广东省航源实业发展有限公司与***租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民事判决书

（2018）粤0104民初1815号

原告：广东省航源实业发展有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编346栋。

法定代表人：***，职务董事长。

委托代理人：麦伟强、涂洪钢，广东凡立律师事务所律师。

被告：***，女，1955年10月31日出生，汉族，住广州市越秀区。

委托代理人：***，广东锐锋律师事务所律师。

委托代理人：***，男，1953年9月10日出生，汉族，住广州市越秀区。

原告广东省航源实业发展有限公司诉被告***租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***，被告***及其委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告及其共同居住人员将广州市越秀区农林东路***号101房返还给原告；2.被告向原告支付2013年7月1日起至返还上述房屋之日的房屋占有使用费及利息。事实与理由：广州市越秀区农林东路***号房屋系我司母公司广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场管理集团）的物业，原由广东省机场管理集团公司白云广场发展分公司（以下简称白云广场分公司）经营管理。2013年1月起由我司负责经营管理。该房屋首层101房共69平方米，自2010年起由被告承租居住，为此白云广场分公司曾先后与其签订三份《房地产租赁合同》，租期至2013年6月30日。合同期满后，我司决定不再与被告续约，并多次要求其返还涉案房屋，但被告至今仍强行占用该房屋。为此，为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。

被告辩称：不同意原告的诉请。理由：1.原告请求腾空涉案房屋交还，但该房屋是因被告的父亲***在白云机场工作于1963年由公司安排居住的。被告从童年开始一直居住在涉案房屋至今。被告的父亲***在2014年12月15日去世，去世之后被告也与原告沟通房屋的承租情况。原告的回应是需要理顺内部关系，待内部关系理顺之后再将该房屋出租给被告。现在被告及亲属名下没有房屋居住，无法返还该房屋。2.对原告诉请第二项不同意按照房屋占有使用费来计算，更不同意相关利息的产生。我方从2013年7月1日开始因原告的内部关系未理顺，未确定涉案房屋实际管业人，一直拒收被告支付的租金，利息无从产生。我方认为涉案房屋租金计算标准应该是从起诉前一年开始计算，按照原双方合同约定的每平方米每月18元，总租金1242元/月。3.诉讼费应该由原告承担。4.至今为止，原告并没有任何证据证明其是涉案房屋的合法产权人，我方认为其还未取得房屋产权人的资格。不应该享有主张房屋产权人的权益。

经审理查明：2010年8月31日，白云广场分公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市东山农林中路***号东山-001-Z-0101物业租赁给乙方作为住宅使用（总面积69平方米），甲方保留物业之所有权，出让使用权，租期结束后甲方收回物业。乙方对上述物业的物理及法律状况已做了充分及全面的了解。租赁期限自2010年9月1日起至2011年8月31日止，合同期共1年。乙方承租首年，每月向甲方支付租金1242元，乙方必须在每月5日前向甲方缴清当月租金及物业管理费和空调使用费。本合同签字之日，乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金3726元，合同期满后一个月内，经甲方确认乙方不拖欠任何费用且按约履行的，甲方将无条件无息返还该履约保证金。乙方不按期交纳租金或其它应交费用的，从拖欠之日起每逾期一天，按欠交金额的3‰向甲方交纳滞纳金，逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予退还，并有权要求乙方支付欠交的所有费用、滞纳金等。原、被告双方再于2011年9月1日、2012年8月31日签订《房地产租赁合同》，将前述房屋的租赁期限续展至2013年6月30日，租金仍按1242元/月的标准执行等。其中2012年8月31日的合同中另行约定“乙方对上述物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解（包括但不限于已充分了解到该物业房地产权证和建设工程规划许可证正在办理中，乙方自愿按现状向甲方承租该物业并自愿承担相应的全部风险）。”

此后，白云广场分公司（甲方）与被告（乙方）、广州白云国际机场经济发展有限公司（丙方，以下简称经济发展公司）签订《合同主体变更协议》，约定：鉴于广东省机场管理集团公司进行了改制重组，主合同之甲方的租赁业务转给丙方，现甲、乙、丙三方就有关合同主体变更问题达成协议；从本协议生效之日起，主合同出租方由甲方变更为丙方，甲方在主合同中的所有权利、义务由丙方承继，由丙方和乙方继续履行主合同等。该协议中另明确了丙方的银行账户信息。经济发展公司收取被告支付的2013年1-6月的租金合计7452元。

2016年5月19日，原告向被告发出《律师函》，称被告并非广东省机场管理集团有限公司或其下属公司员工，不具备居住上述房屋的其它条件，要求被告于2016年5月30日前腾退房屋。该律师函无经办律师签名及加盖公章。

2017年10月11日，机场管理集团出具《授权书》，写明：广州市越秀区农林路***号房屋系我公司所有物业，原由我公司下属白云广场发展分公司经营管理。2013年1月1日起至今由我公司所属全资子公司广东省航源实业发展有限公司经营管理。我公司同意授权广东省航源实业发展有限公司以该公司名义全权处理因上述房屋产生的法律纠纷，包括就其与***之间的房屋租赁合同纠纷提起诉讼。

