广东维民电力建设有限公司与奉**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0303民初20877号 原告（反诉被告）：广东维民电力建设有限公司，住所地深圳市罗湖区梧桐山虎竹吓村A栋，统一社会信用代码91440300619294786N。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东深展律师事务所律师，执业证号14403201611733170。 委托诉讼代理人：***，广东深展律师事务所律师，执业证号14403198910380356。 被告（反诉原告）：奉**，男，1973年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区， 委托诉讼代理人：***，广东百椹律师事务所律师，执业证号14403201510044042。 原告广东维民电力建设有限公司与被告奉**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告奉**及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；该合同总租金人民币45万元。2、判令被告立即交还涉案房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费75000元（自2018年3月1日起暂计至2018年8月31日，实际应计至被告返还房屋之日止）。4、判令被告向原告支付侵占的房屋占有使用费162500元（自2017年8月1日起暂计至2018年8月31日，实际应计至被告返还房屋之日止）；5、判令被告向原告支付拖欠的水电费14620.82元（自2018年6月1日至2018年10月10日）、卫生费1800元（自2018年4月1日起至2018年9月31日）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合约》，合同约定被告承租原告位于深圳市××××楼商铺，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，每月租金12500元，每月5日前应支付当月租金，租赁期间，每月的水费、电费、物业管理费、卫生费、有线电视管理费等由被告支付。合同第五条第3款约定，“合同期满，甲方（即原告）无需补偿乙方（即被告）的装修费用，固定装饰物件不能损坏或拆除”。合同到期后，原告多次催促被告返还租赁房屋，被告均以各种理由予以拖延、推托，并于2018年3月起拖欠房租。2017年8月，被告在未经原告同意的情况下，侵占租赁房屋的负一楼并擅自出租给他人收取费用。迫于无奈，原告于2018年4月10日在涉案房屋处张贴搬离提示，要求被告于2018年5月10日前搬离并交还租赁房屋及侵占使用的房屋。综上所述，被告拒不返还租赁房屋、拖欠租金及其他费用并侵占原告负一楼房屋的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故起诉至贵院，望判如所请。 被告答辩称：1、房屋租赁合同无效的事由被告不得而知。从原告提交的证据看，原告未提交房屋所有权证明，仅提供了一份被告与***的合同，原告将不属于自己所有的房屋出租给了被告，由此导致合同无效的责任该由原告承担。2、所谓拖欠租金一说不恰当，既然原告现亦主张房屋租赁合同无效，若此主张真为法庭所确认，自然无租金一说，更无拖欠租金一说。无效合同引起的后果也不处理了，只是不能按照合同的约定追究当事人的违约权益。在判令过错方返还无过错的财产时，还应该注意让过错方赔偿其占用无过错方财产而给无过错方造成的损失，如利息等。3、关于原告的诉讼请求3，占有使用费不恰当。因为房屋租赁合同无效，根据合同法的规定，应该是根据过错责任，承担赔偿损失的责任。因拆迁已然开始，被告亦就无法正常使用违章的房屋，不应该再支付使用费。4、关于诉讼请求4，所收取费用更是莫名其妙，本身合同的标的建筑物就是一楼和负一楼，现在原告却故意将其拆开计算费用。事实是从2006年3月以来被告一直在占有使用负一楼，至于装修房屋也是双方约定而为。原告的工作人员目睹装修、使用房屋全过程。从未提出过异议。也未提过该房屋系违章建筑。致使被告蒙受装修的损失。5、自2006年3月以来，原告以收取租金的名义，向被告收取了现金180万元。被告多次向原告索要发票未果，建议法庭向税务机关发司法建议对原告的逃税行为予以查处。当然，庭后被告亦可向税务机关举报。依据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条规定，可以处原告1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。6、同时这180万元均是以现金交给了个人，原告公司是否入账，若未交公司财务是否有侵占公司财产之嫌，是否涉嫌犯罪？亦请求法庭明察。是否犯侵占罪只有相关部门才能依法查处。职务侵占罪的量刑标准为六万元以上、一百万元以上。数额较大起点的，可以在二年以下有期徒刑、拘役幅度内确定量刑起点。数额巨大起点的，可以在五年至六年有期徒刑幅度内确定量刑起点。 被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告赔偿装饰费35万元及腾退费用；2、判令原告返还租赁押金25000元；3、判令原告返还被告自建负一楼一间约8平方米小房作价款32000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由与答辩意见一致。 