某某与济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0103民初10525号

原告：**，男，1954年11月3日出生，汉族，住济南市长清区。

委托诉讼代理人：张海杰，山东创鑫律师事务所律师。

被告：济南蕴星教育咨询有限公司，住所地济南市市中区杆南东街**。

法定代表人：***，总经理。

被告：济南市市中区晟远幼儿园，，住所地济南市市中区杆南东街**

负责人：***。

以上两被告共同的委托诉讼代理人：甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。

被告：济南市村镇建设服务中心，住，住所地济南市市中区杆南东街**办公地址济南市经十路14306号建设档案大厦27层。

法定代表人：李长征，主任。

委托诉讼代理人：张祥秋，男，该公司员工。

被告：***，男，1987年10月18日出生，汉族，住济南市历下区。

原告**与被告济南蕴星教育咨询有限公司（以下简称蕴星公司）、济南市市中区晟远幼儿园（以下简称晟远幼儿园）、济南市村镇建设服务中心（以下简称村镇服务中心）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人张海杰，被告蕴星公司、晟远幼儿园的法定代表人***的委托诉讼代理人甄恩阳、被告村镇服务中心法定代表人李长征的委托诉讼代理人张祥秋到庭参加诉讼。被告***经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判决第一、二被告支付原告2020年1月至2020年8月租金10400元。2、判决第一、二被告支付原告违约金8800元。3、判决第一、二被告赔偿原告未能正常使用房屋所产生的损失15150元。4、判决第一、二被告返还位于济南市市中区杆南东街31号的房屋。5、判决被告赔偿原告逾期返还房屋造成的损失，自2020年9月10日至实际返还之日，按照每月1700元计算。6、判决第一、二、三被告拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍原告进出杆南东街31号院，不得妨碍原告正常使用房屋。7、判决第一、二被告支付原告律师费6000元。8、判决第四被告与第一被告就上述债务承担连带责任。事实和理由：原告在济南市市中区杆南东街31号院内西侧有房屋。2016年10月1日，原告与第一被告签订房屋租赁合同，约定由第一被告租赁原告位于济南市市中区杆南东街31号西屋房屋一层，月租金450元，租赁期限至2017年9月30日。签订合同后，第一被告给原告及原告承租人进入杆南东街31号院内制造障碍，导致原告位于该院内的一、二层房屋在合同到期后无法对外出租，给原告造成了较大损失。在此情况下，2018年6月，原告无奈与第一被告签订第二份房屋租赁合同，约定由第一被告租赁原告位于济南市市中区杆南东街31号西侧一、二层的全部房屋，月租金1300元，每月30日前支付下月租金。如逾期缴纳，每逾期一天应向原告缴纳月租金百分之三的违约金。如发生争议，败诉方承担律师费等费用。后第二被告加入租赁关系，成为租赁合同的承租人之一。2019年12月30日以后，第一、二被告未按照约定支付房租。原告虽然多次向第一、二被告催要，与第一、二被告协商，但是被告迟迟不予支付租金，给原告造成了损失。在租赁期间，第一、二、三被告未经原告同意，在原告与第三被告共有的济南市市中区杆南东街31号院门口建设了台阶，在院内搭建了滑梯，建设了楼梯、栏杆等设施，在原告的房屋前安装了燃气管道、阀门、燃气表等设施设备，将厨房的油烟机口对着原告房屋吹，严重影响原告的使用。且三被告向原告表明在租赁合同到期后不会拆除前述设施、设备，第一、二被告称到期也不会返还原告房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益。第四被告***作为第一被告的唯一股东，应当对第一被告的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。

被告蕴星公司辩称，我公司确实未向原告缴纳2020年1月至2020年8月的租金，但是我公司认为双方合同解除时间系2020年8月27日，解除的原因是因为被告主张情势变更。因今年年初发生疫情我公司一直被停业，多次请求原告参照济南市政府房租减免相应的房租，但原告一直拖至2020年7月才明确表示不予减免，请求法院在判决时参照减免政策，给予被告相应的优惠。我公司拖欠的房租不足一万元，原告主张支付8800元违约金过高，应当以不超过实际损失130%的原则支付。我方同时不同意向原告支付律师费6000元，合同约定的律师费仅限于租赁合同，而原告主张支付的律师费用除了本案的租赁合同代理费，还包括相邻权及其他费用，并未按照合同约定。我公司于8月17日已向原告通知解除房屋租赁合同且同时涉案房屋原告自即日起就可以接收房屋。

