甘肃省长城建设集团有限责任公司与兰州某某胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司、马某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0102民初7929号 原告：甘肃省长城建设集团有限责任公司,住所地兰州市城关区定西路332号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 被告：兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区××路××、8号楼二层。 法定代表人：马**，该公司执行董事兼经理。 被告：马**，男，1971年5月1日出生，回族，住兰州市城关区。 原告甘肃省长城建设集团有限责任公司（以下简称：长城建设公司）诉被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司（以下简称：胖妈妈食其乐公司）、马**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，马**作为被告及胖妈妈食其乐公司的法定代表人亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胖妈妈食其乐公司签订的编号为2021-ＣＣＳＣ-010《租赁合同》；2、判令被告胖妈妈食其乐公司立即向原告腾退房屋，并参照《租赁合同》第十二条第（五）项租金标准的双倍向原告承担自解除之日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；3、判令被告胖妈妈食其乐公司向原告支付拖欠的2021年10月至12月租金459936元、2022年第一季度租金569952元，合计1029888元；4、判令被告胖妈妈食其乐公司根据《租赁合同》第十二条第（四）项约定向原告偿还自应当支付租金之日起至实际清偿之日的逾期付款违约金145872.86元及利息243121.44元（暂计算至2022年3月31日）；5、判令被告马**对上述费用的支付承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告胖妈妈食其乐公司签订了《租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，租赁期限届满前，经被告胖妈妈食其乐公司向原告申请，原告与其签订了2021-ＣＣＳＣ-010《租赁合同》。合同约定被告胖妈妈食其乐公司承租原告位于甘肃省兰州市城关区××路××号××号楼××层××层××商铺，面积共计2825.93平方米用作经营餐饮使用；租赁期限为3年，自2021年1月1日起至2023年12月31日止；月租金189984元，租金支付标准为合同签订时，被告胖妈妈食其乐公司向原告交纳第一季度租赁费用，以后每季度最后一个月20号之前交纳下一季度租赁费；租赁保证金189984元，租赁期内，被告胖妈妈食其乐公司逾期支付租金或物业费超过一个月的，原告有权没收全部租赁保证金。此外，《租赁合同》还约定了原告单方行使租赁合同解除权的具体情形及违约责任承担等内容。上述合同签订后，原告积极履行了交付房屋的合同义务，但自2021年7月开始，被告胖妈妈食其乐公司无故拖欠原告房屋租金，存在逾期、零散支付租金行为，截止2022年3月，被告胖妈妈食其乐公司已欠付原告租金高达1029888元。期间，原告多次通过微信、电话及发函的方式希望被告尽快支付拖欠的租金，但被告胖妈妈食其乐公司无视合同约定，对原告的要求置之不理。另外，原告通过工商信息查询得知，2020年12月7日，胖妈妈食其乐公司将公司注册资本从500万减少到100万。由于被告胖妈妈食其乐公司属于一人有限责任公司，被告马**需要对被告胖妈妈食其乐公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护其合法权益，提起本案诉讼。 被告**胖妈妈餐饮公司、马**共同辩称，被告承租房屋期间，已经将2021年9月30日前的房屋租金交清，10月之后的房租未交清是因疫情影响，经营困难。因被告拖欠租金，原告经常给被告停水停电，使被告经营雪上加霜。直到2022年3月，被告因疫情影响被迫停业，原告便对案涉房屋停水停电，并将房屋门锁闭，只给被告留了一把前门的钥匙。现被告也同意解除合同，把房屋腾交给原告，但违约金及利息被告不认可。被告确实因疫情影响经济困难，但在此情况下，被告仍于2022年1月向原告交了10万租金，2月还问朋友借款20万向原告缴纳了租金。被告一直在积极筹措资金向原告缴纳房租，并不是恶意违约。而且政府对于疫情影响有相关文件，可以免除半年租金。至于其余欠费被告也会想办法向原告缴纳，望法院公正判决。 当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时双方对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性进行了审查。