中国铁路哈尔滨局集团有限公司、佳木斯市森海物业有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

黑龙江省佳木斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）黑08民终413号 上诉人（一审被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区西大直街51号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 被上诉人（一审原告）：佳木斯市森海物业有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区光复社区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，黑龙江勤勉律师事务所律师。 原审被告：哈尔滨铁路资产管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨南岗区铁路街8号22层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司（以下简称中铁哈尔滨局）因与被上诉人佳木斯市森海物业有限公司（以下简称森海物业）、原审被告哈尔滨铁路资产管理有限公司（以下简称铁路资产公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2022）黑0804民初8426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月24日受理案件后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中铁哈尔滨局上诉请求：1.撤销黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2022）黑0804民初8426号民事判决，将本案发回重审或改判由案涉房屋实际产权人和使用人承担物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院遗漏诉讼参与人，审判程序违法。一审判决由上诉人支付案涉住宅物业费，遗漏诉讼当事人，导致案涉8户住宅是否拖欠物业费、有无其他原因等事实无法查清。案涉住宅中5户为大额集资房，3户为承租房，其居住人是实际意义上的产权人和使用人，享受物业服务，应当将8户住宅的实际产权人和使用人列为诉讼当事人。2、一审判决由上诉人支付案涉商服及住宅的物业费，属于认定事实错误。案涉商服对小区外开门，并未享受被上诉人提供的小区内的物业服务，且房屋的修缮都是由上诉人自行完成，与被上诉人不存在事实上的物业服务关系。案涉8户住宅属于早期铁路企业福利性住房，其中7号楼2-502号***在本案庭审期间办理的买断，其居住人是实际意义上的产权人和使用人，只是未到产权部门办理权属登记手续。近年来，按照国家相关房改政策，上诉人正在将住***通过公积金等方式加快推进铁路福利性住房商品化的改革，但仍有部分职工由于各种原因未办理福利性住房商品化变更手续，这属于历史沿革问题，应当由其实际产权人和使用人承担物业费。 森海物业辩称，1、一审判决认定上诉人为案涉房屋的业主，认定事实清楚。《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。案涉房屋系上诉人开发建造，按上述法律规定，案涉房屋的所有权人为上诉人，案涉房屋在不动产登记中心显示为未售状态，根据《民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，案涉房屋的物权没有变更，故案涉房屋的所有权人依然是上诉人。上诉人提出的案涉房屋是铁路企业福利性住房，没有办理产权登记是历史性沿革问题，物业费应当由其实际产权人和使用人承担的观点与上述物权设立、变更、转让、消灭的法律制度不符。关于上诉人提出的门市对外开放，没有享受到物业服务，此观点与事实相悖。物业管理区域是按照小区建筑红线进行划分的，案涉门市虽然门朝外开，但却在建筑红线内，属于小区物业服务范围。案涉门市房所使用的下水、配电、化粪池等公共设施的管护均是被上诉人承担的，以门朝外开为由主张没有接受物业服务的观点是错误的。况且，良好的物业服务可以提升房屋价格，案涉门市房实际享受了物业服务。2、上诉人提出的原审遗漏当事人的观点没有法律依据。我国民事诉讼法规定了必要共同诉讼制度，只有遗漏必要共同诉讼当事人才属于程序违法。根据《民法典》第九百三十七条的规定，业主是支付物业费的主体。上诉人提出案涉房屋是大额集资房或者对外出租，但在不动产登记中心没有办理物权变更登记，不产生物权变动的效力，上诉人依然是案涉房屋的业主。集资或出租属于上诉人与第三人的合同法律关系，对外不具有法律效力，不能免除上诉人支付物业费的主体责任，故原审法院不存在遗漏当事人的情形，上诉人的上诉请求不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 铁路资产公司述称，1、认可上诉人的上诉理由及上诉请求。