郑州赛微云计算产业园发展有限公司、河南汇祥通信设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终18632号

上诉人（原审被告）：郑州赛微云计算产业园发展有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区杜英街166号20号楼2层。

法定代表人：郭宏斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄一真，河南具匠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王卫宾，河南具匠律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：河南汇祥通信设备有限公司，住所地郑州市高新区翠竹街6号863软件园11号楼8层805室。

法定代表人：王祥轲，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沙林波，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马牧，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。

上诉人郑州赛微云计算产业园发展有限公司（以下简称赛微公司）因与被上诉人河南汇祥通信设备有限公司（以下简称汇祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

赛微公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法在查明事实的基础上改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由汇祥公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。在汇祥公司提起本案诉讼前，双方签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》已经按照合同约定依法解除。案涉合同明确约定，汇祥公司应当在2016年10月31日前支付购房款1368000元，剩余房款3420000元汇祥公司以银行贷款方式支付。汇祥公司如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日则视为汇祥公司自动放弃，赛微公司有权解除本合同，该房源赛微公司有权重新处置。合同签订后，汇祥公司只按合同约定支付了首付款，2016年10月31日前应支付的1368000元和剩余房款均未支付，赛微公司多次向汇祥公司催要剩余两笔款项无果，按照合同约定，赛微公司有权解除合同，于是在2017年7月20日通知汇祥公司解除合同，并于2017年8月2日将首付款退还汇祥公司，故本案房屋销售合同已经解除。二、原审判决适用法律错误。汇祥公司违约在先致使合同目的无法实现，后赛微公司依合同约定依法解除合同，并退还了首付款，不存在赛微公司恶意将房屋转让给第三人并强行退款的事实。因此，赛微公司的行为不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，不应承担已购房款一倍的赔偿责任。

汇祥公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，汇祥公司已依约履行了付款义务，没有违约行为。1、2016年6月29日，双方签订了案涉合同，汇祥公司于合同签订当日支付了购房款2056812元，合同约定汇祥公司于2016年10月31日前支付第二笔购房款136.8万元。赛微公司应当在2016年10月31日前将标的房屋交付给汇祥公司，房屋交付时，赛微公司应于本合同约定的交房期限前15日书面通知汇祥公司办理交付该房屋的手续，可见赛微公司应当先履行书面通知义务，但其未依约在合同约定交房期限前15日书面通知汇祥公司办理该交房手续，属违约在先。退一步讲，即便该书面通知属附随义务，交房和付款属主义务。对于主义务合同未约定先后履行顺序，根据合同法第66条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行。汇祥公司依法享有同时履行抗辩权。在赛微公司不履行交付房屋义务时，为避免损失扩大，有权拒绝支付相应的款项，而不属于违约。2、合同约定，如因贷款材料不全或其他原因导致贷款没有通过的，赛微公司应及时通知汇祥公司，由汇祥公司选择一次性付款或分期付款，有权要求重新与赛微公司签订书面补充合同，而本案，汇祥公司贷款申请未获通过，赛微公司未及时通知汇祥公司变更付款方式，而是在密谋将涉案整栋楼房以更高的价格整体出售给第三方。汇祥公司了解该情况之后，电话要求赛微公司法人代表郭宏斌为汇祥公司保留购买的房屋，但郭宏斌予以拒绝，后经汇祥公司与办理按揭贷款的银行经办人员王斌沟通才得知，是因为赛微公司的原因（购房按揭贷款须经开发商即赛微公司给银行提供担保）才导致汇祥公司的贷款申请未获通过。二、原审判决适用法律正确，赛微公司将涉案房屋以更高的价格出售给第三人，属根本违约，应当承担已购房款一倍的赔偿责任。赛微公司未与汇祥公司协商一致，于2017年8月2日强行转账，退还了汇祥公司之前支付的购房款，赛微公司以其行为表示不履行合同主要义务，构成根本违约，汇祥公司将不能实现合同目的，故起诉要求解除合同赔偿损失。3、赛微公司将涉案房屋卖给汇祥公司的总价是6844812元。赛微公司将案涉房产高价卖给第三方的总价为10279050元，赛微公司因自己的恶意违约行为多获利了3434238元。因此，要求赛微公司赔偿汇祥公司已付购房款一倍的损害赔偿金及利息合理合法。三、双方签订的合同并未解除，应当继续履行。汇祥公司与赛微公司双方签订的合同未经双方协议解除，赛微公司在上诉称2017年7月20日通知赛微公司解除合同，赛微公司并不具有合同解除权，且解除合同的意思也没有到达汇祥公司。双方对于解除一份价值高达600余万元的房屋买卖合同，不签署书面协议或其他书面文件不合常理。2、汇祥公司接收赛微公司退还的购房款，之后未再转账给赛微公司是为了防止损失扩大，避免“钱房两空”。汇祥公司起诉要求赛微公司继续履行合同，以维护自身的合法权益，后二次起诉变更为要求赛微公司赔偿损失，可见汇祥公司一直是要求购买涉案房屋的，自始至终不同意解除合同，原庭审中，汇祥公司亦自认未发过书面解除通知。综上，汇祥公司无违约行为，双方合同在未解除的情况下，赛微公司根本违约将涉案房屋高价二卖给第三人，以其行为表示不履行合同主要义务，故起诉赛微公司要求解除合同，赔偿损失。