原告针对被告的反诉答辩称：一、被告提出的反诉无事实和法律依据，该租赁合同无效，被告一直清楚知悉涉案房屋权属情况，对该合同无效负同等责任，并且根据该合同的第五条第3款约定，和约期满甲方无需补偿乙方的装修费用，固定装饰物不能损坏或拆除。二、原告的主体资格符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、1998年5月20日，原告与深圳市**股份有限公司签订《合作兴建住宅工程合同书》，约定双方合作兴建一栋七层高的住宅楼。2018年8月21日，深圳市**实业股份有限公司出具《证明》，载明“我公司与广东佳日机电设备工程有限公司（该公司于2005年6月10日工商变更企业名称为：广东维民电力建设有限公司）于1998年5月20日签订的合作兴建住宅楼项目，现建好的该栋楼宇为深圳市罗湖区××号。 2005年6月10日，原告的名称由广东佳日机电设备工程有限公司变更为现名称广东维民电力建设有限公司。 原告陈述涉案物业没有房地产权属证书，没有报建手续，是建在集体土地上的，属于历史遗留与**股份合作公司新建的住宅。 二、2014年1月1日，原告广东维民电力建设有限公司（甲方）与被告奉**（乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于罗湖区××号商铺出租给乙方作深圳市罗湖区阳光生鲜商场使用，租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将物业转租或分租或改变用途，否则一经发现，甲方有权收回该物业，押金不退，作为甲方经济损失补偿；租期自2014年1月1日至2016年12月31日，每月租金为人民币12500元，乙方在每月的5天内交当月租金；原租赁合同为2013年12月31日到期，原租赁押金25000元将继续作为本次的租赁押金；租赁期间，涉案房屋的水电费、物业费等相关费用由乙方负责支付；乙方如需自费重新装修该物业，不得擅自改变结构并需经甲方书面同意，合约期满，甲方无需补偿乙方的装修费用，固定装饰物件不能损坏或拆除。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，被告使用租赁物业，并支付了租金。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物业。被告陈述因2018年4月开始无法正常经营使用租赁物业，故未缴纳2018年3月1日之后的租金。 至庭审之日，被告的物品仍在涉案租赁物业内。被告陈述因拆迁影响经营状况，故未正常经营。 三、原告陈述：在2013年左右开始，原告同意临时借用负一楼部分地方给被告放置货物，并未收取负一楼的租金。2017年8月，被告在未告知也经原告同意的情况下，将负一楼租给他人使用，至今未支付费用。 被告陈述：被告与原告签订的《房屋租赁合约》所对应的不仅是一楼，还包括负一楼，原告一开始就将一楼与负一楼整体交给被告使用了，被告自2012年开始使用负一楼物业，负一楼大概230平方米，用作仓库和办公。 四、原告陈述：被告所主张的8平方米自建小房，经拆迁单位测量，认定建筑面积为6.21平方米，按人民币3000元/平方米的标准向原告支付了补偿款18630元，原告同意在被告返还涉案商铺及负一楼物业并结清相关费用后，向其支付该补偿款18630元。 五、在本案审理过程中，本院根据被告奉**的申请，委托深圳市中锋资产评估有限公司对涉案的罗湖区××号商铺一楼和负一楼的装修及动产现值进行评估，该公司于2018年12月27日作出《资产评估报告》，评估结论为：2018年12月20日，罗湖区××号商铺一楼和负一楼装修评估值为88874元，动产评估值为60394元。 本院认为，原告陈述涉案房产建设于原农村集体土地之上，属于历史遗留违法建筑，且原告未提交涉案房产的报建报批手续、建设工程规划***等，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定出租人就未取得建设工程规划***或者未按照建设工程规划***的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案的租赁合同为无效合同。原、被告之间的《房屋租赁合约》为无效合同。原告要求确认原告与被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁合约》无效的诉讼请求本院予以支持。 合同无效的，被告应将涉案的一楼房产及负一楼房产返还给原告。原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告拖欠涉案的一楼房产2018年3月1日至2018年8月31日的占有使用费，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费75000元的诉讼请求。本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中被告实际占有使用涉案的一楼房产，应当支付占有使用费，原告有权要求被告参照租金标准支付占有房产期间的房屋占有使用费。