某某与济南蕴星教育咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷二审(2021)鲁01民终1008号民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终1008号

上诉人（原审原告）：**，男，1954年11月3日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：张海杰，山东创鑫律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南蕴星教育咨询有限公司，住所地济南市。

法定代表人：周青松，总经理。

被上诉人（原审被告）：济南市市中区晟远幼儿园，住所地济南市。

负责人：周青松。

委托诉讼代理人：甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南市村镇建设服务中心，住所地济南市。

法定代表人：李长征，主任。

委托诉讼代理人：张祥秋，男，济南市村镇建设服务中心工作人员。

被上诉人（原审被告）：周青松，男，1987年10月18日出生，汉族，住济南市。

上诉人**因与被上诉人济南蕴星教育咨询有限公司（以下简称蕴星公司）、济南市市中区晟远幼儿园（以下简称晟远幼儿园）、济南市村镇建设服务中心（以下简称村镇服务中心）、周青松房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初10525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决第一项关于支付房屋租金9100元的判决，改判蕴星公司、晟远幼儿园支付**房屋租金10400元；撤销一审判决第三项，改判蕴星公司、晟远幼儿园赔偿**逾期返还房屋的损失，自2020年9月10日起，按照每月1700元计算；撤销一审判决第五项，改判蕴星公司、晟远幼儿园、村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍**进出杆南东街31号院，不得妨碍**正常使用房屋；撤销一审判决第五项，改判蕴星公司、晟远幼儿园支付**律师费6000元；撤销一审判决第五项，改判周青松与蕴星公司、晟远幼儿园就本案债务承担连带责任。事实和理由：一、原审判决蕴星公司、晟远幼儿园按照七个月标准向**支付租金没有事实依据，适用法律错误。原审法院认定了租赁合同的效力，也认可了蕴星公司、晟远幼儿园应当支付8个月的租金。晟远幼儿园申请减免租金，是否免除晟远幼儿园的债务，是**的权利，不是义务。原审法院以蕴星公司、晟远幼儿园有损失没有事实和法律依据，晟远幼儿园有损失，和**没有因果关系，晟远幼儿园应当自己想办法去解决，不能从**身上找补，侵犯了**的财产权。原审法院将晟远幼儿园的损失转嫁给**没有事实和法律依据。即使新冠疫情属于不可抗力，也不会影响晟远幼儿园支付租金。原审法院适用《合同法》第一百零九条判决本案，第一百零九条并没有免除租金的规定，原审法院适用该条规定免除晟远幼儿园等债务人的债务，适用法律依据错误。二、原审法院认定**在租赁合同期限届满后租金损失只有1300元错误。原审中，**提交了和案外人的房屋租赁合同、支付租金的转账凭证、解除房屋租赁合同及退租金的转账凭证，用以证明晟远幼儿园违约给**造成的损失就是每月1700元，**只需要证明自己房屋的租金价格就可以了，根本就没有所谓的普遍性的市场价格，即使能找到所谓的普遍性的市场价格，其他人的房屋是否出租，出租价格是高是低，与**和晟远幼儿园无关。三、原审法院在本案中不予处理**、蕴星公司、晟远幼儿园、村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯，滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍**进出杆南东街31号院，不得妨碍**正常使用房屋”的诉讼请求错误。根据《合同法》第六十条规定、第二百一十七条和第二百三十五条规定，涉案房屋属于仓库，在**向蕴星公司、晟远幼儿园出租房屋时，本案中所主张的设施、设备等不存在，**也从未同意蕴星公司、晟远幼儿园安装。合同期限届满后，蕴星公司、晟远幼儿园应当符合按照约定或者租赁物性质适用后的状态。涉案的燃气设施、设备是在村镇服务中心的同意下安装的，拆除需要其协助恢复到原来的状态是蕴星公司、晟远幼儿园等履行租赁合同的应有之义，均是基于租赁合同而产生，是租赁合同到期后，应当履行的法定义务。并非基于其他法律关系产生。原审法院未正确理解法律，让**依照其他法律关系主张权利，即增加了**的负担，也浪费宝贵的司法资源，使恶意违约的蕴星公司、晟远幼儿园从中获取非法的利益。四、原审法院认定**主张律师代理费6000元损失没有产生是错误的。履行金钱义务有多种方式，转账支付只是支付的一种方式，原审法院将支付的方式限定为对公转账支付一种方式，以没有转账凭证，从而不认定**的该项损失已经产生，显然认定错误。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条的规定，**提交的合同和发票以及委托代理人代理本案一审的诉讼证明**接受了律师服务，产生了律师费损失。在原审中，蕴星公司、晟远幼儿园的意见也未否认**产生了律师费损失，只是认为租赁合同约定的律师费仅限于租赁合同，只是认为**主张的律师费用不仅包含租赁合同的内容，还包括相邻权及其他费用。并且原审法院也并未就律师费的支付方式进行调查，在未进行调查的情况下，径行认定**无法证实损失已经实际产生，显然错误。