被告晟远幼儿园辩称，幼儿园并不是租赁合同的承租人，不应当承担支付租金的义务。同时，原告主张的排除妨碍等诉求与本案房屋租赁关系并不是同一案由，应另行主张权利。

被告村镇服务中心辩称，原告向我方主张权利没有事实及法律依据，我方与原告均是房东。向第一、二被告出租位于济南市市中区房屋，第三被告出租的为五层办公楼。原告出租原属于办公楼的附属二层楼，现已单独办理产权。第三被告与原告共有院落使用权。在租赁关系中原告与第三被告都是房东，第一、二被告既属于第三被告的房客，也属于原告的房客。原告诉称的修建台阶、滑梯等设施、设备属于原告与第一、二被告之间租赁合同涉及的纠纷。虽然第三被告与第一、二被告也存在租赁关系，但这是两个不同的租赁关系，本次纠纷与第三被告无关。第一、二被告修建台阶、滑梯等原告是知情的，原告的租赁关系自2016年至今存续。这么多年来修建设备、设施原告也是默认同意的。否则为何租赁这么长时间原告没有要求第一、二被告拆除，至于现今原告要求拆除还是其他处理，这是属于原告与第一、二被告间的事情。应该由他们双方协商解决，与我方无关。原告诉称第一、二被告在原告房屋前修建燃气管道、燃气表等，该房屋所有权属于原告，原告和第一、二被告间存在租赁关系，原告自己的租客在自己房屋上修建燃气管道，却要求我方承担责任，现在原告因第一、二被告的租赁合同产生的纠纷属性质为租赁合同，租赁合同的双方为原告与第一、二被告，与我方无关。

被告***未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告（出租方、甲方）与被告蕴星公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将原告自有的位于济南市市中区杆南东街31号西楼出租给被告蕴星公司，租赁期限为12个月，自2016年10月1日至2017年9月20日，月租金为450元，每季度提前10日支付。

2018年6月，原告（出租方、甲方）与被告蕴星公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将原告自有的位于济南市市中区杆南东街31号西楼出租给被告蕴星公司，租赁期限为两年，自2018年6月1日至2020年8月31日止，月租金为1300元，签订合同时支付2个月租金2600元，租金按月支付，每月30日前支付下月租金。乙方不按照合同约定时间和金额向甲方支付租金、押金、水电费等，每逾期一天应向甲方缴纳月租金百分之三的违约金，同时甲方有权收回房屋，终止合同。双方发生争议，如协商不成，可通过法律程序解决，败诉方承担诉讼费用和律师诉讼代理费等费用。

2020年7月14日，被告晟远幼儿园向原告发出《租金减免补充协议》，载明“乙方：济南市市中区晟远幼儿园”，“……经协商一致，就乙方所承租的杆南东街31号幼儿园内西侧仓库的租金免除事宜达成如下补充协议：……经充分协商，甲方同意免除乙方自2020年2月1日至2020年5月31日止的4个月租金……乙方租用期间，甲方不干涉乙方在其建筑物上燃气管道的架设和正常使用”。该协议原告并未签字确认。

2020年8月17日，被告蕴星公司向原告发送短信，该短信载明“……故而我公司根据《合同法》相关规定向你方通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，自解除通知到达你处之日起生效。另，我公司已经完全腾退位于济南市中区的房屋。”

案件审理过程中，被告自认，在2020年1月之前，涉案房屋的房屋租金系由被告蕴星公司、晟远幼儿园、***支付。

另查明，被告蕴星公司法定代表人为被告***，系该公司唯一股东。

原告提交燃气设施安装授权委托书一份，拟证明被告村镇服务中心授权被告晟远幼儿园到济南港华燃气有限公司办理燃气安装事宜，将燃气管道、燃气表、阀门安装于原告房屋的事实。该授权委托书系被告村镇服务中心于2019年9月9日出具，载明我单位将位于济南市市中区租赁给市中区晟远幼儿园。兹授权晟远幼儿园至济南港华燃气公司办理燃气安装事宜。被告蕴星公司和晟远幼儿园对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。被告村镇服务中心认为该证据与其无关。