2、案涉小区中有部分业主反映上下水堵漏情况时，铁路资产公司作为资产管理单位曾多次找森海物业进行维修，均未得到答复，铁路资产公司自行进行了维修；商服楼屋顶漏水等问题也是铁路资产公司自行维修解决的，所以森海物业未提供物业服务，铁路资产公司有权利不支付物业费。 森海物业向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同给付自2019年1月1日至2022年12月31日的物业费125734元并支付违约金（以125734元为基数，自2012年1月1日起至实际给付之日止，按日千分之三计算）；2.案件受理费由被告承担。 一审判决认定事实：原告森海物业（乙方）与佳木斯市前进区站前南社区居民委员会（甲方）签订《前进区三供一业物业服务合同》，合同约定“由原告对位于佳木斯市站南小区的业主提供物业管理服务事宜；合同期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止；物业费收费方式为2019年1月1日至2020年12月31日多层住宅为0.30元/月/㎡、商服为1.00元/月/㎡，2021年1月1日起物业服务标准为多层住宅0.45元/月/㎡、商服为1.00元/月/㎡；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人在每年1月1日前履行交纳义务，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按3‰/日的标准支付违约金；本合同期满前3个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，如双方无争议此合同继续有效，延长期限为3年。未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”被告中铁哈尔滨局为佳木斯市前进区站前南社区站南小区的开发建设单位，现该小区内有1号楼6号、7号门市，4号楼1－9号门市，6号楼1－9号门市，8号楼1－6号门市，11号楼106号门市未售，建筑面积为2444.46平方米；4栋1**501室、703室，3栋4**501室，5栋1**201室，7栋2**502室，8栋1**203室，8栋3**201室，14栋1**602室住宅未出售，建筑面积466.63平方米。被告铁路资产公司代被告中铁哈尔滨局管理其上述未出售房屋，对其进行出租并收取租金。另，案涉小区未成立业委会和业主大会。上述事实有前进区三供一业物业服务合同、前进区三供一业物业管理分离移交项目备案项目材料、铁路资产公司企业信息、房屋租赁合同及当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，住建部下发的《业主大会和业委会指导规则》第五十八条规定，“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”第三十五条规定“业主委员会履行以下职责：（一）…；（二）…；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）…；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”本案案涉房屋所处的站南小区无业委会和业主大会，因此，根据上述规定，原告与佳木斯市前进区站前南社区居民委员会签订的《前进区三供一业物业服务合同》合法有效，该合同对案涉小区的业主均具有约束力。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案被告中铁哈尔滨局系佳木斯市前进区站南小区内案涉房屋的建设单位，其对原告诉请的未出售的住宅及商服负有交付物业服务费的义务。《前进区三供一业物业服务合同》约定服务期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，亦未另聘物业服务企业，按照合同约定，物业服务合同继续有效，原告诉请被告给付2019年1月1日至2022年12月31日期间的物业费，属合理诉请范围，一审法院予以支持。商服物业费金额，原告主张建筑面积为2444.46㎡，中铁哈尔滨局对商服产权及建筑面积均无异议，因此，被告中铁哈尔滨局应支付原告商服物业费117334.08元（2444.46㎡×1元/㎡/月×48个月）；住宅物业费金额，涉案住宅房屋8套，建筑面积共计466.63㎡，中铁哈尔滨局主张部分住宅已归个人所有并办理了房屋权属变更登记，经一审法院查明案涉8套住宅并未登记在自然人名下，中铁哈尔滨局又无其他证据证明案涉住宅产权实际归属何人，因此，被告中铁哈尔滨局理应支付原告案涉住宅物业费8399.34元（466.63㎡×0.3元/㎡/月×24个月+466.63㎡×0.45元/㎡/月×24个月）。关于诉讼时效问题，涉案物业合同虽约定缴纳物业费的时间为每年1月1日，但物业服务人进行物业服务的一个周期为一年，应当认定支付当年年度物业费支付的最后期限为每年年终，即诉讼时效期间应自下一年度初始起算，故原告主张2019年度的物业费没有超过诉讼时效期限。关于森海物业公司主张违约金的诉讼请求，森海物业未提交证据证实其向被告发出过物业费催缴通知，且案涉物业合同签订的特殊性，致使中铁哈尔滨局无从知晓缓交物业费是否构成违约。