某某、某某与深圳市正阳土石方工程有限公司、深圳市第二职业技术学校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终1288号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，汉族，1965年9月15日出生，住所地广东省深圳市宝安区。

委托诉讼代理人：罗鸿兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，1977年11月1日出生，住所地广东省深圳市宝安区。

委托诉讼代理人：王威，广东深翔律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市正阳土石方工程有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道光明大街北区52号三楼302Ｂ，统一社会信用代码91440300594336766Ｄ。

法定代表人：张权新，总经理。

被上诉人（原审被告）：深圳市第二职业技术学校（深圳市成人中等专业学校），住所地深圳市罗湖区清水河街道红岗路1026号，统一社会信用代码124403004557665632。

法定代表人：郑联采，校长。

委托诉讼代理人：桂幼林，系深圳市第二职业技术学校办公室副主任。

上诉人***、***因与被上诉人深圳市正阳土石方工程有限公司（以下简称正阳公司）、深圳市第二职业技术学校（以下简称第二职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判***赔偿***因逾期支付房屋占有使用费造成的利息损失人民币39294元（利息损失以逾期支付房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年9月18日，实际应计算至付清为止）。2、撤销一审判决第三项，依法改判正阳公司、第二职业学校与***向***承担连带责任。3、判决正阳公司、第二职业学校与***共同承担本案一审、二审所有诉讼费用。

事实及理由：

一、***应承担逾期支付房屋占有使用费的利息损失。“因双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故***主张逾期支付租金利息缺乏依据，本院不予支持。”，一审法院该认定属于事实认定错误、法律适用错误，理由如下：一是要求***赔偿***逾期支付房屋占有使用费利息损失是有法律依据的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”规定，即使租赁合同无效，房屋使用人仍应按照租金标准支付房屋占有使用费。从该条前后两款法律条文的理解，该条中规定的“租金标准”，不只是“数额”标准，还应包括“支付时间”标准，否则只有“数额”标准，出租方没有请求支付租金的具体时间，那么出租方将无法请求租金，该条规定也将无法实施，所以该条规定的“合同约定的租金标准”应包括支付时间的约定。***未按照合同约定支付房屋占有使用费应承担因此给***造成的利息损失，应承担逾期支付房屋占有使用费的利息损失，这也符合《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平原则、诚实信用原则。二是《房屋租赁合同》无效是***、正阳公司过错导致的。***与***合作建设位于深圳市光明新区第二职业学校西侧宿舍楼第×栋×楼，该楼的建设、报批手续由***、正阳公司负责，导致涉案房屋未办理建设工程规划许可证过错在于***、正阳公司。未按期支付“租金”过错也在于***、正阳公司。综上所述，***应向***承担逾期支付房屋占有使用费的利息损失，这样才公平。

二、正阳公司、第二职业学校应对***的行为承担连带责任。第二职业学校已经确认，与正阳公司在2012年10月12日签订房屋租赁合同，正阳公司将***的涉案房屋出租给第二职业学校，***是签订租赁合同的法定代表人，***也有作为代表在合同上签字。***于2012年10月16日与***签订房屋租赁合同，而在2012年10月16日签订合同时，涉案房屋已经出租，一套房屋不可能两次出租，***与***签订租赁合同的行为就是代表正阳公司签订的，所以正阳公司应承担连带责任。***与***签订的《房屋租赁合同》无效，第二职业学校是房屋的实际占有使用人，***、正阳公司声称第二职业学校未支付租金，所以无法向***支付租金，第二职业学校也未提供证据证实已经支付租金。而且***、正阳公司没有提起诉讼或者仲裁，属于怠于行使到期债权，***、正阳公司怠于行使到期债权的行为已经损害了***债权的实现，所以***要求第二职业学校支付房屋占有使用费及其利息损失。

综上所述，正阳公司、第二职业学校应就***的行为向***承担连带责任，向***连带支付房屋占有使用费和逾期支付房屋占有使用费的利息损失。望二审法院判如所请。

***辩称，以我方上诉意见为准。

第二职业学校辩称，***与***双方签订的租赁合同与我方无关。至于***是否盗用我方名义与***签署《房屋租赁合同》，我方对此不知情。一审开庭时，我方当时向***本人表达了意见，一审法官和其他人员均在场，如***继续追究我方的责任，我方将保留反诉的权利，我方的行为都是与***进行的，并未与***发生任何有关房屋权利的关系。

***上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回***的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由***承担。

事实与理由：原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，依法应当驳回***的诉讼请求。

一、***依据无效合同请求房屋占有使用费的前提是其系涉案房屋的真实合法权利人，但***未提交证据证明其为真实合法权利人。其一，***主张房屋占有使用费的权利基础是***与***签署的《合作建房协议书》及《合同书》。其中《合作建房协议书》的目的是确认***为权利人，《合同书》的目的是确认双方存在租赁关系。那么，单单一份《合作建房协议书》是否能够确认***为涉案房屋的权利人呢？答案肯定是否定的。其二，因该房屋占用的土地使用权权属不清，且在建过程中没有取得相关施工许可证或者建设工程规划许可证，属违章建筑，不仅导致双方的租赁合同无效，而且直接决定双方签署的《合作建房协议书》无效。其三，***与***签署的《合作建房协议书》，***仅仅享有债权请求权。而本案诉请为房屋占有使用费，属物权请求权的基础规范。因涉案房屋的权属不明，***并非真实合法权利人，故***请求房屋占有使用费没有法律依据。

