兰州有色冶金设计研究院有限公司与甘肃亿晟酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）甘0102民初774号

原告（反诉被告）：兰州有色冶金设计研究院有限公司，住所地兰州市城关区天水南路168号。

法定代表人：窦旭东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：叶期中，甘肃瀛强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张海燕，甘肃瀛强律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）:甘肃亿晟酒店管理有限公司，住所地兰州市城关区天水南路182号。

法定代表人：李悦，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马文斌，甘肃胜友律师事务所律师。

原告兰州有色冶金设计研究院有限公司（以下简称：有色冶金设计院）诉被告甘肃亿晟酒店管理有限公司（以下简称：亿晟酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶期中、张海燕，被告的法定代表人李悦及其委托诉讼代理人马文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告有色冶金设计院向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交位于兰州市城关区房屋;2、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费245万元（2019年10月份按每月25万元计算，2019年11月至实际返还房屋止按每月27.5万元计算），并支付至实际返还房屋之日止；3、判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的采暖费96000元（24万元／一个采暖期计五个月），并支付至实际返还房屋之日止；4、判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的土地年租金126609.6元，并按每年84406.42元的标准支付至实际返还房屋之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年5月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于兰州市城关区租赁给被告使用，用于开办“锦江之星”旅馆之用，租赁期限自2009年7月31日起至2019年7月30日止。2014年1月24日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，约定被告承担土地年租金84406.42元／年。合同到期后，被告因其公司经营需要，于2019年6月18号向原告发出《房屋续租申请》，双方于2019年6月27日协商一致签订了《房屋租赁补充合同》，约定房屋租赁延期一个月。2019年8月29号，被告再次向原告发出《房屋续租申请》，原告秉着与人为善的态度再次同意了被告的续租申请，双方约定续租期限截止2019年9月30日，被告支付一个月租金25万元。续租期限届满后，原告分别于2019年11月4日、2019年11月18向被告发出停止经营并交回房屋的通知，但被告至今拒不交付房屋也未支付续期届满后房屋占用费、土地年租金等费用，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。另外，2020年9月27日，原告就涉案房屋通过甘肃经济信息网发布招标公告，招标文件中确定的招标低价为第一年租金不低于300万元;每年递增比例为自第二年起每年租金在前一年的基础上递增2%及以上。2020年10月17日，中标候选人已公示，两名中标候选人所报第一年的租金均达330万元。因被告拒不返还房屋，导致原告无法与中标人签订房屋租赁合同，给原告造成重大损失。因此，自双方合同到期后，原告有权依据第一年330万元的租金主张房屋占用费至实际返还房屋之日。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

被告亿晟酒店辩称，1、依据原、被告之间的合同约定，被告对案涉房屋具有优先承租权，故被告不同意腾退房屋。2、对于原告主张的房屋占用费，应该分三个时间段解决。第一在被告承租使用期间的，按照合同约定履行义务；第二为招投标过程中，原告通知中标人在内的所有中标人的时间为截止时间，现在涉案房屋闲置，不存在中标人，不应产生租金；第三为如果原告通知中标人在内的所有中标人的时间内，被告有优先承租权，租金应按照新签订的合同来决定，但这实际没有发生，故对于房屋占用费，被告不应承担。3、对于原告主张的采暖费、土地年租金，尚未确定新的承租人，故不存在上述费用。综上，被告依据合同约定对案涉房屋享有优先承租权，请求驳回原告的诉讼请求。

