福建博古投资有限公司、福建恒昌盛路桥工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终5666号

上诉人（原审原告）：福建博古投资有限公司，住所地福建省福州市湖东路298号8层A区。

法定代表人：赵伟文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：裘晓东，男。

被上诉人(原审被告)：福建恒昌盛路桥工程有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道280号商会大厦C幢13层1304室。

法定代表人：华建荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈建文，男，该公司职员。

上诉人福建博古投资有限公司（以下简称博古公司）因与被上诉人福建恒昌盛路桥工程有限公司（以下简称恒昌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2021）闽0102民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任程序审理，本案现已审理终结。

博古公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项和第三项，改判支持博古公司在一审全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由恒昌盛公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致部分判决错误。一审判决认定“恒昌盛公司以受疫情影响为由申请减免2020年2月份的租金，博古公司虽未明确答复同意，但亦未提出异议，且在恒昌盛公司支付2020年3月以及之后的租金时亦未催讨过2月份租金或主张违约责任，故应视为博古公司同意减免2020年2月份租金”错误。1.恒昌盛公司申请2020年2月份租金理由不存在。恒昌盛公司并未受到疫情影响，反而在疫情期间连续中了金额高达5亿元的5个标的，其经营业务得到了长足发展。恒昌盛公司是为了扩大经营、增加办公面积才违约退租。一审判决对该重要事实没有依法查明。2.一审判决仅以博古公司工作人员没有回复陈建文的微信为由，认定博古公司对该减免申请未回复及未提出异议，与客观事实不符。事实上，博古公司对恒昌盛公司要求减免2020年2月份租金一事始终没有同意，且一直通过电话及上门催要的方式进行催收，双方之间的沟通途径并非仅有微信通讯一种方式，由于双方均在同一幢楼办公，更多的方式是上门沟通。二、一审判决认定“博古公司要求收取恒昌盛公司2020年2月份租金的诉求，有违情理和诚信原则”不予支持，适用法律不当。首先，恒昌盛公司不存在受疫情影响可以主张减免租金的合理理由，博古公司也从未承诺过会减免该部分租金。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条以及《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，合同变更需要以明示的意思表示作出。即便博古公司没有采取催收等积极维权行为，也不能据此非法剥夺博古公司在法定诉讼时效内向恒昌盛公司主张权利。三、一审判决判令恒昌盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率承担滞纳金，有违公平。根据合同约定，一方提前两个月以书面形式通知对方合同才能解除，而恒昌盛公司在2020年11月19日当天提出解除合同后即搬离租赁场所，导致博古公司未能及时找到承租户，造成4个月以上的房屋空置，给博古公司造成了极大的经济损失。博古公司提交起诉状时主张恒昌盛公司支付两个月的房租29280元弥补房租损失。之后考虑到双方在合同中也约定了较高的滞纳金，该滞纳金金额已基本可以挽回博古公司所受到的租金损失。为此，博古公司秉持公正合理、诚实信用的态度，依法变更了诉讼请求，放弃要求恒昌盛公司依据合同支付2个月租金的诉讼请求。一审判决滞纳金计算标准，完全不能弥补博古公司实际受到的房租损失，有失公平，于法无据。四、本案是因恒昌盛公司单方违约造成的诉讼，恒昌盛公司应当依法承担全部的诉讼费用，一审判决判令双方各承担一半，于法无据，变相鼓励当事人违约。

恒昌盛公司辩称，博古公司的请求没有任何事实与法律依据，应予以驳回。博古公司多次虚假陈述，《关于福建博古投资有限公司申请房租减免的通知》系博古公司诉前伪造，恒昌盛公司从未知晓。博古公司陈述疫情期间恒昌盛公司连续中了总金额高达5亿元的5个标的也是虚假陈述。恒昌盛公司只是三级资质公司，从去年开始到今年从未在福州中标，也未承接过任何工程。实际上双方已达成约定，因疫情期间导致无法正常进行工作，博古公司明确表示同意减免房租，博古公司未向恒昌盛公司主张2020年2月份租金。恒昌盛公司二审提供的两份证据可以证明双方结算房租的方式是先开发票后付款，而博古公司未开具2020年2月份的租金发票，因疫情原因博古公司已对2020年2月份的租金予以减免。

博古公司向一审法院起诉请求：1.判决解除博古公司与恒昌盛公司签订的《租赁合同》；2.恒昌盛公司立即向博古公司支付欠付的2020年2月份租金14640元；3.恒昌盛公司立即向博古公司支付欠付的2020年11月份19天租金（9272）元；4.恒昌盛公司立即向博古公司支付欠付的2020年11月份19天租金9272元的滞纳金（滞纳金暂计至2021年3月19日为38664元，此后滞纳金依照合同约定计算至恒昌盛公司支付完毕全部租金之日止）；5.博古公司不予退还恒昌盛公司支付的保证金2万元；6.本案案件受理费由恒昌盛公司承担。

