某某崇福房地产开发有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤17民终2004号 上诉人（原审被告）：**崇福房地产开发有限公司。住所地：广东省**市春城镇迎宾大道。统一社会信用代码：91441700618020433R。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东春洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东春洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1982年4月21日出生，汉族，住广东省五华县。 被上诉人（原审原告）：***，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省五华县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：***，广东大众天地律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：***，广东大众天地律师事务所律师。 上诉人**崇福房地产开发有限公司（以下简称崇福公司）因与被上诉人***、***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省**市人民法院（2021）粤1781民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***、***向一审法院起诉请求：一、崇福公司支付逾期办证的违约金207159元（该违约***价款476229元为基数，按照日万分之五的标准，从2018年10月2日起计算至2021年3月2日止）给***、***；二、本案诉讼费用由崇福公司负担。 一审法院判决：一、崇福公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办证违约金65569.35元给***、***；二、驳回***、***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4408元，减半收取计2204元，由崇福公司负担698元，***、***共同负担1506元（***、***已预交案件受理费2204元，由一审法院退还698元给***、***）。具体认定的事实和理由详见一审判决。 崇福公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为崇福公司支付逾期办证违约金20525.98元给***、***；二、上诉费用由***、***负担，一审诉讼费由二审法院重新予以调整。事实与理由：一审判决按年利率6%计算逾期办证违约金的标准过高，应该予以调整为日万分之零点五利率计算。首先，在本案一审庭审中，***、***没有任何证据证明其因逾期办证造成的经济损失具体情况，应视为没有损失；其次，在当前疫情影响企业经营普遍困难的情况下，如系列案件均按照此标准计算违约金，开发商将承担沉重的责任，而业主的获益将远远高于其实际损失，造成一方责任与另一方损失严重失衡的局面。综上，请支持崇福公司的上诉请求。 ***、***答辩称：一、***、***已依约支付全部购房款，但崇福公司至今没按合同约定为***、***办理商品房所有权证书，已构成严重违约。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，崇福公司应按每日以已付全部房款的万分之五计算违约金给***、***至实际完成所有权登记之日止。该约定是崇福公司自行就违约责任对***、***作出的承诺，并不适用违约金过高应调整的规定。三、违约金是否过高应首先以违约金的约定是否比银行等金融机构通常的约定高，不应一概先以实际损失来认定违约金过高，应充分尊重当事人的意思自治，不能让违约方以此逃避违约责任。四、日万分之五违约金是国家金融机构的金融产品通常使用的违约标准，说明该违约金不属于过高应调整的范围。一审按年利率6%计算违约金已严重损害***、***的合法权益。五、***、***通过部分借款才能全款购买涉案房屋，但由于房屋至今无法办证，***、***无法转让该房产，无法偿还借款，还要每月支付高额的借款利息。六、崇福公司认为一审判决违约金过高，应当对一审按年率6%计算违约金高于***、***的实际损失程度承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。七、依合同约定，崇福公司应在2018年10月1日前为***、***办理并取得商品房的所有权证，其违约与疫情并无任何关联，崇福公司作为违约方应承担相应的违约责任。 二审期间，双方当事人均没有提供新证据。 本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，争议焦点为：一、一审按年利率6%计算逾期办证违约金是否合理。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定崇福公司应当在2018年4月1日前向***、***交付涉案商品房，因崇福公司的原因，***、***未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，***、***不解除合同的，自***、***应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，崇福公司按日计算向***、***支付全部房价款万分之五的违约金。而涉案商品房至今仍未办理涉案商品房的初始登记，未将涉案商品房的权属转移登记至***、***名下，已超过合同约定的180天的办证时间，其行为已构成违约，应承担逾期办证违约责任。虽然崇福公司已向***、***交付了涉案商品房，***、***已对涉案商品房行使占有、使用的权能。但及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是崇福公司重要的合同义务，***、***因崇福公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权,致使其对涉案商品房的处分受到限制。因此,虽然在崇福公司逾期办证的情况下,***、***遭受损失的数额难以确定,但***、***因崇福公司的逾期办证违约行为受到的损失客观存在。鉴于***、***未能提供证据证明因崇福公司逾期办证给其造成的实际具体损失,故根据公平原则和诚实信用原则，兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及本地区审判实践的标准和整体市场环境等综合因素,一审法院酌情调整为崇福公司以总房价款为基数按年利率6%的标准向***、***支付逾期办证违约金至2021年3月2日,对此后的逾期办证违约金，由***、***另行主张，并无不当,本院予以维持。***、***要求按涉案合同约定的日万分之五计算逾期办证违约金,崇福公司要求再调低逾期办证违约金按日万分之零点五计算，理据不足，本院均不予支持。 综上所述，***、***与崇福公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费926元，由**崇福房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年九月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。