河南汇祥通信设备有限公司与郑州赛微云计算产业园发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）豫0191民初12052号

原告河南汇祥通信设备有限公司，住所地郑州市高新区翠竹街6号863软件园11号楼8层805室。

法定代表人王祥轲，总经理。

委托代理人沙林波，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人贺威，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。

被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区杜英街166号20号楼2层。

法定代表人郭宏斌。

委托代理人黄一真，河南具匠律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告河南汇祥通信设备有限公司（以下简称“汇祥通信”）诉被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司（以下简称“赛微公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人沙林波、贺威，被告委托代理人黄一真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2016年6月29日，原告与被告签订了《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，约定原告购买被告开发的该产业园（位于郑州高新技术产业开发区××大道××黄栌路××楼××、××、××、405户房屋。原告于签约当日依约支付了首付购房款2056812元，但被告收到购房款后拒不履行合同义务，随后竟然恶意将涉案房屋以更高的价格出售给第三方，并强行将原告支付的购房款转账退还，致使原告不能实现合购房目的。被告以其行为表明拒不履行合同义务，已经构成根本违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告履行双方于2016年6月29日签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，将涉案房屋交付原告并办理产权登记事宜；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告赛微云公司答辩称：一、被答辩人违约在先，致使合同目的无法实现，后经双方协商一致同意解除合同，答辩人依约定退还首付房款，不存在被答辩人所述恶意将房屋转让第三人并强行退款的事实。1、被答辩人违约在先，致使合同目的无法实现。2016年6月29日答辩人与被答辩人签订了《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》。合同第四条第三款2明确约定被答辩人应当在2016年10月31日前支付购房款1368000元；合同第四条第三款3约定剩余房款3420000元被答辩人以银行贷款方式支付。第四条第四款约定乙方（即被答辩人）如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日则视为乙方自动放弃，双方有权解除本合同，该房源甲方有权重新处置。被答辩人在签订合同后，只按约定支付了首付房款，第二笔房款一拖再拖，时至今日仍未支付购房款1368000元，第三笔房款约定以银行贷款方式支付，但是被答辩人的贷款申请在2016年底被银行拒绝，因此也一直未能支付。在答辩人多次向被答辩人催要剩余两笔款项无果的情况下，拒绝向被答辩人交付房屋。合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”至此，答辩人与被答辩人双方的房屋买卖合同目的已经无法实现。2、经双方协商一致，同意解除房屋销售合同，答辩人依约定退还了房款。不存在被答辩人所述恶意将房屋转让第三人并强行退款的事实。2017年7月20日左右，被答辩人公司负责人王祥轲及其公司财务经理赵惠到答辩人公司郭宏斌董事长办公室，与郭宏斌商谈后，双方达成一致意见解除合同。合同具体内容为：答辩人退还被答辩人已交付的首付款，关于资金长时间留存在被答辩人公司的补偿事宜后期再行协商，答辩人在筹集完毕款项后择日退还给被答辩人。出于对被答辩人的信任，答辩人同意在退款后再由被答辩人退还房屋销售合同等购买资料。2018年8月2日答辩人公司依约定向被答辩人公司指定账户退还首付的房款。根据答辩人提供的证人证言及微信聊天记录表明，被答辩人对合同解除是知情并且同意的。答辩人员工晋某微信聊天记录显示：2017年8月2日下午4点25分被答辩人公司王总（即被答辩人公司法人王祥轲）应晋某要求将其公司在工商银行建设路支行的账户信息截屏发送给晋某。2017年8月2日下午5点10分，晋某将已经成功向答辩人转账的信息截屏发给王祥轲，并发信息说：“王总，你那边查收一下”。王总说：“收到了”晋又说：“王总，房款退过了，财务这边流程是要收回购房合同和收据的，你看什么时候方便我过去拿？”王总：“我和郭总沟通过，需要确定一下赔偿事宜，确定后再来拿吧！”晋：“好的”。被答辩人如果不同意解除合同，按照常理是不应该提供被答辩人的银行账户信息作为退房款账户，也不应该接收退房款，而是应该要求答辩人继续履行合同，而根据微信聊天记录可看出被答辩人提供了被答辩人的银行账户信息作为退房款账户，并且接收了退房款，所以这也从侧面印证了答辩人提供的证人晋某的证言“大约在2017年7月20日答辩人与被答辩人双方达成口头合同一致同意解除合同”的内容。答辩人认为，根据上述事实完全可以证明2017年7月20日答辩人与被答辩人双方达成了口头合同。口头合同在当日双方意思达成一致后成立并生效，2017年8月2日的退款行为系合同生效后答辩人履行自己合同义务的行为。因此双方一致同意情况下解除了房屋销售合同是不争的事实。二、被答辩人拒绝依约定签订书面解除合同，并以此为势恶意捏造事实向法院提起诉讼，由于本案争议房屋在答辩人转让给第三人后房地产销售形势转好，行情有较大涨幅；同时被答辩人要求的所谓房款占用补偿费用过高，答辩人一直未能同意，被答辩人以此为由拒绝签订书面解除合同并退还房屋销售合同。现在依仗没有签订书面解除合同，恶意捏造答辩人将房屋转售第三人，强行退还房款的事实向人民法院提起诉讼，妄图获取更多非法利益。诚实守信，恪守承诺是民商事活动必须遵循的基本法律原则。被答辩人的行为严重破坏了诚实守信原则并且浪费了宝贵的司法资源。综上所述，答辩人请求人民法院综合本案证据，并对案件的背景情况进行深入了解，查明本案事实后作出公正判决，以维护答辩人的合法权益。