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的一楼房产的至搬离之日的占有使用费的诉讼请求，因该部分诉请没有明确的金额，本院亦未向原告计收该部分受理费，故对于该部分费用，本院在本案中不作处理。原告可另行向被告主张。 关于原告要求被告应参照合同约定的租金标准支付涉案的负一楼房产2017年8月1日至2018年8月31日的占有使用费的诉讼请求。原告主张被告将负一楼的房产转租给他人使用，未向原告支付使用费，被告抗辩称房屋租赁合约对应的不仅是一楼，还包括负一楼，原告一开始就将一楼和负一楼整体交给被告使用了。本院认为原告在将负一楼房产交给被告使用，从未向被告主张过使用费，双方亦未就负一楼房产的使用费进行过约定，现原告主张被告支付负一楼房产2017年8月1日至2018年8月31日的占有使用费没有事实依据，本院不予支持。 原告要求被告支付拖欠的水电费14620.82元（自2018年6月1日至2018年10月10日）、卫生费1800元（自2018年4月1日起暂计至2018年9月31日，实际应计至被告返还房屋之日）的诉讼请求。本院认为水电费、卫生费为被告使用涉案房屋所产生的费用，应由被告负担，且双方合同约定“租赁期间，涉案房屋的水电费、物业费等相关费用由乙方负责支付”，原告提交了证据证明涉案房屋的水电费、卫生费数额，被告对证据予以认可，故原告要求被告支付水电费14620.82元、卫生费1800元的诉讼请求本院予以支持。 关于被告要求原告赔偿装饰费35万元及腾退费用的反诉请求，本院认为涉案租赁合约约定：被告如需自费重新装修该物业，不得擅自改变结构并需经原告书面同意，合约期满，原告无需补偿被告的装修费用，固定装饰物件不能损坏或拆除。原告陈述被告对涉案房屋进行装修未经原告同意，被告亦未就此举证，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，被告未提供证据证明其装修经过原告同意，本院对此不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故被告要求原告赔偿装饰费35万元的反诉请求，本院不予支持。关于被告主张依据生活经验，原告应支付腾退费的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告要求原告退还租赁押金25000元的反诉请求，本院认为原、被告之间的《房屋租赁合约》为无效合同，原告应向被告退还押金，对该项诉讼请求本院予以支持。 关于被告要求原告返还被告自建负一楼一间约8平方米小房作价款32000元的诉讼请求，被告未对此进行举证，依据原告自认的情况，本院认可原告应向被告支付该8平方米小房赔偿款18630元。 关于被告提出的原告收取租金未开具发票、原告收取的租金是否入原告公司账目的抗辩意见，不属于本案民事案件审理范围，被告可另循途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告广东维民电力建设有限公司与被告奉**于2014年1月1日签订的《房屋租赁合约》无效； 二、被告奉**应于本判决生效之日起十日内将涉案的罗湖区***215号商铺一楼、负一楼交还给原告广东维民电力建设有限公司； 三、被告奉**应于本判决生效之日起十日内向原告广东维民电力建设有限公司支付涉案的罗湖区***215号商铺一楼房产的占有使用费75000元（自2018年3月1日起至2018年8月31日止）； 四、被告奉**应于本判决生效之日起十日内向原告广东维民电力建设有限公司支付2018年6月1日至2018年10月10日的水电费14620.82元、2018年4月1日起至2018年9月31日的卫生费1800元； 五、原告广东维民电力建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告奉**返还租赁押金25000元； 六、原告广东维民电力建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告奉**支付被告自建的8平方米小房的作价赔偿款18630元； 七、驳回原告广东维民电力建设有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告奉**的其他反诉请求。 如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费人民币10824元，由原告负担6927元，由被告负担3897元，原告已预交的人民币3897元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币3897元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。案件反诉受理费3702.5元、评估费5000元，由原告负担407元，由被告负担8295.5元，被告已预交的人民币407元，由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币407元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审　判　长　　钱　松 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　冯　铭 二〇一九年五月十六日 *** 书　记　员　　　　　 **