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月11日，原告长城建设公司与被告胖妈妈食其乐公司签订《租赁合同》，约定胖妈妈食其乐公司承租长城建设公司位于兰州市城关区××路××.8号楼一层局部、二层整体，建筑面积为一层78.93平方米、二层2747平方米的商铺经营餐饮。租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期限届满后，长城建设公司（甲方）又与胖妈妈食其乐公司（乙方）就上述商铺签订编号为2021-ＣＣＳＣ-010的《租赁合同》。合同约定：租赁期限自2021年1月1日起至2023年12月31日止；月租金（含税）为189984元，年租金（含税）为2279808元；本合同签订时，乙方向甲方交纳第一季度租赁费用，以后每季度最后一个月20号之前交纳下一季度租赁费；租赁保证金189984元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；在租赁期内，乙方拒交或者延期交付租金或物业费用的，甲方可在保证金内扣除，乙方应于收到扣除通知之日起15日内补足保证金，逾期不交纳的每天按拖欠金额的5‰向甲方支付违约金，逾期超一个月的，甲方有权解除合同，没收全部履约保证金并追究乙方的违约责任；租赁期满或合同解除后，乙方应在合同终止后三日内返还租赁标的物及其附属设施；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达到乙方所交保证金50%的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的物；乙方不按约定支付租金的，每迟延一日应按照欠付租金的千分之一向甲方支付违约金，并按月5%支付欠缴额的利息；租赁期限届满或合同解除后，乙方未能按照本合同约定期限向甲方交还本合同项下租赁标的物的，应按照本合同约定租金标准的双倍向甲方支付占有使用费。合同还约定了其他事项。在胖妈妈食其乐公司使用承租房屋期间，其因疫情影响等原因未能按合同约定的期限向长城建设公司支付租金。经长城建设公司多次催要，胖妈妈食其乐公司向长城建设公司付清了2021年9月之前的租金以及2021年10月的部分租金，此后的租金再未支付，长城建设公司多次催要未果，遂于2022年3月9日胖妈妈食其乐公司停业后锁闭了商铺大门，仅给胖妈妈食其乐公司留了一把前门钥匙。胖妈妈食其乐公司因拖欠长城建设公司的租金，也未将房屋内的物品搬出。长城建设公司为维护其合法权益，遂提起本案之诉。 另查明，胖妈妈食其乐公司系被告马**设立的自然人独资的有限责任公司，2020年12月7日，胖妈妈食其乐公司的注册资本由500万元减少为100万元。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告长城建设公司与被告胖妈妈食其乐公司签订的《租赁合同》是双方当事人基于长城山海苑7、8号楼一层局部、二层整体商铺租赁事宜达成的一致意思表示，内容约定合法，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《租赁合同》约定，胖妈妈食其乐公司不支付或者不按照约定支付租金达30日长城建设公司有权单方解除合同，胖妈妈食其乐公司向长城建设公司支付2021年10月的部分租金后，再未向长城建设公司支付租金。胖妈妈食其乐公司拖欠租金的行为构成违约，根据合同约定，长城建设公司有权要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求胖妈妈食其乐公司返还承租的商铺。本院对原告要求解除合同、被告返还房屋的诉讼请求予以支持。但《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本案原告与被告胖妈妈食其乐公司所签《租赁合同》应于2022年5月11日本案起诉状副本送达胖妈妈食其乐公司之日起解除。 关于原告要求被告胖妈妈食其乐公司支付拖欠的2021年10月至12月租金459936元、2022年第一季度租金569952元的诉讼请求。因被告胖妈妈食其乐公司逾期支付租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”之规定，长城建设公司要求胖妈妈食其乐公司支付拖欠的租金于法有据。因胖妈妈食其乐公司认可其欠付2021年10月至12月的租金459936元，也未交纳2022年1月至3月的租金569952元，且其2022年3月9日停业后并未将商铺移交给长城建设公司，因此长城建设公司要求胖妈妈食其乐公司支付2021年10月1日至2022年3月31日的欠付租金1029888元具有事实和法律依据。但2021年10月至2022年3月期间，新冠疫情确实给被告胖妈妈食其乐公司的经营造成了较为严重的影响，因此从保障中小企业发展、风险共担及公平角度出发，本院酌定原告长城建设公司为被告胖妈妈食其乐公司减免2个月的租金379968元。故本院对长城建设公司要求胖妈妈食其乐公司支付租金1029888元的请求予以部分支持，确定胖妈妈食其乐公司向长城建设公司支付拖欠的2021年10月1日至2022年3月31日租金649920元。 