某某、兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省邹城市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0883民初7408号

原告：***，女，1980年5月2日出生，汉族，住邹城市。

委托诉讼代理人：马召勤，男，1977年4月2日出生，汉族，住邹城市，与原告系夫妻关系。

被告：兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司，住所地邹城市公园路2号，统一社会信用代码91370883614097898U。

法定代表人：王军，总经理。

委托诉讼代理人：孔凡涛，男，1973年12月10日出生，汉族，住邹城市，系被告员工。

原告***与被告兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司（以下简称海鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人马召勤、被告海鲁公司的委托诉讼代理人孔凡涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间签订的储藏室转让协议无效；2、判令被告退给原告储藏室转让费66870元及相关利息；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年6月25日在泰和佳园售楼处与被告签订了认购协议并交了5万的定金。6月30日原告到售楼处，销售顾问曹莉拿出两份合同，一个是购房合同，一个是购买储藏室的附加合同，要求签订附加合同，要求购买与原告事先选定楼房绑定的112号地下储藏室，并支付全款，原告不想签，但销售顾问称：不签只能按退房处理，5万元定金不退。原告只好交了首付回家了，后来销售顾问多次催促到售楼处签购房合同，并在电话中告知房子只能保留一个月，超过30天单方解约转卖他人押金不退，依法处置扣违约金。在此期间原告让销售顾问调换一个面积小些的储藏室，销售顾问称：“本幢楼你是最后一户购房的，其他的都对号售完了”，7月15日原告在售楼处签订了合同。2021年4、5月份被告售楼处卖地上车位加一百元送储藏室活动，送的储藏室刚好正是在原告所购买楼幢号的储藏室。2021年6月份，泰和佳园集中交房，原告按要求拿到房子钥匙，发现储藏室渗水并与合同面积严重不符。合同载明22.29平方米，实测套内只8.3平方米，原告带着手续到邹城房产交易中心，工作人员告知该储藏室不能办理不动产登记证。根据《物权法》《民法典》第597条规定，被告没有地下储藏室的处分权，所有权归全体业主所有，同时根据地随房走的原则及《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》，被告把不能作为单独出售的储藏室卖给原告，属于重复收费，欺骗原告。并且依照住建部2016年10月10日颁发的建房[2016]223号通知，也经邹城市市场监督管理局与住建局联合查处存在“捆绑销售”储藏室行为，违反国家明令禁止的不正当经营手段。被告采取的格式合同，霸王条款限制消费者的权利，加重对方责任。原被告签订的储藏室协议内容中第一条第三段及第九条，被告违反《消费者权益保护法》!综上，被告存在着诸多违法事实①不正当经营“捆绑销售”储藏室；②未取得储藏室的所有权，未有处分权擅自处分储藏室及人防车位；③以格式合同限制消费者权利，加重对方责任；④销售储藏室面积不符，欺骗消费。为了保障原告的合法权益，恳请法院查清事实，依法判决!

被告海鲁公司辩称，房地产市场属于竞争市场，众多开发商可供被答辩人选择，答辩人非具有市场支配地位的经营者，允许其自主设置交易条件。被答辩人作为购房人，在购房时有自由选择的权利，涉案储藏室所在的项目并非当地唯一楼盘，被答辩人有充分的选择权。答辩人的行为并不存在欺诈、胁迫等情形，不存在“捆绑销售”行为，也未违反消费者权益保护法第十六条第三款规定。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。答辩人作为投资者，对储藏室在平时享有使用、管理、收益等权利，转让使用权不违反法律、行政法规的强制性规定。《储藏室使用权转让协议》合法有效。从双方交易过程可以显示，被答辩人与答辩人签订《储藏室使用权转让协议》前，答辩人向被答辩人公示车位价格，自愿签订了《泰和佳园购房确认房价核算表》、《泰和佳园认购协议》，对涉案储藏室性质、价格、产权等信息均有所了解并付清了全部款项，后双方签署《储藏室使用权转让协议》，被答辩人作为完全民事行为能力人，对是否实施交易行为当有充分理性考量，最终仍与答辩人订立《储藏室使用权转让协议》，系其真实意思表示。交易行为不存在显失公平或强制交易的情况，也不违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条的规定。双方签订的《泰和佳园购房确认房价核算表》、《储藏室使用权转让协议》均约定房屋最终面积以实测报告面积为准，房价款根据实测面积据实计算，多退少补。被答辩人对此均清晰明了并签字确认，答辩人不存在欺骗行为。综合以上理由，请求依法驳回被答辩人的诉求。

原告围绕诉讼请求依法提交了储藏室使用权转让协议补充协议、实测图及照片、银行转账回执、邹城市市场监督管理局回复函、相关部门文件四份；被告提交了商品房买卖合同一份、认购协议、购房确认房价核算表、定金收据、储藏室及房屋发票、储藏室使用权转让协议、邹城市天衡房地产测绘有限公司出具的《关于泰和佳园二期业主反映储藏室分摊面积过大的问题解释》、通话记录、储藏室钥匙业主签名领用单。

本院组织双方当事人对原、被告提交的证据进行质证并发表了质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年6月21日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《泰和佳园认购协议》，约定原告自愿认购被告开发建设的泰和佳园18号楼1单元1701室，储藏室编号18-112，总价66870元。（详情见储藏室使用权转让协议）。双方还对定金、优惠、付款方式、合同签署等其他内容进行了约定。

