某某与北京首都开发股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0112民初4364号 原告：***，女，1986年11月11日出生，汉族，住北京市丰台区。 被告：北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京**同***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京**同***事务所律师。 原告***与被告北京首都开发股份有限公司(以下简称首开公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日作出（2020）京0112民初878号民事判决。首开公司不服该判决向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）提起上诉。三中院于2021年11月5日作出（2021）京03民终10768号民事裁定，裁定：一、撤销本院作出的（2020）京0112民初878号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2022年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。***，首开公司的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决首开公司严重违约，并承担相应的违约责任，给付违约金，违约金的计算方法为：以总房款2417269元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年12月15日计算至接通市政供水之日；2.判决首开公司欺诈、未履行告知义务，赔偿***258000元；3.判令首开公司继续履行合约，包括接通市政供水，修复房屋、***修期，出具实测面积报告；4.判令首开公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：***与首开公司系商品房买卖合同关系。***与首开公司于2016年5月28日签订了一份总金额为2417269元的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定首开公司于2016年12月15日交付该商品房。***依约支付了全部购房款。但涉案房屋于2016年12月15日并未达到约定的交付条件，且至今未达到交付条件，***至今未收房。第一，合同第十七条第一款约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2016年7月21日北京“7.21”大雨，交房前，受***委托，其朋友前往房屋内部查验，发现主卧及空调机位漏水。2016年12月15日交房之日***告知销售人员房屋存在漏水的可能，并向其出具漏水照片，销售人员以存在暖气片漏水的可能予以答复。2017年6月23日北京大雨，***不在京委托朋友前往住宅进行查验，主卧仍存在漏水现象，空调机位未取得钥匙未查验，并将此情况通报销售及物业。2018年5月26日、7月25日两次前往住宅查看仍有漏水痕迹，且5月26日施工方相关负责人告知设计遗漏防水导致主卧漏水。基于此，***认为首开公司构成违约。第二，合同第十二条约定交房条件满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件：市政基础设施：上水按交用时间；下水于2016年12月15日达到使用条件；燃气于2016年12月15日达到使用条件，开通时间按燃气公司有关规定执行。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：上下水、供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线在约定日期内未达到约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常的居住生活，买受人对此理解并同意放弃主张任何权利。合同附件十《北京市商品房预售合同》补充协议第七条第七款约定：本小区采用市政中水经小区中水泵房加压后入户使用。甲乙双方一致同意如入住时市政中水尚未接通，暂以市政给水代替，此阶段按自来水价格收取相关费用，直至中水接通。交房之日，首开公司未提供房屋实测面积报告，《房屋登记表》《房产分户平面图》显示测绘日期为2017年4月12日，晚于交付之日，即交付之日未测量，更不可能出具实测技术报告书；开发商未告知燃气未通事宜，存在欺诈行为，2018年1月12日燃气才达到使用条件；涉案房屋水源并非首开公司承诺的市政水源，是自备水源，首开公司提供的生活用水不符合国家饮用水卫生标准，业主委托检测机构检测水砷超标、菌落总数超标，且水常发黑且伴有臭味，经常性停水、水管爆裂、水压低，无法正常使用。