昆明市土地开发整理中心与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市盘龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云0103民初9801号

原告：昆明市土地开发整理中心，住所地云南省昆明市滇池路南亚风情第壹城C4座2单元16楼。

法定代表人：李刚，系该中心主任。

委托诉讼代理人：段湧，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：肖天文，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。

被告：***，女，1969年3月6日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。

原告昆明市土地开发整理中心与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告昆明市土地开发整理中心委托诉讼代理人段湧、肖天文到庭参加了诉讼。被告***经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告昆明市土地开发整理中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方2017年11月3日签定的《房产租赁居间合同》，并要求被告限期搬离所租赁房产（参照年租金84000元）。2.请求判令被告支付自2020年1月至2020年8月租金人民币63000元（按月租金8750元计）；并承担自2020年8月至实际交还房屋时止的占用损失（按月租金计8750元计）。3.请求判令被告承担迟延支付租金的违约金人民币21000元（按合同约定的第六条第3款，违约方处以年租金20%作为违约金），合计金额人民币168000元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告经过中介方签订了《房产租赁居间合同》，合同约定了原告将其位于昆明市盘龙区（世纪俊园二期）小区7栋03号商铺出租给被告使用，该房屋的租期为2018年1月1日到2022年12月31日止，合同约定房租为逐年递增，租金支付方式为2018年为半年一付，其余年份为一年一付。此外，租赁期内所产生的卫生、煤气、水电、电话、闭路收视、治安、绿化、物业、公共用电、电梯等费用由被告支付。合同签订后，被告于2017年11月30日支付了2018年上半年的租金42000元，2018年7月31日支付了2018年下半年的租金42000元，2019年2月28日支付了2019年的租金94500元，之后被告就未按期支付2020年的租金。原告多次催告，被告均置之不理，并且因被告欠缴物业费，物管公司已多次向原告催促。被告于今年4月份将所租赁的房屋内的物品大部分搬走，并且不接电话，不回信息。原告认为：被告不按约定支付租金，已构成根本性违约，原告按法律规定诉请解除合同，依法有据；被告应立即搬离房屋以避免更大损失并依约定承担违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，诚望判如所请。

被告***未到庭参加诉讼，也未提交证据材料。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，原告提交的证据材料形式合法，且与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年11月3日，原告昆明市土地开发整理中心（甲方）与被告***（乙方）、案外人昆明壹家人房地产经纪有限公司二十分公司（丙方）签订《房产租赁居间合同》，约定甲方自愿将位于昆明市盘龙区（世纪俊园二期）小区7栋03号商铺出租给乙方使用，建筑面积174.38平方米，租赁期限为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止，房屋租金逐年递增（先付后用）：2018年1月1日至2018年12月31日半年付月租金为7000元／月；2019年1月1日至2019年12月31日壹年付月租金为7875元／月；2020年1月1日至2020年12月31日壹年付月租金为8750元／月；2021年1月1日至2021年12月31日壹年付月租金为9625元／月；2022年1月1日至2022年12月31日壹年付月租金为10500元／月。乙方在签订合同后，交房时，须提前一个月缴纳房租，如拖欠租金一个月视违约。乙方租赁期满后，须按时搬走或及时续约，不得无故拖延时间，未经甲方同意，过期三天仍未搬走或及时续约时，甲方有权自行收回此房屋（甲方应通过公安部门、中介方、物业管理处一同处理），且乙方在房屋内的一切财物视为遗弃品，任由甲方处置，乙方不得索赔。在租期内甲、乙双方不得无故解除合同，违约方处以年租金20%作为违约金。甲、乙双方有一方违约，另一方可以解除合同。被告***按约支付了2017-2019年租金，未按约支付2020年租金。2020年3月16日原告昆明市土地开发整理中心委托云南明靖律师事务所向被告***发《律师函》，致函如下：一、根据你与我方委托人签订的《房产租赁合同》，合同第二条约定房产租金为先付后用，你方应当于2020年1月1日前向我方委托人支付2020年全年的租金105000元，截止至今日，我方委托人尚未收到租金，逾期3月余。且我方委托人多次与你协商均无果。二、你拒不履行合同义务，拒付租金的行为已构成根本性违约，严重影响我方委托人的合同权益；对你的诚信及社会信誉也造成了巨大影响；鉴于你的不诚信行为，我方委托人依据《中华人民共和国合同法》的规定，解除2017年11月3日签订的《房产租赁居间合同》，请你在收到本函后五日内与本律师或我方委托人协商并妥善解决。根据中国邮政速递物流显示，该《律师函》于2020年3月31日被签收。原告陈述被告***于2020年4月搬离了租赁房屋，物管发现商铺门开着，拿了把锁，把玻璃门锁好，并通知了原告。