被告亿晟酒店向本院提出反诉请求：1、依法确认被告对案涉房屋拥有优先承租权；2、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：2009年5月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市城关区天水南路182号房屋出租给被告用于酒店经营。合同对租金等均做了约定，同时该合同第六条13款约定“同等条件下，乙方有优先承租权”。被告租赁的原告的房屋原系闲置的办公用房。基于双方约定的优先承租权，被告在信任原告会按照合同约定履行的情况下，对该楼房进行了彻底的改造，将空旷的办公用房设计并改造成适合酒店经营的独立房间，为该租赁房屋接通了上下水，铺设了采暖管道及采暖设施等。为改造案涉房屋，被告投资近千万元，并在此后租赁期内不断提升案涉房屋的品质及形象，经过被告多年的努力才有了案涉房屋现在的面貌及商业价值。在合同即将期满之际，被告多次与原告协商续租事宜，但原告以种种理由和借口推托。直至2019年7月，原告才告知案涉房屋要通过招投标的方式确认后续承租人，被告为了继续租赁该房屋，积极的参与原告组织的招投标活动。因为招投标的整个过程需要时间，被告为了等待同等条件的出现以便行使优先承租权，只能按照原告提出的条件延长租赁期限。但在招投标过程中，因为种种原因，被告未能进入中标候选人名单，为此被告多次与原告协商，要求原告及其委托的招标代理人告知中标人的信息及中标具体条件以便行使租赁合同约定的优先承租权，但原告却以种种借口推诿，至今不告知被告中标的具体条件。但依据原告发布的招标公告以及招标公告中公示的合同条款，以及与被告的沟通中可以确定案涉房屋的招标工作已经结束，本次招投标也已经确定了中标人，那么被告有理由相信案涉房屋新的租赁条件已经明确，具备了被告行使优先承租权的条件。但在被告要求行使优先承租权时，原告不但拒不履行租赁合同约定的被告享有的优先承租权，反而对租赁房屋进行断水断电，严重侵犯了被告的合法权益。为此，被告提起反诉，望判如所请。

