枣庄宏远房地产开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

山东省枣庄市中级人民法院

民事判决书

（2017）鲁04民终1933号

上诉人（原审被告）：枣庄宏远房地产开发有限公司,住所地山东省枣庄市峄城区。

法定代表人：耿然，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：**，男，1985年7月15日出生，汉族，住山东省济南市市中区。

上诉人枣庄宏远房地产开发有限公司（以下简称宏远公司）因与被上诉人**商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院(2016)鲁0404民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宏远公司上诉请求：1.请求撤销山东省枣庄市峄城区人民法院作出的（2016）鲁0404民初1673号民事判决第一项，驳回**的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由**负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。**不能及时办理不动产权证是多种原因造成的，并非宏远公司的原因造成的，违约金的数额有误。一、一审法院认定事实不清。宏远公司与**于2013年11月25日签订合同时，房屋产权登记适用《房屋登记办法》，该办法所要求的材料宏远公司已准备齐全。2016年9月峄城区不动产登记中心成立后，适用的是2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，除要提交的预售许可证等六证外，增加了绿化验收合格证、消防验收合格证、用地核查合格证、综合验收合格证四项。法律法规对不动产登记提高了门槛，增加了要提交的材料。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，**应提交登记申请书，申请人身份证明及与他人利害关系等证明，而***未提交。因此，一审判决中认定逾期办证的事实是宏远公司导致是错误的，与事实不符。二、一审判决适用法律不当。关于逾期办证违约金问题。虽然宏远公司与**之间有关违约金的约定，但其导致逾期办证是多种原因，不能完全归责于宏远公司，因此不能适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决宏远公司支付**违约金错误，假如赔偿**违约金，也应从其主张权利之日向前追溯两年计算，而不是按884天计算。三、本案虽简单，但影响重大。宏远公司是区直国有企业，在鹭鸣山庄开发房地产是利用原峄城区水源二厂石料开采后的空地建成，与**一样逾期办证的业主有一千多户，因此该判决草率，没能充分考虑判决后所产生的影响，为防止可能引起的群体上访等不安定的情况发生，达到社会效果和法律效果相统一，请求二审法院充分重视。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，撤销原判，驳回**的诉讼请求。

***辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院驳回宏远公司的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院认定事实正确。1.宏远公司称合同签订时己将《房屋登记办法》要求的材料准备齐全，可准备齐全后并未将资料交房屋登记机关备案，未履行合同约定的相应责任，逾期办证完全是由于宏远公司主观故意导致。2.宏远公司自2014年4月1日起已经处于违约状态，宏远公司提出因2016年9月峄城区不动产登记中心成立后，适用的是2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》导致登记门槛提高，根据《合同法》第一百一十七条之规定理由不成立。3.**办理房屋产权登记手续的前提是宏远公司完成房屋产权的初始登记。**从峄城区房管局及枣庄市房管局等相关部门了解到，宏远公司至一审起诉时尚未完成**所购房屋的综合验收备案手续，导致宏远公司一直无法完成房屋产权的初始登记，**更无法办理房屋产权的转移登记等手续。二、一审判决适用法律正确。1.双方签订的合同约定宏远公司承担违约责任直至**实际取得房屋所有权登记之日止，双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金数额，且至一审判决之日，宏远公司仍未履行完毕其合同约定的产权转移登记义务，其违约行为一直在持续，**的权利受到侵害并未间断。逾期办证违约金总额随着违约行为的持续不断增加。2.宏远公司违约后，**要求宏远公司履行合同约定，宏远公司一直以正在办手续、需要向领导汇报请耐心等待等各种理由推诿。包括**在内的小区其他业主更是多次通过拨打12345热线、鲁南大众论坛发帖、齐鲁民声住建厅版块发帖等求助方式寻求帮助办理房产证，一直未果。直至2016年7月15日，**在再次要求宏远公司履行合同约定遭到首次明确拒绝后，于2016年9月5日提起诉讼。3.宏远公司一审期间未对违约金计算方式提出异议。三、遵守法律，就是社会效果、法律效果相统一。宏远公司作为国有企业，应该是遵法守法的典范，不应成为违约违法的典型，更不应拿国企身份作为违约违法的挡箭牌。作为合同的缔约双方，在法律面前，地位责任权利义务是平等的。宏远公司故意夸大所谓的社会影响，却未意识到造成诉讼的根本原因是宏远公司的违约违法行为。宏远公司不从自身找原因消除不安定隐患，反而以因自身违约违法可能造成的恶果妄图要挟干扰司法。社会效果、法律效果相统一是为了保障公民的合法权益，不是为违法行为开脱责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决合法合理。请求二审法院依法驳回宏远公司上诉，维持原判。

