天津华北建设有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津02民终6592号

上诉人(原审被告):天津华北建设有限公司，住所地天津市津南区港基中心B座4楼。

法定代表人：韩立彦，总经理。

委托诉讼代理人：徐振，天津林盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王占伟，天津玛迎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1959年6月24日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：王奕，天津允诚律师事务所律师。

上诉人天津华北建设有限公司因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

天津华北建设有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人股东变更后，原股东魏兴斌、张俊杰退出公司并承诺其经营期间的债权、债务全部由其个人承担。且在2011年至2014年间是魏兴斌、张俊杰实际使用涉诉房屋，故该房屋租赁与上诉人无关。上诉人公司股东变更是公开的事实，被上诉人通过工商查询很容易获知，但被上诉人从未向上诉人催过租金，可知被上诉人认可租房是魏兴斌的个人行为。2、一审法院程序违法，审理期限超过法定审限，且在一审中，上诉人申请法院追加魏兴斌为本案被告，一审法院未予准许，遗漏当事人。

***辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求:1、判令被告支付租金554132元及2014年12月3日至2017年2月28日按照年息6%计算的滞纳金74388.05元；2、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：原告所有坐落河东区万东路红顶花园9号楼房屋。自2005年6月始租赁给被告天津市华北建设有限公司使用。双方先后签订十一份租赁合同，2012年3月18日至2013年10月17日期间的租赁合同共计四份，均载明每季度租金60000元，2013年10月18日至2014年2月17日期间双方合同载明每季度租金80000元。以上租赁合同均载明“乙方（被告）在租赁期间，必须按协议规定的金额、时间支付租赁费等费用不得拖延和欠付，如超出10日按银行贷款利率计算滞纳金，同时甲方(原告)有权解除合同”。在上述协议乙方签字为“经手人王秀英”并加盖天津市华北建设有限公司公章。2013年10月23日原告向被告发函件索要租金。2014年9月6日“王秀英”出具情况说明一份，证实至2014年9月6日仍然拖欠***租金495466元。2014年12月3日“王秀英”出具证明一份，证实被告于2014年12月3日搬离租赁房屋。2014年9月7日至2014年12月3日依双方协议季度租金80000元，原告主张按每季度60000元计算共计58666.96元，该主张不超过双方协议的租金。2014年10月原告向一审法院起诉要求给付租金，后原告于2015年1月9日撤诉。庭审中，原告提交2015年至2016年4月间与“王秀英”及被告原法定代表人李广顺的通话记录及短信记录。李广顺出庭作证认可短信内容，并表示原法定代表人魏兴斌确实在红顶花园租用的房屋内办公。

被告天津华北建设有限公司原名天津市华北建设有限公司，原法定代表人魏兴斌，2011年1月25日变更法定代表人为李广顺。2014年2月24日变更法定代表人为韩立彦，2014年2月19日公司名称经核准变更为天津华北建设有限公司。

一审法院认为，本案争议焦点为房屋费用的交付及原告诉讼是否超出诉讼时效。本案原告所提供向人民法院起诉的证据可起到诉讼时效中断的法律效果。原告再提供与李广顺与王秀英的通话记录，及原告提供与李广顺的短信内容中涉及“韩总”及原告发送其户名及卡号的银行卡信息可证实在诉讼以后原告确实向被告主张过权利，且诉讼时效系催促债权人及时主张诉讼权利，原告现提供证据可证实原告确实主张过权利，原告起诉符合诉讼时效规定，被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩不予支持。

对于租金一节，本案房屋租赁合同盖有被告曾经使用的公章，最后一份租赁合同签署日期为2013年10月16日，发生于被告名称变更以前，该公章有效，被告虽抗辩公司变更股东等情况，但公司主体并无变化，对于公司债务，不应因股东变化而免除，故被告应当承担本案债务。对于“王秀英”出具的欠款说明，因王秀英代表公司在租赁合同中签字，可证实房屋租赁事务由其负责，其出具的因该合同欠款数额内容，予以认定。因租赁合同截止于2014年2月17日，故2014年2月18日起至2014年12月3日期间的租金，因双方无书面合同，该期间租金为房屋使用费，可比照原合同约定的租金予以计算。本案原告要求2014年9月6日起至2014年12月3日期间按每季度60000元计算房屋使用费，不高于双方约定租金标准，予以认定。故一审法院确认被告欠缴租金及使用费共计554132.96元，原告主张554132元，符合法律规定，予以支持。对于滞纳金一节，双方合同约定“乙方在租赁期间，必须按协议规定的金额、时间支付租赁费等费用不得拖延和欠付，如超出10日按银行贷款利率计算滞纳金，同时甲方有权解除合同”，原告现主张自2014年12月3日要求被告支付滞纳金，考虑被告欠付租金已经超出10日，符合给付滞纳金的条件，一审法院对原告此项请求予以支持，对于滞纳金的截止日期原告虽主张至实际履行之日，因该请求不便于实际操作，一审法院确定截止日期为本判决生效之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津华北建设有限公司一次性给付原告***房屋租金及使用费554132元，并以554132元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算支付2014年12月3日至本判决生效之日止的滞纳金；二、驳回原告***其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9964元，由被告天津华北建设有限公司负担。

二审期间，当事人未向本院提交新的证据。对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的主要焦点为上诉人是否应向被上诉人交纳房屋租金及使用费,被上诉人主张上述权利是否超过诉讼时效以及一审法院是否违反法定程序。对此，本院阐述如下：

因涉案租赁合同系上诉人与被上诉人签订,根据合同相对性原则,上诉人作为承租方具有向出租方交纳租金的义务。现上诉人主张在租赁合同履行期间，其公司股东变更，原股东魏兴斌、张俊杰退出公司且承诺其经营期间的债权、债务全部由其个人承担，与公司无关。本院认为，上诉人变更股东属于其公司内部事宜，在租赁合同存续期间，上诉人主体并未发生变化，且其将债务转让与原股东，并未向债权人（被上诉人）履行通知义务，故其主张不能对抗被上诉人主张租金权利。关于房屋使用费问题，上诉人主张其未实际使用涉诉房屋，不应承担房屋使用费，但被上诉人并不知晓实际情况，直至2014年12月3日王秀英出具证明后，被上诉人才得知上诉人搬离租赁房屋。上诉人对王秀英的证明不予认可，经本院核实，王秀英对其本人签字并无异议，综合本案合同签订情况，王秀英一直代表上诉人与被上诉人办理租赁房屋事宜，被上诉人有理由相信王秀英的行为能够代表上诉人，故一审法院支持被上诉人相应的房屋使用费亦并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效一节，被上诉人于2013年10月23日向上诉人催要租金，并于2014年10月21日曾向法院起诉要求上诉人支付租金等费用，能够引起诉讼时效中断的法律效果，故被上诉人主张上述权利未超出诉讼时效。经审查，魏兴斌并非本案必要共同诉讼参加人，且一审法院不存在严重违法情形，故对上诉人要求发回重审的请求，本院不予支持。

综上所述，天津华北建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9342元，由上诉人天津华北建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李　静

代理审判员　　苏美玉

代理审判员　　李冬梅

二〇一七年十一月七日

书　记　员　　张　韬