某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

福建省宁德市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)闽09民终1349号

上诉人（原审原告）:***，男，1978年8月7日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区（送达确认地址同上）。

上诉人（原审原告）:***，女，1979年6月12日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区（送达确认地址同上）。

共同委托诉讼代理人：陈其象，福建惠尔律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:福建环三兴港投资集团有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路58号13-15层（送达确认地址同上）。

法定代表人：黄立明，董事长。

委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。

上诉人***、***因与被上诉人福建环三兴港投资集团有限公司（以下简称“环三公司”）房屋买卖合同纠纷一案，蕉城区人民法院于2020年5月7日作出（2020）闽0902民初2510号民事判决，***、***不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月6日作出（2020）闽09民终716号民事裁定，发回蕉城区人民法院重审，蕉城区人民法院另行组成合议庭重新审理，于2021年7月15日作出（2020）闽0902民初3235号民事判决，***、***不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：1、判令撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由对方承担。

事实与理由：一、原审认定事实错误，本案应当改判。1、原审判决认定房屋为现房缺乏事实依据和证据支持。首先，案涉合同明确约定为预售商品房，原审判决认定案涉房产为现房与合同约定期房明显不符，原审判决推断为现房明显缺乏事实依据和证据支持。其次，环三公司提供的竣工备案表只有复印件没有原件，不具备真实性，且没有备案机关盖章和签收日期，不具有竣工备案的法律效力，不能作为定案依据。一审采信错误。再次，原审将房屋买卖合同签订等同于建设工程施工合同签订，得出房屋买卖合同签订后六个月完成大楼建设错误逻辑，导致事实认定错误。最后，案涉合同签订时间为2011年4月1日，假设大楼竣工验收时间为2011年10月10日，正好证明房屋买卖合同签订时是期房。2、原审判决认定上诉人于2012年10月已知悉房屋现状，进而认定上诉人对房产现状与原规划设计的不相同的情况应是明知，该认定缺乏事实依据和证据支持，认定事实错误。首先，原审判决混淆房屋和小区规划的不同概念。富春中路到2015年底才完成施工，上诉人根本无从知道环三公司改变小区规划设计的事实。上诉人2012年10月接收房屋只了解该房屋本身建筑现状，不能得出上诉人接收房屋即知道小区规划设计改变的结论。其次，房屋买卖合同第八条第3点约定是对环三公司基本要求，也是其应承担的法律义务，不应作为上诉人知道小区规划设计改变的依据。再次，环三公司从未向上诉人出示小区规划设计蓝图，也未告知上诉人小区规划设计改变的事实，原审认定房屋买卖时作为原有规划方案应为上诉人所知悉以及以交付房屋推断上诉人知道小区规划设计改变均缺乏基本的事实依据和证据支持，认定事实错误。最后，上诉人是否知悉环三公司改变小区规划设计是事实问题，应以相关事实和证据证明，不应主观臆断。原审有充分证据证明上诉人是在7月21日调取规划设计蓝图后才知道环三公司改变小区规划设计的事实的情况下，原审判决主观臆断推断上诉人在交房时即知道小区规划设计改变明显与事实不符，认定事实错误。

二、原审认定上诉人应于2014年10月前提起诉讼，认定上诉人已超过两年诉讼时效，认定事实和适用法律错误，应改判支持上诉人原审诉讼请求。1、本案诉讼时效应从2016年7月21日开始起算。首先，2012年10月被上诉人将两套商铺交付上诉人使用，当时小区道路、物业管理用房等基础设施以及停车位、绿地等公共配套设施还没有修建完成，富春中路处于围挡施工状态，上诉人只接收商铺建筑物，上诉人并不知道被上诉人改变小区规划设计的行为。其次，上诉人是在2015年底富春路竣工后发现商铺门口道路无法通往富春路，遂与被上诉人交涉，后被上诉人于2016年6月23日提出第二版整改方案，但该整改方案无法解决商铺门口道路与富春路通路问题。上诉人直至2016年7月21日调取规划设计蓝图后才发现被上诉人改变规划变更设计的事实，遂于2016年7月21日提起前案诉讼。再者，上诉人原审诉讼请求是要求被上诉人赔偿上诉人因小区规划改变导致商铺市场价值损失，该商铺市场价值损失系因被上诉人小区规划设计改变所引起的，应当以上诉人知道小区规划设计改变之日作为诉讼时效起算时间，即应当以2016年7月21日上诉人向宁德市城乡规划局查阅城东花苑二期设计蓝图和复印总平面图作为诉讼时效期间起算时间，而非以交房时间2012年10月作为诉讼时效期间起算时间。2、本案起诉未超过诉讼时效。首先，上诉人于2016年7月21日知道小区规划设计改变后即于2016年8月22日向宁德市蕉城区人民法院提起诉讼请求解除《商品房买卖合同》，并未超过2年诉讼时效期间，至宁德市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）闽09民终277号终审民事判决书，该期间处于诉讼时效中断期间；其次，上诉人于2019年3月15日通过EMS特快专递向被上诉人发出要求赔偿全部损失的《通知书》，被上诉人已于2019年3月18日签收，诉讼时效期间于2019年3月18日再次中断；再者，上诉人于2020年1月２日向宁德市蕉城区人民法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。

