嵊州市红运制冷设备有限公司、茂盛幕墙装饰有限公司等嵊州市中昊文创投资有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
来源:中国裁判文书网
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浙江省绍兴市中级人民法院
民事判决书
(2021)浙06民终3368号
上诉人(原审原告、案外人):嵊州市红运制冷设备有限公司,住所地:浙江省嵊州市******镇西路68号2号厂房。
法定代表人:**棋,董事长。
委托诉讼代理人:***,浙江点金律师事务所律师。
委托诉讼代理人:***,浙江点金律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、申请执行人):茂盛幕墙装饰有限公司,住所地:福建省泉州市晋江市池店镇凤池西路1205号。
法定代表人:***,董事长。
委托诉讼代理人:**,北京大成(杭州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:**闽,北京大成(杭州)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、被执行人):嵊州市中昊文创投资有限公司,住所地:浙江省嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意产业园2幢402室。
法定代表人:***,执行董事。
委托诉讼代理人:***,浙江求道律师事务所律师。
上诉人嵊州市红运制冷设备有限公司(以下简称红运公司)因与被上诉人茂盛幕墙装饰有限公司(以下简称茂盛公司)、嵊州市中昊文创投资有限公司(以下简称中昊公司)案外人执行异议之诉一案,不服浙江省嵊州市人民法院(2020)浙0683民初6103号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案受理后,依法组成合议庭,经阅卷、询问,本院不开庭进行了审理。上诉人红运公司的委托诉讼代理人***,被上诉人茂盛公司的委托诉讼代理人**,被上诉人中昊公司的委托诉讼代理人***到庭应询。本案现已审理终结。
红运公司上诉请求:1.依法撤销浙江省嵊州市人民法院(2020)浙0683民初6103号民事判决,改判停止对坐落于嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意园8幢105号不动产(以下简称案涉不动产)的拍卖、变卖等强制执行措施;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审认为《嵊州文化创意产业园认购协议书》不能认定为商品房买卖合同,只能认定为磋商购买商品房而签订的预约合同,系认定事实和适用法律错误。该认购协议书对买卖双方的名称与住所、房屋坐落位置、面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要条款明确具体,应认定买卖合同成立且合法有效。二、一审法院因案涉房屋预告登记人为案外人,在先推定被上诉人中昊公司为无权处分,从而否定被上诉人中昊公司与上诉人红运公司之间房屋买卖合同的效力,系认定事实和适用法律错误。即使中昊公司无权处分案涉房屋,但案外人与中昊公司之间的合同已于2018年4月26日解除,并于同年6月27日注销预告登记,根据合同法第五十一条规定,中昊公司因案涉房屋于2018年6月28日注销登记而取得处分权,故上诉人与被上诉人中昊公司之间的买卖合同合法有效。三、一审法院认定上诉人在签订案涉房屋购买协议时未尽到向房管部门查询案涉商品房物权状态的注意义务,也未在注销后办理过户登记,亦存在过错,系认定事实错误。在商品房一手交易中,普通购房者不具备查询预告登记的知识,且出于信赖开发商,也不会去查询房屋的权利状态,故不能将预告登记的注意义务强加给购房者。2018年6月27日注销预告登记后,中昊公司因自身经营不善陷入大量诉讼纠纷,公司内部管理混乱,上诉人找不到具体对接人员,从而无法办理过户登记,上诉人不存在任何过错。四、一审法院认定上诉人不享有消费者物权期待权,系认定事实错误。上诉人情形符合商品房消费者的定义,符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件,且已向中昊公司支付购房款156万元,占全部购房款的73%。综上所述,上诉人对案涉不动产提出的执行异议,符合《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条规定的情形,一审法院认定事实及适用法律错误。
茂盛公司辩称,红运公司既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,不享有一般不动产买受人的物权期待权,也不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,不享有房屋消费者物权期待权。红运公司与中昊公司未签订合法有效的书面商品房买卖合同,红运公司也未尽合理注意义务,自身存在过错,应自行承担不利后果。案涉房屋属性为商业用房而非住宅,红运公司属于经营者而非消费者。
中昊公司辩称,中昊公司将案涉房屋卖给上诉人是事实,欠茂盛公司工程款也是事实。一审我们也提出解决方案,但到现在还未实现,我们和茂盛公司的沟通还在进行。考虑到上诉人台湾籍身份,且购买房屋后进行了装修,我们希望能够在案外积极解决茂盛公司的欠款。
红运公司向一审法院提出诉讼请求:停止对坐落于嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意园8幢105号不动产(以下简称案涉不动产)的拍卖、变卖等强制执行措施。
