湖北长安建设集团股份有限公司
某某、湖北长安建设集团股份有限公司合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
湖北省黄冈市黄州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）鄂1102执异42号
异议人（案外人）：***，男，汉族，1971年10月4日出生，住黄冈市黄州区。
委托代理人：高莲美，女，汉族，1969年10月29日出生，住黄州区，系***妻子。代理权限为特别授权。
申请执行人：湖北长安建设集团股份有限公司。住所地：英山县温泉镇沿河西路*号。统一社会信用代码：91420000180610411L。
法定代表人：段卫昌，总经理。
委托代理人：ＸＸ，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人：ＸＸＸ，该公司项目经理。代理权限为特别授权。
被执行人：湖北金泰源置业有限公司。住所地：黄冈市东坡大道**号。统一社会信用代码：91421100695121182B。
委托代理人：王华容，女，汉族，1961年10月27日出生，住黄冈市黄州区。代理权限为特别授权。
在本院执行申请执行人湖北长安建设集团股份有限公司（以下简称“长安公司”）与被执行人湖北金泰源置业有限公司（以下简称“金泰源公司”）合同纠纷一案过程中，案外人***对本院作出的（2018）鄂1102民初字905之一号民事裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年6月12日举行了听证。异议人***委托代理人高莲美及申请执行人长安公司委托代理人ＸＸ、ＸＸＸ，被执行人金泰源公司委托代理人王华容参加了听证。现已审查终结。
案外人***称，金泰时代小区所在地址系原黄冈经济贸易学校校园，校内原有教工宿舍楼一栋，共计24户。金泰时代小区老板多次与各户协商，要求将原宿舍楼拆迁还建，并与各户签订拆件还建协议。房屋建成后由原住户选择楼层，我向开发商交清了楼层补差费、超面积费和物业费用，并装修入住。现要求法院解除对我所有的金泰时代小区B2-1103号房屋的查封。
长安公司称，我方对于还建房事实不清楚，且被查封的案涉房屋也没有到相关部门进行备案，案外人签订的合同是房屋拆迁还建合同，而非房屋买卖合同。依据最高院异议复议规定，只有涉及到买卖合同的，并且合法占有，支付了房款的才能得到支持。结合本案实际情况，异议人提出的解封请求不符合法律规定，请求法院依法驳回。
金泰源公司称，***确实为还建户，申请人长安公司知情，法院必须解除对案涉房屋的查封。
案外人提供四组证据拟证明其异议主张成立：
证据一：《房屋所有权证》（旧址老房产证）一份。拟证明原房子已拆除，所有权人为***。
证据二：《湖北金泰源置业有限公司黄冈市××贸易学校旧城改造项目房屋拆迁就地还房安置协议书》一份。拟证明***与金泰源公司签订协议书，金泰源公司还建一套房给***。
证据三：《通知》一份。拟证明案涉房产为***的还建房。
证据四：《还建通知》、《产权安置选房确认单》、《证明》、《房产证递交确认单》各一份。拟证明案涉房产为***的还建房。
证据五：收据两张。拟证明补楼层差价26589元已交齐。
长安公司对证据一无异议，对后四组证据请求法院依法查证确认。
金泰源公司对五组证据均无异议。
经审核，合议庭认为***提交的五组证据符合证据的真实性、合法性原则，本院予以采信。
本院查明，申请执行人长安公司与被执行人金泰源公司合同纠纷及建设工程施工合同纠纷二案，本院作出的（2018）鄂1102民初904号、905号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人长安公司向本院申请执行，申请执行标的额总计为25887617元及相关利息，本院依法立为（2019）鄂1102执494、495号二案执行。依长安公司申请，本院于2018年4月23日作出（2018）鄂1102民初904号、905号之一民事裁定书，查封金泰源公司开发的“金泰时代小区”房屋共计41套，商铺共计58套。案外人***主张的位于金泰时代小区B2-1103号房屋在上述查封范围内。
另查明，2012年10月20日，金泰源公司与***签订《湖北金泰源置业有限公司黄冈市××贸易学校旧城改造项目房屋拆迁就地还房安置协议书》一份，该协议约定金泰源公司对黄冈市××贸易学校进行旧城改造。在改造过程中，需要拆除***的住房，金泰源公司对***以房屋置换方式进行补偿，置换房在黄冈市××贸易学校拆除后新建的综合商住楼予以还房。还建房的置换标准为按照住户房产证的面积为准，以1:1.1面积还建。协议约定，凡进行置换的房地产证由金泰源公司统一办理。***原房产证建筑面积为101.55㎡，应还建面积为114.565㎡，案外人同意选择113.76㎡房屋一套。经协商，***应补面积及楼层差价合计26589元。
2017年，案外人***分得黄州区××路××时代小区××号还建安置房。
本院认为，本案的焦点问题是案外人***对案涉房屋享有的权利能否排除执行。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重，符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案外人***在法院查封之前已签订拆迁补偿安置协议书，以让出原住房的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，非因案外人自身原因未办理过户登记，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故案外人***对还建安置房屋享有的权利能够排除执行。
其次，关于案外人***要求解除查封的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对位于黄州区西湖一路金泰时代小区B2-1103号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 游 荣
审 判 员 李小军
审 判 员 陈 峰
二〇一九年六月二十四日
法官助理 贺乐君
书 记 员 王思琪