原告针对被告亿晟酒店的反诉请求辩称，1、被告所述与事实不符。2009年5月6日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2009年7月31日至2019年7月30日；房屋租赁期限届满，租赁合同终止；乙方需要继续承租时，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。该约定显示，双方约定同等条件下被告的优先承租权，应在房屋租赁合同期满前3个月提出，也就是在2019年4月30日之前提出，但被告直至2019年6月18日才提出，被告的该项权利已消灭，被告明显断章取义。且被告提出的条件未能满足原告要求，双方无法协商一致。另延长租赁期限是被告自己提出来的，在被告的两次申请下，原告才同意延长至2019年的9月30日，并非被告诉称“只能按照原告提出的条件延长租赁期限”。在招标之前原告就已向被告告知招标事宜，此后就招标事项在甘肃经济信息网上发布公告，包括招标公告及中标候选人名单。被告参与了此次招投标，理应知晓网上公布的中标结果，不存在原告故意找借口推诿，且原告多次函告被告，房屋租赁期限届满，要求其停止经营，返还租赁房屋。2、被告已丧失同等条件下的优先承租权。首先,被告的优先承租权是有限制的，而不是无限制的存在这项权利。合同明确约定了被告只有在租赁期限届满前3个月内提出续租申请，在该种条件下，被告才有优先承租权，但被告过期提出，被告的该项权利已消灭。其次，即使被告的优先租赁权没有过期，被告通过原告发布的招标公告参与竞标亦是在同等条件下确定承租人的一种方式，符合优先承租权的行使条件，并未侵犯被告的合法权利。当然同等条件必须是同等地参与招标投标活动，同等地遵循招标投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才会完全出现，承租人才能享有优先承租权，但被告在本次竞标中并未中标，没有达到与中标人一致的同等条件，故被告不享有优先承租权。最后，原告是根据国务院对经营性国有资产处置和收益分配指导意见的要求，采取招投标的方式对案涉房屋对外租赁，符合管理要求，亦不违反法律规定。原告采取招标方式公开招租，是对其对物权的一种行使方式，承租人享有的优先承租权不能与其对抗。原告已经对外公示了招投标信息，被告亦与其他竞标人一同参与竞价并遵守竞标规则。被告知晓招租事宜并参与竞价，现待案外人竞得涉案房屋租赁权，提出以同等条件租赁该房屋，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得租赁权的善意第三人的合法权益，且破坏了市场正常交易秩序。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到原告与第三人合同即将成立时，承租人只须行使优先承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形也有悖公平竞争原则。综上，被告的反诉请求无事实与法律依据，请求驳回被告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2009年5月6日的《房屋租赁合同》、2014年1月24日的《房屋租赁补充合同》、2019年6月18日的房屋续租申请、2019年6月27日的《房屋租赁补充合同》、2019年8月29日的房屋租赁延期申请、2019年11月4日的通知、2019年11月28日的腾房通知书、甘肃经济信息网于2019年9月27日公示的招标公告、2019年9月29日的招标文件领取表、2019年10月17日的投标单位签到表、2019年10月17日的投标文件递交时间签字表、2019年10月17日的投标文件密封性确认签字表、甘肃经济信息网于2019年10月17日公示的中标候选人名单、2019年9月的招标文件、2019年10月17日的唱标记录表、2019年10月17日的评标报告，被告提交的2009年5月6日的《房屋租赁合同》、2018年10月15日的通知、有色冶金研究院发布的招投标信息截屏、双方之间的通知与回复函7份,本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的质疑函与回复函8份符合证据的真实性、合法性，但该证据无法证明案涉房屋招租项目的招标程序违法，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年5月6日,原告有色冶金设计院与被告亿晟酒店签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将坐落于兰州市城关区天水南路168号、面积约为6488.75平方米的综合办公楼（二至八层及一层部分房屋、五层楼地下室4间，详见图纸）出租给被告使用，用于开办“锦江之星”旅馆；租赁期限为10年，自2009年7月31日起至2019年7月30日止；被告根据旅馆经营用房的需要，对所承租房屋进行相应改造，经原告同意后方可施工，否则造成的损失由被告承担；房屋租金前三年为每年144万元，从第四年起每年租金在前一年的基础上递增1%；被告经营旅馆所用的水、电、暖费用不包括在租金范围内，由被告按规定向原告按表（量）单独缴纳；房屋租赁期限届满,租赁合同终止;被告需要继续承租时，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，同等条件下，被告有优先承租权;本合同终止时,被告应及时给原告交还房屋。双方还约定了其他事宜。2014年1月24日，鉴于兰州市国土资源局于2010年依据《兰州市实施国有建设用地用途管理征收年租金的规定》向原告征收土地年租金，原告已经实际缴纳三年，双方又签订了《房屋租赁补充合同》，约定：被告承担2013年-2019年7月30日期间土地年租金的50%，即2013年-2018年被告承担84406.42元/年，2019年土地租赁金按7个月计算，被告承担49237元；自2014年起，每年7月30日前被告将当年土地年租金支付给原告；2014年9月20日前，被告支付2013年土地年租金。双方还约定了其他事宜。2019年12月24日,原告向被告出具了房屋租赁合同的补充说明,载明“甘肃亿晟酒店管理有限租用兰州有色冶金设计研究院有限公司综合办公楼，作为酒店经营。签订合同地址为城关区天水南路168号（我公司住所），实际租用我公司综合办公楼门牌号为城关区天水南路182号。”之后，原、被告均按约履行合同义务。

2018年10月15日，原告向被告发出通知一份，通知被告：2019年7月30日合同到期，根据公司安排，决定到期后不再与被告签订续租合同，房屋收回，公司自用，请被告认真做好相关前期准备，积极与原告沟通协调。2019年6月18日，被告以其从无违约行为、投入巨额资金对房屋进行了升级改造和大规模的装饰装修、且对房屋享有优先承租权为由向原告发出房屋续租申请，申请续签房屋租赁合同。鉴于被告提出续租申请，根据实际情况，经原告研究决定，同意租赁合同延期一个月（7月21日-8月30日），该月租费为16万元，为此，双方于2019年6月27日签订了《房屋租赁补充合同》。2019年8月29日，被告再次向原告提出房屋租赁延期申请，称：租赁合同于2019年8月31日到期，因酒店目前经营需要特申请租赁期延期一个月至2019年9月30日，此租赁期房租费用按照25万元支付。2019年8月30日，原告同意了被告的该延期申请。同时，被告也向原告支付了截至2019年9月30日的房屋租金。另外，被告已将土地年租金支付至2018年12月31日，暖气费支付至2019年3月31日。

