河北从胜机电科技有限公司与佛山市顺德亚历山大电器有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省磁县人民法院

民事判决书

（2018）冀0427民初1181号

原告：河北从胜机电科技有限公司。地址：邯郸冀南新区林坦镇范村村南。

法定代表人：齐延***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜戬，该公司员工。

委托诉讼代理人：马鹏辉，该公司员工。

被告：佛山市顺德亚历山大电器有限公司。地址：***均安镇均益路***号厂房一车间之***楼。

法定代表人：***，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。

原告河北从胜机电科技有限公司与被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北从胜机电科技有限公司的委托代理人**、***，被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司的委托诉讼代理人**昌运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告河北从胜机电科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告付拖欠的租赁费414000元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原被告签订《租赁协议》，合同约定原告将位于邯郸××新区（林坛工业园区）的厂房、宿办室出租给被告使用，租赁期限为5年，租金为41.4万元/每年，每年按照合同签订日期支付给甲方租金。合同签订后，原告便按照约定履行了场地交付等合同义务；被告在合同履行期间，仅支付了2016年-2017年度的部分租金20万元，下欠部分称目前资金紧张，等支付2017年-2018年度租金时一并补齐，但到2017年-2018年度缴纳租金时，被告再次以资金紧张为由推脱交付，直至今日被告尚未支付。被告拖延支付租金的行为违反了合同约定，已经严重侵犯了原告的合法权益。

被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司辩称，答辩人与被答辩人虽然签订了《租赁协议》，但是双方均未实际履行，答辩人无须向被答辩人交付租金或者使用费，被答辩人向答辩人主张支付租金毫无事实和法律依据。恳请法院依法驳回。理由如下：一、答辩人与被答辩人并没有实际履行《租赁协议》，被答辩人请求支付租金毫无事实依据。虽然答辩人与被答辩人于2016年6月1日签订的《租赁协议》，但是被答辩人没有实际交付租赁物给答辩人，也没有实际交付租赁物给答辩人，也没有向答辩人提交相关消防合格证、房产证等资料。合同签订后一直未履行，答辩人更没有向被答辩人交付任何租金，双方均没有实际履行，另根据《租赁协议》第四条的约定，租金支付时间是合同签订当日支付，但是答辩人从来没有支付过，故双方均没有履行，被答辩人请求支付租金毫无事实依据。二、答辩人与被答辩人于2016年6月1日签订的《租赁协议》至始无效，双方均未实际履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定可知，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人签订的租赁合同无效。本案中，答辩人与被答辩人于2016年6月1日签订的《租赁协议》，被答辩人没能提供租赁物的建设工程规划许可证或者房地产产权资料，也没有向答辩人交付租赁物，答辩人没有占用使用过租赁物，故答辩人要求答辩人支付无事实和法律依据。请求驳回原告全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：“一、租赁范围和用途。甲方将河北从胜机电科技有限公司宿办用房8间，4间办公用房，4间住宿用房，面积200平方米，厂房3300平方米，作为佛山市顺德亚历山大电器有限公司办公经营场所使用。乙方负责1个门岗的工人工资。二、租赁期限、租金金额及支付办法。1、租赁期限为5年，从2016年6月10日至2021年6月10日。2、房屋租用金额：所用房屋一年的租金总额为39万元（不含税）。门岗人员工资2.4万元/年，乙方共需支付费用合计41.4万元/年（不含税）。3、付款方式：租金交纳采取按年支付的方式，由乙方按照合同签订日期每年续交，若不按时交纳租金，甲方有权收回乙方房屋使用权。门岗工资采取按月支付的方式（2000元/月）。三、甲方权利和义务。1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。2、合同签订后，甲方应将乙方租用场所房屋内地上附着物清理干净，达到乙方使用要求。3、租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。4、租赁期内，甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行，甲方不得以任何理由影响协议的执行。四、乙方权利和义务。1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金，协议签订当日将租金如数交给甲方，同时按月支付门岗工人工资。2、乙方在租赁期间，拥有该场所的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划。3、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。4、承租期满，乙方有意续租，在同等条件下乙方享有优先权。5、乙方租赁期内产生的水电费用按当地政府规定价格由乙方自己承担。五、违约责任。1、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。……”甲方法定代表人***、乙方法定代表人***（手机号：133××××5486）在协议上签字盖章。2016年7月13日，被告工作人员**向原告转账支付租金20万元,被告在租赁物内安装机器设备等。2018年2月10日，被告工作人员**向原告转账支付厂房租金21.4万元。2018年3月26日、27日，原告方工作人员***与被告法定代表人***电话沟通，让被告拆走其在租赁物内的机器设备等物品，被告称去年（2017年）**宋总（被告工作人员）已口头跟原告方齐总说不租了，生产线不用了，让原告卖掉即可。上述事实，有原、被告陈述及租赁协议等相关证据证明在案。

本院认为，关于本案租赁协议效力问题，因原告未提供相关建设工程规划许可证等证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定，应确认本案原、被告所签租赁协议无效，但同时依据该解释第五条之规定，被告应当支付租赁费。本案中，原、被告签订租赁协议，以每年41.4万元（含一个门岗工资）租赁原告厂房，被告已付原告41.4万元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告占用原告厂房后，虽称曾于2017年口头跟原告沟通不再租赁，但未提供证据证明双方曾于何时协商一致解除合同，截至2018年3月26、27日原告跟被告电话沟通时，被告的机器设备尚占用租赁物，未予腾清交还原告。故被告依约支付被告2016年6月1日至2018年5月31日的租赁费82.8万元，现被告已支付41.4万元，下欠41.4万元未付。我国《合同法》明确规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。”本案协议约定的租金交付时间为按年于6月1日交付租金，自2016年6月1日合同签订至2018年3月，被告仅支付租金41.4万元，已严重违反合同约定，故原告要求被告支付2016年6月1日至2018年5月31日下欠租金41.4万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告未向被告交付租赁物、合同未实际履行，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。至于被告称未发生水电费，本院认为，租赁合同双方的基本义务为出租方交付租赁物给承租方，承租方按照约定支付占用租赁物期间的租赁费，承租方经营状态如何与出租方无关，与出租方形不成法律上的抗辩权，本院对其辩解不予采纳。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司自本判决生效之日起5日内支付原告河北从胜机电科技有限公司租赁费41.4万元。

案件受理费10080元，由被告佛山市顺德亚历山大电器有限公司承担。

如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年十二月四日

书记员***

附：相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由富有举证责任的当事人承担不利的后果。