山东明德物业管理集团有限公司
山东明德物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2987号
原告山东明德物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘德明，董事长。
委托代理人冯雯，女，生于1990年10月16日，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。
委托代理人于秀妮，女，生于1982年4月3日，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。
被告***，男，生于1957年10月27日，汉族，黄河水利委员会山东水文水资源局职工，住济南市
原告山东明德物业管理有限公司（以下简称明德物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，原告明德物业公司于2015年9月14日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，本院依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告明德物业公司的委托代理人冯雯、于秀妮，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明德物业公司诉称，原告于2010年3月7日与山东万华全福房地产开发有限公司签订《华福国际前期物业服务合同》，并于合同到期后进行了合同续签。原告于2010年3月7日起进驻华福国际小区实施物业服务，原告按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告在享受原告提供服务的同时拒不履行向原告交纳物业费的义务，《华福国际前期物业服务合同》及《华福国际一期物业服务续签合同》第七条、第八条，明确约定了物业费的收取标准及方式：“小高层住宅为1.2元／月／平方米，商业物业为1.8元／月／平方米，车库为30元／月／个，业主应于每季度的第一个月开始交纳物业服务费；同时，本合同第三十条规定，业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应每天0.3%的标准向乙方支付违约金。”被告未按照上述协议内容支付物业服务费，自2013年3月1日至2015年3月31日，共计欠交物业费4484.2元。为维护原告权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告立即支付所欠物业费4484.2元，并按照协议交纳滞纳金5246.46元，诉讼费由被告承担。
被告***辩称，原告未与被告签订任何物业合同，原告服务不到位，被告家中厨房烟道不通、墙体有裂缝、楼道漏水、车辆被划轮胎被扎等问题一直没有解决。
经审理本院认定，2010年9月25日，原被告双方签订《业主手册》，业主手册中含有华福国际小区前期物业服务协议，该协议载明合同双方为本案原被告，合同履行期限至与本小区合法成立的业主委员会签订《华福国际小区物业服务合同》之日止。该前期物业服务协议同时约定物业服务费标准为高层1.25元／㎡／月，小高层住宅为1.20元／㎡／月，商业用房为1.80元／㎡／月，在办理入住手续时，预交一年的物业管理服务费。2014年3月6日，原告明德物业公司与山东万华全福房地产开发有限公司签订《华府国际一期物业服务续签合同》一份，约定由明德物业公司为华福国际一期提供物业服务，期限为2014年3月7日至2015年3月6日。该合同在第七条物业服务费中约定：小高层住宅：1.2元／月／平方米。商业物业：1.8元／月／平方米。车位：30元／月／个。被告***系华福国际小区＊号楼＊单元＊＊＊室业主。庭审中，原告明德物业公司主张被告***房屋的建筑面积为138.4平方米，被告***称其房屋实际建筑面积为137平方米多点，原被告双方之间签订的业主手册中房屋装饰装修服务协议上载明：房号5-3-201；建筑面积138.4平方米。该协议乙方签章处为被告***本人签名，故本院对原告主张的被告房屋实际建筑面积为138.4平方米予以采信。原告明德物业公司主张被告***自2013年1月1日到2015年3月31日拖欠物业费4484.2元（1.2元×138.4平方米×27个月）。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，本案中原告明德物业公司与山东万华全福房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定明德物业公司为华福国际一期提供物业服务，原被告双方实际形成了物业服务合同关系。被告***作为小区业主，接受了明德物业公司的服务，应当按时足额交纳物业服务费用，故本院对原告明德物业公司要求被告***支付拖欠物业服务费4484.2元的请求予以支持。原告明德物业公司物业服务存在瑕疵，本院对原告明德物业公司主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、被告***支付原告山东明德物业管理有限公司物业服务费4484.2元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
审 判 员 张本荣
人民陪审员 刘庆宝
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张肖亭
