某某、西某某建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

西藏自治区拉萨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）藏01民终299号 上诉人（原审被告）：**，女，1963年4月30日出生，藏族，现住西藏自治区拉萨市，身份证号码XXX。 被上诉人（原审原告）：西***建设工程有限公司，住所地西藏自治区拉萨市，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。 委托诉讼代理人：措某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。 上诉人**因与被上诉人西***建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2021）藏0102民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**，被上诉人西***建设工程有限公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：一、请求贵院依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2021）藏0102民初5142号民事判决并依法改判：1．确认上诉人与被上诉人于2020年11月5日签订《房屋租赁合同》于2021年10月30日解除；2．判决驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院认定事实错误，应当予以纠正。2021年6月1日，上诉人按照《房屋租赁合同》约定向被上诉人发出了要出售租赁房屋，“需提前中止租房合同”的书面《告知书》，并作好了2021年12月正式解除租赁房屋的充分准备。2021年7月5日被上诉人向上诉人发出了《律师函》载明：“同意于2021年10月30日解除《房屋租赁合同》，并于2021年10月30日前归还租赁房屋”。故双方就《房屋租赁合同》的解除，以及解除时间达成一致意见。同时，上诉人认为，案涉房屋的退还应当由上诉人、被上诉人就案涉租赁房屋以及房屋内的设施进行清点、确认后进行正式移交。但是，被上诉人在未经过上诉人的同意，且在租赁合同未到期的情况下，私自将案涉房屋钥匙交给案外人，属于重大违约，不构成对于租赁房屋的退还，更不能构成租赁合同的提前解除。因此案涉《房屋租赁合同》不应当于2021年9月16日解除。合同的实际解除时间应当系上诉人和被上诉人协商一致的解除时间，即2021年10月30日。故上诉人不应当向被上诉人退还2021年9月16日至2021年10月31日期间的租金。综上，一审人民法院认定事实错误，案涉《房屋租赁合同》解除时间应当为2021年10月30日，上诉人不应当向被上诉人退还2021年9月16日至2021年10月31日期间的租金。故上诉人依法向贵院提出上诉，请求贵院依法予以改判。 西***建设工程有限公司辩称，被上诉人于2021年9月15日搬离的事实上诉人是知情的，同时将钥匙交还给买受人也是知情的，这一事实系一审庭审中上诉人自认的事实。当时的实际情况是上诉人告知被上诉人买受人要进场装修，否则冬天完不成，被上诉人才提前交房的。支付租金的基础在于使用房屋，故被上诉应当退还未产生的租金。请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。 西***建设工程有限公司向一审法院起诉请求：1．请求确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2021年9月15日解除；2．请求判令被告退还未产生的租金12500元；3．请求判令被告向原告支付违约金及退还押金4万元；4．请求判令本案诉讼费由被告承担。以上共计52500元。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。原告提交《房屋租赁合同》原件一份及身份证复印件一份，欲证明原被告之间存在租赁合同关系，双方的合同中对租赁、租期、违约金及违约处理进行了约定等事实。被告对该份证据予以认可，法院认为该份证据系原件，被告对该份证据予以认可，故法院对该份证据的真实性、合法性及关联性均予以采纳，对原告的证明目的也予以采纳；2．原告提交《告知书》复印件一份及律师回函复印件一份，欲证明被告主动提出要求终止房屋租赁合同及原告于7月5日回函，载明了解除合同时间、违约金及租金的金额及履行期限进行了告知。被告对该组证据的三性予以认可，但对其证明目的不予认可。法院认为该份证据虽系复印件，但被告对该份证据的三性均予以认可，故法院对该组证据的三性均予以采纳，该组证据与本案有关联，证据形式合法，法院对原告的证明目的予以采纳；3．原告提交中国建设银行网上银行电子回执原件三张、手机银行回单转账凭证打印件1张，欲证明原告已向被告支付2021年5月至2024年4月30日的房屋30万元，被告已经向原告退还2021年11月1日至2024年4月30日的租金25万元，支付违约金及退还押金4万元的事实。被告对该份证据的三性及证明目的均予以认可。法院认为被告对该组证据及对被告的证明目的均予以认可，该组证据形式合法，且与本案有关联，法院对该组证据的三性及对原告的证明目的均予以采纳；4．