第三，***未向首开公司缴纳契税，首开公司不交房。双方签订的《北京市商品房预售合同》、补充协议及《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押协议》中约定契税由首开公司代收代缴，但所有条款均为首开公司出具的格式条款。上述条款违反税收征收管理法的规定为无效条款。首开公司于2017年10月23日才完成房地产权初始登记，2016年12月15日根本无法缴纳契税，***曾多次前往税务部门，税务部门以***没有《房屋登记表》《房产分户平面图》为由拒绝***缴税。直至2018年3月7日***才被首开公司销售人员告知可以领取《房屋登记表》《房产分户平面图》进行契税缴纳。首开公司以***未缴纳契税给中介机构为由不予交房，期间***只能租房。综上，涉案房屋未达到交房条件，首开公司已构成违约，应承担相应违约责任。***为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 首开公司辩称，不同意***的诉讼请求。第一，涉案房屋不存在地基基础及主体结构的质量问题，不符合合同约定的拒绝接收房屋的条件。首开公司按合同约定交付房屋，***无正当理由拒绝接收的，不属于出卖人违约，出卖人不承担任何责任。涉案房屋于2016年11月25日通过竣工验收，质量合格，达到交付条件。***未提供任何证据证明涉案房屋存在质量问题，也没有对涉案房屋质量进行鉴定。即使涉案房屋出现任何地基基础和主体结构之外的瑕疵，在保修期内首开公司会按照约定和法律规定承担保修责任，***拒绝收房无法律和合同依据。首开公司按照约定通知***于2016年12月17日办理房屋交接手续，***至现场签署《入住通知单》《商品房结算单》，进行房屋查验，但其后未完成入住流程。首开公司及物业公司一直通知***领取钥匙，但***至今拒绝领取。另外，北京龙泰经纬测绘有限公司于2016年11月20日出具了涉案房屋所在**的房屋面积测绘报告，首开公司不存在未达到交付条件的情形。第二，房屋燃气管道已铺设完成，因红线外市政管线由其他公司投资建设，导致涉案房屋所在小区2017年12月才完成通气，且首开公司为涉案小区业主提供补救措施，不应承担违约责任。首开公司在房屋交付前已经建设完成涉案房屋所在小区红线范围内的燃气管线，具备通气条件。红线外管线系由其他公司建设，当时建设尚未完成，首开公司无法控制其建设完成时间，在此情况下不应视为首开公司违约，否则对首开公司显失公平。首开公司对于房屋买受人提供了补救措施，对于入住业主首开公司免费提供了电磁炉及电热水器，以保障业主的正常生活不受影响。***因一直未收房，首开公司未向其提供电磁炉及电热水器，但不能证明首开公司没有采取补救措施或存在违约行为。第三，涉案房屋供水排水设施已建设完成且达到使用条件。涉案房屋于2016年11月25日已通过竣工验收，供水排水设施全部建设完成，在房屋交付前已经达到使用条件。《北京市商品房预售合同》补充协议第九条第7款是关于小区内中水的相关约定，与供水无关。涉案小区供水企业为合法合规进行自来水供应的企业，首开公司不存在任何违约行为，也不存在任何误导或不实陈述。综上，首开公司已按照合同约定完成交房义务，***由于自身原因未能收取房屋，并非首开公司违约，请求法院驳回***的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月28日，***（买受人）与首开公司（出卖人）签订了编号为xxxx的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定出卖人所售房屋坐落为北京市通州区***C-06地块居住用地通州区***C-06地块居住用地项目xx号住宅楼x层x**xxx，预测建筑面积共80.41平方米，套内建筑面积为65.6平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米36764.54元，总价款为2411754元；《预售合同》第十二条交付条件约定：出卖人应当在2016年12月15日前向买受人交付房屋，交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》；第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：上水按交用时间，下水于2016年12月15日达到使用条件，燃气于2016年12月15日达到使用条件