某某等与北京无极液压工程有限公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2020）京01民终2174号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1977年7月8日出生。

委托诉讼代理人：李树勇，河北博典律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京无极液压工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路1 号。

法定代表人：宦京生，董事长。

委托诉讼代理人：王洪琴，女，北京无极液压工程有限公司办公室副主任。

委托诉讼代理人：孙春来，山东智祥(北京)律师事务所律师。

原审第三人：北京诚信机电有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区。

法定代表人：范锦平，董事长。

委托诉讼代理人：高建青，女，北京诚信机电有限公司职工。

上诉人***因与被上诉人北京无极液压工程有限公司（以下简称无极液压公司），原审第三人北京诚信机电有限公司（以下简称诚信机电公司）合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人李树勇，被上诉人无极液压公司委托诉讼代理人王洪琴、孙春来，原审第三人诚信机电公司委托诉讼代理人高建青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持***的一审全部反诉请求，驳回无极液压公司的一审全部诉讼请求；2、上诉费用及评估费用由无极液压公司承担。事实与理由：一、一审法院判决对涉案《房屋与土地租用合同》性质认定错误,该合同虽名为房屋与土地租用合同,实为抵债合同,不能适用“买卖不破租赁”原则。1、涉案《房屋与土地租用合同》实为诚信机电公司无力偿还无极液压公司欠款将2646.9平方米及土地(部分建筑物)的使用权进行抵债属于抵债合同。《房屋与土地租用合同》实质内容约定的是以房产使用期限抵除债务关系,不能满足合同法规定的“出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金”这一租赁合同的定义,也不符合合同法第212条规定的“租赁合同”的特征,有悖于合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。由此可见，房屋使用权抵债合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国民法通则》第84条第1款规定，涉案合同只在无极液压公司与诚信机电公司之间发生债权效力,无极液压公司只能向诚信机电公司主张债权权利。故该合同性质是规范双方债权债务之间的合同之债,明显区别于租赁合同,也不享有租赁合同所特有的“买卖不破租赁”规则适用。2、本案不应适用“买卖不破租赁”的基本原则。无极液压公司与诚信机电公司签订的《房屋与土地租用合同》并非租赁合同,其抵债的方式也不是特殊支付租金方式,其就只是抵债合同与租赁无关。无极液压公司与诚信机电公司之间的《房屋与土地租用合同》为债权债务合同关系并非房屋租赁合同,故不适用“买卖不破租赁”原则。3、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院、最高人民法院针对名为租赁但实为抵债合同已出具判决、裁定予以认定抵债合同不适用“买卖不破租赁”原则。二、***合理怀疑无极液压公司与诚信机电公司存在关联交易,恶意串通,债务数额与其主张不吻合,签订虚假《房屋与土地租用合同》,当属无效。一审法院对该部分事实的认定证据不足。本案租金明显低于市场价,不符合常理。无极液压公司持续亏损,不具备对外借款能力。三、经人民法院强制拍卖的涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则。因强制拍卖所致使“承租人”遭受的债权无法得到抵偿的损失,无极液压公司可以依据抵债合同向诚信机电公司主张权利,而不应适用“买卖不破租赁”原则,限制***行使合法物权。四、***对涉案土地、厂房及地上附属物享有所有权,无极液压公司的债权不得对抗***的物权,应当及时向***交付涉案土地、厂房及地上附属物。一审法院驳回***的诉求存在错误。涉案租赁合同中未租赁部分的无证房屋所有权已由***出资竞买,***已取得无证房屋的所有权，且无证房屋不在租赁合同范围之内，无极液压公司无权使用，该部分房屋应当由***管理、处置、收益。