原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：证据1、郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同1份，共14页。证明目的：2016年6月29日，河南汇祥通信设备有限公司（以下简称“汇祥公司”）与郑州赛微云计算产业园发展有限公司（以下简称“赛微公司”）签订了《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，约定汇祥公司购买赛微公司开发的该产业园1号楼A栋401、402、403、405户房屋，总价6844812元。第二组证据：证据1、工商银行郑州翠竹街支行业务回单5份，回单编号为：16181000004、1618100005、1618100006、1618100007、1618100008。证据2、郑州赛微云计算产业园发展有限公司收据1份，NO8168238。证明目的：汇祥公司于合同签订当日（2016年6月29日）依照约定向赛微公司支付了购房款2056812元。第三组证据：证据1：郑州高新投资建设集团有限公司与被告签订的《郑州赛微云计算产业园1号楼A座房产转让销售合同》；证据2：郑州高新投资建设集团有限公司向被告支付购房款的凭证，16页。证明目的：被告赛微公司于2017年7月28日，与郑州高新投资建设集团有限公司签合同，将原2016年6月29日已出售给原告的房产，以更高的价格“二卖”给郑州高新投资建设集团有限公司。签约当日，高新投建付3000万元，至2017年8月1日高新投建共计付10213.044万元。至2018年2月12日，高新投建已共计支付18032.244万元。第四组证据：证据1、中国民生银行业务回单1份，回单编号：17214000002。证明目的：赛微云公司在违约不履行合同义务的情况下，未与汇祥公司协商，在收了高新投建支付的购房款后，于2017年8月2日强行转账退还了汇祥公司之前支付的购房款2056812元。被告以其行为表示不履行合同主要义务，原告汇祥公司不能实现合同目的，被告构成根本违约。

被告质证称，对第一组证据其真实性无异议，但对其关联性及证明方向均有异议，合同第四条第三款2明确约定原告应当在2016年10月31日前支付购房款1368000元；合同第四条第三款3约定剩余房款3420000元原告以银行贷款方式支付。第四条第四款约定乙方（即原告）如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日则视为乙方自动放弃，双方有权解除本合同，该房源甲方有权重新处置；对第二组证据真实性、证明目的均无异议，但是原告在支付首付款后，未按合同约定支付第二笔款项及向银行申请贷款；对第三组证据对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告将其房屋转让给郑州高新投资建设集团有限公司前已经与原告公司达成了解除房屋买卖合同的协议，并且在2017年8月2日约定将首付款退还给原告公司；对第四组证据真实性无异议，对其证明目的有异议，被告提交原告公司法人王祥轲与被告公司销售经理晋某微信聊天记录证明被告公司系履行与原告解除合同的协议后才向原告返还了房款，并非原告所称强行返还房款。