上述续租期限到期后，被告并未向原告腾交房屋。为此，原告于2019年11月4日向被告发出通知，鉴于原告关于案涉房屋的租赁招标工作已结束，通知被告于2019年11月8日停止经营，原告届时也将停止一切服务，并要求被告于2019年11月18日交回房屋，按合同要求保护好房屋内的设施、设备，同时结清10月1日-11月8日房租费317000元，双方合同结束。次日，被告向原告发出回复函，认为其在房屋招租招标过程中受到了不公平的待遇，无法如期履行上述通知中的一切要求。当日，原告针对回复函向被告答复，案涉房屋的租赁招标工作已结束，中标单位已通过甘肃信息网发布，请务必于2019年11月18日交回房屋。2019年11月11日，被告向原告发出通知，通知原告：合同尚未解除，原告于2019年11月9日擅自断电的行为严重违反了契约精神，请立即恢复供电，否则原告将承担被告所有损失。2019年11月13日，原告回复被告，称不存在合同尚未解除、擅自断电等问题。2019年11月28日，原告再次向被告发出腾房通知书，通知被告于2019年12月5日前退出场地，并承担腾房之前的房屋占用使用费。次日，被告向原告作出回复函，通知原告：因目前招标程序尚未完成，最终中标人租赁案涉房屋的具体条件尚不明确，待招租项目的最终中标人及中标细节公开公示后，被告将决定是否行使优先权。随后，因被告一直拒绝向原告腾交房屋，原告遂诉至法院。

另查，2019年8月14日，甘肃蓝野建设监理有限公司受原告委托，对案涉房屋的招租项目进行公开招标，为此发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审公告》，被告参与了该项目的投标。2019年8月26日，甘肃蓝野建设监理有限公司受原告委托，发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审结果公示》，资格预审合格投标人名单（排名不分先后）如下：甘肃东湖凯悦酒店管理有限公司、兰州艺雅斯酒店管理有限公司、兰州市红古贸易中心、甘肃亿晟酒店管理有限公司、甘肃敬业建设工程有限公司。2019年9月2日，甘肃蓝野建设监理有限公司受原告委托，发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审结果更正公示》，资格预审合格投标人名单如下：兰州艺雅斯酒店管理有限公司、甘肃亿晟酒店管理有限公司、甘肃东湖凯悦酒店管理有限公司、甘肃敬业建设工程有限公司、兰州百和酒店管理有限公司。之后，因本项目合格投标人不满足要求，甘肃蓝野建设监理有限公司受原告委托于2019年9月27日发布了案涉房屋招租项目的二次招标公告。2019年10月17日，甘肃蓝野建设监理有限公司受原告委托，发布了案涉房屋招租项目（二次）中标候选人公示，评标委员推荐中标候选人如下：第一名甘肃敬业建设工程有限公司、第二名兰州艺雅斯酒店管理有限公司、第三名兰州百和酒店管理有限公司。期间，被告认为其在此次招标中受到了不公平待遇，多次向甘肃蓝野建设监理有限公司提出质疑，并要求公示中标人。甘肃蓝野建设监理有限公司给予了答复，但原告至今未委托甘肃蓝野建设监理有限公司公示中标人。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2009年5月6日签订的《房屋租赁合同》、以及双方之后达成的《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁延期申请》，均系双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，应属有效，双方当事人均应严格按约履行合同义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉房屋的租赁期限早已届满，且原告已多次明确告知被告不再续租，故双方之间的房屋租赁合同关系因租赁期限届满而终止，合同终止后，被告应将案涉房屋腾交给原告。被告以其具有优先承租权不向原告腾退房屋，理由不能成立，原告作为案涉房屋的权利人，依法享有占有、使用、收益、处分的全部权利，是否续租、以何种条件招租，理应是原告自身的民事权利，他人无权加以干涉，不论被告是否享有优先承租权，被告都应先将案涉房屋交回给原告，再由原告决定对案涉房屋进行处分。因此，原告请求被告腾交案涉房屋的请求，本院予以支持。

