衡阳市建发建筑设计有限公司与衡阳金玉置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

湖南省衡阳市蒸湘区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)湘0408民初788号

原告：衡阳市建发建筑设计有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场C栋。

法定代表人：蒋珍林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。

被告：衡阳金玉置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放路36号。

法定代表人：周桂花，该公司总经理。

委托诉讼代理人:谭静，男。

委托诉讼代理人：彭东生，男。

原告衡阳市建发建筑设计有限公司（以下简称建发公司）与被告衡阳金玉置业有限公司（以下简称金玉置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日对本案公开开庭进行了审理。原告建发公司的委托诉讼代理人黄玉琴，被告金玉置业的委托诉讼代理人谭静、彭东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告建发公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还租赁的房屋给原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金至搬离时止（欠付租金从2016年5月31日计算至2018年2月28日共

461161.9元）；3、被告向原告支付违约金100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，请求被告支付自2016年5月31日计算至2019年4月30日租金共计789953元。事实与理由：2011年6月3日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，约定原告将所有的房屋租赁给被告，房屋坐落在衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场B栋101-1（61.91㎡）、201-1（134.09㎡）、301-1（686.95㎡）、402（38.29㎡），建筑面积共计921.24㎡。并约定“乙方租金分季度支付，实行先付款后使用的原则”、“拖欠租金一次性累计达30天的，赔偿违约金100000元”。根据合同约定，自2016年5月31日起至今被告共拖欠租金461161.9元，已构成根本违约，经原告多次催告被告仍拖欠不付。原告于2017年5月5日通过邮政快递向被告寄送了《违约告知书》，要求被告按合同约定支付拖欠的租金、违约金、滞纳金。被告收到告知书后，表示愿意和解，却一再拖延时间未支付。原告认为，被告的违约行为导致《门面租赁合同》无法继续履行，构成根本违约，故诉至法院。

被告金玉置业辩称，被告愿意返还原告门面，对原告诉请的租金数额无异议，被告愿意支付，但是不同意支付违约金。

原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证，对其中无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有异议的证据，本院认定如下：

被告提供的房产租赁合同、衡阳市蒸湘区人民法院判决书、调解书、湖南德友衡阳店（有限责任公司）合作协议、衡阳德友销售展厅转租协议、房屋租赁合同，拟证明被告将案涉租赁物转租的事实，经庭审质证，原告对上述证据的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，本院经审核认为，被告是否将房屋转租给案外人、案外人对被告是否有违约行为，对本案被告责任的认定无影响，该证据与本案待证事实缺乏关联，不能作为本案的定案依据。

根据原、被告双方的诉辩主张及其提供的证据，本院可确认如下事实：

2011年6月3日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方自愿将其所有的坐落在衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场B栋101-1（61.91㎡）、201-1（134.09㎡）、301-1（686.95㎡）、402（38.29㎡）出租给乙方；租赁期限10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止；租金期开始（即2011年8月31日起）三日内乙方交纳70000元房屋押金，合同期满乙方恢复原有主体结构，甲方验收后将押金退回；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如确有困难，甲方可给予7天宽限期限，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；乙方未按合同约定及时交足租金，拖欠租金一次累计达到30天的，赔偿违约金100000元，房屋押金不予返还，甲方可无条件中止合同，收回房屋，已装修好的装饰所有权归甲方所有，并承担甲方其他经济损失。

租金计算方式为：前三年一楼61.91㎡租金单价为35.9元/㎡，二至四楼859.33㎡的租金单价为20元/㎡，据此计算，前三年租金为698730元【61.91㎡*35.9元/㎡+（859.33㎡*20元/㎡）*12个月*3年】，租金从第四年每三年递增10%（即第4、5、6年三年租金为768603元、第7、8、9三年租金为845463元，第十年租金为310003元），十年共计甲方应收租金2622799元；租金支付方式为按季度支付，实行先付款后使用的原则，其中：2015年8月31日至2016年8月31日年租金256201元，每季度64050.3元，付款时间分别为2015年8月31日、2015年11月30日、2016年2月28日、2016年5月31日；2016年8月31日至2017年8月31日年租金256201元，每季度64050.3元，付款时间分别为2016年8月31日、2016年11月30日、2017年2月28日、2017年5月31日；2017年8月31日至2018年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2017年8月31日、2017年11月30日、2018年2月28日、2018年5月31日；2018年8月31日至2019年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日、2019年5月31日；2019年8月31日至2020年8月31日年租金281821元，每季度70455.3元，付款时间分别为2019年8月31日、2019年11月30日、2020年2月28日、2020年5月31日；2020年8月31日至2021年8月31日年租金310003元，每季度77500.8元，付款时间分别为2020年8月31日、2020年11月30日、2021年2月28日、2021年5月31日。

上述合同签订后，被告于2016月6月3日付清了原告2016年5月30日前的房屋租金，2016年5月31日后的房屋租金被告未付。2017年5月4日，原告通过邮政EMS向被告邮寄送达了《违约告知书》，要求被告在收到告知书7个工作日内付清欠付款项，被告未能履行，酿成本案纠纷。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定的付款时间结清租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付2016年5月31日至2019年4月30日的房屋租金789953元，被告在庭审中同意支付，本院予以确认；原告诉请被告支付违约金100000元，该违约金是双方一致确定的固定数额，该违约金数额没有明显偏高，且原告并未另行向被告主张滞纳金，故对原告该诉请本院予以支持；原告诉请解除《房屋租赁合同》，被告自2106年拖欠租金至今已近三年，经原告催收后被告仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的合同解除要件，加之被告愿意返还房屋，故对原告主张的解除的《房屋租赁合同》，被告返还原告房屋的诉请，本院予以支持；原告诉请被告支付2019年5月1日后的房屋租金，合同解除后，合同权利义务虽归于消灭，但因被告现尚未返还房屋，给原告造成了损失，故被告应自2019年5月1日起支付原告房屋占用费，对于房屋占用费用的数额，鉴于原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定的租金标准是双方协商一致确定，视为双方对该费用的标准实际认可，本院从公平原则出发，根据《房屋租赁合同》约定的标准核算2019年5月1日至实际腾房之日止的房屋占用费，即2019年5月1日至2020年8月31日间的费用按281821/年的标准计算，2020年9月1日之后的费用按310003元/年的标准计算。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告衡阳市建发建筑设计有限公司与被告衡阳金玉置业有限公司于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》，被告衡阳金玉置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告衡阳市高新区解放大道45号华新商业广场B栋101-1（61.91㎡）、201-1（134.09㎡）、301-1（686.95㎡）、402（38.29㎡）的房屋；

二、被告衡阳金玉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市建发建筑设计有限公司2016年5月31日至2019年4月30日的房屋租金789953元，并支付原告2019年5月1日至实际腾房之日的房屋占用费（2019年5月1日至2020年8月31日间的费用按281821/年的标准计算，2020年9月1日之后的费用按310003元/年的标准计算）；

三、被告衡阳金玉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市建发建筑设计有限公司违约金100000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4706元，由被告衡阳金玉置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审 判 员　覃志平

二〇一九年五月二十三日

法官助理　熊　艳

书 记 员　雷家榕

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。