无极液压公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回***的上诉请求。1、《房屋与土地租用合同》符合租赁合同的法律特征，是合法有效的租赁合同，租金收取的形式并不改变租赁合同的性质，适用买卖不破租赁的原则。根据合同法第212条规定，在租金的收取上虽然约定了以房租抵消债权债务，这只是对租金收取形式的变化，双方对租金收取方式达成了新的合意，并不影响对租赁合同本质的影响。2、无极液压公司与诚信机电公司之间不存在所谓关联交易、恶意串通的情形，签订的租赁合同合法有效。就无极液压公司与诚信机电公司存在真实的借款关系，我方提交了真实的借据及转款凭证。3、法院强制拍卖涉案房产仍应适用“买卖不破租赁”的原则。***在明知涉案房屋有租赁瑕疵情况下仍然进行拍卖视为其自愿承担不利法律后果。在《房屋与土地租用合同》租赁期限届满之前，***无权要求无极液压公司腾退涉案房屋。4、无证房屋为无极液压公司出资新建的房屋，依据合同第五条约定，诚信机电公司是将涉案土地使用权和有证房产整体出租给无极液压公司，无证房屋建设是无极液压公司自行建设，仍在租赁范围内，我方依法享有承租权。

诚信机电公司述称，我方意见与无极液压公司意见一致，诚信机电公司与无极液压公司之间存在租赁合同关系。

无极液压公司向一审法院起诉请求：判令***继续履行无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日。2019年1月21日，无极液压公司增加诉讼请求：要求判令***赔偿无极液压公司配电柜损失35 121元、人员工资损失金额455 575.46元、延迟交货违约金30万元，合计790 696.46元。

***向一审法院反诉请求：1、确认无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》无效；2、判令无极液压公司于判决生效之日起5日内腾退位于门头沟区石龙工业区龙园路1号的房屋与土地；3、判令无极液压公司向***支付自2016年2月9日起至实际腾退之日止的房屋与土地占有使用费(按每平米1.3元/天计算，有证房面积2640.9平方米，无证房面积2568.88平方米，每天占有使用费损失6772.714元，暂计至2017年2月8日共2 472 040.61元)。

一审法院认定事实：一、诚信机电公司与无极液压公司的成立、注册情况

1993年，北京无极新技术发展公司成立，住所地为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号。杜某系北京无极新技术发展公司股东（1997年12月后占股增至42.4%）。

1995年，北京无极新技术发展公司入股诚信机电公司，诚信机电公司注册地变更为北京市门头沟区石龙工业区。杜某曾任诚信机电公司董事。1995年，诚信机电公司（乙方）与北京石龙工业区投资开发总公司（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供位于石龙工业区180平方米的厂房，租赁期自1995年7月20日至2015年7月19日，乙方向甲方交付年租金35万元，租金5年内不变，五年后再议。

1996年10月2日，诚信机电公司（甲方）、北京无极新技术发展公司（乙方）、宦京生（丙方）签订《关于合作经营液压专业设备的协议》，约定：三方同意在北京建立合资经营企业，三方同意为新公司购置土地，建造适合液压成套设备制造的厂房及办公设施，甲方暂以甲方名义办理购置土地事宜，购置土地及建造厂房及办公设施的费用由三方提供，以甲方名义办理的购置土地及建造的厂房设施等，在新公司成立后适当的时候，以无偿的形式过户到新公司名下，杜某作为北京无极新技术发展公司代表签字。

北京无极新技术发展公司、诚信机电公司、宦京生等个人签订《关于合资成立北京无极液压工程有限公司的协议》，约定：三方一致同意成立无极液压公司，由协议各方共同出资在石龙工业区购置的土地及建设的厂房，暂以诚信机电公司名义办理，在公司成立后，由诚信机电公司和北京无极新技术发展公司负责过户到无极液压公司名下，土地过户到无极液压公司名下后，诚信机电公司、北京无极新技术发展公司才能成为公司实际股东，诚信机电公司、北京无极新技术发展公司最迟于2002年6月10日之前将土地及厂房过户到无极液压公司名下，否则诚信机电公司、北京无极新技术发展公司自动放弃在公司的股权，同意将代持宦京生等人的10%的股权无偿过户给宦京生等个人。

1998年，无极液压公司成立，成立时住所地即为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号。1998年10月20日，北京石龙工业区管理委员会出具公司住所证明，载明：无极液压公司住所为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，本房产产权归北京石龙工业区管委会所有，同意将200平方米以租赁方式提供给无极液压公司企业使用，期限为10年(未注明租金)。自无极液压公司成立时起，无极液压公司股东为杜某（占股40%）、宦京生、邹某、高某、高某1、李某。2002年6月28日，无极液压公司原股东杜某变更为北京无极新技术发展公司（占股40%），当时杜某系北京无极新技术发展公司法定代表人。该股权情况持续至今。

