某某、兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁08民终5468号 上诉人（原审原告）：***，女，1990年1月9日出生，汉族，住**市。 委托诉讼代理人（特别授权）：***（与***系表兄妹关系），男，1977年4月2日出生，住**市。 被上诉人（原审被告）：兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司，住所地：**市公园路2号，统一社会信用代码：91370883614097898U。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，系公司员工。 上诉人***因与被上诉人兖矿集团海鲁建筑安装开发有限公司（以下简称海鲁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省**市人民法院(2022)鲁0883民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销（2022）鲁0883民初3364号判决或发回从审；2.判令被上诉人向上诉人退回储藏室交易款17,010元；3.解除上诉人与被上诉人签订的储藏室转让协议；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有全面审查***的诉讼请求，适用法律错误，导致错误判决。二、一审法院草率结案，未查清涉案储藏室不能正常使用的原因，涉案储藏室属于无法补救整改的工程。直至一审庭审举证期间，海鲁公司才提交《不动产测绘成果报告》，说明涉案储藏室公摊面积过大。海鲁公司在销售过程中蓄意隐瞒公摊面积过大，从广告宣传资料到口头约定，直至后来签订的所有书面合同，均未载明关于储藏室公摊面积系数的相关数据，因此海鲁公司侵犯了上诉人的知情权，依照《民法典》第五百条之规定，海鲁公司应承担赔偿责任。根据《商品房销售面积计算及公用房面积分摊规则》，7层以下公摊系数为7%-12%，***将得到储藏室套内面积18.91-17.90平方米，在国家对公摊面积未立法之前海鲁公司必须遵守该规则。按照本案购房合同载明的套内面积94.25平方米建筑面积115.71平方米比例数，上诉人能够得到储藏室套内面积16.57平方米。在购房合同第6页明确载明建筑面积及套内面积的比例，在涉案购房合同第28页也载***公司出售储藏室的相关事宜，充分说明储藏室合同系购房合同的从合同，据此储藏室的公摊面积应按照购房合同约定的比例数计算套内面积，故海鲁公司应退还储藏室5.67平方米（16.57平方米一10.9平方米）的差额款17,010元。二、交房后储藏室霉菌丛生、气味逼人，无法使用且无法通过整改修复，不能实现合同目的。根据《宪法》第十二条的规定，海鲁擅自出售人防性质的地下储藏室违法。综上，请求二审法院支持***的上诉请求。 ***称，一、***要求海鲁公司退还储藏室差价款没有事实和法律依据。***的第二项上诉请求是诉求海鲁公司退还储藏室差价款，该诉求没有事实依据，法律依据错误。1.双方已经根据补充协议约定解决储藏室差价问题，海鲁公司完全按照协议履行了义务，关于储藏室的协议已经履行完毕。双方于2020年4月28日签署《储藏室使用权转让协议》，约定价款最终以《房产实测成果报告书》面积为准，据实结算，多退少补。2021年6月10日，双方订立《储藏室使用权转让协议》补充协议，约定海鲁公司退还0.18平方米的面积差对应的差价款540元。双方承诺不再因原协议约定的预测面积和实测面积差异问题向对方追究任何责任。2.***套用《商品房销售面积计算及公用房面积分摊规则》计算储藏室面积错误。因地下储藏室过道面积大，楼梯间、电梯间、水电井都要占用公摊面积，因此，公摊面积占总建筑面积的比例往往超过一半。而且，国家对于地下部位的公摊比例没有上限要求。***完全知悉储藏室的状况。根据《储藏室使用权转让协议》第一条，乙方(***)对储藏室的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉，根据设计，部分管道、**、桥架、风机箱等设施设备设置于储藏室中，乙方对此表示理解和接受，交接时不得以管道、**、桥架、风机箱等设施设备或层高等状况为理由要求解除协议书或拒绝付款或拒绝收房或提出其他权利主张。因地下储藏室和商品房存在巨大差异，套用《商品房销售面积计算及公用房面积分摊规则》去计算储藏室面积，没有事实依据。