某某与北京首都开发股份有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0112民初4365号 原告：马更新，男，1975年11月4日出生，汉族，住北京市通州区。 被告：北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京**同***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京**同***事务所律师。 原告马更新与被告北京首都开发股份有限公司(以下简称首开公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日作出（2020）京0112民初22533号民事判决。首开公司不服该判决向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）提起上诉。三中院于2021年11月5日作出（2021）京03民终12221号民事裁定，裁定：一、撤销本院作出的（2020）京0112民初22533号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2022年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马更新，首开公司的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马更新向本院提出诉讼请求：1.判令首开公司未履行合同约定，首开公司在履行合同过程中存在违约行为，要求首开公司立即改正违约行为；2.判令首开公司因未履行合同约定赔偿马更新经济损失652210.42元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：马更新于2017年11月25日从首开公司处购买了位于北京市通州区荷香街x号院x号楼x**xx号商品房（以下简称涉案房屋），签订了编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。马更新如约收房，2018年8月入住后发现，首开公司交付房屋的饮用水水源与合同约定不符。《买卖合同》第十一条第一款第1项、第十三条第一款第2项和附件十三第六条第1项约定，首开公司交付商品房时，供水配套设施应齐全，并与城市公共供水管网连接，否则，属于违约，应承担逾期交付责任，向买受人按日支付违约金。现首开公司交付的房屋供水设施未与城市公共供水管网连接，也非自建供水设施。马更新在用水时，常发生水体发黄发黑、伴有泥沙，鼻嗅有臭味的现象。此种供水严重影响了马更新及家人的身心健康，以及用水设备的正常使用。马更新为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 首开公司辩称，首开公司已建设完成涉案房屋所在小区的供水、排水设施，并与本项目规划红线外现有供水管网，与符合法律法规规定的“城市公共供水管网”连接，已经履行了合同义务，且并未在主观上对马更新作出任何误导或不实陈述，更未损害马更新的利益。首开公司提供的水源符合合同约定，不存在任何违约行为，不应承担任何责任。具体理由为：第一，首开公司的合同义务为建设涉案房屋所在小区内供水、排水管网，并将供水管网与规划红线外现有的供水管网连接，首开公司无权，也不可能选择项目用地红线外供水方式、供水企业。涉案房屋所在小区的建设用地为首开公司通过挂牌出让取得。首开公司与北京恒盛阳光房地产开发有限公司（以下简称恒盛阳光公司）签订的《土地开发建设补偿协议》中约定，恒盛阳光公司应向首开公司提供“五通一平”条件宗地，将供水管线提供至该出让地块规划红线外预留口处，因此，项目红线外供水管网建设，并非首开公司的合同义务。涉案项目所在地区寨**组团，在2010年经北京市规划委员会会议，统一规划了包括供水、排水、公路等在内的市政工程建设。该地区是何种供水方式、由何单位供水，是基于政府相关部门的统一规划，首开公司无法选择，更无权决定。第二，《买卖合同》约定的“城市公共供水”不等于北京市自来水集团的供水管网，涉案房屋供水方式符合法律法规对于“城市公共供水”的定义。《买卖合同》第十一条约定：“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。”这里的“城市公共供水”应做广义理解，只要不属于自建设施供水，而是由自来水企业供水，即为“城市公共供水”《城市供水条例》第二条规定：“本条例所称城市公共供水，是指城市自来水供水企业以公共供水管网及其附属设施向单位和居民的生活、生产和其他各项建设提供用水”。涉案小区的供水单位为北京***供水有限责任公司（以下简称***公司），是北京市通州区**水务二所全资成立的供水企业，其以公共供水管道及其附属设施提供用水，显然属于公共供水。第三，本项目供水企业为***公司，供水水质应由***公司负责。《城市供水条例》第二条第3款规定：“本条例所称自建设施供水，是指城市的用水单位以其自行建设的供水管道及其附属设施主要向本单位的生活、生产和其他各项建设提供用水。”