环三公司答辩称:一、原审以上诉人的诉讼请求超过了二年诉讼时效期间为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，符合本案的事实和法律规定，事实和理由如下：1、上诉人在本案中提出赔偿损失297.976万元，依据的第一个理由是认为其商铺门前与富春路存在近2米的落差，导致其商铺远离临街道路，造成其商铺贬值。上诉人依据这一理由提出赔偿并不成立，且已超过了诉讼时效。根据城东花苑二期的规划总平图，上诉人商铺门前的苗圃位置原有9个停车位，按照规划总平图上的标示，该停车位的黄海高埕应为10.35米，即使按停车位进行建设，停车位也必然与富春路形成高差。因此，上诉人商铺与富春路形成高差是天然地形所致，并非停车位被改成苗圃的原因造成的，上诉人以此作为索赔理由是不成立的。根据被上诉人在本次开庭前向法庭提交的《二审补充证据清单》中的《宁德市东侨富春路（ko+000--K860）道路工程结算审核中有关情况的说明》可以证明，富春路在于2008年9月1日正式动工，2009年4月已完成部分路基，2012年7月底宁川路至侨兴路段220米道路已建成通车。上述所说的“已完成部分路基”是指宁川路至侨兴路段，未完成的路基是指海军后勤基地用地路段，原因是涉及海军后勤基地征迁问题。也就是说，2011年4月上诉人与被上诉人签订商铺买卖合同时，富春路至侨兴路段的路基早已形成。再根据上诉人提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，城东花苑二期项目于2009年7月7日开工，于2011年10月10日进行竣工验收，可以推断，在2011年4月与被上诉人签订商品房买卖合同时，城东花苑二期已基本完成建设，故原审认定双方签订商铺买卖合同时，城东花苑已是现房，没有违背客观事实。且当时富春路的路基已经形成，上诉人必然知晓城东花苑二期的地面与富春路之间存在落差的事实。2012年10月被上诉人向上诉人交房时，富春路至侨兴路段已于当年的7月底通车，被上诉人提供的《2012年宁德城区的卫星形象截图》也可以证明这一点，故城东花苑与富春路之间存在落差是明显的事实，但上诉人交房时没有提出异议，并接收了房屋，办理了产权证。故上诉人于以其商铺与富春路存在落差造成其商铺贬值为由提出索赔的二年诉讼时效期间，应当从2012年10月起算，至2012年10月届满。原审判决将二年诉讼时效的起算点定为2010年10月符合事实。上诉人称富春路于2015年才完成施工，明显与客观事实不符。2、上诉人提出赔偿损失297.976万元的第二个和第三个理由是原规划总平图上的小区次入口被改为从其商铺门前的道路上经过、原9个停车位被改为苗圃造成其商铺贬值。上诉人基于上述两个理由提起的赔偿诉讼也超过诉讼时效期间。城东花苑二期于2011年10月10日竣工验收，2012年7月宁德市城乡规划局作出了通过竣工规划条件核实的结论。也就是说，小区次入口的改道和停车位被改为苗圃，已经原设计单位和规划部门验收合格，并于2012年10月交付给了上诉人。上诉人在接收商铺时没有提出异议，并继续履行合同，办理的房产证和土地证。此后，上诉人作为购房人，在2016年7月21日向规划局查阅城东花苑二期设计蓝图之前的近4年时间里，并没有对小区次入口、苗圃的建设是否符合原规划总平图进行核实并提出异议，应当视为其同意按小区现状达成交易。上诉人在2012年10月接收商铺时，即有权利对小区的基础设施包括次入口、苗圃的建设是否符合规划设计要求进行核实并提出索赔，故上诉人对该项权利行使的二年诉讼时效期间应当从2012年10月开始起算，至2014年10月届满。上诉人直到2016年7月21日才去规划部门查阅原规划设计蓝图进行核实，其后才于2016年底提起解除买卖合同之诉，于2020年提起本案赔偿诉讼，都属于怠于行使权利的情形。因此，上诉人于2016年7月21日去规划部门调取规划设计蓝图的日期，不能作为本案诉讼时效期间的起算点。否则，上诉人再过10年、8年去规划部门调取规划设计蓝图，再来起诉，法院是否都应当给予支持；如果法院给予支持，显然不符合设立诉讼时效制度的本意，也侵害了本案被上诉人依法享有的时效利益。因此，原审判决认定本案诉讼时效的起算点自2012年10月开始，并认定上诉人的起诉超过了两年诉讼时效期间，符合事实和法律规定。上诉人曾于2016年底以与本案同样的理由提起解除商品房买卖合同之诉，并主张其于2016年7月21日向规划部门调取原规划设计蓝图时，才知道小区原规划设计的基础设施被改变的事实。但已生效的宁德市中级人民法院（2018）闽09民终277号民事判决，以涉案的商铺已于2012年10月交付给上诉人，上诉人分别于2012年11月20日和2013年3月18日先后取得房产证和土地证，上诉人于2016年7月20日才向被上诉人提出解除合同，已超出了解除权的行使期限为由，维持了原审驳回上诉人诉讼请求的判决。基于同样的原理，本案上诉人的起诉也超过了二年的诉讼时效期间。上诉人称，2012年10月，商铺交付时，小区道路及停车位、绿地等基础设施还没有修建完成，该说法与本案的相关证据所证明的事实明显不符。

