北京生活秀科贸有限公司与北京数字冰雹信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京02民终2313号

上诉人（原审被告）北京生活秀环保科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十四街99号33号楼D座6层612室。

法定代表人傅宏，总经理。

委托代理人倪海涛，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京数字冰雹信息技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十四街99号33幢B座702室。

法定代表人邓潇，总经理、执行董事、董事长。

委托代理人耿欣，北京市瑞都律师事务所律师。

委托代理人蔡宇方，男，1982年2月25日出生。

上诉人北京生活秀环保科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第7458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年5月，北京数字冰雹信息技术有限公司（下称数字公司）起诉至原审法院称：我公司与北京生活秀环保科技有限公司（下称生活秀公司）于2013年1月14日签订《北京市房屋租赁合同》，约定我公司向生活秀公司出租位于北京×××701至704共920.94平方米房屋；年租金700000元，租期5年；生活秀公司于每年2月28日和8月31日前向我公司缴纳租金；按照合同第八条第（四）款和第九条第（一）款约定，乙方有不按照约定支付租金达30日情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；且乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，我公司依约交付了出租房屋，生活秀公司亦使用了租赁房屋并缴纳了2013年的全年房租，但生活秀公司2014年2月28日未缴纳2014年上半年的租金350000元，2014年8月31日也未缴纳2014年下半年的房屋租金350000元，我公司催要未果。经北京市大兴区人民法院（下称大兴法院）调解后，生活秀公司不但拒绝履行民事调解书确定的义务，且继续拖欠2015年3月份和4月份的房屋租金。生活秀公司欠租行为已长达一年以上，是对合同的根本违约。故起诉要求判令：1、解除我公司与生活秀公司的租赁合同；2、生活秀公司立即腾退我公司所有的房屋；3、生活秀公司给付我公司自2015年3月至6月的租金233334元；4、生活秀公司给付我公司违约金58333元。

生活秀公司辩称：同意解除双方之间的租赁合同；关于腾退问题，我公司实际使用房屋到2015年3月31日，现在房屋已经由大兴法院查封，无法腾退；不同意给付2015年4月后的租金，因为我公司实际上没有使用房屋；数字公司主张的违约金数额过高，请求法院酌定；双方签订合同时，我公司向数字公司交纳了50000元押金，我公司要求用此押金折抵租金。

原审法院经审理认为：数字公司与生活秀公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同全面履行各自的义务。生活秀公司未按合同约定履行交纳租金义务，构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同约定，数字公司有权要求解除租赁合同并要求生活秀公司支付违约金。数字公司与生活秀公司已对租赁合同解除达成一致意见，法院对此不持异议。数字公司要求生活秀公司支付违约金58333元，于法有据，法院予以支持。因涉案租赁房屋内的生活秀公司的办公设备等财产已被法院查封，并责令数字公司对查封的财产予以保管，该房屋内除法院查封的财产外，再无生活秀公司的其他财产及人员，不存在房屋腾退问题，故数字公司要求生活秀公司腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。数字公司与生活秀公司确定租赁合同的解除时间为2015年7月1日，此前为双方租赁合同的履行期间，生活秀公司应当按照合同约定履行支付租金义务。对数字公司要求生活秀公司给付2015年3月至6月租金233333元的诉讼请求，法院予以支持。生活秀公司不履行法院生效法律文书所确定的义务，法院依法对其财产进行查封，因财产被查封所导致的租赁房屋无法使用的法律后果，应由生活秀公司自行承担。故对于生活秀公司关于法院查封后其未无法使用房屋不应承担查封以后的租金的辩称意见，法院不予采纳。生活秀公司主张用其交付的押金抵扣租金，法院不持异议，予以允许。数字公司主张对生活秀公司交纳的押金双方已进行处理，但其未提供证据证明，法院不予采信。据此，原审法院于2015年9月判决：一、北京数字冰雹信息技术有限公司与北京生活秀环保科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年七月一日解除；二、北京生活秀环保科技有限公司给付北京数字冰雹信息技术有限公司二○一五年三月一日至二○一五年六月三十日期间的租金二十三万三千三百三十三元（扣除北京生活秀环保科技有限公司交付的押金五万元，北京生活秀环保科技有限公司再给付北京数字冰雹信息技术有限公司十八万三千三百三十三元，于判决生效后七日内给付）；三、北京生活秀环保科技有限公司于判决生效后七日内给付北京数字冰雹信息技术有限公司违约金五万八千三百三十三元；四、驳回北京数字冰雹信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，生活秀公司不服，上诉至本院称：2015年3月底，我公司已经从涉案房屋搬出，根据2015年2月6日双方签订的《协议书》，我公司搬出来，我公司给付2015年4月30日之前的房租，不同意支付此后的房租；法院执行部门清点了房屋内财产，数字公司将房屋锁住，我公司没有使用房屋；在我公司单方拖欠租金且我公司已于2015年3月底搬离房屋的情况下，数字公司强行单一采取封门措施系恶意造成损失扩大，数字公司应就扩大损失的部分承担相应责任；从2015年3月1日至2015年4月30日才2个月房租，原审判令我公司支付相当于一个月租金的违约金，明显过高，远远超过我公司未付租金造成的损失，我公司只同意给付5000元违约金，请求二审法院撤销原判第二、三项，驳回数字公司要求我公司支付2015年5月1日至2015年6月30日租金的诉讼请求，改判我公司向数字公司支付违约金5000元。