另外，根据一审法院在审理涉及前进区物业管理服务的同类案件中查明的事实，森海物业在履行合同过程中提供的物业服务存在一定瑕疵，故对森海物业公司要求中铁哈尔滨局支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告铁路资产公司共同给付物业费的诉讼请求，铁路资产公司既不是业主也不是案涉房屋的建设单位，原告要求其承担给付义务无事实及法律依据，故对该项请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第十五条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第一百四十五条之规定，一审判决：一、被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告佳木斯市森海物业有限公司2019年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费125733.42元；二、驳回原告佳木斯市森海物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2814.68元，减半收取计1407.34元，由被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提供如下证据： 证据一、《中国铁路哈尔滨局集团有限公司公共租赁住房管理办法》一份，欲证明：上诉人单位的公租房应由承租人交纳供热费、物业费等费用。 森海物业质证认为，1、上诉人是营利法人，并非国家行政机关或立法机关，其所制定的管理办法只能在其公司内部使用，对外不具有法律、法规或规章的效力，对本案没有约束力；2、该管理办法第三十条只是规定公租房租金不包含物业费、供热费，并没有明确约定物业费的负担主体，且该办法制定日期为2023年1月28日，对本案不具有溯及力。 铁路资产公司质证认为无异议。 证据二、铁路房管系统打印的数据一份，欲证明：案涉房屋中有四户房屋为大额集资房。 森海物业质证认为，该组证据是由上诉人单位自行制作，无法证实其真实性，即使是大额集资房也不能改变上诉人是案涉房屋业主的事实。 铁路资产公司质证认为无异议。 本院审查后认为，上诉人提供的证据一系中国铁路哈尔滨局集团有限公司制定的规章制度，不具有普遍适用的法律效力；铁路房管系统数据亦非不动产登记机关产权登记信息，故本院对上述证据的证明效力不予确认。一审期间双方当事人法定期限内提交的证据均已移送至本院。经审查，一审法院对各方提交证据的认证意见正确。根据上述有效证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，森海物业虽未与案涉小区业主签订书面的物业服务合同，但因案涉房屋所在的站南小区无业委会和业主大会，森海物业与佳木斯市前进区站前南社区居民委员会签订的《前进区三供一业物业服务合同》符合住建部下发的《业主大会和业委会指导规则》第五十八条和《物业管理条例》的相关法律规定，该合同成立并生效，对案涉小区的业主均具有约束力。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，中铁哈尔滨局系佳木斯市前进区站前南小区案涉房屋的建设单位，上诉人一、二审期间亦对案涉商服的权利人及建筑面积均无异议，对于案涉8套住宅房屋，上诉人主张部分房屋已归个人所有并办理了房屋权属变更登记，但经一审法院查明案涉8套住宅并未登记在自然人名下，上诉人一、二审期间未提供其他证据证明案涉住宅的物权权利人，故其对案涉未出售的住宅及商服负有交付物业服务费的义务，本院对上诉人提出的应追加房屋实际产权人和使用人为共同诉讼参与人的上诉请求不予支持。关于上诉人主张并未享受被上诉人提供的物业服务，且房屋的修缮等工作都是由上诉人自行完成，与被上诉人不存在事实上的物业服务关系，不应承担物业服务费的上诉理由，因森海物业与佳木斯市前进区站前南社区居民委员会签订的《前进区三供一业物业服务合同》对案涉小区的业主均具有约束力，作为业主的上诉人负有按合同约定按期缴纳物业费的义务，其主***物业提供的物业服务不达标、对小区管理、维修、养护不到位，其应对森海物业存在上述违约行为承担举证证明责任，上诉人一、二审期间举示的证据不能充分证明森海物业在提供物业服务方面存在重大瑕疵或违反了合同约定及有关规定，结合一审法院审理案涉小区相关物业服务合同纠纷案件的审理情况，森海物业要求上诉人缴纳物业费的诉讼请求符合法律规定。作为该小区业主，上诉人认为被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，可根据物业合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业费的行为无法律依据，原审判决上诉人向森海物业给付拖欠的2019年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费125733.42元，符合法律规定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2814.68元，由上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　梁淑荣 二〇二三年四月十八日 书记员　　***