北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2016）京01民终3251号
上诉人（原审被告）北京盛世创先科技发展有限公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院5层501-5001。
法定代表人史献伟，董事长。
委托代理人席春云，北京市恒德律师事务所律师。
委托代理人顾霞，女，1981年2月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。
法定代表人魏墨松，经理。
委托代理人李庆冬。
上诉人北京盛世创先科技发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第28022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京盛世创先科技发展有限公司（以下简称盛世创先公司）的法定代表人史献伟、委托代理人席春云、顾霞，被上诉人北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域国际物业公司）的法定代表人魏墨松、委托代理人李庆东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金域国际物业公司在原审法院起诉称：2014年7月8日，我公司与盛世创先公司经协商共同签订一份《硅谷亮城租赁合同》，合同的主要内容是，我公司将位于北京市海淀区农大南路1号硅谷亮城501一1001号面积为821.32平方米房屋租赁给盛世创先公司使用，租赁期限从2014年7月8日至2017年7月18日，共计三年。约定租金为第一、二年212 800元/季，第三年223\n400元/季，租金支付方式及具体支付时间：于2014年7月19日前付房租212 800元，以后分别于2014年9月28日、2014年12月28日、2015年3月28日、2015年6月28日、2015年9月28日、2015年12月28日、2016年3月28日付房租212 800元，于2016年6月28日、2016年9月28日、2016年12月28日、2017年3月28日付房租223 400元。盛世创先公司逾期支付租金，每逾期一天需按应支付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过七天，我公司有权解除合同，收回房屋，保证金不退。合同签订后，我公司如约履行将房屋交付盛世创先公司，但盛世创先公司自2015年6月28日却违约至今未将租金交付我公司，其违约行为严重损害了我公司的合法权益。现我公司诉至法院，诉讼请求：1、请求法院依法解除双方于2014年7月9日签订的硅谷亮城租赁合同；2；判令盛世创先公司立即将位于北京市海淀区农大南路1号硅谷亮城501-1001号房屋腾空交予我公司；3、判令盛世创先公司支付我公司2014年7月8日至2014年7月18日期间的租金21 280元；4、判令盛世创先公司给付2015年6月28日至2015年9月28日的租金212 800元；5、判令盛世创先公司支付违约金234 080元（按应交租金212 800元的日千分之十计算，以实际支付之日为准，暂计算为2015年6月28日至2015年10月16日，共110天）；6、本案诉讼费由盛世创先公司负担。
盛世创先公司在原审法院答辩称: 金域国际物业公司不具有诉讼主体资格，根据租赁合同出租方为北京美树园林有限公司，金域国际物业公司的身份为出租方的代理人，房屋租金是出租方开具发票，金域国际物业公司是代为收取租金，故请求驳回其诉请。此外，房屋实际面积与合同约定严重不符，合同约定租赁房屋建筑面积800多平米，但实际租用400多平米。我公司未逾期支付租金，我公司以支票交纳租金，但金域国际物业公司拒不收取租金，我公司又多方联系金域国际物业公司，联系美树园林公司要求交纳租金并录音，我公司并未故意不缴纳租金，金域国际物业公司的诉请不符合解除合同的相关法律规定。我公司已经通过各种方式交纳租金，且金域国际物业公司故意违反交易习惯，其这种恶意拒收租金达到解除合同目的，违反诚实信用原则。综上，金域国际物业公司不具有诉讼主体资格。即便其具有主体资格，其主张我公司违约要求解除合同也不能成立，我公司未逾期支付租金、不存在违约行为，金域国际物业公司上门收取租金支票是双方的交易习惯，其无故违反交易习惯，故意不收取租金。其要求解除合同不符合约定的解除条件，也不符合法定解除条件，不同意其诉讼请求。
原审法院审理查明: 金域国际物业公司与盛世创先公司确认的2014年7月9日的硅谷亮城租赁合同，合同首部出租方为北京美树园林绿化有限公司（甲方），代理方为金域国际物业公司，承租方为盛世创先公司（乙方），约定甲方将位于北京市海淀区农大南路１号硅谷亮城501-1001房屋出租给乙方，房屋建筑面积为821.32平方米，租赁期限自2014年7月8日至2017年7月18日，其中免租期自2014年7月8日至2014年7月18日，在上述免租期期间，乙方不需交纳租金和物业费，乙方必须遵守租赁合同所有的条款，如乙方无论任何原因实际租赁不满租赁期限或乙方违反本租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期期间所免去的所有租金。租金第一、第二年212 800元/季；第三年223\n440元/季。租金支付方式及具体支付时间：（1）于签属本合同时支付定金25 000元（合同生效后返还；于2014年7月19日前付房租212 800元，保证金212 800元；以后分别于2014年9月28日、2014年12月28日、2015年3月28日、2015年6月28日、2015年9月28日、2015年12月28日、2016年3月28日付房租212 800元（由北京美树园林绿化有限公司开据发票），于2016年6月28日、2016年9月28日、2016年12月28日、2017年3月28日付房租223 440元（由北京美树园林绿化有限公司开据发票）。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过柒天，甲方有权解除本合同，收回房屋，保证金不退。合同尾部甲方处金域国际物业公司盖章，乙方处盛世创先公司盖章。合同签订后，金域国际物业公司将房屋交付盛世创先公司，盛世创先公司向金域国际物业公司交付房屋租金。盛世创先公司自2015年6月28日起未再向金域国际物业公司交付房屋租金。盛世创先公司主张其向金域国际物业公司交付房屋租金，金域国际物业公司不收，未提交充分证据。