晟远幼儿园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。另外，晟远幼儿园已于一审判决后将涉案房屋腾空，并告知**来接受房屋，**已签收我方的告知函，应视为已交付完毕。

村镇服务中心辩称，**与村镇服务中心都是房东，**与其他人的经济纠纷与村镇服务中心无关。

蕴星公司未作答辩。

周青松未作答辩。

**向一审法院起诉请求：1.判决蕴星公司、晟远幼儿园支付**2020年1月至2020年8月租金10,400元；2.判决蕴星公司、晟远幼儿园支付**违约金8800元；3.判决蕴星公司、晟远幼儿园赔偿**未能正常使用房屋所产生的损失15,150元；4.判决蕴星公司、晟远幼儿园返还位于济南市的房屋；5.判决蕴星公司、晟远幼儿园、村镇服务中心、周青松赔偿**逾期返还房屋造成的损失，自2020年9月10日至实际返还之日，按照每月1700元计算；6.判决蕴星公司、晟远幼儿园、村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍**进出杆南东街31号院，不得妨碍**正常使用房屋；7.判决蕴星公司、晟远幼儿园支付**律师费6000元；8.判决周青松与蕴星公司就上述债务承担连带责任。

一审法院认定事实：2016年10月1日，**（出租方、甲方）与蕴星公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将**自有的位于济南市西楼出租给蕴星公司，租赁期限为12个月，自2016年10月1日至2017年9月20日，月租金为450元，每季度提前10日支付。2018年6月，**（出租方、甲方）与蕴星公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将**自有的位于济南市西楼出租给蕴星公司，租赁期限为两年，自2018年6月1日至2020年8月31日止，月租金为1300元，签订合同时支付2个月租金2600元，租金按月支付，每月30日前支付下月租金。乙方不按照合同约定时间和金额向甲方支付租金、押金、水电费等，每逾期一天应向甲方缴纳月租金百分之三的违约金，同时甲方有权收回房屋，终止合同。双方发生争议，如协商不成，可通过法律程序解决，败诉方承担诉讼费用和律师诉讼代理费等费用。2020年7月14日，晟远幼儿园向**发出《租金减免补充协议》，载明“乙方：济南市市中区晟远幼儿园”，“经协商一致，就乙方所承租的杆南东街31号幼儿园内西侧仓库的租金免除事宜达成如下补充协议：经充分协商，甲方同意免除乙方自2020年2月1日至2020年5月31日止的4个月租金乙方租用期间，甲方不干涉乙方在其建筑物上燃气管道的架设和正常使用”。该协议**并未签字确认。2020年8月17日，蕴星公司向**发送短信，该短信载明“故而我公司根据《合同法》相关规定向你方通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，自解除通知到达你处之日起生效。另，我公司已经完全腾退位于济南市中区杆南东街31号的房屋。”。案件审理过程中，蕴星公司、晟远幼儿园自认，在2020年1月之前，涉案房屋的房屋租金系由蕴星公司、晟远幼儿园、周青松支付。另查明，蕴星公司法定代表人为周青松，系该公司唯一股东。**提交燃气设施安装授权委托书一份，拟证明村镇服务中心授权晟远幼儿园到济南港华燃气有限公司办理燃气安装事宜，将燃气管道、燃气表、阀门安装于**房屋的事实。该授权委托书系村镇服务中心于2019年9月9日出具，载明我单位将位于济南市市中区杆南街31号租赁给市中区晟远幼儿园。兹授权晟远幼儿园至济南港华燃气公司办理燃气安装事宜。