二、关于福建森海价格评估有限公司作出的《价格评估意见书》的问题。对福建森海公司作出的《价格评估意见书》，被上诉人在原审已发表了比较详细的意见，现补充以下几点意见：1、原审法院根据上诉人的申请，委托福建林海公司评估的事项是对本案所涉的101、104商铺因改变原规划设计图纸导致商铺市场价值损失进行鉴定。而本案评估意见书认为，城东花苑原规划设计图显示：本案所涉商铺面前与富春路路面规划没有落差，商铺面前空地规划为停车位，商铺面前没有规划小区通道，原规划北侧有小区次路口通过富春路，没有物业管理用房设置（见评估意见书第9页）。在此，评估意见书认为按原规划设计图建设，商铺地面与富春路之间是不存在落差的，现状中存在1.7米落差，造成商铺正面永久功能性缺陷，并导致101、104商铺的商业使用价值严重贬值。就这一点来说，评估意见书的错误在于将商铺与富春路之间的1.7米落差，归咎于上诉人改变了原规划设计造成的。但实际上原规划图上已标明了商铺地面的黄海高埕为10.35米，被上诉人即按此高埕进行建设，因此，商铺与富春路之间存在1.7米高差，是天然地形造成的，并非是被上诉人不按原规划设计建设造成的，其不能作为计算原规划设计被改变造成商铺贬值的因素进行认定。评估意见书所评估的297万元的损失中，包括了商铺与富春路之间存在1.7米高差而造成的商铺贬值数额在内。这就造成评估意见书所评估的损失数额与所委托评估的“101、104商铺因改变原规划设计图纸导致商铺市场价值损失进行鉴定”的委托事项和评估目的不相符，不能予以采信。2、评估意见书认为小区次入口没有按原规划图纸建设，造成101、104商铺处在断头路的尽头，造成商铺贬值。这一认定不符合实际情况。首先，小区次入口的设计目的主要是供小区内住户通行，不属于市政道路，小区住户可以封闭管理。其设计的主要目的不是为了让富春路上的行人进入小区内或进入101、104商铺。按整个小区的设计设想，101、104商铺的地面是与宁川路持平，人流是从宁川路进入。上诉人没有按原规划图建设小区次入口，主要有两个原因，一是如果按原规划图，次入口与101商铺地面持平并相连，然后通往富春路，其长度只有18.3米，落差达1.7米，建成了，也是极陡，不能通车，形同虚设；二是如果降低坡度，长度向小区内延伸，则势必与101商铺门前的道路形成高差，而不相通，则101商铺真正处于断头路的尽头。因此，将小区次入口改为从101、104商铺的门前经过，进出小区的人流从101、104商铺门前经过，增加了其人流量，也不影响宁川路上的行为进入。因此，小区次入口改为从101、104门前经过，属于101、104商铺的增值因素，而非贬值因素。评估意见书次入口的改变，造成了商铺贬值，超出了正常人的认知，不符合常理，缺乏依据。3、上诉人将原规划的9个停车位移到宁川路一侧，并改为苗圃，是因为其底下为小区的化粪池，担心多年以后，会产生安全隐患，才改为苗圃。上诉人商铺的门前是苗圃还是停车位，均不能改变商铺与富春路存在高差而不能相通的事实。因此，评估意见书认为停车位改为苗圃造成了商铺严重贬值缺乏依据。评估意见书的评估方法存在明显错误。评估意见书所评估的损失297万元，主要依据的是相邻的102商铺于2019年9月1日的法院拍卖成交价格，该拍卖成交价之所以很低，是因宁德城区近几年来商铺价格不断贬值的原因造成的。评估意见书参照102商铺的拍卖价计算出的101、104商铺的损失价值297万元，也必然包含了101、104商铺因市场原因所造成的贬值成分在内，与是否是因原规划设计被改变造成的损失之间没有关联性。另外，评估意见书以2011年4月商铺的购入价格作为计算损失的依据也是错误的，理由是没有扣除其市场贬值的部分。总之，本案评估意见书的评估结论，与委托评估事项和评估目的没有关联性，不能作为认定事实的依据。关于评估意见书存在的其他问题，详见上诉人在原审发表的意见。