2020年7月15日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的泰和佳园18幢1单元01-1701号商品房一套，房产面积为129.70平方米，每平方米单价5860元，总价款760131元。

2020年7月15日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《储藏室使用权转让协议》，约定：第一条储藏室的基本情况乙方所购房屋为泰和佳园18-1-1701室（房号），所选储藏室（以下简称该储藏室）为甲方开发建设的泰和佳园l8号楼1单元地下1层112号储藏室，图测面积为22.29㎡，总价款为66870元（大写：陆万陆仟捌佰柒拾元整），该价款最终以《房产实测成果报告书》面积为准，据实结算，多退少补。该储藏室的楼号、房号为协议书约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与协议书不一致，以政府批准的文件为准。该储藏室的位置等状况详见营销中心公示的《房产图测成果报告书》。乙方对储藏室的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉，根据设计，部分管道、梁柱、桥架、风机箱等设施设备设置于储藏室中，乙方对此表示理解和接受，交接时不得以管道、梁柱、桥架、风机箱等设施设备或层高等状况为理由要求解除协议书或拒绝付款或拒绝收房或提出其他权利主张。储藏室使用期限与房屋产权期限同期，具体期限详见《商品房买卖合同》。第二条交付期限甲方应当在2021年9月30日前，将储藏室交付给乙方使用。......第七条本储藏室所有宣传资料及口头允诺均不构成本协议书的要约，不是本协议书的组成部分。第八条本协议书在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。第九条本协议书一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，一经签订，不退不换，自双方签字或盖章之日起生效，最终解释权归开发商所有。原告在乙方处签名并在联系电话上注明电话号码，被告在甲方处盖章。2021年6月11日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《储藏室使用权转让协议》补充协议，约定：乙方购买甲方开发建设的泰和佳园项目的地下储藏室18号楼地下1层18--112室，双方签署《储藏室使权转让协议》（以下简称原协议），原协议约定预测建筑面积为22.29平方米，根据原协议双方签定以下补充协议：一、经房产管理部门实测后建筑面积为22.09平方米，面积差为0.2平方米。根据协议约定，按单价为3000元/平方米，甲方应退还乙方储藏室款600元。二、双方最终结算储藏室款为大写：陆万陆仟贰佰柒拾元整（小写66270元）。双方承诺不再因原协议约定的预测面积和实测面积差异问题向对方追究任何责任。三、本补充协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，与原协议具有同等法律效力。四、本协议书自双方签字盖章之日起生效，对双方均具有约束力。本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。原告在乙方处签名，被告在甲方处盖章。

上述协议订立后，原告按约定交付了房款及储藏室款，2021年6月，被告向原告交付房屋。对于储藏室的交付，被告主张已通知原告，原告则主张其在泰和佳园二期业主微信群交流过，并没有收到储藏室正式交付通知。

本院认为，原、被告订立的案涉储藏室协议，虽然在甲乙方处分别备注了出卖人、买受人，但两份协议的名称均为储藏室使用权转让、且在转让协议内容中亦使用了“使用期限”、“在使用期内”等表述，故本院确认原、被告双方订立的储藏室协议为使用权转让协议，被告对原告主张的案涉储藏室所处位置为人防工程并未提异议，本院对此予以认定。本案争议的焦点为双方签订的《储藏室使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》补充协议的效力问题。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案被告作为案涉储藏室的投资者，对储藏室享有使用、管理、收益等权利，其将储藏室使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；且原告提交的证据亦不足以证明案涉协议存在其他合同无效的情形。故本院确认，原、被告订立的《储藏室使用权转让协议》和补充协议合法有效，原告请求被告退还储藏室转让费66870元及相关利息本院依法不予支持。

关于原告主张案涉储藏室转让协议及补充协议并非其自愿签订，且系格式条款、未尽明确说明义务、捆绑销售、面积不符等问题。被告辩称原告系自愿购买，不存在捆绑销售。原告提交的邹城市市场监督管理局的《回复函》中载明“邹城泰和佳园二期存在捆绑销售地下储藏室的情形。......对搭售行为的规制应以经营者具有市场支配地位为前提，对于不具有市场支配地位的经营者，允许其自主设置交易条件，购买者如不愿意接受该条件，可以自主选择与其他经营者进行交易。按照法无授权不可为的原则，市场监管部门对商品捆绑销售（搭售）行为无查处依据。”本院认为，原告对案涉《泰和佳园认购协议》（含案涉储藏室编号及总价）、《商品房买卖合同》、《储藏室使用权转让协议》、《储藏室使用权转让协议》补充协议的真实性均无异议；上述协议已对原告购买的储藏室的位置、面积、单价及总价进行了明确约定；且自双方认购协议订立至《商品买卖合同》和《储藏室使用权转让协议》订立之日止，中间隔了24天；在此期间，市场上可供购买的商品房并不局限于被告所开发的案涉小区，作为购房人，原告有自由选择的权利，且原、被告均系平等的民事主体；故本院对原告的诉求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费736元由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员　吕　洁

二〇二一年十二月二十一日

书记员　宋艾蒙