2006年7月12日，诚信机电公司出具企业住所证明，载明：同意将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号203室40平方米的房屋提供给北京无极新技术发展公司使用。

根据无极液压公司1999年度公司年检报告，税后利润为亏损26.46万元，根据无极液压公司2000年度公司年检报告，税后利润为亏损47.17万元。

二、无极液压公司与诚信机电公司的资金往来情况

在2002年至2004年期间，无极液压公司存在24笔向诚信机电公司的转账，无极液压公司向诚信机电公司转账情况如下：

1.  2002年1月8日，20万元；

2.  2002年2月20日，30万元；

3.  2002年3月28日，50万元；

4.  2002年4月15日，50万元；

5.  2002年5月27日，50万元；

6.  2002年7月17日，50万元；

7.  2002年8月27日，100万元；

8.  2002年10月22日，80万元；

9.  2002年11月26日，20万元；

10. 2002年12月20日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

11. 2003年1月3日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货”)；

12. 2003年1月17日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

13. 2003年2月9日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

14. 2003年3月11日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

15. 2003年4月18日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

16. 2003年5月7日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

17. 2003年6月17日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

18. 2003年7月17日，50万元；

19. 2003年9月16日，100万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；

20. 2003年11月17日，50万元；

21. 2003年12月22日，30万元；

22. 2004年1月12日，50万元；

23. 2004年2月11日，50万元；

24. 2004年4月12日，50万元。

上述款项共计1110万元。诚信机电公司就上述各笔款项分别向无极液压公司出具过收条、收据或借据，款项用途均注明借款。经询问，无极液压公司表示，部分款项用途注明货款系因为当时不允许企业间借贷。

审理中，无极液压公司提交一份债务确认协议，载明：甲方：诚信机电公司，乙方：无极液压公司，经双方对账，共同确认，截至2004年5月25日，甲方共欠乙方1110万元，欠款明细(略)，落款日期：2004年5月25日。

三、有关涉案房屋的物权登记、使用情况

2000年3月28日，北京市国土资源和房屋管理局向诚信机电公司颁发京房权证市门港澳台字第XXXX号房屋所有权证，载明：房屋所有权人：诚信机电公司，房屋坐落：北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，建筑面积合计2640.9平方米，土地证号：市门港澳台国用(1999出)字第10100号，土地使用面积：7658.8平方米。

无极液压公司（乙方）与诚信机电公司（甲方）签订《房屋与土地租用合同》一份，载明：甲方拥有7658.8平方米土地及地上厂房，同时，拖欠乙方1110万元债务，乙方有意承租甲方拥有的上述土地和厂房以冲抵甲方所欠债务，达成如下协议：一、甲方将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的7658.8平方米土地(土地证号：市门港澳台国用(1999出)字第10XXX号)及地上2646.9平方米(原文如此)厂房(房产证号：市门港澳台字第XXXX号)整体出租给乙方使用，租期20年，租金共计300万元整，承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。二、租期自2004年6月1日至2024年6月1日（租期届满时，若甲方仍未付清乙方债务，则租期自动展期20年，租金仍为300万元整）……五、乙方承租后有权依法在承租土地上增建房屋或厂房，相关报批手续以甲方名义报备审批，产权属乙方所有，甲方不得转让、抵押，甲方同意，在增建房屋或厂房竣工后将房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权过户于乙方名下。六、租期届满且乙方不继续承租时，乙方应将承租的土地和厂房（根据本合同第五条增建的房屋或厂房及所占范围内的土地除外）交还甲方，同时甲方应立即向乙方偿还剩余债务。落款日期为2004年5月26日。

诚信机电公司向无极液压公司出具《承诺书》，载明：根据诚信机电公司与无极液压公司2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》，诚信机电公司已与北京必成建筑工程公司于2004年8月27日签订《建设施工合同》，建设诚信机电公司液压系统调试车间工程，工程立项批准文件为(2004)门计基字第XXX号，规划许可证号为2004规(门)建字XXXX号，诚信机电公司承诺，该工程系由无极液压公司出资，以诚信机电公司名义兴建，所有权属无极液压公司，在该工程竣工以后，诚信机电公司会立即将建成的房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权过户至无极液压公司名下。诚信机电公司承诺，在该工程竣工后至房屋及土地权属过户到无极液压公司前，无极液压公司对建成房屋享有无偿使用的权利,落款日期为2004年8月28日。