二、***要求解除储藏室转让协议没有事实和法律依据。1、双方签订的《储藏室使用权转让协议》和补充协议，不具有法定和合同约定的解除合同的情形和事由。2.《储藏室使用权转让协议》和补充协议，是双方的真实意思表示，双方对各自的权利义务完全知晓。***对储藏室的状况有完整正确的认知.《储藏室使用权转让协议》对此已明确约定。3.***要求解除合同违反合同约定。三、海鲁公司转让储藏室使用权不违反法律法规的规定。案涉储藏室为非人防区域，海鲁公司按照当地人防部门要求缴纳了异地建设费，由政府部门异地补建人防设施，符合政府部门关于人防异地建设的要求，因此，海鲁公司转让储藏室使用权不违反法律法规的规定。此外，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，即使对于具有人防功能的储藏室，投资者对储藏室在平时也依法享有使用、管理、收益等权利，转让使用权不违反法律、行政法规的强制性规定。四、***提出涉案储藏室“属于不可抗力无法补救整改的工程”没有依据。海鲁公司严格按照图纸进行施工建设，工程取得竣工备案证书，工程质量合格，满足使用要求。个别问题完全可以通过维修解决。五、涉案**总计54间储藏室，经与物业公司沟通，业主都在正常使用，满足使用功能，不存在***提出的“不能正常使用”的情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退回储藏室交易款32700元；2、解除原被告之间签订的储藏室使用权转让协议；3、判令被告向原告支付防水补救款10811元；4、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月20日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《泰和佳园认购协议》，约定原告自愿认购被告开发建设的泰和佳园18号楼1**1002室，储藏室编号110，总价61560元。（详情见储藏室使用权转让协议）。双方还对定金、优惠、付款方式、合同签署等其他内容进行了约定。2020年4月28日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的泰和佳园18幢1**01-1002号商品房一套，面积为115.71平方米，每平方米单价6111.73元，总价款707188元。 2020年4月28日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《储藏室使用权转让协议》，约定：第一条储藏室的基本情况乙方所购房屋为泰和佳园18-1-1002室（房号），所选储藏室（以下简称该储藏室）为甲方开发建设的泰和佳园l8号楼1**地下1层110号储藏室，图测面积为20.52㎡，总价款为61560元（大写：陆万壹仟***拾元整），该价款最终以《房产实测成果报告书》面积为准，据实结算，多退少补。该储藏室的楼号、房号为协议书约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与协议书不一致，以政府批准的文件为准。该储藏室的位置等状况详见营销中心公示的《房产图测成果报告书》。乙方对储藏室的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉，根据设计，部分管道、**、桥架、风机箱等设施设备设置于储藏室中，乙方对此表示理解和接受，交接时不得以管道、**、桥架、风机箱等设施设备或层高等状况为理由要求解除协议书或拒绝付款或拒绝收房或提出其他权利主张。储藏室使用期限与房屋产权期限同期，具体期限详见《商品房买卖合同》。第二条交付期限甲方应当在2021年9月30日前，将储藏室交付给乙方使用。......第七条本储藏室所有宣传资料及口头允诺均不构成本协议书的要约，不是本协议书的组成部分。第八条本协议书在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。第九条本协议书一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，一经签订，不退不换，自双方签字或**之日起生效，最终解释权归开发商所有。原告在乙方处签名按手印并在联系电话上注明电话号码，被告在甲方处**。 