佛山市顺德亚历山大电器有限公司、河北从胜机电科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀04民终2183号

上诉人（原审被告）：佛山市顺德亚历山大电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均益路195号厂房一车间之二、三楼。

法定代表人：朱文生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：河北从胜机电科技有限公司，住所地河北省邯郸冀南新区林坦镇范村村南。

法定代表人：齐延蕾，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜戬，该公司法律顾问。

委托诉讼代理人：马鹏辉，该公司办公室主任。

上诉人佛山市顺德亚历山大电器有限公司（以下简称顺德亚历山大公司）因与被上诉人河北从胜机电科技有限公司（以下简称从胜机电公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2018）冀0427民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

顺德亚历山大公司上诉请求：1.请求依法撤销邯郸市磁县人民法院作出的（2018）冀0427民初1181号民事判决书，并改判或者发回重审；2.判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人虽然签订了《租赁协议》。但是双方均未实际履行合同，被上诉人从来没有交付租赁物，上诉人无须向被上诉人支付任何租金或者占有使用费。一审法院认定上诉人支付租赁费存在错误。虽然上诉人与被上诉人于2016年6月1日签订了《租赁协议》，但被上诉人没有实际交付租赁物给上诉人，也没有向上诉人提交相关消防合格证、房产证等租赁必须材料，不具备出租条件，无法办理企业资质，故上诉人无法承租被上诉人厂房，因此双方签订租赁合同后一直未真实履行，上诉人更没有向被上诉人交付过任何租金。再根据双方签订的《租赁协议》第四条的约定，若上诉人需要交付租金，也应该按照双方约定的支付，由于被上诉人自始至终无法交付符合条件的厂房，上诉人从未支付租金，可以证实涉案合同双方未实际履行。二、一审法院依据无效的《租赁协议》，违背客观事实，判决上诉人向被上诉人支付租赁费显属错误。上诉人与被上诉人于2016年6月1日签订的《租赁协议》被上诉人没能提供租赁物的建设工程规划许可证或者房地产产权资料，属自始无效的协议，被上诉人没有向上诉人交付租赁物，上诉人没有占有使用过租赁物，被上诉人要求上诉人按照协议约定支付租金无事实和法律依据。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付租赁费显属错误。三、一审法院将被上诉人提交的银行收款回单中的付款人认定为上诉人的员工属于事实认定错误。通过多张收款单中付款人信息可知，付款人是艾乐和宋林，艾乐的付款账号的开户行归属地为山东。宋林的付款账号的归属地为广东中山。艾乐和宋林均不是上诉人的员工，以此可以证实上诉人没有向被上诉人支付过任何款项。四、被上诉人提交虚假的电话录音且与本案无关联，一审法院予以认定存在错误。通过电信部门查证核实，被上诉人在录音记载的手机号不是上诉人法定代表人的，上诉人的法定代表人没有与被上诉人的员工联系过。被上诉人提供的电话录音是虚假的，与上诉人无关。该电话录音时间，被上诉人说法不一，违背常理，显系虚假。其录音内容亦不涉及上诉人，证明被上诉人与第三方或将案涉资料厂房出租给第三方的事实。故该电话录音与本案无关联。综上所述，上诉人与被上诉人签订了《租赁协议》至始无效，且双方均未实际履行，被上诉人从来没有交付租赁物，上诉人也没有交付任何租金或使用费，恳请二审法院查明案件事实并依法改判或发回重审。