蕴星公司和晟远幼儿园对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。村镇服务中心认为该证据与其无关。**提交其与案外人的房屋租赁合同、房屋租赁解除合同、建设银行个人活期账户明细各一份，拟证明**与案外人签订房屋租赁合同，约定月租金1700元/月，由于蕴星公司和晟远幼儿园不返还房屋，导致**出租的房屋无法得到履行，蕴星公司、晟远幼儿园的违约行为给**造成了损失，应当据此给予赔偿。蕴星公司和晟远幼儿园认为无法核实上述证据的真实性，且假如如**所述蕴星公司、晟远幼儿园未向**交付房屋，那么其签订租赁合同的目的就有问题，明知道房屋不能使用还与案外人签订合同，显然不符合常理。村镇服务中心认为该证据与其无关。**提交委托代理合同、发票各一份，拟证明**为解决与蕴星公司、晟远幼儿园的租赁合同纠纷案，支付律师代理费6000元，根据**与蕴星公司签订的租赁合同，该费用应由蕴星公司和晟远幼儿园承担。蕴星公司和晟远幼儿园对该证据的真实性无异议，但认为无转账凭证不予认可。村镇服务中心认为该证据与其无关。**提交通信机房租赁合同、税收完税证明、山东省地方税务局通用机打发票、报警函各一份，拟证明涉案房屋中的一间在**出租给蕴星公司和晟远幼儿园前月租金为2000元，同时证明2018年至今**报警在杆南东街30号1号院内的房屋被晟远幼儿园上锁，**无法正常使用涉案房屋，蕴星公司、晟远幼儿园、村镇服务中心应当承担给**造成的损失。蕴星公司和晟远幼儿园认为上述证据中的通信机房租赁合同、税收完税证明、山东省地方税务局通用机打发票的真实性无法核实，且与本案无关；对于报警函的真实性无异议，但主张该函同时证明阻碍交付房屋的并不是蕴星公司，实际是晟远幼儿园，晟远幼儿园之所以阻止**进入房屋是因为双方多次产生矛盾而且影响幼儿园安全，多次协商未果。村镇服务中心认为该证据与其无关。晟远幼儿园提交涉案房屋市中区杆南东街的平面图一份，拟证明幼儿园合法承租杆南东街31号房屋及院落，本案涉案房屋位置坐落于我方承租的院内西南角，因**与蕴星公司的矛盾，**多次去幼儿园并发生纠纷，晟远幼儿园为了幼儿园安全着想未同意原告进入院内，与**协商是否在固定时间进入，但是双方协商未果。**对该证据的真实性无异议，认为晟远幼儿园举证的意见也证明了其承租了杆南东街31号房屋及院落，**去自己的房屋被其阻拦，证明了晟远幼儿园占有使用**房屋的事实。村镇服务中心认为该证据与其无关。

一审法院认为，**与蕴星公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。关于合同解除时间的问题，一审法院认为，虽然蕴星公司向**发送短信要求解除合同，但蕴星公司未提交证据证明其已向**交付了房屋，故至合同到期之日即2020年8月31日，蕴星公司仍实际占有使用该房屋，故蕴星公司应当向**支付截止至2020年8月31日止的房屋租金。但，2020年上半年却因新冠疫情影响了蕴星公司、晟远幼儿园对房屋的使用，疫情影响系客观情况，该影响产生的损失不能强加于**、蕴星公司、晟远幼儿园，根据公平原则，一审法院酌情认定蕴星公司向**支付7个月租金，即1300*7=9100元，对于多出部分予以驳回。但蕴星公司迟延支付租金在先，应当承担违约责任，根据双方合同约定，违约金的计算方式为每逾期一天向**缴纳月租金的百分之三，在**未举证证明因蕴星公司、晟远幼儿园的违约行为造成其他损失的情况下，蕴星公司要求调低违约金符合法律规定，一审法院依法将**要求蕴星公司支付违约金的标准调整为以欠付租金为基数，自蕴星公司逾期之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.95倍计算，对**主张的多出部分予以驳回。

