***与河北拓友机电设备安装有限公司、耿二华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄市裕华区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0108民初2125号

原告：***。

委托诉讼代理人：张亚静。

被告：河北拓友机电设备安装有限公司。

法定代表人：郭小钗。

被告：耿二华。

原告***与被告河北拓友机电设备安装有限公司（以下简称拓友机电公司）、耿二华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人张亚静，被告拓友机电公司的法定代表人郭小钗，被告耿二华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认解除原被告的租赁合同；2、请求法院判令被告支付拖欠租金47790元；3、请求法院判令被告赔偿因提前撤租给原告造成的损失暂计49053.3元，终计至商铺出租止；4、请求法院判令被告将商铺恢复原状或者赔偿原告将房屋恢复原状所产生的费用；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用；6、请求法院判令被告支付拖欠热损费4233.79元。事实与理由：原承租人河北新兴格力电器销售有限公司租赁原告位于裕华区凤凰城玉兰苑的商铺经营格力空调，后经原承租人介绍，同为经营格力空调的被告于2016年7月与原告签订《租赁合同书》继续承租原承租人租赁的商铺。合同约定了租金、租期、租金的支付方式、违约金及提前撤租等内容。自被告承租该商铺以来，经常逾期支付租金，拖延支付长达四年的热损费。2019年被告未依照合同约定口头通知原告其将提前撤租，被告就提前撤租问题并未与原告达成一致意思表示。虽如此，在原告得知其将撤租后，为免于扩大损失在该商铺张贴招租信息，被告屡次将其撕下阻挠原告另行出租。现被告已于2019年3月31日搬离商铺，原告的商铺仍空置，至今被告仍拖欠原告3月份租金未支付，被告亦未赔偿因其提前撤租给原告造成的损失。为维护原告合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。

被告拓友机电公司、耿二华辩称，一、2019年3月31日我方已搬离原告商铺。2019年1月22日微信书面通知原告我方搬离。二、房屋房租押金40000元已抵房租，另双方已达成合意，补齐房租，搬家前物业缴清，无违约责任。综上驳回原告全部诉请。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告耿二华系被告拓友机电公司的股东，2014年1月2日，被告耿二华以河北新兴格力电器销售有限公司（以下简称新兴格力公司）名义与原告***的委托代理人苑志军签订《租赁合同书》一份，约定原告将其名下位于石家庄市裕华区商铺租赁给被告使用，面积682.87平方米，租期自2014年2月2日至2024年2月1日止，共10年，被告的经营项目为格力空调，并约定了租金，结算方式为租金每六个月结算一次，即由新兴格力公司在每个自然月的15日前交纳给原告。新兴格力公司在合同签署时缴付履约保证金40000元，约定由新兴格力公司交纳水电费、物业费、采暖费。并约定违约责任1、新兴格力公司逾期交付租金，每逾期一日，按月租总金额的5%向原告支付违约金，且原告有权直接从履约保证金中扣除该项违约金，不足部分新兴格力公司应在7日内向原告足额交纳，拖欠租金七天以上，原告有权单方解除合同，同时扣除新兴格力公司履约保证金作为违约金，如因此造成原告其他损失的，新兴格力公司还应承担赔偿责任。2、合同到期前，如新兴格力公司提出单方撤租，须提前60天以书面形式征得原告同意，并经双方议定违约赔偿条款，新兴格力公司未按约履行通知义务或双方就违约配成达不成一致意见的，原告有权扣除新兴格力公司全部履约保证金作为违约金及赔偿金，履约保证金不足以弥补原告损失的，新兴格力公司还应承担损失赔偿责任。合同签订后，被告交房租押金40000元，原告由苑志军代为开具收款收据。原告将房屋钥匙交付二被告，并给被告三个月免租期，被告对房屋进行装修。2016年7月16日，原告***与被告拓友机电公司签订《租赁合同书》一份，约定内容与上述合同一致。同日原告与被告耿二华签订《租赁合同补充协议》，约定1、租金每六个月结算一次，即由被告在每个自然月租赁日期前45天交纳给原告（即每年12月15日前支付2月2日-8月2日租金，6月15日前支付8月2日-2月2日租金），具体以银行转款凭证数额为准。2、房屋租金是不含税价，如有关部门检查，需办理出租手续等应交的一切税费由被告交纳。3、被告提前终止租赁合同，则交纳的履约保证金不予返还，（但被告提前120天通知原告终止租赁合同，保证金予以返还。）4、被告在解除租赁合同时，被告原先在店面进行的装修和其他设施、物品全部归原告所有（可移动的设施除外），其他设施、物品不得破坏，应保持店面完好，无偿交还原告。5、被告在房屋租赁期间，拖欠的物业费、采暖费等相关费用超过60天，并且物业公司要求原告交纳相关费用，原告有权采取相关措施，直到解除租赁合同。6、租金未按约定时间支付给原告，原告有权解除租赁合同。7、本协议生效后，即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力，除本补充协议中明确所修订的条款外，原合同的其余部分应完整继续生效。落款处原告与被告耿二华签字，并加盖被告拓友机电公司合同专用章。后被告与原告协商降房租事宜，原告不同意，2019年1月22日，被告通知原告房租过高不再租房，并于2019年2月3日、2月22日微信中提出撤租，2019年3月31日被告搬离所租赁的原告房屋。庭审中双方一致同意解除《租赁合同》。