原告提交微信聊天记录打印件几张、视频光盘一张，欲证明原告于2021年9月15日已经搬离房屋及案涉房屋已于当日交付给被告的事实。被告对该组证据的真实性予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可，认为原告自己说要于9月15日搬离。9月16日其到案涉房屋时院子和房屋内空无一人，垃圾遍地，当时双方并未按约对房屋里的东西及家具进行清单交接，原告当时并未向其交付房子，所以对腾退案涉房屋的时间不予认可。法院认为被告对该份证据的真实性予以认可，故法院对该份真实的真实性、合法性及关联性予以采纳。该份微信聊天记录与被告的庭审中的陈述，证实原告于2021年9月16日将案涉房屋的钥匙转交给了案涉房屋买受人的事实。对原告的其余证明目的不予采纳；5．被告提交视频原始载体15组，欲证明2021年9月16日双方并未对案涉房屋内的设施设备及家具进行交接，屋内一片狼藉，垃圾遍地，房屋钥匙也没有交接给被告的事实。原告对该份证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为其已在2021年9月15日搬走的事情被告是知情的，案涉房屋的钥匙交付给了后面的房屋买受人。法院认为，该份证据系原件，且原告对该份证据的真实性予以认可，该份证据与本案有关联，法院对该份证据的真实性、合法性及关联性均予以采纳，该份视听自资料恰恰证实原告已2021年9月16日搬离案涉房屋，从双方的微信聊天记录证实原告已经将案涉房屋钥匙交付给房屋买受人的事实告知给了被告；6．被告提交照片打印件16张，欲证明被告在房屋租赁期间原告使用房屋内的家具和其他设施设有不同程度的受损，家具大部分被搬走，合同中双方约定要爱护案涉房屋设备的事实。被告对该份证据的三性及证明目的不予认可。法院认为该份证据系照片打印件，被告未提供其他证据对其主张的事实予以佐证，故法院对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予采纳，对原告的证明目的也不予采纳；7．被告提交微信聊条记录打印件六张及律师函原件二张，欲证明经双方确认合同解除时间为2021年11月1日的事实。被告对该份证据的三性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为虽双方约定时间为10月30日，但实际搬离时间是9月16日。法院认为该份证据系原件，且与本案有关联，法院对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予采纳，该份证据证实原被告在微信聊天及律师函中均约定于2021年10月30日前归还租赁房屋及11月1日退房的事实，但在实际履行时原告已于2021年9月16日将案涉房屋钥匙交付给了房子买受人；8．被告提交微信聊天记录打印件二份，欲证明违约金和押金经双方沟通后达成一致意见共计支付4万元的事实。原告对该份证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为系原告母亲与被告之间协商，并未与原告本人商榷，认可已收到违约金及押金共计4万元。法院认为原告对该份证据的真实性予以认可，该份证据与本案有关联，法院对该份证据的真实性、关联性及合法性均予以采纳，该份证据虽系被告与原告母亲之间的微信聊天记录，庭审中原告自认其清楚母亲与被告就违约金及押金达成的意见，也系其原告本人的意思表示，故法院对被告的证明目的予以采纳。 2020年11月5日，出租人（甲方）****与承租人（乙方）中诚建设公司签订《房屋租赁合同》一份，约定“租赁房屋坐落于拉萨市城关区扎基中路政法委院子内1栋2号。租赁用途为居住和开设公司办公，房屋租赁期限自2021年5月1日至2026年5月1日，租金每年为10万元，租期内租金不变；租金支付方式；租赁期间水电费、宽带费等费用的承担方式；在租赁期内乙方有权对外进行转租。若甲方不同意乙方转租的，则甲方退还乙方已缴纳且未产生的租金，双方解除本租赁合同；租赁期限内若甲方要求则甲方应提前6个月以书面方式通知乙方，且因向乙方支付6万元的违约金，同时甲方应退还乙方已缴纳且未产生的租金，若甲方未提前6个月通知乙方的，则因退还乙方支付50万元的违约金，同时，甲方应退还乙方已缴纳且未产生的租金……”等内容，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告****依约向原告中诚建设公司交付了案涉租赁房屋，原告中诚建设公司分别于2020年11月5日以中国建设银行网上转账的形式向被告****支付（2021年5月至2023年5月）期间租金20万，2021年1月1日支付了（2023年5月至2024年5月）期间的租金10万元。2021年6月1日，被告****以微信方式向原告送达告知书，载明因家里发生变故，欲出售案涉房屋，现需提前中止租赁合同。2021年7月5日，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所向被告****发送律师函，载明同意于2021年10月30日解除《房屋租赁合同》，并于2021年10月30日前归还租赁房屋，应向委托人支付违约金6万元，退还押金2万元，退还2021年11月1日至2024年4月30日未产生的租金25万元，请务必于2021年7月8日前退还未产生的租金25万元，于2021年7月31日前向委托人支付违约金6万元及退还押金2万元。