涉案房屋所在小区无任何自行建设的自来水生产设施，更非专用于本小区供水，可以认定该小区供水方式并非自建设施供水。***公司作为供水企业，与该小区业主建立事实上的供水合同关系，提供生活饮用水并收取相应水费，应当对供水水质负责，与首开公司无关，且历年的水质监测报告均证明，***公司提供的饮用水符合国家相关卫生标准。首开公司已按照合同约定按时交付房屋，提供水源符合合同约定，且水质符合饮用水卫生标准，不应承担违约责任，马更新要求首开公司赔偿经济损失，没有任何合同依据和法律依据，且首开公司对于涉案小区的供水企业并无选择的余地，也无权进行变更，马更新要求首开公司至水源变更为北京市自来水集团之日按日承担违约责任显失公平。请求法院驳回马更新的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月25日，首开公司（出卖人）与马更新（买受人）签订《买卖合同》，约定：首开公司出售的商品房已取得房屋所有权证书，房屋所有权证号：京（2017）通不动产权第XXXX号，商品房地址坐落于通州区荷香街x号院x号楼x层x**xxx，规划性质为住宅，建筑面积90.17平方米，套内建筑面积73.92平方米，分摊共有建筑面积16.25平方米，商品房总价4043462元；《买卖合同》第十条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；2.满足第十一条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》；第十一条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准……（1）以上设施中1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任……；第十三条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1.逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《买卖合同》还约定了其他内容。 同日，马更新（乙方）与首开公司（甲方）签订《<北京市商品房现房买卖合同>补充协议（通州区首开溪园现房）》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》第六条约定：本条为《买卖合同》第十条及第十一条的补充约定，1.《买卖合同》第十一条第（一）款中关于第（一）基础设施设备的开通手续及费用承担的情况补充约定如下：甲方负责办理本项目整体供水、排水、供电、供暖、燃气开通手续并承担相关费用，该房屋供水、排水、供电、供暖、燃气的开通手续则由乙方按照相关部门规定自行办理并承担相关费用……5.鉴于乙方所购该房屋为现房，该房屋所在楼宇已竣工验收并已先期交付使用，且鉴于乙方已对该房屋现状进行了慎重考察并充分了解，甲乙双方一致确认截止本协议签订之日，与该房屋正常使用直接相关的市政基础设施（水、电、供暖、燃气等）和其他设施已全部建成并具备正常使用条件。市政基础设施（水、电、供暖、燃气等）和其他设施在约定日期内未达到约定条件的，出卖人应采取相应补救措施，保障买受人正常的居住生活，并保证在交付使用后180天内，达到使用条件，买受人对此理解并同意放弃主张任何权利。《补充协议》还约定了其他内容。 《买卖合同》签订后，马更新先后交付购房款共计4043462元。涉案房屋所在**于2016年12月7日完成竣工验收备案。2018年3月31日首开公司向马更新交付房屋，马更新办理入住。 关于涉案房屋所在通州区荷香街2号院（首开溪园）小区供水及排水配套设施问题即是否与城市公共供水、排水管网连接，首开溪园供水单位名称、供水为何种性质，首开溪园供水水质是否符合国家规定饮用水卫生标准问题，本院依法向北京市通州区水务局（以下简称通州区水务局）调查，通州区水务局于2021年2月1日回复如下：通州区荷香街2号院（首开溪园）小区供水设施目前未与北京市自来水集团管辖的城市公共供水管网连接，排水配套设施已与城市公共排水管网连接。该小区现供水单位为***公司。根据卫生许可证批复信息显示***公司供水性质为集中式供水（自建设施供水）。经查询***公司提供备案的水质检测报告，自该小区供水至今，***公司出厂水水质经检测均符合国家规定的饮用水卫生标准，即符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）标准。 在本案审理过程中，马更新向本院提交了北京市通州区卫生和健康委员会于2020年1月21日作出的行政处罚决定书及北京市通州区疾病预防中心出具的检测报告，行政处罚决定书显示，在2019年11月19日、2019年11月27日2次水厂出厂水监督抽检中，***公司2次水厂出厂水检测结果砷项目均不符合《生活饮用水卫生标准》，***公司违反了《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》第六条第一款规定，给予***公司警告的行政处罚，同时责令立即改正上述违法行为；检测报告显示，北京市通州区疾病预防中心于2020年12月18日至12月20日对北京首开望京物业服务有限公司（以下简称望京物业公司）进行水质检测，检测结果为砷超标，2022年6月22日至6月27日，又分别对***公司北侧消毒间出厂水、望京物业公司南区设备间出水口、南区业主家厨房水源进行检测，结果均为砷项目超标，不符合《生活饮用水卫生标准》。