综上，原审判决认定事实和适用法律正确，上诉人上诉无理，请二审法院驳回上诉，维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：一、依法判决环三公司赔偿***、***宁德市蕉城区宁川路31号城东花苑二期8幢101及104商铺市场价值损失2979760元。二、请求依法判决环三公司赔偿***、***支出的评估费61700元。

一审法院认定事实：2011年4月1日，***、***与环三公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20110300740、20110300741），向环三公司购买位于宁德市蕉城区××路××号××期××幢××室××室商铺，该两套商铺总价分别为2416760元、2493640元，总计4910400元，***、***于2012年11月20日、2013年3月18日先后取得两套商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证。2012年10月，经规划，涉案商铺验收合格，环三公司将两套商铺交付***、***使用。

一审法院认为，双方争议的焦点是：一、环三公司是否有改变原有规划设计的事实。二、***、***的起诉是否超过诉讼时效。

关于争议焦点一，***、***提供证据4，可证明环三公司更改规划并变更了设计，和已生效的（2018）闽09民终277号民事判决书，已对该事实予以了确认，表述为“福建环三兴港投资集团有限公司改变原规划设计图，北向的次入口没有修建，改为从***、***的店面门前经过。停车场改为花圃，停车位的位置变更”。及结合环三公司的证据1-3可证明案涉店面小区中标建设后经竣工验收合格，但确实已对原规划与设计做出相应更改。

关于争议焦点二，***、***提供证据4、6、7认为本案的起诉没有超过诉讼时效。一审法院现依买卖双方签订房屋买卖合同、交付房屋时间节点予以分析。双方签订房屋买卖合同为2011年4月1日，房屋买卖合同要求2012年6月30日前交房，竣工备案表体现竣工验收日期合格是2011年10月10日，规划验收核实时间是2012年7月份，2012年10月交付案涉房产。从签订房屋买卖合同时间为2011年4月1日至竣工验收日期为2011年10月10日，大楼建设时间不可能于6个月左右完成，故一审法院可确定该房屋为现房，对***、***认为该房屋为期房的观点，不予采信。案涉房产小区规划验收核实时间是2012年7月份，环三公司于2012年10月向***、***交付案涉房产，结合双方签订的《商品房买卖合同》“第八条交付条件与期限。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。…；4、无。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第无种方式处理：1、买受人有权拒绝交接、按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）无元违约金。”该条1、4可认定交房时已完成好绿化及其他商业、社区服务和管理等公共配套设施，环三公司本应2012年6月30日交房，但逾期交房至2012年10月，故***、***于2012年10月已知悉房屋现状。对***、***认为其于2016年7月21日向宁德市城乡规划局申请查阅城东花苑二期设计蓝图才得知原规划被变更的观点，一审法院认为，房屋买卖时作为原有规划设计方案应为***、***所知悉，***、***于2012年10月已接收案涉房产，对房产现状与原规划设计的不相同的情况应为明知，***、***又认为，交房后就该规划设计变更一事有要求环三公司做出恢复，但环三公司未提供该主张的相关证据。故一审法院认为，环三公司于2012年10月逾期交付案涉房产，并改变案涉房产小区的原规划设计造成***、***房产价值损失，但债权有时效性，***、***应于2014年10月前提起诉讼，该案已超过两年诉讼时效。