2021年1月28日，**市行政审批局就海鲁公司开发建设的泰和佳园二期16#-26#楼及地下车库出具了验收备案证书。 2021年6月10日，原告***（乙方）与被告海鲁公司（甲方）订立《储藏室使用权转让协议》补充协议，约定：乙方购买甲方开发建设的泰和佳园项目的地下储藏室18号楼地下1层18--110室，双方签署《储藏室使用权转让协议》（以下简称原协议），原协议约定预测建筑面积为20.52平方米，根据原协议双方签定以下补充协议：一、经房产管理部门实测后建筑面积为20.34平方米，面积差为0.18平方米。根据协议约定，按单价为3000元/平方米，甲方应退还乙方储藏室款540元。二、双方最终结算储藏室款为大写：陆万壹仟零贰拾元整（小写61020元）。双方承诺不再因原协议约定的预测面积和实测面积差异问题向对方追究任何责任。三、本补充协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，与原协议具有同等法律效力。四、本协议书自双方签字**之日起生效，对双方均具有约束力。本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。原告在乙方处签名，被告在甲方处**。 一审法院认为，原、被告在订立《商品房买卖合同》的同时，亦订立了《储藏室使用权转让协议》，后又订立了《储藏室使用权转让协议》补充协议，上述协议均是双方当事人的真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人应按约定全面履行自己的义务。关于原告主张的防水补救款10811元的问题，原告未预交案件受理费，本案不作处理。本案争议的焦点问题一是《储藏室使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》补充协议是否解除的问题；二是被告是否退还储藏室差价款的问题。 关于第一个焦点问题，原告主张原被告双方在订立合同时地位不平等，显失公平，被告存在欺骗行为，实测面积与约定不符；被告辩称原被告地位平等，交易系其真实意思表示且其他业主均在正常使用不存在合同目的不能实现的情况。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，当事人协商一致，可以约定解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了法定的解除情形为：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案原、被告在储藏室使用权转让协议中并未约定解除合同的事由，原告请求解除合同不符合双方约定。原、被告双方的储藏室使用权转让协议书约定了面积以房产实测成果报告面积为准，双方在补充协议中最终约定了经房管部门的实测建筑面积，原告已按约定交付了款项，被告也已向原告交付了储藏室，双方就案涉地下室的买卖已履行完毕。关于原告主张双方地位不平等，显失公平的问题，一审法院认为，商品房买卖合同关系中的买受人和出卖人均系平等的民事主体，在通常情况下，商品房买卖活动作为一项家庭的重大支出事项，每一个买受人在有意向购买商品房的过程中,均是在对商品房位置、户型、楼层、居住环境、物业管理、就医、就学、购物等各项条件多方考察及综合考量后做出的谨慎选择。在本案原告与被告订立合同的期间内，房地产市场中亦有众多开发商供原告选择，原告选择了被告并与之订立合同，系原告的自主选择，双方订立合同的行为是原告对双方约定内容的认可。一审法院对原告的辩称意见不予采信。综上，原告提交的证据不足以证明案涉储藏室使用权转让协议及补充协议存在约定解除事由和法定解除的情形，原告请求解除一审法院依法不予支持。 关于第二个焦点问题，原告主张实测面积系9.44平方米，按照补充协议上载明的20.34平方米，面积差为10.9平方米，被告应向其退还差价款32700元（10.9平方米×3000元/平方米）。一审法院认为，根据被告提交的《不动产实测绘成果报告书》载明原告储藏室的建筑面积为20.34平方米，套内面积为10.9平方米，分摊面积为9.44平方米。原、被告双方的补充协议中已约定建筑面积为20.34平方米，面积差为0.18平方米，被告已向原告退还了差价款，同时，补充协议亦约定“双方最终结算储藏室款为大写：陆万壹仟零贰拾元整（小写61020元）。双方承诺不再因原协议约定的预测面积和实测面积差异问题向对方追究任何责任。”