青岛***新能源科技有限公司、***房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终12057号 上诉人（原审被告，反诉原告)：青岛***新能源科技有限公司，住所地：山东省平度市凤台街道青岛东路3号，统一社会信用代码：91370283682597771E。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，女，1985年11月7日出生，汉族，住山东省平度市经济开发区，公司职工。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：***，男，1953年2月24日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人青岛***新能源科技有限公司（以下简称“***公司”）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2021)鲁0283民初11443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛***新能源科技有限公司上诉请求：依法撤销一审民事判决，发回重审，或依法改判为***公司不向***支付租金50000元，***向***公司返还租金58000元。本案的诉讼费用由***承担。事实和理由：1.***在本案一审开庭时的说法，应被认定为无效。从2020年夏天开始，***就让***公司与她签订租赁合同，将房租交给她。本案一审开庭时，***又说***有签订租赁合同，收取租金的权利。***2020年夏天的说法被“禁止反言”了。也就是，***在本案一审开庭时的说法，不能改变其在2020年夏天的说法。2.***没有房屋的出租权，房屋租赁合同无效。***的工作人员在2020年夏天，将房权证、营业执照复印件交给***公司。***公司知道了，***不是租赁物的所有权人，其没有权利出租该房屋。房屋租赁合同不被***追认的无效。3.房屋在出租前就设定了抵押，未告知***公司，***公司被欺诈。***的工作人员在2020年夏天，出于能为***收到租赁费的目的，将上述抵押和主合同（借款合同）已经违约的情况告知了***公司。此时，***公司知道被***欺骗了。4.按担保法解释第66条的规定，***公司继续使用租赁物的风险太大。抵押权人行使权利的，***公司就得搬离，将导致无法营业。使用租赁物的风险太大，***公司无法接受。5.***公司不再使用租赁物，不可能没有告知***。既因***、***之间的争执，也因房屋在出租前设定了抵押，***公司决定不再使用租赁物，并告知了***。***在2020年10月就开始安排“烤羊”，***的儿子在2020年冬天已经使用了租赁物的主体，也就是贵宾室及***办公室***更换了***公司的牌匾。若不是告知了，***不会这样干。6.从2020年10月初开始***公司不再使用租赁物，***、***的存在，以及***公司的一些物品在租赁物处，不影响这一事实。确切的证据证明，***公司是在2020年9月底，10月初从租赁物处搬走。***是***找来的，***是独立核算，他们独自与***联系。从2020年9月底至今，确实有一些***公司的物品在租赁物处，但都堆放在***那里。7.没有证据证明，***公司是2021年10月份开始不再使用租赁物，而***、***留在那里，是***所允许。***公司陈述的是，在2020年9月底，10月初从租赁物处搬走，不是2021年。***、***不想搬走，***也愿意***、***留在那里，于是***、***就留在了那里。 ***辩称，要求支持我方一审诉讼请求，对方的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。 ***向一审法院起诉请求：1.依法解除***与***公司签订的租赁合同；2.判令***公司立即给付所欠租赁费50,000元；3.判令***公司赔偿***房屋修复费用10,000元；4.本案诉讼费由***公司承担。 ***公司向一审法院提起反诉请求：判令***返还租赁费58000元，赔偿***公司搬家损失30000元。 一审法院认定事实：案涉房屋登记所有权人为平度市环宇汽车维修厂，平度市环宇汽车维修厂系个人独资企业，投资人为***，***与***系父女关系。庭审中，***申请***作为证人出庭作证，***称，案涉房屋是她的，她委托***对外签订租赁合同，收取租金，同意***作为原告提起本案诉讼。 2019年8月28日，***与***公司签订《租赁协议》1份，约定：***将位于青岛东路三号院内左侧房屋和北侧8间及一半大院租赁给***公司使用；租赁期限自2020年5月1日起至2025年4月30日止，共计5年；每年租金10万元整，协议签订时***公司向***缴纳1年的租金，其后每年租金于2月18日前交付；协议生效后，租赁期间的房屋修建费、水电费、相关税费、物业费等一切与房屋有关的费用由***公司承担，***不承担责任，若因***公司怠于履行上述义务造成***的损失，承担赔偿责任；在租赁期间，***公司应当合理利用房屋，若因***公司的过度损坏或者人为破坏，***公司应修复或赔偿损失，房屋顶出现漏雨现象，由***修缮。协议签订后，***公司按期缴纳了第一年的租金10万元。 2020年***公司法定代表人***与案外人***签订《租赁协议》，将案涉租赁物中最南两间房屋租赁给***使用，租赁期限自2020年3月10日至2022年3月9日，每年租赁费38000元。该协议签订后，***公司自认共收取案外人***租金57000元，与***的租赁合同于2021年9月16日终止。 庭审中，***公司陈述，于2020年9月公司即搬离案涉租赁房屋，因为部分货物无处存放，仍堆放在本案租赁的部分房屋内，于2021年9月底10月初搬清全部物品，具体哪一天记不清了。 