2021年7月8日****以中国建设银行网上转账的形式向中诚建设公司退还（2021年11月1日至2024年5月1日）期间的租金25万元。经双方协商后，约定支付违约金及退还押金共计人民币4万元，2021年9月17日，****银行转账的形式向中诚建设公司的法定代表人支付4万元。另庭审中查明，被告****已将案涉租赁房屋出售给他人。2021年9月16日，原告已将案涉租赁房屋的钥匙交付给了买受人。 一审法院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同全面约定履行各自义务。本案中，原告因自身原因违反合同约定要求与被告提前解除租赁合同，并提前向被告以书面形式通知被告，被告以律师函的形式同意解除房屋租赁合同，据此双方当事人协商一致，解除合同。本案中，关于合同解除时间，原告书面形式通知提前解除合同后，虽被告以律师函的形式同意于2021年10月30日解除《房屋租赁合同》，结合原被告提交的微信聊天记录及被告在庭审中陈述认可原告于2021年9月16日已搬出涉案房屋，并将案涉租赁房屋的钥匙交付给了房屋买受人。法院认定双方在实际履行合同过程原告以移交房屋钥匙的形式将案涉房屋占用、使用权转移给了买受人。故法院认定双方房屋租赁合同解除时间应为2021年9月16日。被告抗辩“原告虽搬离案涉租赁房屋，但对案涉房屋内的物品并未进行交接，故对解除合同时间不予认可”，对此抗辩意见，无事实及法律依据，法院依法不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”。原告主张要求被告返还（2021年9月16日至2021年10月31日）未产生的租金12500元（10万元／年÷12个月×1.5个月），事实清楚、证据确凿，法院依法予以支持。另，庭审中原告自认其委托他人与被告就违约金及押金事宜达成一致意见，双方以微信聊天的形式约定违约金及退还押金共计人民币4万元。2021年9月17日，****银行转账的形式已向中诚建设公司的法定代表人**支付违约金及退还押金共计4万元，被告已经按照约定向原告履行完付款义务，故原告主张要求被告支付约金及退还押金4万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，法院确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2021年9月16日解除；判令被告向原告返还未产生的租金12500元；驳回原告的其他诉讼请求。现依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原被告于2020年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年9月16日解除；二、被告**自判决书生效之日起十日内向原告西***建设工程有限公司返还租金人民币12500元；三、驳回原告西***建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112.50元，依法减半收取556.25元，由原告西***建设工程有限公司负担423.81元，由被告**负担132.44元（限于判决书生效之日起七日内向法院缴纳，逾期依法强制执行）。 本院二审期间，上诉人向本院提交了《关于解除房屋租赁合同后续事宜的函》一份、《房屋买卖合同》一份、微信聊天记录一份，拟证明案涉房屋租赁合同解除时间为2021年10月31日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，被上诉人于2021年9月16日将案涉租赁房屋的钥匙交付给了房屋买受人，故合同实际解除时间为2021年9月16日，对该组证据的证明目的不予认可。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：案涉租赁合同解除时间的认定问题。结合本院查明的事实评析认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人提交的《关于解除房屋租赁合同后续事宜的函》仅证明上诉人要求被上诉人于2021年10月31日履行租赁合同解除义务。上诉人提交的与案外人***措签订的《房屋买卖合同》能够证实，买卖合同签订时间为2021年7月28日。在实际履行合同过程中上诉人已将案涉房屋出售给了案外人***措，被上诉人于2021年9月16日以交付房屋钥匙的方式将案涉房屋占用、使用权转移给了案涉房屋买受人***措，并且搬离案涉房屋，之后被上诉人未占用使用租赁物，该事实双方当事人均认可，上诉人应当承担对自己主张不能举证的不利后果故一审法院将房屋租赁合同解除时间认定为2021年9月16日并无不当，本院予以确认。上诉人以被上诉人未将案涉房屋的钥匙交付于其本人为由主张《租赁合同》的解除日期为2021年10月31日缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1112.50元，由上诉人****负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　次*** 审 判 员　尼玛** 审 判 员　卓 玛 吉 二〇二二年三月三十日 法官助理　旺　　珍 书 记 员　巴桑央拉