关于晟远幼儿园是否应当承担给付租金和支付违约金责任的问题，一审法院认为，晟远幼儿园虽然未与**签订房屋租赁合同，但其在向**出具的《租金减免补充协议》中明确认可其系该房屋的实际使用人，且蕴星公司亦自认对于2020年1月前的租金晟远幼儿园也向**支付过，即晟远幼儿园亦是**与蕴星公司签订的房屋租赁合同的相对方，故**要求晟远幼儿园承担共同付款责任的诉求并无不当，一审法院予以准许。

因**与蕴星公司签订的《房屋租赁合同》双方合同已于2020年8月31日到期，蕴星公司及房屋的实际使用人晟远幼儿园应当向**返还房屋，故**要求蕴星公司、晟远幼儿园返还涉案房屋的诉求一审法院予以支持。因蕴星公司、晟远幼儿园怠于向**返还房屋，应当支付**就此产生的损失，但**提交的其与案外人的房屋租赁合同、房屋租赁解除合同、通信机房租赁合同等证据即便是真实的，也仅能证明**对外出租的房屋价格，而并非具有普遍性的市场价格，故一审法院参照**与蕴星公司签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁价格即每月1300元计算**租金损失，即一审法院对**主张的自2020年9月10日至蕴星公司、晟远幼儿园实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算的房屋租金损失予以支持，对多出部分予以驳回。

**主张蕴星公司、晟远幼儿园和村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等，将房屋及院落恢复原状，不得妨碍**进出杆南东街31号院，不得妨碍**正常使用房屋，对该项诉求一审法院认为，燃气管道系装在**房屋的墙的外侧，台阶、栏杆、滑梯等系装在31号院内，根据**提交的授权委托书等证据可知，安装燃气管道系村镇服务中心的委托行为，**所有的房屋亦仅是济南市西屋的房屋，本案系房屋租赁合同纠纷，如**认为村镇服务中心委托蕴星公司或晟远幼儿园安装燃气管道并在院内安装其他设施的行为影响其正常使用房屋，**可按照其他法律关系另行主张权利，本案不予处理。

**主张蕴星公司、晟远幼儿园向其支付律师代理费6000元，虽然双方有合同约定，但**仅提交委托代理合同和发票，未提交转账凭证，无法证实该损失已实际产生，故因证据不足，对**的该项诉求一审法院不予支持。**主张周青松应对蕴星公司负担的上述债务承担连带责任，一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，蕴星公司、晟远幼儿园认可周青松使用个人账户向**支付房屋租金，周青松亦未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故一审法院对**要求周青松对蕴星公司负担的上述债务承担连带责任的诉求予以支持。

**要求蕴星公司、晟远幼儿园向其支付未能正常使用房屋产生的损失15,150元，认为该15,150元损失由两部分组成，为涉案房屋中的两处即楼上楼下，在**与案外人联通济南分公司租赁合同到期后，由于蕴星公司、晟远幼儿园的阻拦导致**无法对涉案房屋出租给他人，空闲了五个月；在租赁给联通济南分公司期间面积32平方米的房屋月租金为2000元/月，面积18平方米左右的房屋在2017年9月30日到期后被告也不返还、也不付租金，直至2018年6月1日**与蕴星公司签订新的租赁合同。一审法院认为，**出具的报警函仅载明了**向公安机关的陈述，未证明公安机关对该事实的认可，**亦未提交其他证据证明蕴星公司、晟远幼儿园存在阻碍**使用房屋或出租房屋的事实；即便该事实真实存在，**亦未提交证据证明不能对外出租房屋的过错完全在蕴星公司以及**主张该损失的计算依据，故一审法院对**的该项诉求不予支持。村镇服务中心系涉案房屋所在院内五层办公楼的所有权人，与**并不存在房屋租赁合同关系，故一审法院对**对村镇服务中心的诉求不予处理。综上，蕴星公司、晟远幼儿园应向**支付2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金9100元（减免一个月房租1300元）并支付违约金8800元；蕴星公司、晟远幼儿园应向**返还案涉房屋并支付因未返还房屋产生的租房屋占有使用费，自2020年9月10日至实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算；周青松对上述债务承担连带清偿责任；驳回**的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于判决生效之日起十日内向**支付2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金9100元（减免一个月房租1300元）及违约金，以欠付租金为基数，自济南蕴星教育咨询有限公司逾期之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.95倍计算；二、济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于判决生效之日起三十日内向**返还位于济南市西侧房屋（产权证号为：济房权证中字第1118**）；三、济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园于判决生效之日起十日内向**支付房屋占有使用费，自2020年9月10日至实际返还案涉房屋之日止，按照每月1300元计算；四、周青松对上述第一、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费809元，减半收取404.5元，由**负担65元，济南蕴星教育咨询有限公司、济南市市中区晟远幼儿园、周青松负担339.5元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。**提交证据一视频资料三份，证明晟远幼儿园恶意占有房屋不返还，经质证晟远幼儿园认为该证据不是新证据，无法核实其真实性，且一审判决认定晟远幼儿园此时并未交付房屋。村镇服务中心质证意见与晟远幼儿园一致。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。

