重庆石船建设开发有限公司、利川市创格尔房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鄂28执异5号

案外人：付志祥，男，1969年9月20日出生，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北回首律师事务所律师。

申请执行人：重庆石船建设开发有限公司。住所地：重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路16号1幢1层1-6号，统一社会信用代码：9150011220351153X。

法定代表人：张忠洪，该公司总经理。

被执行人：利川市创格尔房地产开发有限公司。住所地：湖北省利川市土产小区6号楼5单元401室，统一社会信用代码：91422802568309289L。

法定代表人：周松林，该公司总经理。

被执行人：重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道松牌路139号鼎祥风华美锦3幢16-1/2/3/4，统一社会信用代码：91500112304833036Q。

法定代表人：王章勇，该公司总经理。

在本院执行重庆石船建设开发有限公司与利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邓煜然于2022年3月14日对本院裁定拍卖被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司所有的位于利川市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人付志祥称，利川市创格尔房地产开发有限公司因在利川的房地产开发资金短缺，该公司法定代表人周松林以个人名义向案外人借款150万元用于在利川的开发，其中于2013年10月19日借款50万元、于2013年11月30日借款100万元，约定2016年底还清本息共计300万元。到期后周松林称利川创格尔公司负债太多，所开发的房产滞销，没有现金还案外人本息，提出将利川创格尔公司开发的位于利川市两间折价150万元卖给案外人，用以抵偿案外人150万元本息。案外人当时虽觉这两间商铺远值不起150万元有些不愿，但考虑到周松林和他的创格尔公司面临的困境，担心以后可能没有财产偿债致自己借款本息难以收回，于是便同意了。随后，利川创格尔公司即将两间商铺交付给案外人，自此这两间商铺一直由案外人占有使用至今，只因创格尔公司所开发的整个楼盘消防验收未过关等因素一直未能为案外人办理产权转移登记手续。2021年，案外人无意中得知自己所购买的上述两间商铺已被法院查封并作为执行标的裁定执行，经向利川创格尔公司核实确认属实。为此，案外人认为（2019）鄂28执23号执行裁定所裁定的执行标的中，包含了案外人所购的两间商铺，损害了案外人的合法利益，现特提出案外人执行异议，请求裁定中止对案外人付志祥所购利川市创格尔房地产开发有限公司开发的位于利川市的查封。

本院查明，申请执行人重庆石船建设开发有限公司与被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司、第三人王文魁建设工程施工合同纠纷一案，本院审理后作出（2017）鄂28民初12号民事判决，判令利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司支付重庆石船建设开发有限公司工程款37845102.33元，并自2016年6月21日起至款项付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司返还重庆石船建设开发有限公司工程保证金人民币300万元。重庆石船建设开发有限公司、利川市创格尔房地产开发有限公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，2019年1月24日，湖北省高经人民法院作出（208）鄂民终1344号民事判决，驳回上诉，维持原判。本次诉讼前，重庆石船建设开发有限公司向本院申请诉前财产保全，本院于2017年4月20日作出（2017）鄂28财保6号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人利川市创格尔房地产开发有限公司的银行存款3500万元或价值相当的财产。被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司于2017年6月6日向本院提供其所有的价值4500万元的位于利川市商业门面作为担保财产，请求变更保全标的物。2017年6月8日，本院作出（2017）鄂28财保6号之二民事裁定：查封被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司价值4500万元的位于利川市，同时对此前本院已查封的部分商品房解除查封，解除对被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司银行账户的冻结。前述民事判决发生法律效力后，申请执行人重庆石船建设开发有限公司于2019年2月27日向本院申请强制执行，同日本院立案执行，执行案号为（2019）鄂28执23号。执行中，本院向被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司送达了执行通知书和报告财产令，但被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司未按执行通知履行法律文书确定的付款义务。2019年3月25日，本院作出（2019）鄂28执23号执行裁定：查封、扣押或者冻结、划拨、扣留、提取被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司价值人民币4800万元的财产或者银行存款或者其他收入。之后，本院对利川市创格尔房地产开发有限公司开发建设的位于利川市实施了查封。2019年8月5日，本院作出（2019）鄂28执23号之一执行裁定：拍卖被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司所有的位于利川市，案外人付志祥异议所指的第132、133号商铺在此次拍卖范围之内。拍卖因无人竞买而流拍。2019年12月27日，重庆石船建设开发有限公司向本院书面申请，同意按照第二次拍卖时的流拍价46564029元接受拍卖财产抵偿债务。本院于2019年12月30日作出（2019）鄂28执23号之二、之三、之四、之五、之六、之七、之八执行裁定书，将上述财产作价46564029元交付申请执行人重庆石船建设开发有限公司抵偿工程款本金37845102.33元、工程保证金3000000元、案件受理费300000元、保全费5000元、鉴定费50000元、工程款利息5274356.67元。申请执行人重庆石船建设开发有限公司书面同意终结本次执行程序。2019年12月30日，本院作出（2019）鄂28执23号之九执行裁定书，裁定终结本院（2019）鄂28执23号案件的本次执行程序。

本案审查期间，付志祥向本院提交了其与利川市创格尔房地产开发有限公司于2018年9月14日签订的一份商品房买卖合同，合同显示，乙方（付志祥）购买利川市创格尔房地产开发有限公司开发建设的利川市，建筑面积25.42平方米，价款75万元，付款方式为一次性付款。

本院认为，对于不动产房屋作为执行标的物的执行案件，认定房屋权利人的法律依据，现行法律依据是我国民法典物权编第二百零九条的规定，即以登记作为认定权利人的法定依据。但因商品房买卖涉及的消费者众多、情况相对复杂，且商品房多为期房，在办理过户登记及房屋现实交付等方面存在不确定性、非及时性，因此，最高人民法院出于对无过错不动产买受人及商品房消费者物权期待权的保护，分别在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条作出了特别规定，以排除执行。其第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案审查查明，案外人付志祥与利川市创格尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间（2018年9月14日）在本院裁定查封涉案房屋（2017年6月8日）之后，且付志祥执行异议中自述并未实际支付合同对价，而是以抵债方式作为付款，案涉商铺未办理过户登记手续，因此，付志祥向本院排除执行异议，所依据的事实不符合前述法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条（现为二百三十四条）规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，申请执行人重庆石船建设开发有限公司依据已发生法律效力的执行裁定受让了案涉商铺，故付志祥提出异议亦已超过了法律规定的期间。综上，付志祥执行异议的理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：

驳回付志祥的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　舒业树

审判员　　蔡　斌

审判员　　杨　芳

二〇二二年三月二十二日

书记员　　张　宁