从胜机电公司答辩称，顺德亚历山大公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

从胜机电公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告付拖欠的租赁费414000元；2、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：2016年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：“一、租赁范围和用途。甲方将河北从胜机电科技有限公司宿办用房8间，4间办公用房，4间住宿用房，面积200平方米，厂房3300平方米，作为佛山市顺德亚历山大电器有限公司办公经营场所使用。乙方负责1个门岗的工人工资。二、租赁期限、租金金额及支付办法。1、租赁期限为5年，从2016年6月10日至2021年6月10日。2、房屋租用金额：所用房屋一年的租金总额为39万元（不含税）。门岗人员工资2.4万元/年，乙方共需支付费用合计41.4万元/年（不含税）。3、付款方式：租金交纳采取按年支付的方式，由乙方按照合同签订日期每年续交，若不按时交纳租金，甲方有权收回乙方房屋使用权。门岗工资采取按月支付的方式（2000元/月）。三、甲方权利和义务。1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。2、合同签订后，甲方应将乙方租用场所房屋内地上附着物清理干净，达到乙方使用要求。3、租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。4、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，甲方不得以任何理由影响协议的执行。四、乙方权利和义务。1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金，协议签订当日将租金如数交给甲方，同时按月支付门岗工人工资。2、乙方在租赁期间，拥有该场所的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划。3、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。4、承租期满，乙方有意续租，在同等条件下乙方享有优先权。5、乙方租赁期内产生的水电费用按当地政府规定价格由乙方自己承担。五、违约责任。1、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。……”甲方法定代表人齐永民、乙方法定代表人朱文生（手机号：133××××5486）在协议上签字盖章。2016年7月13日，被告工作人员宋林向原告转账支付租金20万元,被告在租赁物内安装机器设备等。2018年2月10日，被告工作人员艾乐向原告转账支付厂房租金21.4万元。2018年3月26日、27日，原告方工作人员马鹏辉与被告法定代表人朱文生电话沟通，让被告拆走其在租赁物内的机器设备等物品，被告称去年（2017年）宋林宋总（被告工作人员）已口头跟原告方齐总说不租了，生产线不用了，让原告卖掉即可。上述事实，有原、被告陈述及租赁协议等相关证据证明在案。

一审法院认为，关于本案租赁协议效力问题，因原告未提供相关建设工程规划许可证等证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定，应确认本案原、被告所签租赁协议无效，但同时依据该解释第五条之规定，被告应当支付租赁费。本案中，原、被告签订租赁协议，以每年41.4万元（含一个门岗工资）租赁原告厂房，被告已付原告41.4万元，事实清楚，证据充分，予以确认。被告占用原告厂房后，虽称曾于2017年口头跟原告沟通不再租赁，但未提供证据证明双方曾于何时协商一致解除合同，截至2018年3月26、27日原告跟被告电话沟通时，被告的机器设备尚占用租赁物，未予腾清交还原告。故被告依约支付被告2016年6月1日至2018年5月31日的租赁费82.8万元，现被告已支付41.4万元，下欠41.4万元未付。我国《合同法》明确规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。”本案协议约定的租金交付时间为按年于6月1日交付租金，自2016年6月1日合同签订至2018年3月，被告仅支付租金41.4万元，已严重违反合同约定，故原告要求被告支付2016年6月1日至2018年5月31日下欠租金41.4万元的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告未向被告交付租赁物、合同未实际履行，与查明的事实不符，不予采纳。至于被告称未发生水电费，因租赁合同双方的基本义务为出租方交付租赁物给承租方，承租方按照约定支付占用租赁物期间的租赁费，承租方经营状态如何与出租方无关，与出租方形不成法律上的抗辩权，对其辩解不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司自本判决生效之日起5日内支付原告河北从胜机电科技有限公司租赁费41.4万元。案件受理费10080元，由被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司承担。

本院二审期间，顺德亚历山大公司提交证据1、电信部门电话查询。证明被上诉人提交的“录音”中记载的手机号133××××5486不是上诉人法定代表人的。因此，也证实被上诉人提供录音是虚假的。况且该录音形成的时间是起诉之后形成的，很显然，被上诉人为了此次虚假诉讼而制作。证据2、德州威诺冷暖设备有限公司的信用信息报告。证明德州威诺冷暖设备有限公司的法定代表人是艾乐，可以被上诉人提交的银行转账凭证相互印证，被上诉人将案设厂房已出租给第三方的事实。证据3、参保证明。证明上诉人的全部员工，印证一审法院错误地将案外人艾乐、宋林直接认定为被上诉人的员工。证据4、调查取证申请书、快递单证明上诉人多次向法院申请调查取证案涉厂房的水费缴纳情况。可以证实厂房的使用情况。

