公司请求双倍返还定金200万元没有依据。

一审经审理查明：2014年1月7日，安徽嘉木装饰公司为购买淮南世纪正源房地产公司开发的商品房，将100万元作为定金转入淮南世纪正源房地产公司的银行账户，淮南世纪正源房地产公司收到该款项后，向安徽嘉木装饰公司出具收据一张，该收据上载明淮南世纪正源房地产公司收到安徽嘉木装饰公司100万元，收款事由为写字楼-10F定金。2014年7月15日，安徽嘉木装饰公司将400万元购房款转入淮南世纪正源房地产公司的银行账户。2014年7月16日，安徽嘉木装饰公司与淮南世纪正源房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定淮南世纪正源房地产公司作为出卖人将位于淮南市山南新区南径十二路西侧金融世家第1幢10层的商品房以500万元的价格出卖给安徽嘉木装饰公司，安徽嘉木装饰公司于签订合同当日一次性付清全部购房款500万元，该合同第二十四条载明淮南世纪正源房地产公司于合同生效之日起30天内向淮南市房地产管理局申请登记备案。因淮南世纪正源房地产公司签订合同后一直未办理登记备案手续，双方于2015年6月12日签订一份补充合同，该补充合同载明安徽嘉木装饰公司已经依照双方于2014年7月16日签订的合同约定足额支付了购房款，但淮南世纪正源房地产公司至今未按合同约定向淮南市房地产管理局办理登记备案。补充合同还约定：“淮南世纪正源房地产公司承诺于2015年7月12日前，无条件完成对双方商品房买卖合同的网上登记备案，若淮南世纪正源房地产公司逾期未能完成对双方商品房买卖合同的网上登记备案，则安徽嘉木装饰公司有权解除合同，淮南世纪正源房地产公司应当承担违约责任。”对于淮南世纪正源房地产公司承担违约责任的具体方式该补充合同也作了明确约定。截至本案一审开庭时，淮南世纪正源房地产公司对于2014年7月16日签订的商品房买卖合同未向淮南市房地产管理局申请登记备案。现安徽嘉木装饰公司诉至法院，请求判如所请。

一审法院认为本案争议的焦点是双方签订的商品房买卖合同应否予以解除以及安徽嘉木装饰公司的其它各项诉讼请求是否具有事实及法律依据。

关于第一项争议焦点，一审法院认为：根据双方当事人签订的补充合同，淮南世纪正源房地产公司应当于2015年7月12日前完成商品房买卖合同的网上登记备案，若逾期未完成登记备案，则安徽嘉木装饰公司有权解除合同。淮南世纪正源房地产公司至今未向淮南市房地产管理局完成登记备案的行为导致解除合同的条件已经成就，安徽嘉木装饰公司可以按照补充合同的约定解除双方于2014年7月16日签订的商品房买卖合同。故对于安徽嘉木装饰公司请求解除双方之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。