2004年3月25日，北京市规划委员会向诚信机电公司颁发2004规(门)建字XXXX号建设工程规划许可证，载明：建设单位：诚信机电公司，建设项目名称：液压系统调试车间，建设位置，门头沟区石龙工业区龙园路1号，建设规模2166平方米。审理中，无极液压公司、诚信机电公司未提交相应房屋的规划验收手续。

2019年8月6日，北京石龙经济开发区管理委员会出具证明，载明：无极液压公司自1998年11月以来，在石龙经济开发区龙园路1号生产经营至今。

四、涉案房屋被执行情况

因诚信机电公司欠案外人债务，案外人申请执行诚信机电公司财产，案号为北京市第二中级人民法院(2007)二中执字第1772、1773号。在上述执行案件中，2012年9月11日，无极液压公司在北京市第二中级人民法院进行谈话，无极液压公司表示：“今天将无极液压公司与诚信机电公司的租赁合同复印件提交法院，要求法院在拍卖时告知买受人，无极液压公司享有诚机机电公司在门头沟厂房的租赁权，租赁期到2024年，诚信机电公司欠无极液压公司800万元”，相应执行卷宗显示，北京市第二中级人民法院表示：“你们有租赁关系，如果启动拍卖程序，无极液压公司在同等价格上享有优先购买权。根据你提交的材料，我们需要进行合议，也要和申请执行人沟通。”

2013年4月10日，北京中土源房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明：受北京市第二中级人民法院委托，我们对北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产(国有出让土地使用权面积7658.8平方米，房屋面积5202.4平方米，其中有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房屋的建筑面积2561.5平方米，以下简称估价对象)在现有规划利用条件下的公开市场价格进行了评估，估价目的是为委托方对上述房地产进行司法处置提供市场价格参考，经过测算，确定估价对象于2013年3月20日的市场价格为：房地产总价格：1325.03万元，其中，土地价格502.42万元，房产价格822.61万元(此部分为重置成新价)；本次评估设定评估结果不受任何抵押、租赁、担保等他项权利和法律纠纷的影响；估价人员现场踏勘了解到估价对象的现实际使用者为无极液压公司，该公司于2004年在宗地内新建了厂房及办公楼，目前估价对象有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房屋建筑面积由估价人员现场测量为2561.5平方米，根据委托方要求，本次房产评估范围为本宗地内现有全部建筑物，若上述情况发生变化，将进行重新评估；本次评估设定估价对象不存在可能附带影响评估价格的债项，未考虑出租情况对评估价格的影响；目前估价对象建筑物地基未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好。

2013年6月27日，北京市第二中级人民法院随机确定由北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产。2013年7月23日，该案债权人向北京市第二中级人民法院申请暂缓就上述房地产开展拍卖工作。

2015年6月1日，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具《门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产市场价值、建筑物重置成新价及装修附属物价值评估报告》，载明：受北京市第二中级人民法院委托，我公司对位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产市场价值、建筑物重置成新价及装修附属物价值评估：估价对象：位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的房地产、建筑物及装修附属物，土地使用权面积7658.8平方米，房屋总建筑面积为5209.78平方米，其中有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房建筑面积2568.88平方米。估价目的：为委托方对了解估价对象在现状条件下的市场价值提供价格参考，经过测算，确定估价对象在2015年4月21日的市场价格为：总价值：1548.73万元，其中，证载房地产价值：1307.78万元(土地951.52万元、房产356.26万元)，证外建筑物重置成新价：212.51万元，证外装修附属物价值：28.44万元；估价对象现状房屋已与估价委托人提供的《房地平面图》复印件中标示的房屋发生较大改变，现状房屋在原来的基础上进行了加建，加建面积按照估价人员现场查勘、测量的建筑面积进行建筑物重置成新价评估；估价对象已设定抵押权，本次评估未考虑上述抵押权对估价对象价值的影响。

