某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省**市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤1781民初1700号 原告：***，女，1976年1月22日出生，汉族，广东省茂名市化州县人，户籍住址：**市，现住深圳市龙岗区。 原告：**，男，1973年4月4日出生，汉族，广东省**市人，户籍住址：**市，现住四会市大旺高新区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：***，男，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：***，女，北京市东元（深圳）律师事务所实习律师。 被告：**崇福房地产开发有限公司，住所地：**市春城镇迎宾大道，统一社会信用代码：91441700618020433R。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，广东春洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，广东春洲律师事务所律师。 原告***、**与被告**崇福房地产开发有限公司（以下简称**崇福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，在2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告***、**的共同委托诉讼代理人***、被告**崇福公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、**共同向本院提出诉讼请求：1.**崇福公司支付逾期办证的违约金（该违约金以商品房总价款450889元为基数，按日万分之五的标准，从2018年3月31日起计算至***、**实际取得商品房《不动产所有权证书》之日止；暂计至2021年3月29日止的违约金为246636.28元）给***、**；2.**崇福公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，为***、**办理商品房的《不动产所有权证书》；3.本案诉讼费用由**崇福公司负担。事实和理由：2017年5月28日，***、**与**崇福公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017053647），主要约定***、**以总价款450889元向**崇福公司购买位于**市地块一Ａ幢一单元502房（以下简称案涉商品房）；**崇福公司在2017年10月1日前向***、**交付案涉商品房；***、**应在案涉商品房交付之日起180日内取得案涉商品房的所有权证书等。签订《商品房买卖合同（预售）》后，***、**支付了案涉商品房的全部价款给**崇福公司，但**崇福公司至今仍未将案涉商品房的权属转移登记至***、**名下，导致***、**未能取得案涉商品房的《不动产所有权证书》。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，**崇福公司应支付逾期办证的违约金（该违约金以商品房总价款450889元为基数，按日万分之五的标准，从2018年3月31日起计算至***、**实际取得商品房的《不动产所有权证书》之日止；暂计至2021年3月29日止的违约金为246636.28元）给***、**。 **崇福公司辩称，***、**主张的延期办证违约金的计算标准过高，应调整为按照日万分之零点五的标准计算。事实和理由：1.关于逾期办证的事实和调整违约金的法律依据。**崇福公司自认逾期办证，现正积极与政府部门协调，争取早日为广大业主办理好不动产的所有权证书，预计今年年底能办理完毕。但***、**主张的违约金过高，远远超出了**崇福公司逾期办证造成其的损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，**崇福公司请求降低逾期办证违约金的计算标准。2.关于***、**的实际损失的问题。本案中，案涉商品房总价款为450889元，按照合同约定的标准计算逾期办证的违约金为每月6763元。而逾期办证造成商品房买受人实际损失是主要居于融资担保贷款不能而发生，此时应考究其是否有融资担保贷款的可能。（1）***、**于2017年11月27日以贷款方式支付案涉商品房的购房款300000元，也就是说即使其取得案涉商品房的《不动产所有权证书》，案涉商品房也势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能；（2）在当前疫情影响企业经营普遍困难的情况下，如系列案件均按照日万分之五的标准计算逾期办证的违约金，开发商将承担沉重的责任，而业主的获利将远远高于其实际损失，造成一方责任与另一方损失严重失衡的局面；（3）**崇福公司逾期办证造成***、**的损失具体数额尚无法确定。在现有证据的前提下，***、**主张逾期办证的违约金按照日万分之五的标准计算不合理，应当根据公平原则调整为按照日万分之零点五的标准计算。 根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：******是夫妻关系。**崇福公司是于1994年9月2日成立的有限责任公司（***法人独资），经营范围为房地产开发、销售。案涉商品房所在的瑞福花园A幢商住楼由**崇福公司开发建设。 2016年7月3日，***通过银行转账方式支付了案涉商品房的首期购房款150000元给**崇福公司。2017年3月18日，***通过银行转账方式预付了案涉商品房的办证费20000元给**崇福公司。 2017年5月28日，***、**作为买受人与**崇福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017053647），主要约定**崇福公司将案涉商品房以总价款450889元预售给***、**；***、**应当在2017年5月28日前支付案涉商品房的首期房价款150889元，余款300000元通过向银行申请贷款支付；**崇福公司应当在2017年10月1日前向***、**交付案涉商品房；双方同意共同向房屋登记机构办理案涉商品房的房屋所有权转移登记，因**崇福公司的原因，***、**未能在案涉商品房交付之日起180日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，且***、**不解除合同的，自***、**应当完成房屋不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋不动产权证登记之日止，**崇福公司按日计算向***、**支付全部房价款的万分之五的违约金等内容条款。 2017年9月10日，**崇福公司将案涉商品房交付给***、**。 2017年11月2日，***、**通过向中国建设银行股份有限公司贷款方式支付了案涉商品房的购房款200000元给**崇福公司。2017年11月27日，***、**通过向中国建设银行股份有限公司贷款（住房公积金贷款）方式支付了案涉商品房的购房款100000元给**崇福公司。 庭审中，***、**与**崇福公司确认，***、**已支付了案涉商品房的全部房价款450889元给**崇福公司；**崇福公司尚未办理案涉商品房的初始登记，也未将办理案涉商品房权属转移登记手续所需的相关材料提交给房地产登记机关；案涉商品房的权属至今仍未转移登记至***、**名下。 