关于第二项争议焦点，一审法院认为：对于安徽嘉木装饰公司要求双倍返还定金200万元、返还购房款400万元并给付购房款利息1052055元的诉讼请求，根据一审庭审中查明的事实，安徽嘉木装饰公司于2014年1月7日将100万元定金通过银行转账的方式交付淮南世纪正源房地产公司，后双方于2014年7月16日签订商品房买卖合同，从时间上看，安徽嘉木装饰公司支付定金早于签订商品房买卖合同6个多月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，结合商品房买卖中的交易习惯，安徽嘉木装饰公司作为商品房买受人支付该100万元定金是为以后与出卖人订立商品房买卖合同提供担保的，现双方已于2014年7月16日签订商品房买卖合同，即该100万元定金所担保的债权已经实现，该100万元定金应当抵作商品房买卖合同房价款或者由安徽嘉木装饰公司收回。根据双方当事人签订的商品房买卖合同约定，安徽嘉木装饰公司应当于合同签订的当天付清全部房价款500万元，安徽嘉木装饰公司于签订合同的前一天即2014年7月15日通过银行转账的方式向被告支付400万元购房款，此后未再支付购房款，故商品房买卖合同签订当天安徽嘉木装饰公司交付的100万元定金依法应当抵作商品房买卖合同房价款，即安徽嘉木装饰公司所支付的100万元的性质已经由定金转化为购房款。由于安徽嘉木装饰公司总共支付了购房款500万元，在双方合同解除的前提下，淮南世纪正源房地产公司依法应当返还该500万元购房款及相对应的购房款利息。对于购房款利息的具体数额，依据双方补充合同中的约定，淮南世纪正源房地产公司应当支付自安徽嘉木装饰公司付款之日按银行同期贷款利率四倍计算的利息，即以500万元作为本金按银行同期贷款利率四倍计算2014年7月15日至2015年8月20日所产生的利息，共计1315068元（500万元×400天×6%÷365天×4倍），故对于安徽嘉木装饰公司第二、三、四项诉讼请求中合理的部分予以支持，对于其中不具有法律依据的部分不予支持。对于安徽嘉木装饰公司请求支付6万元律师费的诉讼请求，因安徽嘉木装饰公司未提供代理合同，无法证明6万元律师费与本案的关联性，故对此项诉讼请求不予支持。

综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告安徽省嘉木装饰工程有限公司与被告淮南世纪正源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告安徽省嘉木装饰工程有限公司购房款及购房款利息共计6315068元；三、驳回原告安徽省嘉木装饰工程有限公司的其它诉讼请求。案件受理费63684元，由原告安徽省嘉木装饰工程有限公司负担7005.24元，由被告淮南世纪正源房地产开发有限公司负担56678.76元。

宣判后，安徽嘉木装饰公司、淮南世纪正源房地产公司均不服判决结果，向本院提起上诉。安徽嘉木装饰公司上诉理由及请求为：根据双方达成的补充合同约定：解除商品房买卖合同后，淮南世纪正源房地产公司应当立即退还购房款及利息，自安徽嘉木装饰公司付款之日起，按银行同期贷款利率四倍给付购房款利息，利随本清。鉴于法院判决和实际执行期间的不确定性，安徽嘉木装饰公司要求按银行同期贷款利率四倍给付购房款利息并按日计算至实际付款日，利随本清，但一审判决仅支持至2015年8月20日，对此后利息给付方式未予判决，同时一审判决驳回安徽嘉木装饰公司的其他诉讼请求，损害了安徽嘉木装饰公司追索持续发生利息的正当权益。综上，请求二审法院在一审判决按银行四倍利率给付购房款利息1315068元的基础上，变更判决按日计算至实际付款日，利随本清。

淮南世纪正源房地产公司答辩称：利息应当按照400万元的本金计算，请求二审法院驳回安徽嘉木装饰公司的上诉请求。

淮南世纪正源房地产公司上诉理由及请求为：安徽嘉木装饰公司请求的利息为1052055元，是按照400万元的购房款计算的，而一审判决淮南世纪正源房地产公司承担购房款利息1315068元，是按照购房款500万元计算的，系超出安徽嘉木装饰公司诉讼请求，违反“不告不理”原则，故请求二审法院依法改判淮南世纪正源房地产公司承担购房款利息1052055元，并承担本案的上诉费用。

安徽嘉木装饰公司答辩称：安徽嘉木装饰公司在一审诉讼中主张的是100万元的定金双倍返还，并返还400万元购房款及利息，以上共计741.2万元，而一审判决没有支持双倍定金返还，而是认定了100万元定金为购房款，共计支持了6315068元，并没有超出诉讼请求的范围。

双方当事人对一审所举证据的举证、质证意见均同于一审，本院认证意见与一审一致。

二审中，安徽嘉木装饰公司向本院提交了以下证据：委托合同一份，安徽嘉木装饰公司于2015年7月20日委托安徽信智律师事务所代理本案参加诉讼，安徽信智律师事务所指派曹建平律师参加诉讼，本案代理费用为6万元。