2015年12月25日，北京市第二中级人民法院发布拍卖公告，载明：北京市第二中级人民法院将于2016年1月18日10时至2016年1月19日10时止在北京市第二中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：位于北京市门头沟区北京石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及装修附属物，土地使用面积为7658.8平方米，土地使用权类型为出让，房屋总建筑面积为5209.78平方米(其中有证房屋建筑面积为2640.9平方米，无证房屋建筑面积为2568.88平方米)，房屋状况为：幢号3，房屋总层数3层，建筑面积2440.6平方米，幢号1，房屋总层数1，建筑面积115.2平方米，幢号2，房屋总层数1，建筑面积85.1平方米，合计2640.9平方米，房屋结构为混合，房屋用途工交，证外建筑面积2568.88平方米，房屋所有权证号京房权证市门港澳台字第XXXX号，土地证号：市门港澳台国用(1999出)字第10XXX号(原文如此)，起拍价1548.73万元，保证金150万元，增价幅度1万元。相应网页上注明：优先购买权人：有；租赁情况：有租赁(未显示租赁期及租金给付情况)。

拍卖前，***未勘查现场。经询问，***表示，其从拍卖公告上看到涉案房屋有租赁，但不清楚具体的租赁期限和租金给付情况，其以为有租赁只是一个格式性的提示。

2016年2月2日，北京市第二中级人民法院向***出具《司法拍卖成交确认书》，载明：***于2016年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得拍卖标的物，即门头沟区北京石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及装修附属物，成交价为：16 087 300元。

无极液压公司对2007年二中执字第01772号、2007年二中执字第01773号案件执行过程中的拍卖提出执行异议，称请求确认2016年1月18日至19日期间在淘宝网上进行的北京石龙工业区龙园路1号房产的司法拍卖结果无效，并重新启动该司法拍卖程序。2016年3月9日，北京市第二中级人民法院作出(2016)京02执异字23号、(2016)京02执异字24号执行裁定书，裁定：驳回无极液压公司提出的执行异议。

相应执行卷宗显示，2016年4月8日，***在北京市第二中级人民法院进行谈话，***表示：“我通过司法拍卖，竞买了北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房产及土地权，想问何时办理过户。”承办法官表示：“本案涉案房产及土地使用权有瑕疵，目前为止还有七至八年租期，且承租人表示租金早已交给诚信机电公司。无极液压公司现在表示愿意多出一些钱来从你这买，毕竟涉案财产有租赁，买卖不破租赁，即使现在我们出了裁定，你们也不能有什么效益。”***表示：“不同意，有租赁，我们也在拍卖公告上看到。” 承办法官表示：“我们可以下裁定书，后续的房屋交接你们自行协商解决，与我院没有关系了，工作已经完毕了。”

2016年4月20日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中执字第1772、1773号之五执行裁定书，裁定：一、北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的全部房产的所有权及相应的土地使用权和相应的其他权利归买受人***所有。上述房屋及相应的土地使用权的财产权自本裁定送达买受人***时起移转。二、买受人***可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2016年4月28日，执行裁定书送达***。

2016年6月21日，***取得北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号1幢1层；2幢1层；3幢1至3层的不动产权证，证载宗地面积7658.8平方米，房屋建筑面积2640.9平方米。

五、本案中的有关事实

经法院现场勘查，涉案房屋位于一处院落内，院落内北侧有三处有证房，其他房屋为无证房，具体布局如附图。

审理中，无极液压公司主张，因配电柜被***带人砸坏，产生如下损失：1、发生配电抢修工程款35 121元；2、无极液压公司停电28天，发生工人工资、社保、住房公积金损失；3、因停电28天，导致无极液压公司不能按时完成生产，发生对外支付违约金损失；4、因停产28天，为减少对后续交货的影响，外协加工油箱等产品，增加生产成本；5、因***砸坏配电设备，造成财务不能工作，另行租赁财务办公用房损失；6、因停电期间龙门吊车及车间内天车不能使用，大型宽体拖板车无法进入车间，另行租用普通运输车辆损失；7、因***破坏生产28天，工人产生担忧，多名员工离职产生经济补偿金损失；8、因***破坏配电设备，影响无极液压公司经营活动，造成2017年、2018年利润下滑损失。

经查，2016年10月11日，无极液压公司报警称因地皮租赁纠纷，有人用车辆堵无极液压公司门、拉电闸。2016年11月8日，北京市公安局门头沟分局出具京公门刑立字［2016］000858号立案决定书，决定对***破坏生产经营案立案侦查。现该刑事案件正在处理中。