一审法院认定事实:中昊公司(甲方)与红运公司(乙方)于2016年12月23日签订《嵊州文化创意产业园认购协议书》,约定乙方认购案涉不动产,总价款为214万元,约定于2016年12月23日支付首笔款项90万元,第二笔款项在合同签订时支付26万元,剩余98万元在2017年5月底前付清;乙方于2017年1月15日前到中昊公司销售展示中心签订《商品房买卖合同》。并约定:本协议签订后,如乙方未能按约在规定时间内前往甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》,即视作乙方违约,定金不予退还,乙方所认购的房屋甲方有权另行出售,本协议终止履行。如甲方在规定时间内拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》,即视作甲方违约(由于计算机及网络故障原因除外),则甲方应在七日内向乙方双倍返还已收取的定金,本协议终止履行。红运公司于2016年12月23日、2017年2月27日、2017年5月3日分别支付90万元、26万元、40万元,共计支付156万元购房款。2017年5月22日,红运公司向案涉不动产所在小区的物业服务机构浙江文邦物业服务有限公司交纳案涉不动产的装修保证金3000元。
另查明,***为与中昊公司房屋买卖合同纠纷一案向该院起诉,该院于2018年3月13日受理,案号为(2018)浙0683民初2326号,双方于2018年4月25日达成调解协议:原告***与被告嵊州市中昊文创投资有限公司签订的合同号为201411059130075962的商品房买卖合同双方自愿于2018年4月26日解除;嵊州市中昊文创投资有限公司于2018年5月26日前协助***办理注销合同号为201411059130075962的商品房买卖备案登记手续。又查明,案涉不动产于2014年12月8日办理预告登记,权利人为***、***,房屋用途为商业,于2018年6月27日注销预告登记。
再查明,茂盛公司与中昊公司建设工程施工合同纠纷一案,该院于2019年4月3日立案受理,案号为(2019)浙0683民初2461号,在审理过程中,于2019年4月15日查封案涉不动产,该案经审理,判决嵊州市中昊文创投资有限公司还应再支付茂盛幕墙装饰有限公司工程款1756210元,并自2019年5月1日起按照中国人民银行规定的同期(短期)贷款基准利率上浮50%计付利息。后茂盛公司向该院申请执行,该院于2019年10月11日立案受理,案号为(2019)浙0683执3279号,于2020年6月22日裁定终结该案件执行。2020年7月13日,该院恢复对(2019)浙0683民初2461号民事判决书的执行,案号为(2020)浙0683执恢943号,并于同年8月5日裁定拍卖、变卖被执行人中昊公司名下位于嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意园8幢105号的不动产(预售证号:嵊售许字(2014)第008号)。案外人红运公司以涉案房产是其所有而并非被执行人所有、房产已于2017年交付使用等为由向该院提出书面异议,该院于2020年9月29日作出(2020)浙0683执异88号执行裁定书,驳回了案外人的异议请求。红运公司不服,遂成讼。
一审法院认为,本案争议的焦点为红运公司对涉案房产是否享有排除执行的权利。对于被执行人名下的财产,人民法院有权进行执行。金钱债权执行中,原告认为其系不动产买受人,提出异议并主张对标的物停止执行的,应同时具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按人民法院要求交付执行的;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体分析如下:首先,中昊公司与红运公司于2016年12月23日签订认购协议,对购买房屋的房号、面积、单价及付款方式作出了约定,同时约定须在2017年1月15日前签订正式的《商品房买卖合同》。但至法院查封涉案房产时双方并未签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。因此,将认购书认定为商品房买卖合同,必须具备两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,二是出卖人已按约定收取房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案的认购协议对房屋坐落位置、面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间签订正式商品房买卖合同等进行了约定,但对装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等重要条款均未明确约定,不符合法律的有关规定,且协议书还约定双方须订立商品房买卖合同,认购书至双方签订《商品房买卖合同》后失效。因此,认购书不能认定为商品房买卖合同,而只能认定为磋商购买商品房而签订的预约合同。且中昊公司与红运公司签订涉案不动产认购协议时,涉案不动产已办理了预告登记,预告登记权利人为***、***,中昊公司无权处分涉案房产。故中昊公司与红运公司并没有在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次,根据原告提供的前期物业服务协议临时管理规约、业主手册、装修保证金收款凭证、物业管理费发票、预收电费收款凭证等证据,结合中昊公司对2017年5月交房的事实予以确认,可以认定原告在法院查封前已占有了涉案房产。再次,原告已按合同约定支付了房款156万元,尚有58万元房款没有支付,但表示可以按法院要求支付剩余房款。其陈述已支付的34万元中介费不能计入房款。最后,涉案房屋于2014年12月8日办理预告登记,预告登记权利人为***、***,2016年12月23日中昊公司在与原告签订认购协议时,中昊公司并没有处分涉案房屋的权利。***与中昊公司于2018年4月26日解除了商品房买卖合同,并于2018年6月27日注销预告登记。