庭审中，盛世创先公司同意给付金域国际物业公司2015年6月28日至2015年9月28日的租金212 800元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、硅谷亮城租赁合同、收费通知单等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：金域国际物业公司与盛世创先公司分别在硅谷亮城租赁合同尾部甲方和乙方处签章，且合同签订后，双方进行了房屋及房屋租金的交付，故租赁合同的主体为金域国际物业公司与盛世创先公司。该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。盛世创先公司未按合同约定如期向金域国际物业公司支付房屋租金，属违约行为，对此应承担相应的违约责任。现金域国际物业公司要求解除双方的租赁合同，于法有据，法院予以支持，合同解除后，盛世创先公司应将租赁房屋腾空交还金域国际物业公司。同时，因盛世创先公司构成违约，按租赁合同约定，其亦应交纳2014年7月8日至2014年7月18日免租期内的房屋租金。庭审中，盛世创先公司同意给付金域国际物业公司2015年6月28日至2015年9月28日的租金212 800元，对此法院不持异议。金域国际物业公司要求盛世创先公司支付违约金，于法有据，法院予以支持，违约金的具体数额，法院酌情予以判定。盛世创先公司主张其向金域国际物业公司交付房屋租金，金域国际物业公司不收，因未提交充分证据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除北京金域国际物业管理有限责任公司与北京盛世创先科技发展有限公司于2014年7月9日签订的硅谷亮城租赁合同；二、北京盛世创先科技发展有限公司于本判决生效后十五日内将北京市海淀区农大南路１号硅谷亮城501-1001房屋腾空交予北京金域国际物业管理有限责任公司；三、北京盛世创先科技发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京金域国际物业管理有限责任公司房屋租金人民币二十三万五千九百四十元。四、北京盛世创先科技发展有限公司于本判决生效后十五日内支付北京金域国际物业管理有限责任公司违约金人民币二万三千四百零八元。
盛世创先公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回金域国际物业公司全部诉讼请求。上诉理由是：金域国际公司没有出示涉案房屋消防合格的证据，租赁合同应为无效；金域国际物业公司不是适格原告；原审判决认定事实错误，对我方签约后交纳保证金的情况没有审查，我方没有违约，并非我方不交房租而是对方拒收，且实际租赁房屋面积仅为合同约定的一半，我方有权拒付部分房租；原审判决的房租数额超出原告诉讼请求。
金域国际物业公司服从原审法院判决，针对盛世创先公司的上诉理由答辩称：涉案租赁合同合法有效，盛世创先公司逾期不交房租构成违约，根据合同约定，对方违约故保证金不予退还。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，盛世创先公司已于2016年4月1日腾退搬离租赁地点。本院另查明的事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：金域国际物业公司与盛世创先公司于2014年7月9日签订的硅谷亮城租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。金域国际物业公司经产权人授权出租房屋，在租赁合同尾部甲方处签章，并依合同约定向盛世创先公司交付房屋、收取租金，故金域国际物业公司作为合同相对人有权提起本案诉讼。因本案租赁房屋系特定房屋，合同中约定的租金标准为固定数额，且盛世创先公司在本案诉讼前未对租赁房屋的面积提出过异议，故本院对盛世创先公司所称因实际租赁面积与合同约定不符可拒付部分房租的上诉理由不予支持。二审中双方一致认可盛世创先公司已于2016年4月1日腾退搬离租赁地点，对此本院不持异议。
合同履行中，盛世创先公司逾期交纳房租，构成违约，依据合同约定，拖欠租金超过七天，金域国际物业公司有权解除合同。盛世创先公司上诉称并非其逾期不交租金，而是金域国际物业公司故意不收取租金，但对此并未提供充分证据，本院不予采信。根据合同约定，盛世创先公司应补交2014年7月8日至2014年7月18日免租期内的房屋租金，金域国际物业公司要求其交纳上述期间内租金21 280元的诉讼请求于法有据，应予以支持。原审庭审中，盛世创先公司同意给付金域国际物业公司2015年6月28日至2015年9月28日的租金212 800元。上述两项租金数额相加应为234 080元，原审法院租金数额计算有误，本院予以纠正。
关于违约金数额，根据租赁合同约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金；拖欠租金超过柒天，甲方有权解除本合同，收回房屋，保证金不退。本院认为，双方关于保证金不退的约定具有解除合同违约金的性质，在该违约条款中既规定了逾期履行违约金，又规定了解除合同违约金，在因盛世创先公司逾期交纳房租致使合同解除的情况下，金域国际物业公司就同一违约行为主张两项违约金，应仅支持保证金不退一项，且该项违约金已足够弥补因盛世创先公司违约对金域国际物业公司造成的损失，故本院对逾期履行违约金不再支持。原审法院对违约金处理不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第28022号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第28022号民事判决第二、四项；
三、变更北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第28022号民事判决第三项为北京盛世创先科技发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京金域国际物业管理有限责任公司房屋租金人民币二十三万四千零八十元；
四、驳回北京金域国际物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果北京盛世创先科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费八千三百二十二元，由北京金域国际物业管理有限责任公司负担三千五百一十一元（已交纳）；由北京盛世创先科技发展有限公司负担四千八百一十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千一百九十元，由北京金域国际物业管理有限责任公司负担三百七十九（本判决生效后七日内交纳）；由北京盛世创先科技发展有限公司负担四千八百一十一元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二○一六年七月二十二日
书 记 员 罗娇杨