，开通时间按燃气公司有关规定执行，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：上下水、燃气在约定日期内未达到约定条件的，出卖人应采取相应补救措施，保障买受人正常的居住生活，买受人对此理解并同意放弃主张任何权利；第十六条交接手续第三款约定：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理；第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定，第一款约定出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，第二款约定该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；《预售合同》第十六条交接手续第二款约定：查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照《预售合同》附件十《补充协议》处理，即：乙方（***）查验该房屋或双方办理该房屋交接手续时发现其质量或其他问题的，如相关问题属于《预售合同》第十七条第二款所规定的情形，则双方同意按照《预售合同》第十七条第二款及《补充协议》第十条的约定执行，如相关问题不属于《预售合同》第十七条第二款所规定的情形，则甲方（首开公司）应按照《质量保证书》的规定承担保修责任，乙方对于甲方实施维修、保修工作应给予配合，双方确认甲方对该房屋实施的保修工作，不应视为甲方违约，且甲方无须承担违约责任，乙方不得以甲方承担保修责任为理由拒绝办理该房屋交接手续，乙方应根据《预售合同》第十六条及《补充协议》第九条对规定办理该房屋交接手续，如乙方认为该房屋存在的质量问题或其他问题已达到乙方必须解除合同的程度从而拒绝办理房屋交接手续的，乙方应于发现该问题之日起三日内向甲方发出书面通知确认其拒绝收房，乙方既不发出拒绝收房的书面通知又不办理房屋交接手续的，视为乙方无正当理由拒绝收房，双方在该房屋交接过程中就该房屋交接对其他问题发生争议或纠纷时，参照上述约定的原则办理；《预售合同》第十六条第五款约定买受人自行向相关单位缴纳契税等税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据，《补充协议》第十二条第四款补充约定:乙方应在办理该房屋交接手续之前与中介机构办妥本款规定的房屋权属转移登记委托代办事宜，并向中介机构提交办理房屋权属转移登记所需文件并交纳相关费用，该费用包括但不限于契税、印花税、专项维修资金、代办佣金等相关税费……如乙方在办理该房屋交接手续之前未能按照本条款对约定办妥该房屋权属转移登记代办事宜的，甲方有***交付该房屋至乙方全部办妥该房屋权属转移登记代办事宜之日止……乙方同意就上述权属转移登记代办事宜向中介机构支付代办佣金，该佣金上限金额不得超过1000元，如乙方向商业银行或其他金融机构申请个人住房贷款购买该房屋，且甲方为此承担了房屋所有权证书收押责任的，双方一致同意，在该房屋之房屋所有权证书办妥后，中介机构应将其直接交付甲方或相关贷款银行，且中介机构和甲方无需将该情况通知乙方，中介机构和甲方亦无需承担任何责任；《补充协议》第七条第7款约定，本小区采用市政中水经小区中水泵房加压后入户使用，双方一致同意如入住时市政中水尚未接通，暂以市政给水代替，此阶段按自来水价格收取相关费用，直至中水接通；《补充协议》第七条第8款约定，甲乙双方一致同意，如甲方未满足《预售合同》“市政基础设施和其他设施的承诺”中的第一款或第二款中约定应达到的条件，双方同意按照《预售合同》“市政基础设施和其他设施的承诺”的约定办理，乙方无权以此为由拒绝办理该房屋交接手续。《预售合同》及《补充协议》还约定了其他内容。 2016年7月20日，***（甲方、购房人）、北京市住房贷款担保中心（乙方、保证人）、首开公司（丙方、售房单位）签订《<房屋所有权证>收押协议》，约定甲方因购买涉案房屋向贷款银行申请借款，由乙方承担连带责任保证，签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，为确保各方利益，落实产权登记及抵押登记手续，根据相关法律法规的规定，签署本协议：甲方同意委托丙方办理《房屋所有权证》并由丙方将《房屋所有权证》交乙方，同时承诺在丙方向其交付所购置房屋为其办理入住手续时，将办理《房屋所有权证》所需缴纳的契税、专项维修资金及其他相关费用交由丙方代收，并积极配合丙方办理所购房屋的转移登记手续。如甲方违反本协议约定在入住时未缴纳契税、专项维修资金及其他相关费用的，乙方有权代甲方缴纳上述费用，因此发生的全部费用由甲方承担，同时每延期一日，甲方应按照剩余贷款本金每日万分之四的标准向乙方支付违约金。