原告提交其与案外人的房屋租赁合同、房屋租赁解除合同、建设银行个人活期账户明细各一份，拟证明原告与案外人签订房屋租赁合同，约定月租金1700元/月，由于被告蕴星公司和晟远幼儿园不返还房屋，导致原告出租的房屋无法得到履行，被告的违约行为给原告造成了损失，应当据此给予赔偿。被告蕴星公司和晟远幼儿园认为无法核实上述证据的真实性，且假如如原告所述两被告未向原告交付房屋，那么其签订租赁合同的目的就有问题，明知道房屋不能使用还与案外人签订合同，显然不符合常理。被告村镇服务中心认为该证据与其无关。

原告提交委托代理合同、发票各一份，拟证明原告为解决与被告的租赁合同纠纷案，支付律师代理费6000元，根据原告与被告签订的租赁合同，该费用应由被告蕴星公司和晟远幼儿园承担。被告蕴星公司和晟远幼儿园对该证据的真实性无异议，但认为无转账凭证不予认可。被告村镇服务中心认为该证据与其无关。

原告提交通信机房租赁合同、税收完税证明、山东省地方税务局通用机打发票、报警函各一份，拟证明涉案房屋中的一间在原告出租给蕴星公司和晟远幼儿园前月租金为2000元，同时证明2018年至今原告报警在杆南东街30号1号院内的房屋被被告晟远幼儿园上锁，原告无法正常使用涉案房屋，被告应当承担给原告造成的损失。被告蕴星公司和晟远幼儿园认为上述证据中的通信机房租赁合同、税收完税证明、山东省地方税务局通用机打发票的真实性无法核实，且与本案无关；对于报警函的真实性无异议，但主张该函同时证明阻碍交付房屋的并不是被告蕴星公司，实际是被告晟远幼儿园，被告晟远幼儿园之所以阻止原告进入房屋是因为双方多次产生矛盾而且影响幼儿园安全，多次协商未果。被告村镇服务中心认为该证据与其无关。

被告晟远幼儿园提交涉案房屋市中区杆南东街的平面图一份，拟证明幼儿园合法承租杆南东街31号房屋及院落，本案涉案房屋位置坐落于我方承租的院内西南角，因原告与被告蕴星公司的矛盾，原告多次去幼儿园并发生纠纷，被告晟远幼儿园为了幼儿园安全着想未同意原告进入院内，与原告协商是否在固定时间进入，但是双方协商未果。原告对该证据的真实性无异议，认为被告晟远幼儿园举证的意见也证明了其承租了杆南东街31号房屋及院落，原告去自己的房屋被其阻拦，证明了被告晟远幼儿园占有使用原告房屋的事实。被告村镇服务中心认为该证据与其无关。

本院认为，原告与被告蕴星公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。关于合同解除时间的问题，本院认为，虽然被告蕴星公司向原告发送短信要求解除合同，但被告蕴星公司未提交证据证明其已向原告交付了房屋，故至合同到期之日即2020年8月31日，被告蕴星公司仍实际占有使用该房屋，故被告蕴星公司应当向原告支付截止至2020年8月31日止的房屋租金。但，2020年上半年却因新冠疫情影响了被告对房屋的使用，疫情影响系客观情况，该影响产生的损失不能强加于原、被告，根据公平原则，本院酌情认定被告蕴星公司向原告支付7个月租金，即1300*7=9100元，对于多出部分予以驳回。但被告蕴星公司迟延支付租金在先，应当承担违约责任，根据双方合同约定，违约金的计算方式为每逾期一天向原告缴纳月租金的百分之三，在原告未举证证明因被告的违约行为造成其他损失的情况下，被告蕴星公司要求调低违约金符合法律规定，本院依法将原告要求被告蕴星公司支付违约金的标准调整为以欠付租金为基数，自被告蕴星公司逾期之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.95倍计算，对原告主张的多出部分予以驳回。

关于被告晟远幼儿园是否应当承担给付租金和支付违约金责任的问题，本院认为，晟远幼儿园虽然未与原告签订房屋租赁合同，但其在向原告出具的《租金减免补充协议》中明确认可其系该房屋的实际使用人，且被告亦自认对于2020年1月前的租金晟远幼儿园也向原告支付过，即晟远幼儿园亦是原告与被告蕴星公司签订的房屋租赁合同的相对方，故原告要求被告晟远幼儿园承担共同付款责任的诉求并无不当，本院予以准许。