综上，当事人向人民法院请求保护民事权利应符合的诉讼时效的规定。环三公司改变案涉房产小区的原规划设计造成***、***房产价值损失，但***、***未于有效的诉讼时效期间提起诉讼，***、***要求环三公司赔偿其损失，且又未能提供证据证明其于有效诉讼时效期间向环三公司或有关部门提出赔偿或相关请求的意思表示，***、***的该诉讼请求已超过法律保护的诉讼时效，对***、***的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：

驳回原告***、***的诉讼请求。

案件受理费30638元，鉴定费67100元，由原告***、***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。

另查明：

一、相关鉴定情况

经***、***申请，受一审法院委托，福建森海价格评估有限公司出具森海评[2020]646号《价格评估意见书》，结论为：“在价格评估基准日，宁德市蕉城区宁川路31号城东花苑二期8号楼104及104商铺因福建环三兴港投资集团有限公司改变原规划设计图纸导致商铺市场价值损失的评估金额合计为人民币（大写）：贰佰玖拾万玖仟柒佰陆拾元整（￥2，979，760.00）”。***、***为此花费评估费61700元。

二、相关诉讼情况

2016年8月22日,***、***以环三公司擅自改变规划设计等为由，向一审法院提出诉讼请求：判令解除案涉商品房买卖合同，判令环三公司返还相应购房款并赔偿利息及税费损失。一审法院于2017年4月18日作出（2016）闽0902民初1993号民事判决。环三公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月28日作出（2017）闽09民终862号民事裁定，认定一审法院遗漏当事人，发回一审法院重审。一审法院另行组成合议庭对该案进行了审理，于2017年12月28日作出（2017）闽0902民初1332号民事判决，判决驳回***、***的诉讼请求。***、***不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月28日作出（2018）闽09民终277号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决业已生效，该判决认定如下事实：

1.2011年4月1日，***、***与福建环三兴港投资集团有限公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20110300740、20110300741），向福建环三兴港投资集团有限公司购买位于宁德市蕉城区××路××号××期××幢××室××室××商铺，该两套商铺总价款分别为2416760元、2493640元，总计4910400。在合同签订前，***、***已按照双方约定向福建环三兴港投资集团有限公司支付该两套商铺的购房首付款合计2415280元。同时，***、***分别就该两套商铺向福建环三兴港投资集团有限公司指定的兴业银行股份有限公司宁德分行申请按揭贷款1208000元、1240000元（贷款合同编号：131203471701000、131203468701000）。

2.2012年3月26日，兴业银行股份有限公司宁德分行将该两套商铺的按揭贷款合计2448000元支付福建环三兴港投资集团有限公司。

3.2012年10月，福建环三兴港投资集团有限公司将案涉两套商铺交付***、***使用。事后，***、***于2012年11月20日、2013年3月18日先后取得案涉两套商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证。

4.福建环三兴港投资集团有限公司改变原规划设计图，北向的次入口没有修建，改为从***、***的店面门前经过。停车场改为花圃，停车位的位置变更。

5.2011年10月10日房子竣工，2012年7月11日消防验收复查合格，宁德市城乡规划局于2012年7月26日作出的《关于城东花苑二期（8#、9#楼）建设工程竣工规划条件核实意见》（宁规[2012]123号）。

各方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。

本案的争议焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、***、***要求环三公司赔偿案涉商铺价值损失2979760元及评估费61700元是否有依据？本院就此分析认证如下：