从胜机电公司质证认为：1.针对证据1电信清单，不能证明目的，目前来说使用电话登记不一定是本人身份证办理，朱文生使用的电话号码是不是本人的与本案没有关联性；2.对工商企业登记信息，艾乐、宋林与朱文生之间是合伙人，共同在邯郸承包工程，我们提出之后，上诉人的律师多次向我打电话，要求我到山东德州一块和艾乐协商租赁费问题，恰恰能证明上诉人已经占用了厂房，合同已经实际履行；3.参保证明这个不完整，与本案没有关联性，工商登记显示亚历山大公司厂址是2层楼，实际员工不止这十个人显然不是其全部员工的名单，内容不真实，不应当采信；4.对申请书：不是证据，与本案事实内容没有任何关系，不具有证明的效力。

从胜机电公司提交3份冀南新区微信公共平台的内容，证明亚历山大公司入驻，实际租赁我们厂房。

顺德亚历山大公司质证认为：3份证据文件真实性、合法性、关联性均不能确认。1.真实性有异议，显示亚历山大磁县分厂与证据不相符；2.签订项目入园协议书，当时有签订协议书，但是并没有入园，因为并没有被上诉人相应资质，没有交付租赁物，因此3份证据与本案无关联，上诉人没有实际交付租赁物，我们也没有租赁该厂房。

本院经审理查明，被上诉人在一审法院起诉时的民事起诉状中，提供的上诉人法定代表人的联系电话是133××××5486.一审法院通过被上诉人提供的上诉人所在地地址和法定代表人的姓名、联系电话，通过法院专递送达上诉人。上诉人的工作人员和法定代表人本人均有签收。其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案诉争的争议焦点为：一、双方签订的《租赁协议》是否实际履行，是否属无效的租赁协议。二、收款回单中的付款人艾乐、宋林是否系上诉人的员工，是否与本案无关。三、被上诉人提交的电话录音是否真实，是否与本案无关。

一、关于双方签订的《租赁协议》是否实际履行，是否属无效的租赁协议问题。上诉人与被上诉人签订《租赁协议》属实，双方是否实际履行系本案关键问题。被上诉人提交的3份冀南新区微信公共平台的内容和一审时提交的电话录音内容，能够证明上诉人顺德亚历山大公司已进驻被上诉人所在厂房并安装了机器设备等物品，以此能够充分证明被上诉人已将厂房交付了上诉人。关于本案租赁协议效力问题，因被上诉人未提供相关建设工程规划许可证等证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定，一审法院已确认双方所签租赁协议无效。故上诉人上诉称被上诉人从来没有交付租赁物，其无须向被上诉人支付任何租金或者占有使用费的上诉理由不能成立。

二、关于收款回单中的付款人艾乐、宋林是否系上诉人的员工，是否与本案无关问题。从一审时被上诉人提交的电话录音内容和被上诉人对上诉人提供的证据进行质证时所提出的质证意见可以分析认定，艾乐和宋林均是上诉人在租赁被上诉人厂房时设立的项目的有关负责人员，属于上诉人的工作人员，能够代表上诉人处理日常事务，包括给付租赁费事项。艾乐和宋林的付款地，虽然不属上诉人的所属地，但其付款行为代表了上诉人，艾乐和宋林支付租赁费，以此可以证实上诉人已向被上诉人支付了租赁费。

三、关于被上诉人提交的电话录音是否真实，是否与本案无关的问题。虽然被上诉人提交的电话录音的对方手机号不是上诉人法定代表人本人手机号码，但被上诉人提供给一审法院的送达地址和法定代表人的联系电话，与上诉人的法定代表人所留的电话相一致，一审法院亦是通过法院专递与其联系，且上诉人的法定代表人在法院专递上亦有签字认可。该电话虽然不是其本人，但并不影响其使用。上诉人称被上诉人提供的电话录音是虚假的，不真实，本院不予采信。其录音内容能够证明上诉人与艾乐和宋林设立项目租赁厂房的事实。

综上所述，顺德亚历山大公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7510元，由上诉人佛山市顺德亚历山大电器有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王双振

审判员　　米秉华

审判员　　张树刚

二〇一九年五月十五日

书记员　　张倩文