因原告与被告蕴星公司签订的《房屋租赁合同》双方合同已于2020年8月31日到期，被告蕴星公司及房屋的实际使用人晟远幼儿园应当向原告返还房屋，故原告要求被告蕴星公司、晟远幼儿园返还涉案房屋的诉求本院予以支持。因被告蕴星公司、晟远幼儿园怠于向原告返还房屋，应当支付原告就此产生的损失，但原告提交的其与案外人的房屋租赁合同、房屋租赁解除合同、通信机房租赁合同等证据即便是真实的，也仅能证明原告对外出租的房屋价格，而并非具有普遍性的市场价格，故本院参照原告与被告蕴星公司签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁价格即每月1300元计算原告租金损失，即本院对原告主张的自2020年9月10日至被告蕴星公司、晟远幼儿园实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算的房屋租金损失予以支持，对多出部分予以驳回。

原告主张被告蕴星公司、晟远幼儿园和村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍原告进出杆南东街31号院，不得妨碍原告正常使用房屋，对该项诉求本院认为，燃气管道系装在原告房屋的墙的外侧，台阶、栏杆、滑梯等系装在31号院内，根据原告提交的授权委托书等证据可知，安装燃气管道系被告村镇服务中心的委托行为，原告所有的房屋亦仅是济南市市中区杆南东街31号西屋的房屋，本案系房屋租赁合同纠纷，如原告认为被告村镇服务中心委托被告蕴星公司或晟远幼儿园安装燃气管道并在院内安装其他设施的行为影响其正常使用房屋，原告可按照其他法律关系另行主张权利，本案不予处理。

原告主张被告蕴星公司、晟远幼儿园向其支付律师代理费6000元，虽然双方有合同约定，但原告仅提交委托代理合同和发票，未提交转账凭证，无法证实该损失已实际产生，故因证据不足，对原告的该项诉求本院不予支持。

原告主张被告***应对被告蕴星公司负担的上述债务承担连带责任，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告蕴星公司、晟远幼儿园认可被告***使用个人账户向原告支付房屋租金，被告***亦未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故本院对原告要求被告***对被告蕴星公司负担的上述债务承担连带责任的诉求予以支持。

原告要求被告蕴星公司、晟远幼儿园向其支付未能正常使用房屋产生的损失15150元，认为该15150元损失由两部分组成，为涉案房屋中的两处即楼上楼下，在原告与案外人联通济南分公司租赁合同到期后，由于被告的阻拦导致原告无法对涉案房屋出租给他人，空闲了五个月；在租赁给联通济南分公司期间面积32平方米的房屋月租金为2000元/月，面积18平方米左右的房屋在2017年9月30日到期后被告也不返还、也不付租金，直至2018年6月1日原告与被告蕴星签订新的租赁合同。本院认为，原告出具的报警函仅载明了原告向公安机关的陈述，未证明公安机关对该事实的认可，原告亦未提交其他证据证明被告存在阻碍原告使用房屋或出租房屋的事实；即便该事实真实存在，原告亦未提交证据证明不能对外出租房屋的过错完全在被告蕴星公司以及原告主张该损失的计算依据，故本院对原告的该项诉求不予支持。

被告村镇服务中心系涉案房屋所在院内**办公楼的所有权人，与原告并不存在房屋租赁合同关系，故本院对原告对该被告的诉求不予处理。

综上，被告蕴星公司、晟远幼儿园应向原告支付2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金9100元（减免一个月房租1300元）并支付违约金8800元；被告蕴星公司、晟远幼儿园应向原告返还案涉房屋并支付因未返还房屋产生的租房屋占有使用费，自2020年9月10日至实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算；被告***对上述债务承担连带清偿责任；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告**支付2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金9100元（减免一个月房租1300元）及违约金，以欠付租金为基数，自被告蕴星公司逾期之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.95倍计算；

二、被告济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于本判决生效之日起三十日内向原告**返还位于济南市市中区杆南东街31号西侧房屋（产权证号为：济房权证中字第**）；

三、被告济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告**支付房屋占有使用费，自2020年9月10日至实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算；

四、被告***对上述第一、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；

五、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费809元，减半收取404.5元，由原告**负担65元，被告济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园、***负担339.5元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　许　毅

二〇二〇年十月二十六日

书记员　潘建永