汇祥公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》；2、被告赔偿原告购房款利息损失108282.58元（以2056812元为基数，自2016年6月29日起计算至2017年8月2日止共计399天，按中国人民银行同期贷款利息计算）；3、被告赔偿原告已付购房款1倍的赔偿金，即2056812元。4、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2016年6月29日，原告汇祥公司（乙方）与被告赛微公司（甲方）双方签订了《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，约定：被告以出让方式取得位于郑州市高新技术开发区××大道南，黄栌路以西，编号为：GX1-100-633的地块的土地使用权。并取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工报告。地块面积68469.42㎡，用途为商务金融，使用年限至2053年2月10日。原告购买被告开发的郑州赛微云计算产业园1号楼A栋401、402、403、405户房屋，该房屋的规划用途为商务金融，该房屋合同约定标的物建筑面积为1479平方米。按建筑面积计算，该房屋单价为4628元／平方米，总价为6844812元。双方对付款方式约定如下：1、签订本合同当日汇祥公司支付购房款2056812元，2、于2016年10月31日之前支付购房款1368000元；3、剩余房款3420000元以银行贷款方式支付。具体程序如下：（1）、汇祥公司自签订本合同后15日内应按照贷款银行要求提供全部申请材料，并支付被告。如原告未在约定期限内按时提交相关申请材料，应每天按贷款金额的万分之三向赛微公司缴纳违约金；（2）、赛微公司将汇祥公司提供的全部申请材料递交贷款银行，贷款银行审查通过后，汇祥公司与贷款银行签订贷款合同。如果材料不全，汇祥公司应在10日内补齐。如汇祥公司未在约定宽延期限内按时补齐相关申请材料，应每天按贷款金额的万分至三向赛微公司缴纳违约金。如汇祥公司在20日之内仍未补齐贷款资料，则视为汇祥公司自动放弃，赛微公司应在7个工作日内退还汇祥公司已支付房款，在赛微公司退还汇祥公司已支付房款后，该房源赛微公司有权重新处置。（3）、因为材料不全或者其他原因（如银行贷款利率超过基准贷款利率的1.3倍等）导致贷款没有通过的，赛微公司及时通知汇祥公司。汇祥公司在7日内可以选择一次性或分期付款，有权要求重新与赛微公司签订书面补充合同，双方未在上述期限内签订书面补充合同的，则视为汇祥公司自动放弃，赛微公司应在7个工作日退还汇祥公司已支付房款，在赛微公司退还汇祥公司已支付房款后，该房源赛微公司有权处置。合同对逾期支付责任约定如下：汇祥公司未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，汇祥公司按日向赛微公司支付逾期应付款万分之三的违约金，协议继续履行；逾期超过30日则视为汇祥公司自动放弃，双方有权解除本合同，该房源赛微公司有权重新处置，本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付与实际已付款的差额。合同落款处有原、被告双方印章及法人印章予以确认。原告于2016年6月29日合同签订当日通过银行转账的方式向被告支付2056812元购房款，被告当日出具收据一份证明收到原告2056812元首付款。