**提交证据二手机银行电子回单，证实律师费实际支出了。经质证，晟远幼儿园认为，该证据不属于新证据，不应采纳，根据其中2020年11月5日的转账记录可以看出，该笔费用支出时一审已经庭审结束，并不是在一审调查前**实际发生的损失，对证据真实性无异议。村镇服务中心质证意见同晟远幼儿园意见。本院对该证据的认证意见在本院认为部分论述。

晟远幼儿园提交告知函一份、邮寄清单3页，照片一张，证明一审判决后幼儿园及蕴星公司已经将涉案的房屋腾空，并向**邮寄了EMS，告知其可以来接收房屋。经质证，**认为上述证据真实性无异议，但不能证明其向**返还了涉案房屋。村镇服务中心质证意见为同意晟远幼儿园意见。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，**与蕴星公司签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效，并无不当。根据已查明事实，至合同到期之日即2020年8月31日，蕴星公司仍实际占有使用该房屋，蕴星公司应当向**支付截止至2020年8月31日止的房屋租金。一审法院考虑到2020年上半年因新冠疫情影响了蕴星公司、晟远幼儿园对房屋的使用，疫情影响系客观情况，并根据公平原则酌情认定蕴星公司向**支付7个月租金，符合本案实际情况，公平合理，并无不当。

**与蕴星公司签订的涉案房屋租赁合同已于2020年8月31日到期，因蕴星公司、晟远幼儿园怠于向**返还房屋，应当支付**就此产生的损失。**提交的证据不足以证明其实际损失数额，一审法院参照**与蕴星公司签订的涉案房屋租赁合同约定的租赁价格确定自2020年9月10日至蕴星公司、晟远幼儿园实际返还案涉房屋之日止的房屋租金损失，不超出合理范围，并无不当。

关于**诉请蕴星公司、晟远幼儿园和村镇服务中心拆除台阶、栏杆、楼梯、滑梯、燃气管道、燃气表、阀门等问题，根据查明事实，燃气管道系装在**房屋的墙的外侧，台阶、栏杆、滑梯等系装在31号院内，没有证据证明系在涉案租赁合同标的物范围内。同时根据**提交的授权委托书等证据，安装燃气管道系村镇服务中心的委托行为，**所有的房屋系济南市西屋的房屋，本案系房屋租赁合同纠纷，如**认为村镇服务中心委托蕴星公司或晟远幼儿园安装燃气管道并在院内安装其他设施的行为影响其正常使用房屋，**可按照其他法律关系另行主张权利，一审法院对此不予处理，并无不当。

关于**主张的律师费问题。一审时**提交委托代理合同、发票各一份，拟证明**为解决与蕴星公司、晟远幼儿园的租赁合同纠纷案，支付律师代理费6000元，其中，发票开票日期是2020年9月15日，价税合计6000元。但其二审提交的手机银行回单其中一份载明记账时间为“2020年11月5日”且载明的付款人并非**，上述证据内容相矛盾，不足以证明其事实主张，本院不予采纳，一审法院对其该诉请未予支持，并无不当。另，一审法院判令周青松对一审判决主文第一、三项判决确定的债务承担连带清偿责任，具有事实依据和法律依据，并无不当。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费338元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　王立强

二〇二一年二月二日

法官助理　李修阳

书 记 员　牛春杰