淮南世纪正源房地产公司质证意见：不属于新证据，律师代理合同应当产生在一审诉讼之前，但安徽嘉木装饰公司在一审中没有作为证据提交，且安徽嘉木装饰公司一审提交的律师费发票没有明确与本案有关联性。

本院认证意见：因安徽嘉木装饰公司庭审后自愿申请撤回该6万元律师代理费的诉请，故本院对该证据不予审查。

二审查明事实除一审查明事实外，另查明：2015年6月

12日，双方当事人签订的补充合同约定：“三、乙方（安徽嘉木装饰公司）选择解除双方商品房买卖合同时，甲方（淮南世纪正源房地产公司）应向乙方承担以下违约责任：1.按商品房合同价款的25%向乙方赔偿解除合同的违约金；2.甲方立即退还乙方已付购房款及利息（自乙方付款之日，按银行同期贷款四倍计算，利随本清）；3.因合同纠纷引起法律诉讼时，由甲方承担给乙方造成的诉讼费、保全费、律师费等损失。”

再查明：安徽嘉木装饰公司在本案二审审理过程中，自愿撤回要求淮南世纪正源房地产公司承担本案6万元律师代理费的诉请。

根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：购房款利息应当如何认定。

针对上述争议焦点，本院评判如下：

本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，淮南世纪正源房地产公司与安徽嘉木装饰公司于2015年6月12日签订的补充合同约定：淮南世纪正源房地产公司应当于2015年7月12日对涉案房屋进行网上登记备案，如逾期不能进行网上备案，则安徽嘉木装饰公司可以选择解除双方商品房买卖合同，淮南世纪正源房地产公司承担立即退还购房款及利息（自安徽嘉木装饰公司付款之日，按银行同期贷款利率四倍计算，利随本清），现安徽嘉木装饰公司选择解除商品房买卖合同，淮南世纪正源房地产公司承担立即退还购房款及利息，虽安徽嘉木装饰公司起诉要求淮南世纪正源房地产公司双倍返还100万元定金，并返还400万元购房款，安徽嘉木装饰公司针对该500万元均要求淮南世纪正源房地产公司承担违约责任，但一审判决认定100万元定金已经转化为购房款，安徽嘉木装饰公司共计支付购房款500万元，双方当事人对此均无异议，故一审判决按照500万元的基数计算利息并无不当，且淮南世纪正源房地产公司承担违约责任的总额并没有超出安徽嘉木装饰公司的诉请，故淮南世纪正源房地产公司上诉要求按照400万元的基数计算利息的请求不能成立，本院不予支持。因双方当事人约定的支付利息的截止日期为全部购房款付清，且安徽嘉木装饰公司在一审诉请中明确了利息按日计算至实际付款日，利随本清。鉴于淮南世纪正源房地产公司在返还全部购房款之前，安徽嘉木装饰公司的损失始终存在，故安徽嘉木装饰公司要求计算利息至全部购房款实际付清之日的上诉请求应予支持。一审判决未予支持不当，本院予以纠正。

综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，对判决不当之处，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持安徽省淮南市谢家集区人民法院（2015）谢民二初字第00067号民事判决第一、三项，即“一、解除原告安徽省嘉木装饰工程有限公司与被告淮南世纪正源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；三、驳回原告安徽省嘉木装饰工程有限公司的其他诉讼请求。”；

二、变更安徽省淮南市谢家集区人民法院（2015）谢民二初字第00067号民事判决第二项“被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告安徽省嘉木装饰工程有限公司购房款及购房款利息共计6315068元；”为：被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告安徽省嘉木装饰工程有限公司购房款及购房款利息共计6315068元；自2015年8月21日起，按照基数500万元，年利率24%，计算至款项付清之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费5245元，由淮南世纪正源房地产开发有限公司负担4595元，由安徽省嘉木装饰工程有限公司负担650元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　瑞

代理审判员　　汪传海

代理审判员　　岳　干

二〇一六年六月二日

书　记　员　　高继鑫

附相关法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。