四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川07民终2423号

上诉人（原审被告）：四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司，住所地:四川省绵阳市临园路中段113号，统一社会信用代码：91510703451209006F。

法定代表人：张大均，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李超生，四川名常名律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵迂，四川名常名律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1990年9月6日出生，住四川省绵阳市。

被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1990年12月22日出生，住四川省绵阳市。

共同委托诉讼代理人：邓钦文，四川科通律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：冯菊梅，四川科通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：四川家福来实业集团有限公司,住所地:四川省绵阳市涪城路28号，统一社会信用代码：91510703MA6244766J。

法定代表人：熊光兴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。

上诉人四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司（以下简称创艺建筑公司）因与被上诉人***、**、四川家福来实业集团有限公司（以下简称家福来集团公司）商品房销售合同纠纷一案,不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2021）川0703民初2163号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人创艺建筑公司的上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2021）川0703民初2163号民事判决改判逾期交房违约金及逾期办证违约金合并按照房屋总价款的日万分之零点三且不超过房屋总价款的1%计算，被上诉人家福来集团公司对违约金承担连带责任;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审判决认定逾期交房违约金过高，上诉人在异常艰难的情况下承担企业的社会责任，将可能烂尾的楼盘开发完毕，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行等相关情况，根据公平原则和诚实信用原则进行调整，对本案的逾期交房和逾期办证两个违约行为综合评判，将逾期交房违约金及逾期办证违约金合并按照房屋总价款的日万分之零点三计算；2.一审判决认定逾期办证违约金为日万分零点三，但是一审法院没有判处《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金不超过房屋总价款的1%，应当予以纠正；3.被上诉人家福来集团公司与上诉人系合伙开发关系，应当对本案诉讼中上诉人应当承担的违约责任承担连带责任。

被上诉人***、**、家福来集团公司未进行答辩。

***、**向一审法院提出诉讼请求:1.判令被告创艺建筑公司、家福来集团公司向其支付2017年10月1日至2018年3月22日的逾期交房违约金7461.58元；2.判令被告创艺建筑公司、家福来集团公司向其支付逾期办证违约金，以合同总房价为基数，从2020年3月12日起至实际办理不动产权证之日止，按照日万分之一的标准计算；3.本案诉讼费由被告创艺建筑公司、家福来集团公司承担。庭审中，原告明确要求被告家福来集团公司承担连带责任。

一审法院审理查明，2018年2月8日，被告创艺建筑公司与被告家福来集团公司签订《房地产联合开发项目补充协议》，载明双方于2010年10月15日和2014年12月25日分别签订的《联合开发协议》、《联合开发补充协议》，约定双方合作开发中大财富广场项目。

2017年4月5日，被告创艺建筑公司（出卖人）与原告***、**（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：1705160145），约定：原告购买由被告开发的位于绵阳市涪城区房屋一套；建筑面积59.41平方米；房屋总价款433813元；出卖人应当于2017年9月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交房在30日以上的，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方同意自该商品房约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并按规定承担各自应缴纳的税费；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际提交产权登记机关之日止，出卖人按每日总房价的万分之一向买受人支付违约金，但不超过总房价的1%。

合同签订后，原告按约向被告创艺建筑公司支付了购房款433813元。被告于2018年3月22日通知原告接房，原告于2018年3月22日接房。庭审中，被告陈述称案涉项目仍存在查封情况，尚未为原告办理转移登记。

一审法院认为，原告与被告创艺建筑公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。原告依约交付了房款，被告即负有按约交付房屋的义务。被告逾期交房的行为已经构成违约，故对原告要求被告创艺建筑公司支付2017年10月1日至2018年3月21日期间的逾期交房违约金7461.58元（433813元×0.0001×172天）予以支持。对于被告抗辩称要求降低违约金的计算标准，法院认为，被告创艺建筑公司未按期交房，造成原告无法使用房屋，参照同地段租金情况、被告的违约行为等因素，对被告创艺建筑公司要求调整逾期交房违约金的计算标准的抗辩不予采纳。

对于原告主张的逾期办证违约金，原告于2018年3月22日接收房屋，被告创艺建筑应当于2020年3月11日前为原告办理权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，故对原告主张自2020年3月12日起计算逾期办证违约金符合合同约定，法院予以支持。对于被告抗辩称要求降低违约金的计算标准，法院认为，因被告创艺建筑公司逾期未办理房屋权属证书是否给原告造成损失以及具体损失金额本院无法确定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，对被告要求将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点三的抗辩予以采纳。综上，被告创艺建筑公司应当以已付房款为基数，从2020年3月12日起至被告为原告办理房屋权属证明之日止，按日万分之零点三的标准计算逾期办证违约金。

对于被告家福来集团公司是否应当对前述债务承担连带责任，法院认为，原告与被告创艺建筑公司签订了《商品房买卖合同》并对逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定，家福来集团公司并非该合同的相对人，故对原告要求被告家福来集团公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。

综上，为维护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司在本判决生效后十日内向原告***、**支付逾期交房违约金7461.58元；二、被告四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司在本判决生效后十日内向原告***、**支付逾期办证违约金，计算方式为：以购房款433813元为基数，自2020年3月12日起至原告***、**取得中大财富广场1幢1单元11楼10号房屋权属证明之日止按日万分之零点三的标准计算；三、驳回原告***、**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由原告***、**负担60元，被告四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司负担93元。

本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定,案涉行为发生在2021年1月1日前，起诉在2021年1月1日后，应当适用当时的法律和司法解释的规定。

本案争议的焦点在于是否应当调整逾期交房违约金、逾期办证违约金合并调整按照房屋总价款的日万分之零点三且不超过房屋总价款的1%计算，被上诉人家福来集团公司是否对上述违约金承担连带责任。现有证据证明合同中约定逾期交房违约金中，逾期交房超过30日且当事人要求继续履行合同的，按照房屋总价的日万分之一给付违约金。由于上诉人创艺建筑公司逾期交房行为造成被上诉人无法使用房屋，一审法院综合考量同地段租金情况以及上诉人创艺建筑公司逾期交房172天等违约情况，按照合同约定的房屋总价的日万分之一计算违约金，本院依法予以维持。关于逾期办证违约金，虽然合同中约定逾期办证违约金不超过房屋总价款的1%，但一审中被上诉人请求按日万分之一计算逾期办证违约金，实质上是调高逾期办证违约金。在一审中查明逾期办证系因案涉房地产项目被法院查封，不能办证系上诉人创艺建筑公司原因导致的，且在无证据证明逾期办证是否给被上诉人造成损失以及具体损失金额的情况下，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，判令被上诉人创艺建筑公司以已付房款为基数，从2020年3月12日起至上诉人创艺建筑公司为被上诉人办理房屋权属证明之日止，按日万分之零点三的标准计算逾期办证违约金，并无不当，本院依法予以维持。

关于被上诉人家福来集团公司是否应当对前述债务承担连带责任。虽然被上诉人家福来集团公司与上诉人创艺建筑公司合伙开发案涉楼盘项目，但是签订《商品房买卖合同》的是上诉人创艺建筑公司与被上诉人；上诉人创艺建筑公司是基于《商品房买卖合同》对逾期交房和逾期办证的违约责任的约定承担相应责任，被上诉人家福来集团公司并非该合同的相对人。故对上诉人创艺建筑公司要求被上诉人家福来公司承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人创艺建筑公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费306元，由上诉人四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　　向　茜

审 判 员　　冯小娇

审 判 员　　陈建明

二〇二一年七月十九日

法官助理　　胡梓莎

书 记 员　　寇祈依