审理中，***于2018年12月11日向法院申请财产保全，请求保全被申请人北京无极液压工程有限公司名下的银行存款1 204 500元，申请人***以彭某名下的位于河北省涿州市开发区501室的房屋为担保。2019年1月30日，法院作出（2017）京0109民初668号之一民事裁定，裁定：一、查封彭某名下的河北省涿州市开发区501室（产权证号：冀（2018）涿州市不动产权第XXXX号）的房屋。二、冻结北京无极液压工程有限公司名下的银行存款1 204 500元。***交纳保全费5000元。

审理中，2017年9月13日，***申请对《房屋与土地租用合同》的形成时间进行鉴定，对该合同中无极液压公司与诚信机电公司所盖印章的真实性进行鉴定，对三份《房屋与土地租用合同》印章是否一致、合同内容是否一致，三份《房屋与土地租用合同》墨汁与合同内容、打印、盖章的先后顺序，三份《房屋与土地租用合同》形成的时间、纸张、墨汁、打印机年代等时间，三份《房屋与土地租用合同》纸张、打印机年代、墨汁等年代断定合同形成时间，进行鉴定。经法院依法确定北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定。该中心于2017年10月18日作出《送检案件受理审查说明函》，载明：经审查，本案现仅能就三份合同中“北京诚信机电有限公司”印章印文的同一性和“北京无极液压工程有限公司”印章印文的同一性；三份合同上落款处印章印文与打印字迹的朱墨时序(进行鉴定)。关于形成时间的鉴定项目，受目前北京市相关规定及行业技术条件所限，我中心暂无法对形成时间进行鉴定；请贵院将以上情况告知相关当事人，询问是否对三份合同中“北京诚信机电有限公司”印章印文的同一性和“北京无极液压工程有限公司”印章印文的同一性及三份合同上落款处印章印文与打印字迹的朱墨时序进行鉴定。经询问，2018年1月16日，***表示坚持进行鉴定，2018年1月16日，诚信机电公司表示同意该鉴定中心继续做可以做的鉴定，2018年1月18日，无极液压公司表示同意进行鉴定。2018年8月1日，北京法源司法科学证据鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：3份检材上的“北京无极液压工程有限公司”印章印文与样本上的“北京无极液压工程有限公司”印章印文是同一枚印章所盖印；3份检材上的“北京诚信机电有限公司”中英文印章印文与样本上的“北京诚信机电有限公司”中英文印章印文是同一枚印章所盖印。***交纳鉴定费16 700元。2018年8月22日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具《退案说明》载明：我中心受理案件后，采用多种技术方法对《房屋与土地租用合同》中的6枚印章印文与打印字迹的朱墨时序进行检验，由于打印字迹墨粉稀疏，印章印文墨迹浅淡，受现有技术方法制约，未能得出明确结论。2018年9月17日、2018年9月18日，***对上述鉴定报告提出异议。2018年9月26日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具情况说明，维持上述鉴定意见。

审理中，双方对房屋占有使用费不能达成一致意见，2018年11月1日，***申请对涉案房屋自2016年2月2日至今的租金进行评估，法院依法确定北京首佳房地产评估有限公司进行评估。2019年7月2日，该公司出具《房地产估价报告》，载明：我公司对位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号1幢1层；2幢1层；3幢1至3层(***)工业房地产(证载房地产用途为工业，证载房屋总建筑面积为2640.9平方米)在现状利用条件下的租金价值水平进行了评估，估价对象为上述面积为2640.9平方米的房屋，估价对象在满足全部假设和限制条件于价值时点2019年1月21日的估价结果如下：市场租金为1.3元/平方米·天。估价对象所在宗地内存在部分加建建筑物，但加建建筑物无《不动产权证书》及其他相关规划手续，本次评估未将上述加建建筑物纳入评估范围。***支付房地产评估鉴定费27 500元。2019年7月5日，法院向各方当事人邮寄《房地产估价报告》。2019年7月25日，无极液压公司对《房地产估价报告》提出异议。2019年8月22日，北京首佳房地产评估有限公司回复维持其鉴定意见。

2019年9月18日，无极液压公司申请对该公司的配电柜等损失进行鉴定。

一审法院认为，(一)关于《房屋与土地租用合同》的性质，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同。