故原告主张被告向其退还差价款32700元一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费减半收取309元由原告***负担。 二审中，***在二审中提交如下证据： 证据一、**市天衡测绘有限公司出具的《关于泰和佳园二期业主反映储藏室分摊面积过大问题的解释》。 证据二、泰和佳园18号业主聊天记录。 证据三、2022年6月27日下雨时地下室透水的照片及视频。 证据四、**市市场监管局关于存在捆绑销售的回复函。 以上证据综合证明：储藏室的公摊面积超过《商品房销售面积计算及公用房面积分摊规则》的规定，违反2001年《销售商品房管理办法》第十八条、第二十一条的规定。储藏室转让合同中明确记载合同期限与购房合同相同，涉及《储藏室使用权转让协议》中对于公摊面积没有单独约定，依照涉案购房合同中载明的套内面积与建筑面积比例18.5%计算合理合法，公摊系数误差大，涉案储藏室转让协议中未约定公摊系数系海鲁公司的主观故意。海鲁公司将超出合同约定部分转嫁给上诉人，由上诉人买单，没有法律依据。海鲁公司未向***交付符合上述公摊系数的储藏室，存在严重违约，应负全部责任。涉案储藏室公摊面积过大，对***显失公平，不符合合同约定和政府政策。海鲁公司违反《商品房销售面积及公用房面积的分摊规则》、《销售商品房管理办法》、《消费者权益保护法及商品房销售面积计算监督管理办法》，海鲁公司存在过错，应退给上诉人差价款17010元。 海鲁公司质证意见：对于证据一，上诉人套用商品房销售面积分摊规则计算储藏室面积，没有法律依据。对于证据二，该聊天记录没有法律依据。对于证据三，储藏室有水的原因，从视频中可以看出车库地面高于储藏室地面，漏水的位置在车库和储藏室的走道，走道存在一个伸缩缝，下雨时水压过大造成伸缩缝渗水，水流入较低的储藏室内，造成储藏室内积水，但车库地面无积水，目前该问题已经维修完成，伸缩缝处已不再渗水。对证据四，针对上诉人提出的捆绑销售问题，回复函中提出的问题没有法律依据。 海鲁公司提交以下证据： 证据一、人防缴费协议书一份。 证据二、政府人防部门开具的缴费收据。 证明目的：储藏室是非人防区域，海鲁公司缴纳人防异地建设费符合人防部门的要求。 ***质证认为，海鲁公司提交的证据不符合法律规定，不予认可。 经审查，对于***提交的上述证据，不能证明其上诉观点，本院不予采信。对于海鲁公司提交的证据，能够证明案件事实，本院予以采信。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是，***请求海鲁公司退还储藏室差价款17010元是否有法律依据。 经审查，***、海鲁公司对于双方签订的《泰和佳园认购协议》、《商品房买卖合同》、《储藏室使用权转让协议》及其补充协议中约定的合同内容均无异议，本院予以确认。 ***上诉主张，根据《商品房销售面积计算及公用房面积分摊规则》，结合涉案购房合同中房屋套内面积与建筑面积的比例关系及《不动产测绘成果报告》中载明的涉案储藏室套内面积为10.9平方米，其应得到储藏室套内面积为16.57平方米，海鲁公司应向其退还差价款17010元。对于该主张，本院认为，***与海鲁公司签订的《储藏室使用权转让协议》及其补充协议均系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。涉案《储藏室使用权转让协议》中载明，***对储藏室的位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉，根据设计，部分管道、**、桥架、风机箱等设施设备设置于储藏室中，***对此表示理解和接受。在《储藏室使用权转让协议》补充协议中已约定涉案储藏室建筑面积为20.34平方米，面积差为0.18平方米，海鲁公司已向***退还差价款。***套用商品房销售面积分摊规则计算储藏室面积并要求退还差价款没有事实依据，不符合双方合同的约定，本院不予支持。 对于***要求解除与海鲁公司签订的储藏室转让协议的问题。***与海鲁公司签订的《储藏室使用转让协议》已履行完毕。在一审及二审中，***未提交证据证明涉案《储藏室使用权转让协议》及补充协议存在约定解除事由和法定解除的情形，其要求解除与海鲁公司储藏室转让协议没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十月二十日 法官助理　王　鹏 书 记 员　***