经本院审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。

被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、证据名称:郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同。证据内容：2016年6月29日原被告签订了郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同。合同第四条第三款2明确约定原告应当在2016年10月31日前支付购房款1368000元；合同第四条第三款3约定剩余房款3420000元原告以银行贷款方式支付。第四条第四款约定乙方（即原告）如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日则视为乙方自动放弃，双方有权解除本合同，该房源甲方有权重新处置。证明目的：根据原被告双方签订的合同，原告如果未按期支付房款，被告可依合同约定解除合同。2、证据名称:2016年6月29日被告公司出具收据一份；2016年6月29日回单编号为16181000002、16181000003、16181000004、16181000005、16181000006的中国工商银行郑州投资大厦支行业务回单5份。证据内容：2016年6月29日被告公司收到原告通过银行分五笔转账的房屋首付款2056812元，被告随即出具收据一份证明收到原告2056812元首付款。证明目的：原告在合同签订后仅支付了首付款2056812元，第二笔款项依合同应当在2016年10月31日支付，但时至今日原告一直未支付。第三笔房款约定以银行贷款方式支付，但是原告的贷款申请在2016年底被银行拒绝，因此也一直未能支付。3、证据名称:被告公司员工晋某证言。证据内容：晋某系被告公司销售部经理，其证言显示：2016年10月31日前晋某多次电话催促原告公司法人王祥轲支付第二笔购房款1368000元，并且告知如逾期30日则会依约定解除合同，但王祥轲一直以原告没有交房为由拒绝付款。大约在2017年7月20日左右，原被告双方经面谈磋商达成口头合同，一致同意解除原合同。证明目的：大约在2017年7月20日左右，原被告双方达成口头合同，一致同意解除原合同。3、证据名称:被告公司员工晋某手机微信聊天截屏。证据内容：被告公司员工晋某微信聊天记录显示：2017年8月2日下午4点25分原告王总（即原告公司法人王祥轲）应晋某要求，将其公司在工商银行建设路支行的账户信息截屏发送给晋某。2017年8月2日下午5点10分，晋某将已经成功向被告公司转账的信息截屏发给王祥轲，并发信息说：“王总，你那边查收一下”。王总说：“收到了”晋又说：“王总，房款退过了，财务这边流程是要收回购房合同和收据的，你看什么时候方便我过去拿？”王总：“我和郭总沟通过，需要确定一下赔偿事宜，确定后再来拿吧！”晋：“好的”。证明目的：2017年7月20日左右原被告双方协商一致同意退房并解除合同。8月2日被告公司筹集完毕退还的房屋款项后，由员工晋某通过微信向原告的法人王祥轲索要退款的账户，并于当日将首付房款退还原告。故此合同解除是原被告双方经商议后达成的一致意见，并非原告所述系被告未告知后的恶意退款。

原告质证称，对证据一真实性无异议，证明目的有异议，原告并非为依约于2016年10月31日前付136.8万，因为双方所签订合同第6页第五条约定甲方（被告）应当在2016年10月31日前将标的物交付乙方，因此在被告未履行其义务之前，原告有同时履行抗辩权。合同第四条付款方式（三）3、（3）约定贷款没有通过的甲方及时通知乙方，乙方在7日内可以选择一次性或分期付款，有权要求重新与甲方签订书面合同。而实际上甲方并未履行通知义务，导致乙方未能选择其他付款方式，属甲方违约在先；对证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，质证意见同证据一；对证据三的真实性有异议，被告提交的证明晋某的证言,证人未到庭,其真实性有异议，对其证明目的也有异议，其证言恰说明被告未能按约定时间交房，证言称双方口头协商退房事宜无证据印证，不能证明双方同意解除合同；对证据四晋某的微信聊天截屏，是复印件，真实性无法核实，对其证明目的有异议，该聊天记录只显示有原告的公司账户信息，无法证明原告同意退房，也无法证明原告同意解除合同。也不能证明原告放弃追究被告违约责任的权利。