关于原告要求被告胖妈妈食其乐公司按《租赁合同》约定的租金标准的两倍承担自合同解除之日至房屋实际腾退之日房屋占有使用费的主张。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”根据本院查明的事实，被告胖妈妈食其乐公司拖欠租金并于2022年3月9日停业后，长城建设公司即将商铺锁闭，仅给胖妈妈食其乐公司保留了一把前门钥匙。长城建设公司作为商铺出租人，实际已经控制了商铺。在此情况下，其应当采取适当的措施防止损失的扩大。但长城建设公司在本案中并未举证证明其在胖妈妈食其乐公司停业后通知过腾房事宜，亦未能证明其自行采取相应措施以避免租金损失扩大，因此长城建设公司无权就扩大的损失部分要求胖妈妈食其乐公司赔偿。此外，胖妈妈食其乐公司在合同解除后逾期腾房给长城建设公司造成的损失主要是租金损失，长城建设公司按双倍租金标准主张房屋占用费明显超过其损失。综上，本院结合长城建设公司解除租赁合同的方式、商铺的情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行利益衡量，确定胖妈妈食其乐公司按《租赁合同》约定的租金标准向长城建设公司再支付2个月的房屋占有使用费。 关于原告要求被告胖妈妈食其乐公司根据《租赁合同》约定偿还自应当支付租金之日起至实际清偿之日逾期付款违约金及利息的诉讼请求。本院认为，长城建设公司主张的利息即胖妈妈食其乐公司逾期支付租金给长城建设公司造成的利息损失。而我国民法典规定违约金的主要目的就是弥补违约行为给守约方造成的损失，同时兼顾一定的惩罚功能。长城建设公司在本案中既主张逾期支付租金的违约金，又要求胖妈妈食其乐公司支付逾期支付租金的利息损失，属于对其损失的重复主张。而且长城建设公司已经因胖妈妈食其乐公司拖欠租金的行为扣除了其保证金；胖妈妈食其乐公司逾期支付租金给长城建设公司支付租金造成的损失主要是资金利息损失，长城建设公司按日利率千分之一的标准及月利率5%的标准主张违约金及利息均明显高于其损失。故本院根据胖妈妈食其乐公司的违约情况以及长城建设公司的损失情况，确定胖妈妈食其乐公司按逾期时同期LPR利率3.85%上浮50%的标准向长城建设公司支付违约金，直至租金付清之日止。其中截至2022年3月31日，胖妈妈食其乐公司应向长城建设公司支付违约金23400.44元。 关于原告要求被告马**对胖妈妈食其乐公司的费用承担连带清偿责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。胖妈妈食其乐公司系马**一人投资设立的有限责任公司，属于一人有限责任公司。马**在本案中并未提供证据证明其个人财产与胖妈妈食其乐公司的财产独立，根据上述法律规定，马**应当对胖妈妈食其乐公司的债务承担连带责任，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百九十一条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、原告甘肃省长城建设集团有限责任公司与被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司签订的编号为2021-CCSC-010的《租赁合同》于2022年5月11日解除。 二、被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向甘肃省长城建设集团有限责任公司返还甘肃省兰州市城关区定西路338-340号长城山海苑7、8号楼一层局部、二层整体，建筑面积为一层78.93平方米、二层2747平方米的商铺。 三、被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向甘肃省长城建设集团有限责任公司支付拖欠的租金649920元（2021年10月1日至2022年3月31日）；并按《租赁合同》约定的租金标准向原告甘肃省长城建设集团有限责任公司支付合同解除后的2个月的房屋占用费。 四、被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向甘肃省长城建设集团有限责任公司支付截至2022年3月31日的逾期支付租金违约金23400.44元以及2022年4月1日起至649920元租金付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按年利率3.85%上浮50%为标准计算）。 五、被告马**对被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8785元，保全申请费5000元，以上合计13785元，由原告甘肃省长城建设集团有限责任公司负担7224元，被告兰州**胖妈妈食其乐餐饮管理有限公司、马**负担6561元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　祝　静 二〇二三年三月三十一日 书记员　***