关于房租支付情况，原被告均认可2013年11月至2014年1月的三个月为免租期，无租金，被告自2014年2月1日开始支付租金，2014年2月1日至2016年7月15日期间的房租由新兴格力公司向原告代付完毕，2016年7月29日耿二华交付原告245833元，2017年3月6日被告拓友机电公司的法定代表人郭小钗交付265500元，2017年7月18日被告耿二华分两笔交付原告265500元，2018年1月30日被告耿二华交付原告265500元，2018年7月26日被告耿二华交付原告265500元。通知原告撤租后，被告于2019年2月26日以40000元押金折抵租金，并又交付48500元。原告主张被告实际欠付2019年3月1日至3月31日的租金47790元。被告抗辩，押金4万元折抵租金，原告通知补交48500元付清，包括租金、物业费。原告不认可押金折抵租金，认为按照合同约定，如被告逾期支付租金或未提前120日通知撤租，押金折抵违约金，没有折抵租金，认为48500元不是双方最终达成的合意。

关于热损支付情况，2019年3月18日，被告向河北衡美物业服务有限公司（以下简称衡美物业公司）交纳商业采暖费，通过POS机交纳4732元、现金交纳4582.4元，2019年3月22日，被告法定代表人郭小钗通过招商银行网上银行转款热损费12699元。衡美物业公司向被告开具众美物业-玉兰苑海棠苑收款单，并出具证明，载明：兹证明石家庄市裕华区方文路4号凤凰城玉兰苑底商10-102、10-103已将物业费交至2019年3月31日，之前2013、2014年度采暖费已结清。原告称每年热损费4233.79元，认可被告拓友公司员工梁珊于2019年3月18日向河北衡美物业服务有限公司交纳2013-2014年度和2014-2015年度的热损费，主张被告仍拖欠热损费4233.79元。被告认为2013年至2014年的三个月为免租期，不支付热损费。

关于原告主张的损失，原告认为被告提前撤租，阻碍原告出租，造成房屋空置造成损失47790元加上被告需补交的物业费1263.3元，暂计49053.3元，并主张计算至商铺出租之日止。被告认为房子现在空置，是原告单方造成，与其无关，且未阻碍房屋出租，甚至通过公司的LED屏已经为原告打上招租情况。

庭审中，原告认为二被告拖欠2019年3月1日至3月31日期间的租金47790元，二被告的押金根据合同约定如果被告逾期支付租金或者未提前120天通知撤租的，押金折抵违约金，没有折抵租金，且主张二被告拖欠2018年11月至2019年3月的热损费。被告抗辩，认为押金40000元已折抵房租，另双方已达成合意，补齐房租，搬家前物业交清，无违约责任，且已经按照原告要求，向物业交了两年的热损费12699元。

以上事实由原被告双方提交的证据及庭审笔录为证。

本院认为，两份《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》均系原被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效本院予以确认，庭审中双方一致同意解除合同，本院予以支持。关于房租是否拖欠问题，被告交纳的押金4万元原告并未退还，根据原被告之间的微信聊天记录，对于房租双方已经达成合意，被告按照原告指示，再补交48500元房租已经全部结清。上述合意已经显示被告押金折抵房租的事实，被告已经实际补交48500元，原告再主张被告拖欠房租47790元，无证据证实，本院不予支持。关于原告主张的损失49053.3元，原告主张被告未提前120天通知撤租，构成违约，不退押金，导致房屋空置。被告不租赁房屋已经提前跟原告微信协商，原告同意，因此被告搬离该房屋，现原告此项诉请无事实根据，本院不予支持。关于热损费，原告主张被告欠付热损费4233.79元，其中原告主张暖气费的具体欠费日期为2018年11月至2019年3月，综合庭审双方意见，被告实际未支付2013-2014年度热损费，被告认为2013-2014年度处于免租期，不支付热损费。双方均认可2014年2月1日前，原告给被告三个月免租期，实际被告占有使用房屋为2013年11月，此期间被告已实际占有使用该商铺，虽免除租金，但理应支付此期间的热损费，故对原告的主张被告支付拖欠的热损费4233.79元，本院予以支持。关于原告主张被告将商铺恢复原状或赔偿原告将房屋恢复原状所产生的费用，双方合同并未作出约定且原告未提交相关证据证实已实际产生此项费用，故对原告此项诉请，本院不予支持。原告主张被告耿二华作为股东承担连带责任，被告耿二华不认可，本院认为，被告耿二华系被告拓友机电公司股东，其代公司签订合同系职务行为，且合同权利义务的相对方为原告与被告拓友机电公司，故对原告此项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告河北拓友机电设备安装有限公司签订的《租赁合同书》。

二、被告河北拓友机电设备安装有限公司于本判决生效后十日内支付原告***2013-2014年度的热损费4233.79元。

三、驳回原告其他的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1111元（已减半），由原告***承担1000元，被告河北拓友机电设备安装有限公司承担111元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费2222元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××477，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　郭爱民

二〇一九年六月二十七日

书记员　　丁姣姣