2017年7月28日，赛微公司（甲方）与案外人郑州高新投资建设集团有限公司（乙方）签订《郑州赛微云计算产业园1号楼A座房产转让销售合同》，合同约定赛微公司将其位于郑州赛微云计算产业园1号楼整栋1-21层出售给郑州高新投资建设集团有限公司，该房屋的规划用途为商务金融，房屋建筑面积30773.23平方米，房屋单价为6950元／平方米，总价款213873948元。案外人郑州高新投资建设集团有限公司自2017年7月28日至2018年2月12日期间，持续向被告赛微公司支付大额购房款。

2017年8月2日，被告赛微公司向原告账户退还2056812元。

原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年10月17日作出（2018）豫0191民初12052号民事裁定书，查明：关于涉案房屋现状，庭后被告作出书面说明称已于2017年10月1日交付案外人郑州高新投资建设集团有限公司，且已装修并投入使用，正在实测办理初始登记。庭审中法庭向被告发问其是否就解除合同向原告发出过书面的正式通知，被告回答称未发出过书面通知。且该民事裁定书认定：被告答辩称双方曾协商一致解除合同，但是未发出过书面正式通知，其提交的证据不足以证明合同已解除，故合同没有解除，被告应履行其相应的合同义务，但鉴于被告已将涉案房产卖给第三人，且被告自认已实际交付房屋，导致本案与原告所签合同客观上无法继续履行，被告的行为构成违约，原告要求其继续履行合同的请求无法支持。原告可以另行主张权利。故，驳回原告起诉。

一审法院认为，原、被告双方于2016年6月29日签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，该院予以确认，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。本案中，被告提交的证据不足以证明涉案合同已经解除，故，原、被告应继续履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被告将涉案房屋出售给案外人，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，原告请求解除合同并由被告赔偿原告已付房款一倍的赔偿金并无不当，该院予以支持。对于原告请求被告支付的利息，原告于2016年6月29日支付被告第一笔购房款2056812元，被告于2017年8月2日将该款项退还给原告，原告予以认可，原告请求该期间的利息损失为实际损失，故原告请求被告以2056812元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2016年6月29日至2017年8月2日期间的利息，该院予以支持。

一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告河南汇祥通信设备有限公司与被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司签订于2016年6月29日签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》。二、被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南汇祥通信设备有限公司购房款利息损失108282.58元（以2056812元为基数，自2016年6月29日起计算至2017年8月2日止共计399天，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南汇祥通信设备有限公司已付购房款一倍的赔偿金即2056812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24121元，减半收取12060.5元，由被告郑州赛微云计算产业园发展有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。

本院认为，双方签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。在汇祥公司起诉赛微公司要求继续履行合同的案件中，一审法院作出（2018）豫0191民初12052号民事裁定书，认定赛微公司提交的证据不足以证明案涉合同已经解除。该裁定书已生效。案涉合同未经解除，各方当事人应当继续履行合同，但赛微公司在案涉合同未经解除的情况下，将案涉房屋另出售给第三人，赛微公司的行为构成根本违约，汇祥公司的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，汇祥公司起诉请求解除案涉合同并由赛微公司赔偿已付购房款利息及已付购房款一倍赔偿金的主张，具有事实和法律依据，一审支持汇祥公司的诉讼请求并无不当。赛微公司的上诉理由不足，本院不予采纳。

综上所述，郑州赛微云计算产业园发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24121元，由郑州赛微云计算产业园发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　涛

审判员　王燕燕

审判员　谢宏勋

二〇一九年九月二十七日

书记员　白　杨