如甲方未缴纳契税、专项维修资金及其他相关费用，丙方仍为其办理了房屋入住手续或将甲方缴纳的办证相关费用挪作他用，导致乙方无法办理抵押登记手续，乙方承担保证责任后有权向丙方追偿。该协议还约定了其他内容。 2016年12月17日，***前往办理入住，与首开公司签订《商品房结算单》（以下简称《结算单》），《结算单》显示涉案房屋实测总建筑面积为80.71平方米，实测套内建筑面积为65.75平方米，结算总价为2417269元。当日，***并未办理完入住流程，***未收房。***提交的《房屋登记表》显示涉案房屋建筑面积为80.71平方米，套内建筑面积为65.75平方米，测图日期为2017年4月12日，证明测量日期晚于交房日期（2016年12月15日），交房时首开公司未提供实测面积报告。首开公司提交了测绘公司出具的《情况说明》，证明首开公司在2016年12月交付涉案房屋时已具备房屋实测面积测绘报告书，在《情况说明》中，测绘公司称其于2016年7月进入现场，对位于通州区荷香街2号院的所有**进行现场实地测量，于2016年11月20日出具48号住宅楼（施工楼号）的房屋面积测绘报告，且首开公司已将实测面积测绘报告书进行公示。本院认为，《结算单》显示的房屋实测总建筑面积、实测套内建筑面积与《房屋登记表》上的完全一致，再结合测绘公司出具的《情况说明》，本院认定面积实测技术报告书出具日期为2016年11月20日。 关于涉案房屋漏水及维修情况，***主张2016年7月其发现涉案房屋主卧室窗户及阳台漏水，2018年5月、7月***两次来到涉案房屋，发现主卧室不再漏水，但空调间仍继续漏水，***认为涉案房屋设计存在问题，遗漏了防水。首开公司陈述，2016年7月***反映涉案房屋漏水，后首开公司已对主卧室和阳台进行了维修，维修后已不再漏水。对于涉案房屋是否存在质量问题，***表示不申请鉴定。 关于涉案房屋供水性质和水质问题，***提交了北京碧富源供水有限公司工商查询信息、行政处罚决定书、检测报告等证据证明涉案小区为非市政供水、水质存在砷超标、菌落总数超标问题，且水发黑、发臭、经常性停水、水压低，无法满足生活需要，***主张依据《补充协议》第七条第7款规定，首开公司应接通市政供水，即北京市自来水集团供水。首开公司主张，《补充协议》第七条第7款系对中水的约定，并非对供水的约定，双方签订的《预售合同》及《补充协议》中并未约定由北京市自来水集团对涉案房屋供水。 关于燃气开通时间，***提交了其与燃气公司的电话录音，证明开通时间为2018年1月12日，首开公司提交了北京市燃气集团有限责任公司第三分公司规划发展部出具的《关于通州区***C-06地块通气时间说明的函》，证明该项目于2017年12月完成通气。 关于契税缴纳事宜，***主张，收房当日除了契税，其他费用***均已缴纳，由于***不同意代收代缴契税，首开公司将其入住通知单收走，并且房屋不符合交付条件，***未收房。首开公司主张不存在因***不同意代收代缴契税而拒不交房的情况。 涉案房屋在交付前已完成竣工验收备案。2019年***已取得涉案房屋的不动产权登记证书。 另，在本案庭审后，***向本院提交了八份调查取证申请书，请求本院调取北京市通州区卫生和健康委员会2022年7月15日回复的香溪郡小区砷超标的答复记录及向北京**建设项目管理有限公司等单位调取通州**C-06地块首开溪园（首开香溪郡南区）xx号楼的设计图纸，建成后是否有设计变更、设计变更时间及设计变更相关材料，但***申请调取的证据并非本案审理必需的证据材料，无调取必要，故本院不予调取。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，***与首开公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。 本案争议的焦点为首开公司交付的房屋是否符合交付条件、***是否有权拒收房屋，本院具体分析如下： 一、***未办理契税代缴事宜，首开公司是否可以拒绝交房。根据***、首开公司签订的《预售合同》《补充协议》、***、北京市住房贷款担保中心、首开公司签订的《<房屋所有权证>收押协议》，***在办理房屋交接手续之前未能办妥房屋权属转移登记代办事宜（包括契税代缴）的，首开公司有***交付该房屋至其全部办妥该房屋权属转移登记代办事宜之日止。故***未办理契税代缴事宜，首开公司拒绝交房并不违反合同约定。***主张根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，故《预售合同》《补充协议》《<房屋所有权证>收押协议》的相关条款为无效条款。