二、因本案房屋属违章建筑，且***未进行任何权利申报，依据相关法律规定，法院应当驳回***诉讼请求。

三、***的权利救济应当是建立在双方签署的合作建房协议无效基础之上。确认双方的合作建房协议无效，然后基于过错分担双方的损失。即***须另寻途径保障自己的合法权益。

综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律不当。恳请二审法院查清本案事实，依法驳回***诉讼请求。

***辩称，一、涉案房屋虽然没有办理建设工程规划许可证，但不能否认***对涉案房屋享有所有权。***陈述的事实和理由没有相应的法律依据，也无证据证明其他的任何第三方对涉案房屋享有所有权或是优先于***的使用权。二、第二职业学校没有提供证据证明已经向***或是正阳公司支付房屋占有使用费。在合同无效的情况下，第二职业学校应向享有该涉案房屋所有权的***支付占有使用费，第二职业学校应就逾期支付占有使用费赔偿利息损失。

第二职业学校针对***的上诉表示没有答辩意见。

正阳公司未到庭参加二审调查，亦未作答辩。

***向一审法院起诉请求：1、判令***支付***拖欠的租金人民币402600元；2、判令***赔偿***因逾期支付租金造成的利息损失人民币39294元（租金利息损失以逾期支付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2017年9月18日，具体应计算至付清为止）；3、判令***、正阳公司、第二职业学校向***承担连带责任；4、本案的诉讼费由***、正阳公司、第二职业学校承担。一审庭审中，***将第一项诉讼请求更变为判令***按照每个月1.1万元的标准向***支付房屋占有使用费（从2014年10月1日起算，计算至***、正阳公司、第二职业学校将房屋交还***之日止）。

***向一审法院反诉请求：1、确认***与***签署的《房屋租赁合同》无效；2、***不需支付***租金及利息损失；3、本案诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：2012年10月12日，正阳公司（载明法定代表人为***）与第二职业学校签订《房屋租赁合同》，约定正阳公司将位于深圳市光明新区××建筑物××给××职业学校使用，期限6年（从2012年10月1至2018年9月30日止），月租金61000元。

2012年10月16日，***与***签订《合同书》一份，约定***将位于深圳市第二职业学校西侧宿舍楼第×栋×楼出租给***使用，期限6年（从2012年10月1至2018年9月30日止），月租金11000元。

2012年10月21日，***与***签订《合作建房协议书》一份，约定双方合作新建深圳市光明新区公明办事处楼村社区深圳市光明新区第二职业学校西面综合楼，***出资1100000元，***负责房屋建设的项目规划、设计、全过程施工及全面负责管理，共建6层的住宅楼，房屋建成后，***分得靠深圳市光明新区公明办事处楼村社区深圳市光明新区第二职业学校西面综合楼靠路边第贰栋第壹层（共1层），建筑面积约569.39平方米的房屋所有权。合同特别约定，***分得物业后，需与第二职业学校签订租赁合同6年，租给学校作宿舍。

***主张自2014年10月1日起，***以第二职业学校未支付租金为由不向***支付租金，经多次催讨后仍不支付，遂向一审法院提起诉讼。

***反诉称，涉案房屋占用的土地使用权权属不清，没有取得相关施工许可证或者建设工程规划许可证，属于违章建筑，且其不是正阳公司的法定代表人。

第二职业学校辩称，其并没有使用案涉房屋，且第二职业学校是与正阳公司签订《房屋租赁合同》，与***无关。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故***诉请确认其与***签订的租赁合同无效，一审法院予以支持。又根据上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，***主张自2014年10月1日起按月租金1.1万元支付房屋占有使用费于法有据，一审法院予以支持。因双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故***主张逾期支付租金利息缺乏依据，一审法院不予支持。正阳公司、第二职业学校并非本案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，***诉请该正阳公司、第二职业学校承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认***与***于2012年10月16日签订的《合同书》无效；二、***于判决生效之日起五日内按照每个月1.1万元的标准向***支付房屋占有使用费（从2014年10月1日起计算至***将房屋交还***之日止）；三、驳回***其他诉讼请求；四、驳回***其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币7928元，反诉受理费7928元，由***负担1564元，***负担14292元。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案的租赁房产没有取得合法房地产证明，亦无合法建设规划许可证明，为违法建筑，故***与***就涉案房产签订的租赁合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该标准应当包括付费的数额标准，也应包括付费的时间标准。因此，***应当向***支付自2014年10月1日起拖欠的占有使用费及相应利息，一审对占有费利息部分认定不当，本院依法予以纠正。根据合同相对性原则，***诉请正阳公司、第二职业学校承担连带责任于法无据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；***的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24427号民事判决第一、四项；

二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24427号民事判决第三项；

三、变更深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24427号民事判决第二项为：***应于本判决生效之日起五日内按照每月1.1万元的标准向***支付自2014年10月1日起至返还涉案房产之日止的房屋占有使用费及相应利息（以每月1.1万元为本金，按照人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月1日起计算至***返还涉案房产之日止）；

四、驳回***在一审的其他诉讼请求。

当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本反诉受理费负担按照一审判决执行；二审案件受理费人民币18380元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　　　睿

审判员　吴　春　泷

审判员　许　莹　姣

二〇一九年七月十六日

书记员　陈颖(兼)