数字公司同意原判。

经审理查明：2013年1月14日，数字公司（甲方）与生活秀公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市北京×××701、702、703、704的房屋出租给乙方，建筑面积920.94平方米；租赁用途为办公；房屋租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，共计5年；租金标准及支付方式：租金每年700000元，房屋租金二年内不调整，第三年、第五年双方根据市场价格水准协商对租金进行调整；每次支付半年租金，各期租金支付日期为2013年至2018年，每年的2月28日和8月31日前；押金60000元在交付房屋前支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条“合同解除”的第（四）款约定，乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第九条“违约责任”约定，乙方有第八条第四款约定的情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。

合同签订后，数字公司向生活秀公司交付了房屋，生活秀公司支付了押金50000元及2014年2月28日之前的租金。

2014年，数字公司将生活秀公司诉至大兴法院，经大兴法院主持双方达成调解协议，大兴法院出具（2014）大民初字第7710号民事调解书，调解书确定：生活秀公司于2014年11月15日前给付数字公司房屋租金350000元，于2014年11月30日前给付数字公司房屋租金340000元。

2015年2月6日，数字公司与生活秀公司签订《协议书》，约定对（2014）大民初字第7710号民事调解书的内容进行变更，并约定了未按期履行此协议作废及仍按民事调解书执行的相应条款。此后，因生活秀公司未按《协议书》的内容履行，数字公司向大兴法院申请强制执行。大兴法院于2015年4月7日作出强制执行裁定书，将涉案承租房屋内的生活秀公司的办公设备等财产予以查封，并责令数字公司对查封的财产予以保管。该租赁房屋内除大兴法院查封的生活秀公司财产外，再无生活秀公司的其他财产和人员。上述查封的财产，大兴法院已进入评估拍卖程序。

生活秀公司未交纳2015年3月1日至2015年6月30日期间的租金，数额为233333元。

原审庭审中，数字公司与生活秀公司协商确定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年7月1日解除。对于生活秀公司交付的50000元押金，数字公司主张在（2014）大民初字第7710号案件审理过程中，双方达成协议用该押金折抵了一期违约金，押金在该案件中已处理，数字公司对此未提供证据。生活秀公司对数字公司该项主张予以否认。

本院审理中，生活秀公司提交2015年2月6日数字公司（甲方）与生活秀公司（乙方）签订的第二份《协议书》，约定：一、乙方在2015年4月30日前支付甲方2015年3月至2015年8月租房款350000元；二、如逾期未支付相应付款，乙方立刻搬出该办公地点，并补交2015年3月1日至2015年4月30日之前所欠房屋租金。生活秀公司主张根据上述协议书约定，如果生活秀公司资金周转不来，生活秀公司就搬出来，给到搬出来时候的租金，客观上2015年3月底生活秀公司已经搬出来，按照协议书的约定，生活秀公司只需交2015年3月1日至2015年4月30日的租金。数字公司认可《协议书》的真实性和合法性，但不认可证明目的，亦不认可生活秀公司从房屋搬出。