2021年4月7日，***、**向本院提起本案民事诉讼。 本院认为，***、**与**崇福公司于2017年5月28日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定**崇福公司将案涉商品房以总价款450889元预售给***、**；***、**应当在2017年5月28日前支付案涉商品房的首期房价款150889元，余款300000元通过向银行申请贷款支付；**崇福公司应当在2017年10月1日前向***、**交付案涉商品房；因**崇福公司的原因，***、**未能在案涉商品房交付之日起180日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，且***、**不解除合同的，自***、**应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，**崇福公司按日计算向***、**支付全部房价款的万分之五的违约金等。该《商品房买卖合同(预售)》是***、**与**崇福公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款和第五百九十五条的规定，本院依法认定***、**与**崇福公司签订的《商品房买卖合同(预售)》成立有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 ***、**请求判令**崇福公司以案涉商品房总价款450889元为基数，按照日万分之五的标准计算支付从2018年3月31日起至其实际取得商品房《不动产所有权证书》之日止的逾期办证违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款规定“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第五百九十八条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，***、**与**崇福公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按照合同约定支付了案涉商品房的全部价款450889元，还预付了办证费用20000元给**崇福公司，**崇福公司亦应当在2017年10月1日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的案涉商品房交付给***、**，并在案涉商品房交付之日起180日内将权属转移登记至***、**名下。而根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，案涉商品房的权属转移登记至***、**名下，需要办理初始登记再办理转移登记，而办理初始登记需要提交房屋已经竣工验收的材料等，因此商品***工验收备案是房地产开发商为商品房买受人办理权属转移登记的必要条件。但***、**在知道案涉商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和办理初始登记的情况下，于2017年9月10日接收了案涉商品房。因此，办理案涉商品房权属转移登记的期限应从《商品房买卖合同（预售）》约定的案涉商品房交付期限届满之日（2017年10月1日）起计算180天即至2018年3月29日止。故**崇福公司应在2018年3月29日前将案涉商品房的权属转移登记至***、**名下，但**崇福公司至今仍未办理案涉商品房的初始登记，也未将案涉商品房的权属转移登记至***、**名下，其行为已构成违约，应当承担支付逾期办证违约金给***、**的违约责任。同时，**崇福公司没有提交证据证明***、**存在故意拖延办理案涉商品房权属转移登记手续的情形，应承担举证不能的不利后果。此外，在***、**没有提交证据证明**崇福公司逾期办证造成其损失的情况下，如按照《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之五的标准计算逾期办证的违约金，则每月的违约金高达6763.34元（450889元×0.0005/天×30天），明显过高。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和第五百八十五条第二款的规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案案情和**崇福公司的过错程度，本院酌定将**崇福公司逾期办证的违约金调整为以案涉商品房总价款450889元为基数，按照年利率6%的标准计算。**崇福公司逾期办证共1096天（从2018年3月30日起计算至2021年3月29日止），应支付逾期办证的违约金81234.14元(450889元×6%/年÷365天×1096天)给***、**。对此后的逾期办证违约金，***、**可另行主张。***、**主张*****公司逾期办证的违约金应以450889元为基数按照日万分之五的标准从2018年3月31日起计算至其实际取得案涉商品房的《不动产所有权证书》之日止，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。**崇福公司抗辩认为按照《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之五的标准计算逾期办证违约金过高，请求予以调整减少，理据充分，本院依法予以采纳。但其主张逾期办证违约金应按照日万分之零点五的标准计算，理据不足，本院依法不予采纳。 ***、**还请求判令**崇福公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，为其办理商品房的《不动产所有权证书》。本院认为，***、**请求判令**崇福公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》为其办理案涉商品房的《不动产所有权证书》，实质是请求**崇福公司协助其办理案涉商品房的所有权转移登记。但**崇福公司在本案庭审辩论终结前尚未办理案涉商品房的初始登记。故***、**请求判令**崇福公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》为其办理案涉商品房的《不动产所有权证书》，理据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告**崇福房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办理商品房权属转移登记的违约金81234.14元给原告***、**； 二、驳回原告***、**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费2500元，由被告**崇福房地产开发有限公司负担823元，原告***、**共同负担1677元（原告***、**已预交案件受理费2500元，由本院退还823元给原告***、**）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年六月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。