经本院审查，被告提交的证据1、2真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信，证据3证言系其公司员工作出的，不符合证据的客观性，本院不予采信。

经审理查明：2016年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，合同约定原告购买被告开发的郑州赛微云计算产业园1号楼A栋401、402、403、405户。该房屋的规划用途为商务金融，该房屋合同约定标的物建筑面积为1479平方米。按建筑面积计算，该房屋面积计算，该房屋单价为4628元/平方米，总价为6844812元。双方对付款方式约定如下：1、签订本合同当日乙方支付购房款2056812元，意向金在签订该销售合同后转为房款；2、乙方于2016年10月31日之前支付购房款1368000元；3、剩余房款3420000元以银行贷款方式支付：（1）、乙方自签订本合同后15日内应按照贷款银行要求提供全部申请材料，并交付甲方。如乙方未在约定期限内按时提供相关申请材料，应每天按贷款金额的万分之三向甲方缴纳违约金；（2）、甲方将乙方提供的全部申请材料递交贷款银行，贷款银行审查通过后，乙方与贷款银行签订贷款合同。如果材料不全，乙方应在10日内补齐。如乙方未在约定宽延期限内按时补齐相关申请材料，应每天按贷款金额的万分之三向甲方缴纳违约金。如乙方在20日之内仍未补齐贷款资料，则视为乙方自动放弃，甲方应在7个工作日内退还乙方已支付款项，在甲方退还乙方已支付房款后，该房源甲方有权重新处置。（3）、因为材料不全或者其他原因（如银行贷款利率超过基准贷款利率的1.3倍等）导致贷款没有通过的，甲方及时通知乙方。乙方在7日内可以选择一次性或分期付款，有权要求重新与甲方签订书面补充合同，双方未在上述期限内签订书面补充合同的，则视为乙方自动放弃，甲方应在7个工作日内退还乙方已支付房款，在甲方退还乙方已支付房款后，该房源甲方有权处置。合同对逾期支付责任约定如下：乙方如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，协议继续履行；逾期超过30日则视为乙方自动放弃，双方有权解除本合同，该房源甲方有权重新处置，本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付与实际已付款的差额。原告于2016年6月29日合同签订当日通过银行转账的方式向被告支付2056812元购房款，被告当天出具收据一份载明收到原告交纳的首付款2056812元。2017年8月2日，被告赛微公司向原告退还2056812元购房款。

另查明，2017年7月28日，赛微云公司（甲方）与案外人郑州高新投资建设集团有限公司（乙方）签订《郑州赛微云计算产业园1号楼A座房产转让销售合同》，合同约定甲方将其位于郑州赛微云计算产业园1号楼整栋1-21层出售给乙方，该房屋的规划用途为商务金融，房屋建筑面积30773.23平方米，房屋单价为6950元/平方米，总价款213873948元。第三人郑州高新投资建设集团有限公司自2017年7月28日至2018年2月12日，累计向被告赛微公司支付18032.244万元购房款。关于涉案房屋现状，庭后被告作出书面说明称已于2017年10月1日交付案外人郑州高新投资建设集团有限公司，且已装修并投入使用，正在实测办理初始登记。

庭审中法庭向被告发问其是否就解除合同向原告发出过书面的正式通知，被告回答称未发出过书面通知。法庭向原告发问其是否有能力一次性支付全部房款，原告回答称随时可以支付全部房款。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原被告双方于2016年6月29日签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。被告答辩称双方曾协商一致解除合同，但是未发出过书面正式通知，其提交的证据不足以证明合同已解除，故合同没有正式解除，被告应履行其相应的合同义务，但鉴于被告已将涉案房产卖给第三人，且被告自认已实际交付房屋，导致本案与原告所签合同客观上已经无法继续履行，被告的行为虽然构成违约，但本案中原告要求继续履行合同的请求无法得到支持。原告可以另行通过合法途径向对方主张权利，在此予以释明，本案标的物被第三人取得，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：

驳回原告河南汇祥通信设备有限公司的起诉。

如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　李建涛

二〇一八年十二月十七日

书记员　　赵梦阳