(二) 关于合同效力，无极液压公司自1998年起即开始使用涉案房屋，自2002年至2004年期间，无极液压公司存在向诚信机电公司转账共计1110万元的情况，双方所签订有关上述1110万元款项的《房屋与土地租用合同》的印章印文经鉴定亦属实，且根据诚信机电公司向无极液压公司出具的《承诺书》，无极液压公司系在承租涉案房屋、土地使用权后，在涉案院落内建设无证房，并不存在承租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情形，另外，虽然组织成立无极液压公司的相关各方曾作出将以诚信机电公司名义购置的土地及建设的厂房在无极液压公司成立后过户至该公司名下、否则不享有股权的意思表示，但无极液压公司成立后，无极液压公司与诚信机电公司重新订立了《房屋与土地租用合同》明确了双方权利义务，系双方真实意思表示，同时，本案所涉拍卖事宜发生在2016年，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，故法院确认《房屋与土地租用合同》有效，对***相应的反诉请求，法院不予支持。

(三) 关于无极液压公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗***的物权问题。根据上述论述，《房屋与土地租用合同》系租赁合同，合同法第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故应由***继续履行该合同义务。对无极液压公司要求***继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日的本诉请求，合同法第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故法院确认***应继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。对无极液压公司要求***赔偿无极液压公司配电柜损失35 121元、人员工资损失455 575.46元、延迟交货违约金30万元的本诉请求，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”现***破坏生产经营案正在刑事处理中，故法院对无极液压公司的上述本诉请求不予处理。对无极液压公司的相应鉴定申请，本案不予准许。对***要求无极液压公司腾退涉案土地及房屋的反诉请求，因***应履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日，且《房屋与土地租用合同》约定诚信机电公司将涉案土地使用权及有证厂房整体出租给无极液压公司，故对***要求腾退涉案土地及房屋的反诉请求，包括院落中无证房在内，法院均不予支持。对***要求无极液压公司支付房屋及土地占有使用费的反诉请求，因《房屋与土地租用合同》约定以该合同所涉1110万元款项的权利抵偿租金，该租金应认定为已由无极液压公司给付完毕，故对***的相应反诉请求，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，判决：一、***继续履行北京无极液压工程有限公司与北京诚信机电有限公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日；二、驳回北京无极液压工程有限公司的其他本诉请求；三、驳回***的反诉请求。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。

本院认为，无极液压公司与诚信机电公司签订的《房屋与土地租用合同》的印章印文经鉴定属实，合同系双方真实意思表示，且司法拍卖时相应网页注明：有租赁，故现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，故一审法院确认《房屋与土地租用合同》有效正确，本院予以确认。

关于《房屋与土地租用合同》的性质，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋与土地租用合同》约定甲方拥有7658.8平方米土地及地上厂房，同时，拖欠乙方1110万元债务，乙方有意承租甲方拥有的上述土地和厂房以冲抵甲方所欠债务，并约定了租期及具体租金数额，甲方仍需偿还租金以外剩余的债务，故上述合同内容符合租赁合同的构成要件，关于1110万元债务金额偿付的约定系租赁合同中租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，一审法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同正确，本院予以确认。***上诉主张上述合同为一般债权债务关系，使用权抵债的约定，对此本院认为，其主张的合同关系系双方存在一般债权债务关系，债务人转让租赁物的使用收益权用于偿还债务，但本案诚信机电公司并非转让租赁物的使用收益权用于偿还债务，而是将具体的租金金额与债务金额相抵销，故***的主张与合同约定内容不符，本院不予采信。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故应由***继续履行《房屋与土地租用合同》的合同义务。对无极液压公司要求***继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日的本诉请求，合同法第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故一审法院确认***应继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日正确，本院予以确认。***要求确认《房屋与土地租用合同》无效，并据此要求腾退涉案土地及房屋，包括院落中的无证房在内，支付房屋与土地占有使用费的诉讼请求，无法律依据，一审法院驳回其相应反诉请求正确，本院予以确认。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26 576元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　赵　蕾
审　　判　　员　　　刘新泉
审　　判　　员　　　刘　磊

二〇二〇年五月二十二日

法　官　助　理　　　李　想
书　　记　　员　　　罗娇杨