本院认为，原告昆明市土地开发整理中心、被告***及案外人昆明壹家人房地产经纪有限公司二十分公司签订的《房产租赁居间合同》，系三方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。根据合同约定被告如拖欠租金一个月，视为违约。双方有一方违约，另一方可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告逾期3个月未向原告支付2020年房屋租金，构成违约，原告向被告邮寄解除合同的《律师函》，被告于2020年3月31日收到上述函件后，双方签订的《房产租赁居间合同》已依法解除，对原告要求解除双方2017年11月3日签定的《房产租赁居间合同》的诉讼请求，本院确认双方合同已于2020年3月31日解除。对于原告要求被告限期搬离所租赁房产的诉讼请求，因被告***已于2020年4月搬离所租赁房产，本院不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房产租赁居间合同》解除后，被告***已于2020年4月搬离租赁房产，对于原告昆明市土地开发整理中心请求判令被告***支付自2020年1月至2020年8月租金人民币63000元（按月租金8750计元）；并承担自2020年8月至实际交还房屋时止的占用损失（按月租金8750元计）的诉讼请求。本院认为在合同解除前被告欠付3个月房屋租金，对原告要求被告支付租金63000元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付租金26250元，被告已于2020年4月搬离租赁房产，虽然在搬离后被告未与原告进行交接，但其搬离后未对租赁房产上锁，该房产已处于无人控制的状态，原告在接到物管通知后，应及时接收房屋，对原告要求被告支付至实际交还房屋时止的占用损失的诉讼请求，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告搬离时未与原告办理交接，对交还的房产状况进行确认，应承担相应责任，但原告在明知被告已搬离，房屋处于无人控制的情况下，长期不接收租赁物造成的租赁物长期空置的损失不应由被告承担，对原告所诉房屋占用损失，本院结合被告未通知原告接收租赁房产、对房屋现状进行交接的违约行为，酌情按3个月的租金26250元予以支持。对于原告要求判令被告***承担迟延支付租金的违约金人民币21000元（按合同约定的第六条第3款，违约方处以年租金20%作为违约金）的诉讼请求，本院认为《房产租赁居间合同》第六条第3款约定：“在租期内甲、乙双方不得无故解除合同，违约方处以年租金20%作为违约金。”该违约金是针对无故解除合同的情形设定，而本案合同解除系原告依据合同约定行使解除权，原告的本项诉讼请求，不符合该条约定，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条之规定判决如下：

一、原告昆明市土地开发整理中心与被告***及昆明壹家人房地产经纪有限公司二十分公司于2017年11月3日签订的《房产租赁居间合同》中的租赁关系于2020年3月31日解除；

二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告昆明市土地开发整理中心支付欠付租金26250元；

三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告昆明市土地开发整理中心支付房屋占用损失26250元；

四、驳回原告昆明市土地开发整理中心其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3660元，由原告昆明市土地开发整理中心负担630元、被告***负担3030元。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。

审判员　　唐旭霞

二〇二一年三月二十四日

法官助理田野

书记员陈渝