马更新主张，***公司供水设施未与城市公共供水管网连接，且***公司供水质量不符合《生活饮用水卫生标准》，首开公司违反合同约定，应承担违约责任。首开公司则主张根据其提交的北京市通州区**镇人民政府出具的《情况说明》、原北京市规划委员会出具的《关于通州区寨**组团外部市政工程规划方案综合的会议纪要》及北京中科华航检测技术有限公司等公司出具的检测报告，***公司是**镇徐**片区的公共供水企业，涉案项目红线外由恒盛阳光公司建设的市政给水管线，由***公司负责管理维护，属于北京市公共供水管网范围，寨**组团的供水服从北京市统一规划，属于市政工程，***公司通过北京市公共供水管网为涉案小区供水，且水质符合饮用水卫生标准，首开公司已按约定履行了义务，不存在违约行为。 经本院询问，马更新明确其第一项诉讼请求中要求首开公司立即改正违约行为系要求首开公司按照《买卖合同》第十一条第一款约定，将供水管道与城市公共供水管网连接，第二项诉讼请求其主张的是违约金，违约金的计算方法为以总房款4043462元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年4月1日计算至首开公司将供水管道与城市公共供水管网连接之日。 关于水费的交纳情况，马更新向本院陈述，其在望京物业公司办理了水卡并买水，先买水后使用。首开公司向本院提交了***公司与北京市望京实业总公司（2017年12月11日变更名称为望京物业公司）2016年12月1日签订的《供水合同》及***公司与望京物业公司2018年2月13日签订的《首开香溪郡小区代收水费协议》（以下简称《代收水费协议》），证明涉案小区供水单位为***公司，***公司委托望京物业公司向小区业主收取水费。 另查：《城市供水条例》第二条规定，本条例所称城市供水，是指城市公共供水和自建设施供水。本条例所称城市公共供水，是指城市自来水供水企业以公共供水管道及其附属设施向单位和居民的生活、生产和其他各项建设提供用水。本条例所称自建设施供水，是指城市的用水单位以其自行建设的供水管道及其附属设施主要向本单位的生活、生产和其他各项建设提供用水。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人已按照约定履行债务的，合同的权利义务终止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，马更新与首开公司签订的《买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《买卖合同》第十一条商品房相关设施设备交付条件中供水、排水约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。依据该约定，涉案房屋在交付时供水配套设施应齐全，既可以与城市公共供水管网连接，也可以使用自建设施供水。根据通州区水务局的回函，***公司的供水方式为自建设施供水，该种供水方式并不违反合同约定。涉案房屋于2016年12月7日完成竣工验收备案，可以证明供水、排水配套设施已建设完成。《补充协议》中，马更新亦确认其对涉案房屋充分了解。2018年3月31日首开公司将涉案房屋交付马更新，马更新予以接收，可以证明首开公司已完成交付房屋义务，故对于马更新要求判令首开公司未履行合同约定，首开公司在履行合同过程中存在违约行为，要求首开公司接通城市公共供水管网并赔偿违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 另，马更新提供的相关证据材料可以证明涉案小区存在供水水质不符合《生活饮用水卫生标准》的情况，马更新有权要求相关单位提供符合国家标准的饮用水，但因首开公司已履行完毕合同义务，其并非涉案小区供水单位，***公司与望京物业公司签订《代收水费协议》，马更新向望京物业公司交纳水费，马更新与望京物业公司、***公司形成供水关系，就涉案小区供水水质问题马更新应与望京物业公司、***公司另行解决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回马更新的全部诉讼请求。 案件受理费10322元，由马更新负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。 审　判　长　　武　威 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年十二月三十日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***