中昊公司在与原告签订商品房认购协议时,故意隐瞒其已将案涉不动产先行出售给他人的事实,是造成涉案房屋未办理过户登记的主要原因。但原告在签订涉案房屋购房协议时未尽到向房产登记部门查询涉案商品房物权状态的注意义务,在***与中昊公司于2018年6月27日注销预告登记后仍未办理过户登记,原告亦存在过错。原告提出2018年6月27日后是因中昊公司因经营不善、无人管理而不能及时办理过户登记但未提供证据。因此,原告不具备适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件,其对涉案房屋并不享有物权期待权。另外,原告提出案涉不动产系原告法定代表人一家在中国大陆的唯一生活用房,若案涉不动产被法院拍卖、变卖,他们将居无定所。《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,但该条保护对象的消费者必须是自然人,法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题,不在消费者之列,但如果法人或者其他组织以单位名义购买,但已经分配给职工个人居住,可以认定为消费者。且消费者购房是为了直接满足其生活居住需要。本案中,原告在法院查封前并没有签订合法有效的书面买卖合同,原告也不是自然人,原告自认其购买的涉案房屋性质为商业用房,只有第三层作为宿舍用于居住,第一、二层作为展厅和办公室,虽然支付了大部分房款,但其并不符合二十九条规定的条件,其对涉案房屋并不享有消费者物权期待权。
综上,原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求,该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条,《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定,判决:驳回嵊州市红运制冷设备有限公司的诉讼请求。案件受理费20606元,由嵊州市红运制冷设备有限公司、嵊州市中昊文创投资有限公司各半负担。
二审中上诉人红运公司提交如下证据:1.全国法院信息综合查询单,用以证明中昊公司自2018年6月27日起因自身经营不善陷入大量诉讼纠纷,公司已无人管理,从而无法为上诉人办理过户登记的事实。2.***信截图,用以证明**的手机号是其实名认证的微信,**系中昊公司销售人员。
茂盛公司质证认为,对信息综合查询单的真实性、合法性无异议,关联性和证明目的有异议。该证据不能证明公司无人管理而不能办理过户,公司有大量案件不影响公司运营,且过户行为不是金钱行为。对证据2,认为如果查实**是中昊员工,可看出上诉人虽曾催促过办理房产证,但是本案查封时间是2019年,上诉人长时间未办理过户,因此其未尽注意义务。
中昊公司质证认为,中昊公司确实有较多执行案件,但管理人员从未空缺;原来销售团队确实有**,后来他离职了。
本院认为,对上诉人二审提交的证据1,因与本案缺乏关联性,本院不予确认;对提交的证据2,茂盛公司及中昊公司均未提出实质性异议,本院予以确认。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点为红运公司对案涉房屋是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。对此,评析认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定,对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。本案中,上诉人红运公司认为其系案涉房屋的买受人,对案涉房屋享有《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的物权期待权,依照前述法条的规定,应提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。对此,一审已经进行了充分阐释,说理充分,本院认同,理由不再赘述。此外,无论是《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条,都要求案外人在案涉房屋被人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。但根据一审查明的事实,案外人虽与中昊公司签订了《嵊州文化创意产业园认购协议书》,但协议书约定,协议签订后,如乙方未能按约在规定时间内前往甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》,即视作乙方违约,定金不予退还,乙方所认购的房屋甲方有权另行出售,本协议终止履行。如甲方在规定时间内拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》,即视作甲方违约(由于计算机及网络故障原因除外),则甲方应在七日内向乙方双倍返还已收取的定金,本协议终止履行。但在约定的时间内,双方并未签订《商品房买卖合同》。同时在双方签订认购协议时,中昊公司已经将案涉房屋出售给他人并办理了预告登记,足以动摇该认购协议的效力,也反映出上诉人对案涉房屋未能及时办理过户登记存在明显过错。一审认定上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,并对其要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求,予以驳回,事实清楚,法律适用正确,应予维持。上诉人的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费20606元,由上诉人嵊州市红运制冷设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ***
审判员 ***
审判员 **
二〇二一年十月十一日
书记员 马臻