关于原告主张的房屋占用费，合同到期后，被告继续占用案涉房屋，已缺乏合同依据，对被告占用案涉房屋期间原告的损失即房屋占用费，被告应予以赔偿。被告未按约腾房的行为已构成违约，为此，原告于2019年11月4日向被告发出腾房通知，通知被告于2019年11月8日停止经营，届时原告将停止一切服务，并通知被告在2019年11月18日交还房屋，这能够证明原告尽到了提前通知的义务。但被告无视原告的通知，仍然拒不腾房，在此种情况下，原告停止向被告提供服务并无过错，因此而导致的法律后果应由其自行承担，故对被告认为其不应承担断水断电期间房屋占用费的主张，本院不予采纳。因原告并未提供证据证明其与中标人最终签订了房屋租赁合同，且月租金标准为27.5万元，故原告按每月27.5万元的标准主张房屋占用费于法无据。综上，参照双方最后一个月约定的月租金标准，本院对原告主张的2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费225万元予以支持，并且被告应按月租金25万元的标准将房屋占用费支付至实际返还房屋之日止。

关于原告主张的暖气费，因原告并未提供证据证明其实际代缴了暖气费及准确的代缴金额，故在此种情况下,对原告要求被告支付2019年11月1日至实际返还房屋之日的暖气费的请求，本院不予支持。关于原告主张的土地年租金，土地年租金是国家作为土地所有权人在经济上的体现，是指土地使用者按年向国有土地资产的代表（政府）缴纳的地租。依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，“以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益按年上缴国家”。由此可见，土地年租金的缴纳者是房屋的所有权人即出租人，因此在双方有约定时从约定，无约定时按法律规定承担，故根据双方之间补充协议的约定，2019年1月1日至2019年7月31日期间的土地年租金49237元应由被告承担，而原告要求被告承担2019年8月1日之后的土地年租金的请求无法律和合同依据，本院对原告主张的该部分土地年租金不予支持。

关于被告是否具有优先承租权的问题。首先，原、被告在合同中约定租期为十年，被告需要继续承租时，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，同等条件下，被告有优先承租权。合同中约定的该优先权属于附条件的优先权，即被告应在租赁期限届满前三个月前提出。虽然原告于2018年10月15日向被告发出过房屋收回、公司自用的通知，但租赁合同于2019年7月30日才到期，上述通知并不影响被告在租期届满前三个月向原告提出续租、行使优先承租权的通知，原告应在合同到期三个月前向被告提出，以进一步确定其权利，但其并未在此期间向原告提出过。其次，优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件，而出租人采取招标的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。虽然案涉《房屋租赁合同》中明确约定了被告享有优先承租权，但是在租赁期限延展的过程中，在案涉房屋对外进行公开招租时，被告知晓后参与了投标，但最终其并未进入中标候选人，该行为视为其不具有同等条件而丧失优先承租权并认可原告将案涉房屋另行出租的事实。综上，被告要求确认其对案涉房屋享有优先承租权的反诉请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：

一、被告甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告兰州有色冶金设计研究院有限公司腾交《房屋租赁合同》中约定的位于兰州市城关区天水南路168号（实际租赁地址位于兰州市城关区、面积约为6488.75平方米的综合性办公楼房屋；

二、被告甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州有色冶金设计研究院有限公司支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费225万元，并按月租金25万元的标准向原告支付2020年7月1日至实际腾房之日的房屋占用费；

三、被告甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州有色冶金设计研究院有限公司支付2019年1月1日至2019年7月30日期间的土地年租金49237元；

四、驳回原告兰州有色冶金设计研究院有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回被告甘肃亿晟酒店管理有限公司的反诉请求。

在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

减半收取的案件受理费16791元,原告兰州有色冶金设计研究院有限公司承担1791元,被告甘肃亿晟酒店管理有限公司承担15000元。反诉费50元，由被告甘肃亿晟酒店管理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员　　张金凤

二〇二〇年六月三十日

书记员　　王淑娟