但本案并非首开公司、代办公司向***征税，而是为***代缴契税，故对于***的主张，本院不予采信。 二、首开公司是否在合同约定交房时间取得了有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。根据《预售合同》约定，首开公司应当在2016年12月15日交房前取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，面积实测技术报告书出具日期本院认定为2016年11月20日，首开公司交房时已符合约定的条件。2016年12月17日***与首开公司签订的《结算单》显示的房屋实测总建筑面积、实测套内建筑面积与《房屋登记表》上的完全一致，故本院认定首开公司在2016年12月17日已向***出示了涉案房屋的测量结果，对于***要求首开公司出具实测面积报告的诉讼请求，本院不予支持。 三、涉案房屋是否存在质量问题足以导致***拒收房屋。根据《预售合同》及《补充协议》的约定，涉案房屋质量应符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，查验房屋时发现质量或其他问题的，双方同意按以下方式办理：如相关问题属于房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的的情形，则双方同意按照《预售合同》第十七条第二款及补充协议第十条的约定执行；如相关问题不属于上述情形，则首开公司应承担保修责任，***不得以首开公司承担保修责任为理由拒绝办理该房屋交接手续。现***未举证证明涉案房屋的地基基础和主体结构质量不合格，故其不能拒收房屋。***亦未提供充分证据证明涉案房屋仍存在漏水等质量问题，故***要求首开公司修复房屋、***修期的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 四、涉案房屋供水是否符合交房条件。根据《预售合同》及《补充协议》的约定，市政基础设施和其他设施的承诺约定：上水按交用时间，下水交用时间为2016年12月15日，达到使用条件。涉案房屋在交付前已完成竣工验收备案，可以证明涉案房屋的供水、排水设施已建设完毕，达到了约定的交付条件。***主张，根据《补充协议》第七条第7款规定，首开公司应接通市政供水，即北京市自来水集团供水，现首开公司未能履行该项义务，应按照《预售合同》第十四条约定，承担违约责任。但《补充协议》第七条第7款系对涉案房屋提供中水的约定，并非对涉案房屋日常生活用水的约定，故***要求首开公司赔偿违约金、接通市政供水的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 五、***是否可以以未接通燃气为由拒收房屋。根据《预售合同》及《补充协议》的约定，燃气在2016年12月15日达到使用条件，开通时间按燃气公司有关规定执行，如果在约定期限内未达到条件，首开公司应采取相应补救措施，保障***正常的居住生活，***无权以燃气未接通为由拒绝办理房屋交接手续。现首开公司提交的证据能够证明其已为入住业主提供了电磁炉等电器，可以保障入住业主正常居住生活，故***不能以此为由拒收房屋。***主张，首开公司未如实向其告知燃气未接通的事实，存在欺诈行为，自2016年12月至2017年12月给***造成经济损失83086.19元（包括房屋租金79200元、物业费2886.19元、燃气费1000元），***依据消费者权益保护法的相关规定，要求首开公司三倍赔偿给其造成的经济损失258000元。对此，本院认为，***与首开公司就购买涉案房屋签订《预售合同》及《补充协议》，双方之间形成商品房买卖合同关系，而商品房并非普通的生活用消费性商品，相关法律争议不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，而应适用合同法及商品房买卖合同相关司法解释进行处理，且要求经营者增加赔偿金额的前提是经营者存在欺诈行为，现有证据亦不能证明首开公司存在欺诈行为。故***要求判决首开公司欺诈、未履行告知义务，赔偿***258000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回***的全部诉讼请求。 案件受理费11436元，由原告***负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。 审　判　长　　武　威 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　孙　琪 二〇二二年十二月三十日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***