数字公司主张生活秀公司违约造成数字公司在解除合同之后重新寻找租户发生房屋空置损失，并提交2015年8月17日其与案外人中经智业（北京）信息科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，合同记载租期从2015年9月1日至2017年8月31日。生活秀公司对合同真实性有异议，但未能提供反驳证据。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、民事调解书、强制执行裁定书、执行裁定书、《协议书》等证据在案佐证。

本院认为：2013年1月14日数字公司与生活秀公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。诉讼中双方当事人协商确定该合同于2015年7月1日解除，原审判决确认该日为合同解除日，并无不妥，本院予以维持。

生活秀公司上诉主张2015年3月底其已经从涉案房屋搬出，认为根据双方签订的《协议书》其同意给付2015年4月30日之前的房租，不同意支付此后的房租。本院认为，虽然上述《协议书》约定乙方在2015年4月30日前支付甲方2015年3月至2015年8月租房款，如逾期未支付相应付款，乙方立刻搬出该办公地点，并补交2015年3月1日至2015年4月30日之前所欠房屋租金，但是，客观上生活秀公司的物品尚放置涉案房屋中，诉讼中生活秀公司主张其要搬离物品遭到拒绝但未就此提供证据，故本院对生活秀公司该项主张不予采信，本院不能认定生活秀公司已经按照《协议书》的约定搬出涉案房屋，故生活秀公司要求按照《协议书》约定仅补交2015年3月1日至2015年4月30日期间的房屋租金，不符合《协议书》约定情形，本院不予支持。

生活秀公司上诉另主张2015年4月执行部门清点了房屋内财产，数字公司将房屋锁住，生活秀公司没有使用房屋，数字公司采取封门措施系恶意造成损失扩大。本院认为，2015年7月1日双方合同才解除，故在此之前，生活秀公司仍系涉案房屋法律上的承租人，且涉案房屋中存放有生活秀公司的物品，而上述物品被法院执行部门查封亦系因生活秀公司未履行生效民事调解书确定的义务所致，数字公司将涉案房屋上锁的行为并未超过履行法院责令保管职责的合理范围，且生活秀公司亦未提交证据证明数字公司阻碍生活秀公司在此期间对于涉案房屋的利用，故生活秀公司无法使用房屋的法律后果应由生活秀公司承担，合同解除之前的租金仍应由生活秀公司支付，原审判决对此处理并无不当。

关于生活秀公司上诉主张原审判决违约金过高，仅同意支付5000元违约金一节，诉讼中数字公司主张生活秀公司违约造成数字公司在解除合同之后重新寻找租户发生房屋空置损失，原审判决的违约金并不高。生活秀公司则主张根据2015年2月6日的《协议书》及2015年4月7日法院作出的强制执行裁定书，数字公司应当清楚生活秀公司已经不在涉案房屋办公，且对生活秀公司要搬出的行为是有预期的，数字公司可以另寻租户避免损失扩大，不会造成房屋闲置。本院认为，2015年2月6日双方签订《协议书》以及2015年4月7日法院作出的强制执行裁定书时，生活秀公司未向数字公司交还涉案房屋，合同并未解除，数字公司不能将房屋另租他人，且在执行部门查封生活秀公司位于涉案房屋的财产后不久，数字公司便于2015年5月提起本案诉讼要求解除合同，亦是为了尽快解决纠纷，避免损失扩大，诉讼中双方协商确定合同于2015年7月1日解除，数字公司在此后一个多月的时间内（于2015年8月17日）与新租户签订租赁合同，数字公司寻找新租户的期间亦无不合理之处，且本案租赁合同的提前解除系生活秀公司迟延支付租金违约所致，合同解除的全部责任在生活秀公司，故对于合同解除后数字公司另租他人之前房屋空置的损失应由生活秀公司承担，原审判决确定的违约金金额符合合同约定，亦未超过数字公司房屋空置实际损失，并无不妥，本院予以维持，对于生活秀公司要求降低违约金的上诉请求，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2838元，由北京生活秀环保科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费3700元，由北京生活秀环保科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李蔚林

代理审判员　　何江恒

代理审判员　　赵胤晨

二〇一六年三月三十一日

书　记　员　　祝　石