中山市阜沙镇资产经营管理有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事裁定书

广东省中山市第二人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤2072民初10449号之一 原告：中山市阜沙镇资产经营管理有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇财政所办公大楼。 法定代表人：***，职务副总经理。 委托诉讼代理人：麦途燕，广东载信律师事务所律师。 被告：***，女，1968年1月21日出生，汉族，住广东省中山市**。 委托诉讼代理人：***，女，1971年12月17日出生，汉族，住广东省中山市。 原告中山市阜沙镇资产经营管理有限公司诉被告***租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法进行审理。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间的租赁关系于2019年7月16日正式解除；2.请求判令被告立即向原告返还租赁物，即中山市的土地及地上建筑物［土地证号：中府国用（2005）第0601**］。事实与理由：涉案租赁物位于中山市［土土地证号：中府国用（2005）第0601**，土地使用权人为案外人中山市阜沙镇阜沙中心小学（以下简称中心小学）。中心小学授权案外人中山市阜沙镇教科文卫办公室（以下简称阜沙教办，现变更为中山市阜沙镇教育事务指导中心，以下简称指导中心）管理、出租涉案租赁物，授权范围包括以指导中心的名义对外签订租赁合同等，授权期限为2003年1月1日起至2018年8月31日止。而后，指导中心与被告于2003年6月27日签订了《阜沙镇中心幼儿园转制合同》，约定由指导中心将涉案租赁物转制承包，实行“民办公助”的形式，由被告承包办学，租期自2003年9月1日起至2018年8月31日止，共15年。租金前5年按每年15000元计算，第6年至第10年的租金在原基础上递增10%，第11年至第15年的租金再在原基础上递增10%。租赁期间，中心小学与原告于2015年9月30日签订了《土地代管协议书》，中心小学、指导中心授权原告全权经营、管理及出租涉案租赁物，授权范围包括以原告的名义对外签订租赁合同等，授权期为2015年10月1日起至2035年9月30日止。原告从2015年10月1日开始接受管理涉案租赁物，被告按转制合同约定向原告缴纳租金。现该转制合同租赁期限已届满，原告不打算与被告续约，遂要求被告返还租赁物。但被告一直不配合原告，并继续使用该租赁物。无奈之下，原告于2019年4月份委托广东共阳律师事务所致函给被告，催促其支付实际占用期间的占用费并在2019年7月15日前撤场并返还涉案所有的物业。被告向原告支付了自2018年9月起至2019年7月15日的占用费，但没有将涉案租赁物返还给原告。截止起诉之日，被告仍未履行返还租赁物的义务。原告认为，指导中心与被告签订的转制合同合法有效，原告得到了涉案租赁物权属人、指导中心的合法授权，并实际管理了租赁物，被告向原告支付租金的行为已视为其同意原告承继转制合同中指导中心作为出租人的相关权利义务。原、被告应秉承诚实守信的原则，履行相关的义务。被告逾期不返还租赁物的行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法、正当权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉求。 经审理查明：2003年6月27日，阜沙教办作为甲方与作为乙方的***签订《阜沙镇中心幼儿园转制合同》约定：甲方同意把阜沙镇中心幼儿园（以下简称中心幼儿园）转制承包，实行“民办公助”的形式由乙方承包办学，承包后的法人代表由乙方负责，但需报镇教育主管部门备案，接受镇教育主管部门的领导；原幼儿园的资产所有权经核定后仍归甲方所有，乙方在付给甲方30000**证金后可使用幼儿园内的所有设备设施，幼儿园内现有的设施，如因**或落后乙方不再使用的，须由甲方处理，承包期满后，乙方所有投入的设备设施可自行处理（固定建筑物不能拆走），甲方退回30000**证金给乙方（不计利息）；为改善幼儿园的办学条件及完善幼儿园各方面的配置，乙方必须按其所列清单（另附），出资对幼儿园的教学大楼进行改建，并添置教学及其它设备设施，总投入不小于120万元;乙方承包经营年限为15年，即从2003年9月1日起至2018年8月31日止，承包经营期满后，如甲方继续把幼儿园承包出去，则乙方视经营状况及政策许可，在同等条件下可优先续签合同；甲方同意以低的租赁金即15000元/年给予乙方经营，先定5年，第6年-第10年的租赁金在原基础上递增10%，第11年-第15年的租赁金再在原基础上递增10%。合同另对阜沙镇中心幼儿园转制承包的其他事项进行了约定。2004年7月27日，中心小学向中山市国土资源局提交房地产产权登记申请，要求将位于阜沙镇阜圩大街的1982.6平方米土地使用权确权登记至中心小学名下。**，该局进行了确权登记，核发土地使用权证号为：中府国用（2005）第060122号。上述产权登记资料档案中，中山市阜沙镇人民政府以及中山市阜沙镇阜圩社区居民委员会均就上述土地使用权来源出具了内容相同的《证明》，《证明》内容为：“中山市阜沙镇阜沙中心小学使用于1980年，经我镇政府同意在阜圩大街使用面积为1982.6平方米的利用空闲地建造学校，请给予办理土地使用证。特此证明”。 诉讼中原、被告双方确认中心幼儿园在转制时所使用的场地之前是由中心小学使用，后因中心小学另外选址建设新校舍搬离阜圩大街，场地由中心幼儿园使用。另外，原告举证提供《客户收（付）款入账通知》、《收据》各4份称原告自2015年11月开始负责收取被告依案涉合同缴纳的租金。被告质证确认《客户收（付）款入账通知》、《收据》的真实性，但称将租金转账至原告账户是按阜沙教办的要求，被告一直认为上述土地和校舍是镇政府的物业，并不清楚校舍后来办证至中心小学名下的情况。原告则认为被告一直知道阜沙教办并非实际产权人，阜沙教办只是管理中心小学，但确认并无发文告知被告相关产权情况。 原告又举证提供原告与中心小学签订的《土地代管协议书》1份，中心小学、指导中心出具的《授权委托书》各1份拟证明从中心小学将案涉土地的使用权交予原告进行全权经营、管理及出租，授权管理期限从2015年10月1日起至2035年9月30日止。被告质证认为，上述落款日期为2015年9月30日的3份材料均为立案前出具。 另查明，阜沙教办已被撤销，按中山市机构编制委员会的中机编[2011]247号文件《关于印发阜沙镇所属事业单位机构编制方案的通知》及附件，指导中心于2012年8月30日成立，负责指导本镇教育事务等工作。 本院认为，被代理人可以事后追认无权代理人的代理行为，故即使原告举证提交的《土地代管协议书》《授权委托书》属于事后补签亦并不影响原告行使案涉土地及地上建筑物的管理权。但《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，本案原告并非《阜沙镇中心幼儿园转制合同》的合同签订方，亦非案涉土地及地上建筑物的权属所有人，本案所涉租赁合同关系是否继续履行与原告并无直接利害关系，故即使原告取得授权亦无权以自己名义提起诉讼主张民事权利。原告作为诉讼主体不适格，原告的起诉应依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下： 驳回原告中山市阜沙镇资产经营管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判长　　**航 审判员　　*** 审判员　　廖　雪 二〇二〇年一月十五日 书记员　　*** ***