一审法院认为：本案争议的焦点问题是，案涉租赁合同的效力问题及案涉租赁合同应否解除；***与***公司关于租金的请求如何处理。关于第一个焦点问题，案涉房屋的所有权人***明确授权***对外签订租赁合同、收取租金、提起本案诉讼，***即有权就案涉房屋签订租赁合同。民事法律行为因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效，没有法律、行政法规的强制性规定已抵押的房屋不能对外出租，并且，本案中设定在涉案房屋上的抵押权并没有开始实现，并不影响***公司正常使用房屋，因此，***公司主张案涉租赁合同无效，没有依据，一审法院不予支持。***起诉请求因***公司不缴纳租金应解除合同，而***公司自述已于2021年9月底10月初从案涉房屋搬清物品，双方的行为表明双方均不再履行租赁合同，双方之间的租赁合同应予解除，***要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。 关于第二个焦点问题，***公司自述于2021年9月底10月初才彻底搬清物品，并就案涉部分房屋与案外人***签订租赁合同，于2021年9月16日才终止合同，说明***公司至少正常使用房屋至2021年9月份。而***主张，***公司于2021年10月28日才搬离案涉房屋，租赁费计算到该时间应是6个月的租赁费50000元。综上，***公司正常使用房屋，搬离房屋时也没有办理房屋交接手续，***请求***支付合同解除前6个月的租金，符合约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。***公司反诉主张于2020年9月搬离房屋，与事实不符，其请求***返还7个月的租赁费，证据不足，一审法院不予支持。 关于***请求赔偿房屋修复费用10000元及***公司请求赔偿搬家损失30000元，均没有提交充分证据证明，一审法院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、***与青岛***新能源科技有限公司之间的《租赁协议》解除；二、青岛***新能源科技有限公司于判决生效之日起十日内支付***租金50000元；三、驳回***其他诉讼请求；四、驳回青岛***新能源科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由***负担217元，由青岛***新能源科技有限公司负担1083元，于判决生效之日起十日内直接支付给***。反诉案件受理费1000元，由青岛***新能源科技有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，二审中上诉人认可***的租赁协议和收取租赁费的事实。上诉人称并未与***签订租赁合同，***是上诉人企业外包的售后服务，是上诉人让***使用涉案房屋。上诉人主张2020年9月搬走时，上诉人口头告知被上诉人，但无书面证据。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案焦点问题系案涉租赁合同的效力问题及案涉租赁合同应否解除；双方关于租金的请求如何处理。关于第一个焦点问题，案涉房屋的所有权人***明确授权***对外签订租赁合同、收取租金、提起本案诉讼，***即有权就案涉房屋签订租赁合同。另一方面，对租赁合同而言，出租人是否为产权人并非合同有效与否的条件。出租人与产权人之间的关系系另一法律关系，现有证据并不能证明***阻碍了上诉人对租赁房屋的正常使用，故上诉人以此主张租赁合同无效不符合法律规定。案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，一审法院对***公司主张案涉租赁合同无效不予支持，对案涉合同合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。 依法成立的合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。***公司现已从涉案房屋搬离，***亦起诉要求解除合同，双方的行为表明双方均不再履行租赁合同，一审法院认定双方之间的租赁合同应予解除，本院予以确认。 关于第二个焦点问题，***公司主张2020年9月搬离涉案房屋，但无书面证据证明通知***。***公司与案外人***签订租赁合同，将部分涉案房屋转租给***并收取房租，***公司关联企业工作人员***实际使用涉案房屋至2021年10月，应认定***公司实际使用房屋至2021年10月。***公司主张其2020年9月搬离后租金已支付至2021年4月30日，***、***仅使用部分房屋，因此不应再行支付房租，对此本院认为***公司搬离房屋并未与***交接，也未达成支付部分租金的协议，其该抗辩本院不予认可，***公司仍应就全部房屋支付租金。***公司主张2021年4月***已更换门头表面其已明确知道***公司已搬离涉案场地，对此本院认为门头的更换不能对抗***公司继续使用房屋的事实。另一方面***公司房屋使用期间并未发生法院查封或禁止其使用涉案房屋的情形，出租人的其他债权债务关系并未影响***公司对房屋的正常使用。综上，***公司正常使用房屋至2021年10月，支付租金至2021年4月，一审法院判令***支付***6个月的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。关于***公司一审中的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院对一审驳回予以维持。 综上所述，青岛***新能源科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人青岛***新能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　于　梦 二〇二二年九月十三日 法官助理　徐　鹏 书 记 员　*** 书 记 员　***