一、关于本案是否超过诉讼时效的问题

本院认为，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，业已生效的（2018）闽09民终277号民事判决，已认定环三公司存在未修建北向次入口、变更原停车场位置等改变原规划的行为。环三公司主张未改变规划，与查明事实不符，且未提供足以推翻上述生效判决所认定事实的相反证据。对环三公司该主张，本院不予采纳。本案系***、***主张环三公司擅自改变规划引发的违约赔偿之诉，故本案的诉讼时效应从***、***知道或应当知道环三公司改变规划之日起算。案涉商品房买卖合同第十条明确约定环三公司负有书面告知规划、设计变更的义务，环三公司二审自认未履行该告知义务。一审认定本案诉讼时效自2012年10月交房时起算，缺乏事实依据。***、***于2016年7月21日向宁德市城乡规划局调取案涉小区规划设计蓝图，***、***主张此时其才明确知道环三公司存在改变规划的行为。环三公司亦于2016年期间向***、***出具了相关整改方案，对该事实，环三公司在（2016）闽0902民初1993号一案审理过程中及本案二审中均予以确认，且有***、***二审提供的整改平面图、效果图为证。故***、***于2016年8月22日以环三公司改变规划为由提出解除合同之诉，未超过诉讼时效。该案历经一审、二审、发回重审等诉讼程序，本院最终于2019年2月28日作出终审判决，驳回***、***的诉讼请求。因此,***、***于2020年1月7日提起本案诉讼，显然亦未超过诉讼时效。***、***、环三公司为此提供的富春路施工情况相关证据，与本案无必然关联，本院不予分析认定。

另外，需要说明的是，《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”***、***签订案涉商品房买卖合同时，案涉店铺尚未竣工验收，显然属于期房，双方当事人对此亦无异议。一审认定为现房错误，本院对此予以纠正。

二、关于***、***要求环三公司赔偿案涉商铺价值损失2979760元及评估费61700元是否有依据的问题

本院认为，环三公司未修建北向次入口、变更原停车场位置等改变原规划的行为，已构成违约。经现场勘察，环三公司此种违约行为，客观上必然造成了讼争商铺的价值贬损。经***、***申请，受一审法院委托，福建森海价格评估有限公司出具森海评[2020]646号《价格评估意见书》，结论为：在价格评估基准日，案涉商铺因环三公司改变原规划设计图纸导致商铺市场价值损失的评估金额合计为2979760元，***、***为此花费评估费61700元。该价格评估意见书系一审法院委托，鉴定程序合法，福建森海价格评估有限公司亦在该意见书及《回复函》，对该评估结论进行充分说明。环三公司主张案涉商铺原规划图表明黄海高程为10.350米，必然与富春路存在高差，评估意见书存在将案涉商铺与富春路存在1.7米落差归咎于环三公司改变原规划设计造成等等错误。对此，本院认为，森海评[2020]646号《价格评估意见书》对此已作详细说明，本院不再一一赘述。特别说明的是，黄海高程系测绘概念，案涉店铺规划总平面图虽有标注10.350，但该图次入口位置未标注黄海高程，故无法据此判断案涉商铺与富春路必然形成高差。环三公司主张案涉商铺与富春路必然形成高差，缺乏依据。环三公司亦未提供证据证明1.7米高差并非其改变规划造成，更未提供证据证明签订案涉商品房买卖合同时其有明确告知***、***案涉商铺与富春路存在显著高差，环三公司对此应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使因为案外人的原因导致案涉商铺与富春路存在1.7米高差，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，也应由环三公司承担本案违约责任。综上，环三公司对评估意见书虽有异议但未提供充分证据予以反驳，更未申请重新鉴定，故对该评估意见书，本院予以采信。***、***要求环三公司赔偿案涉商铺价值损失2979760元及评估费61700元，于法有据，本院予以支持。

综上所述，本院认为，***、***的上诉有理，一审认定本案超过诉讼时效错误，本院依法予以纠正。环三公司擅自变更规划导致案涉店铺价值贬值损失，经评估认定该损失为2979760元，***、***为此支出评估费61700元，上述损失均应由违约方环三公司承担。本案纠纷发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释有关规定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3235号民事判决；

二、福建环三兴港投资集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿***、***宁德市蕉城区宁川路31号城东花苑二期8幢101及104商铺市场价值损失2979760元及评估费损失61700元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

一、二审案件受理费各30638元，均由福建环三兴港投资集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张辅用

审 判 员　陈富强

审 判 员　易丽容

二〇二一年九月二十九日

法官助理　刘菊平

书 记 员　林圆圆

附主要法律条文：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；