2017年12月20日，原告再向被告发出《律师函》，称被告拒不腾退涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益。要求被告立即腾退并支付自2013年7月1日起至返还房屋之日的房屋使用费及利息等。该函件中经办律师签名并未加盖公章。

2018年7月10日，广州市房地产档案馆出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中显示被告夫妻名下查无房地产情况记录。

另查明：1992年12月20日，民航广州管理局发布民航穗管局【1992】47号《关于印发<民航广州白云机场房地产分配、管理、使用方案>的通知》，该分配方案中明确家属宿舍的总体管理和维修统由广州白云国际机场负责。该方案所附《房屋建筑物清查统计明细表》中列明涉案的农林东路***号房屋的建筑面积为135平方米，2层。

根据广东省工商行政管理局出具的《证明》，广州白云国际机场于1999年7月12日经名称核准变更为广州白云国际机场集团公司，2004年2月20日名称变更为广东省机场管理集团公司。

2012年11月12日，机场管理集团发布粤机场集团发【2012】***9号《关于下发集团公司各经营平台改制重组实施方案的通知》，根据集团公司改制方案，集团公司收购经济发展公司全部股权，将经济发展公司及基地公司相关物业划入该公司，成立广东机场资源经营有限公司等。

同年12月3日，机场管理集团发布粤机场集团人发【2012】50号《关于成立广东省航源实业发展有限公司的通知》，称：根据《关于下发集团公司各经营平台改制重组实施方案的通知》（粤机场集团发【2012】***9号），经研究，成立广东省航源实业发展有限公司。2013年7月19日，该公司成立。

2018年1月4日，原告向本院提起诉讼。

庭审中，被告称其并非原告或机场集团的员工，现涉案房屋由其夫妇及孙女共同居住。被告夫妻曾参加房改，但后因经济情况变化已出售，现两人均已退休，月退休金共7000余元。2016年5月8日，原告曾找到被告协商处理房屋的问题，但并没有提及要求被告搬迁的事情，因双方未能谈妥，原告就向被告发出《律师函》。

本院认为：机场管理集团经改制重组，全资新设原告。原经济发展公司由原告吸收合并，其在合并前的合同权利义务应由原告承继。根据机场管理集团出具的《授权书》，机场管理集团亦同意将包括涉案房屋在内的农林东路***号房屋交由原告经营管理。根据原白云广场分公司与被告签订的《房地产租赁合同》以及《合同主体变更协议》的约定，前述租赁合同项下出租人的权利义务应由原告承受。因此，被告辩称原告无证据证明其是涉案房屋的合法产权人，无权主张房屋产权人权益的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。前述租赁合同约定的租赁期限至2013年6月30日届满后，双方未再续签新的租赁合同。虽然被告继续在涉案房屋内居住、使用，但原告既未明确表示其同意与被告维持租赁合同关系、亦未再收取被告支付的租金。因此，被告关于原、被告之间形成不定期租赁合同关系的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。原告现诉请要求被告及其同住人员将涉案房屋腾空并交还，理据充分，本院予以支持。至于被告辩称其本人及亲属名下现无其它房屋，无力返还房屋的意见，考虑到被告家庭的经济能力，本院酌情给予一个月的搬迁期限。

至于原告诉请要求被告支付的2013年7月1日起的房屋使用费的问题。首先，对于该费用的计付标准。诚如前述，原、被告之间并不存在不定期租赁合同关系，被告主张按原合同约定的租金标准计付使用费，缺乏依据，本院不予支持。原告主张按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付，本院予以采信。其次，关于诉讼时效计算。虽然原告曾于2016年5月19日向被告发出过《律师函》，但该函件的内容仅是要求被告腾退房屋，并未明确提出房屋使用费的主张。原告亦无法证明其曾在与被告的协商过程中向被告主张过使用费。直至2017年12月20日，原告向被告发出的《律师函》中方才提出明确的房屋使用费主张。因原告并未提交该《律师函》具体的送达被告的时间，虽然被告自认收取过该函件，但亦未明确收取函件时间，结合本函件通过中国邮政特快专递进行送达，本院酌定该函件于同月23日送达被告。那么按照《民法总则》以及《民法通则》关于时效制度的规定，在2017年10月1日起倒推两年的房屋使用费已过诉讼时效，本院不予支持。被告关于应按1年的特殊时效制度计算，缺乏法律依据，本院不予支持。再次，原告主张的该使用费的利息问题。现无证据表明被告拒不支付该费用，且从庭审查明来看，双方亦曾协商交还房屋等，被告也曾主动向原告支付过部分费用，原告拒绝收取。因此，对原告的该项利息请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：

一、被告***（含其他同住人员）应自本判决书发生法律效力之日起一个月内将广州市越秀区农林东路***号101房腾空并交还给原告广东省航源实业发展有限公司。

二、被告***应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东省航源实业发展有限公司支付自2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告***实际迁出前述房屋之日止的房屋使用费按前述标准由被告***逐月支付予原告广东省航源实业发展有限公司。

三、驳回原告广东省航源实业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3186.20元，由原告广东省航源实业发展有限公司负担1229.20元，由被告***负担1957元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。

（本页以下无正文）

审判长程秀建

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年九月十九日

书记员***