**向一审法院起诉请求：1.判令宏远公司按合同约定为**办理房屋产权证书；2.宏远公司支付自2014年4月1日起至取得房屋产权证书之日的延期办证违约金（截至2016年8月31日共计884天，金额33427.57元）；3.本案诉讼费用由宏远公司承担。

一审法院认定事实：2013年11月25日，**与宏远公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定**购买宏远公司开发的位于峄城区宏远路1号的鹭鸣山庄金海岸16号楼2单元401室号楼房，总房款为金额叁拾柒万捌仟壹佰肆拾元（￥378140元），如宏远公司违约，**有权单方面解除或不解除本合同。合同第七条约定：**首付全部房价款的31%，其余房款最迟在2013年12月25日前支付。第十条约定：宏远公司应在2013年12月31日前向**交付该商品房。第十九条约定：宏远公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宏远公司提供的资料报产权登记机关备案，如宏远公司违约，宏远公司不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，**有权解除或不解除合同，选择不解除合同的，自**应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，宏远公司按日计算向**支付全部已付款万分之一违约金。合同签订后，**依约向宏远公司支付了全部房款，宏远公司亦按期即2013年12月31日将该房给付给**，但自交房之日起至今宏远公司因办理房屋所有权登记的资料未办齐全而未报房屋产权机关备案，致使**至今亦未取得房屋产权证书。期间，**多次找宏远公司协商未果。另查明，关于延期办证违约金，本案中，宏远公司亦按期于2013年12月31日将该房交付给**，**计算违约金的依据是：自房产交付使用90日后即2014年4月1日起计算至2016年8月31日止，共计884天，计算金额为33427.576元。

一审法院认为，本案争议焦点为：宏远公司按合同约定应否为**办理房屋产权证书；**要求宏远公司支付延期办理房屋产权证书的违约金是否合法。**、宏远公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。**已按合同约定交清全部房款378140元，宏远公司也应按合同约定将办理房屋所有权登记的资料报房屋产权机关备案，以便**在规定期限内办讫房屋所有权登记，否则，其将承担继续履行合同、支付违约金的责任。关于宏远公司为**办理房屋产权证书的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，**已将购房款全部交清，宏远公司至今未将办理权属登记所需资料报产权登记机关予以协助**办理房权证书，宏远公司明显构成违约，**不要求解除合同，要求宏远公司继续履行协助办理房产证的义务，然而办理证书是有关政府部门的职责，任何人办理房地产权证书，均应提供符合法定条件的资料，且宏远公司现有的资料尚不符合登记机关的办证要求，何时能补齐办证所欠缺的资料，时间不确定，故**要求宏远公司为其办理房权证书的诉讼请求，不予支持。关于延期办证违约金问题。一审法院认为，双方合同明确约定，宏远公司承诺于2013年12月31日之日起至交房后90日内将办理房屋所有权登记的资料报房屋产权机关备案，宏远公司实际于合同约定之日（2013年12月31日）将房交给**，其应当在2014年4月1日前将办理权属登记所需的资料报房屋产权机关备案，由于宏远公司未在法定或约定期限向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料备案，导致本案该房至今未能完成初始登记。所以，因宏远公司的原因导致逾期办证这是一个不争的事实。故**至今未能办理房产权属证书，宏远公司违约，其应承担逾期办证的违约金。**要求宏远公司自2014年4月1日起至2016年8月31日止，共计884天，金额为33427.576元的违约金合法有效，故对**的该项诉讼请求，予以支持。之后的违约金，**可另行起诉向宏远公司追偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、被告枣庄宏远房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告**逾期办证违约金33427.57元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由被告枣庄宏远房地产开发有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，**与宏远公司签订的商品房买卖合同，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依照合同约定，宏远公司已实际于合同约定之日（2013年12月31日）将房交给**，其应于2013年12月31日之日起至交房后90日内将办理房屋所有权登记的资料报房屋产权机关备案，即应当在2014年4月1日前将办理权属登记所需的资料报房屋产权机关备案，现宏远公司未在法定或约定期限向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料备案，导致本案该房至今未能完成初始登记，宏远公司违反了合同约定，已经构成违约，其应承担逾期办证的违约金，一审法院认定并无不当，宏远公司主张其不应当支付**逾期办证违约金，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。关于本案违约金计算期间的问题，宏远公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，于法无据，本院不予支持。

综上所述，宏远公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费636元，由上诉人枣庄宏远房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员*帅

二〇一八年五月十八日

书记员蓝月