一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区××路××号××村（产权证号为：榕房权证Ｒ字第0××4号）的所有权人为博古公司。2018年8月10日，博古公司（甲方）与恒昌盛公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于福州市××路××号××村××座××层××北侧（建筑面积240平方米）的办公场所出租给乙方作为办公使用，租赁期限五年即2018年8月10日起至2023年8月9日止；2.租金14640元／月，乙方应于每月5日前支付前述款项；3.乙方交纳20000元作为租赁保证金，租赁期满，甲方应在乙方结清各项费用后无息返还租赁保证金；4.租金如有拖欠，乙方每日按3%支付滞纳金；拖欠租金达一个月的，甲方有权提前解除合同，并扣留乙方保证金视为违约金；5.任何一方要提前终止合同须提前二个月书面通知对方，合同方能终止。博古公司另按照恒昌盛公司联系人陈建文的要求，又签订一份与前述合同内容一致的租赁合同，乙方变更为案外人宁波市政福建分公司。合同签订后，恒昌盛公司按约支付租金。2020年2月6日，因疫情延期复工，恒昌盛公司联系人陈建文通过微信向博古公司申请减免2月份租金，博古公司未予回复。当月租金恒昌盛公司未支付。此后，恒昌盛公司依约支付2020年3月份之后的租金，博古公司收取租金后未提出异议。

2020年11月19日，恒昌盛公司向博古公司提出退租及返还押金，并表示11月1日至19日的租金可在押金中扣减。博古公司认为，按合同约定应提前2个月书面通知解除，恒昌盛公司违反约定提前解除，应当多付两个月租金，双方发生争执。当日，案涉房屋由博古公司收回管理。

2020年12月22日，博古公司递交本案起诉状，要求恒昌盛公司继续履行合同至2021年1月19日，并支付相应的租金、滞纳金61780元以及拖欠的2020年2月份房租14640元。2021年3月19日，博古公司向一审法院申请变更诉讼请求。

另查明，案涉合同履行期间，博古公司收取租金后均有向恒昌公司出具租金发票，其中，2019年3月、4月及2020年5月至10月的租金发票抬头为宁波市政福建分公司。

一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，博古公司与恒昌盛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。恒昌盛公司辩称，其与博古公司已于2020年4月协商解除租赁合同，并介绍宁波市政福建分公司次月承租案涉房屋，博古公司不予认可，恒昌盛公司未能提供证据证明双方就解除案涉租赁合同达成合意，仅提供博古公司开具的抬头为宁波市政福建分公司的租金发票为证，但博古公司开具的2019年3月、4月租金发票抬头也是宁波市政福建分公司，博古公司诉称抬头为市政宁波公司的，均系根据恒昌盛公司的要求开具的；且恒昌盛公司的联系人陈建文与博古公司签订案涉《租赁合同》后，同时又以宁波市政福建分公司的名义签订另一份内容完全一致的《租赁合同》，恒昌盛公司还表示宁波市政福建分公司欠付的2020年11月1日至19日期间的租金可以从恒昌盛公司交付的租赁保证金中抵扣，恒昌盛公司解释称2019年3月、4月出借案涉房屋给宁波市政福建分公司使用，故该2个月租金由宁波市政福建分公司支付，公司联系人陈建文同时也是宁波市政福建分公司的联系人，两家公司的保证金可以由陈建文协商，故宁波市政福建分公司拖欠的租金可以从恒昌盛公司交付的租赁保证金中抵扣，该解释不符合常理，以上事实相互印证，足以证实恒昌盛公司承租案涉房屋后，与宁波市政福建分公司共同使用，租赁合同履行至2020年11月19日。

昌盛公司于2020年11月19日撤离案涉房屋，交还博古公司管理，双方租赁关系已事实上解除。按合同约定，需提前两个月以书面形式通知对方才能提前终止合同，恒昌盛公司未按约提前通知构成违约，博古公司原诉请要求恒昌盛公司继续履行合同至2021年1月19日，即主张恒昌盛公司需多付2个月租金计29280元补偿损失，后变更该部分诉请为不退还租赁保证金20000元，实属对部分诉请权利的放弃，一审法院予以准许，租赁保证金20000元不予退还。

2020年11月1日至19日的租金9272元，恒昌盛公司未予支付，博古公司主张该部分租金及滞纳金，符合合同约定，一审法院予以支持。但按月租金的3%支付滞纳金标准过高，一审法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年11月6日起计付至实际付清之日止。

关于2020年2月份租金的问题，一审法院认为，恒昌盛公司以受疫情影响为由申请减免2020年2月份的租金，博古公司虽未明确答复同意，但亦未提出异议，且在恒昌盛公司支付2020年3月以及之后的租金时亦未催讨过2月份租金或主张违约责任，故应视为博古公司同意减免2020年2月份租金。现合同已经终止，博古公司再要求恒昌盛公司支付2020年2月份的租金，有违情理及诚实信用原则，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建恒昌盛路桥工程有限公司于本判决生效后十日内向福建博古投资有限公司支付2020年11月的租金9272元及滞纳金（以9272元为基数，自2020年11月6日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、福建博古投资有限公司无须退还福建恒昌盛路桥工程有限公司支付的租赁保证金20000元；三、驳回福建恒昌盛路桥工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，减半收取计605元，由福建博古投资有限公司负担300元，福建恒昌盛路桥工程有限公司负担305元。

二审中，恒昌盛公司向本院提交博古公司开具的2020年11月份的发票以及微信截图，证明双方房租按月结清，付款流程为先开发票后打款，2020年11月1日至2020年11月29日房租9272元，恒昌盛公司已通知博古用保证金支付，恒昌盛公司从未欠付房租；博古公司从未开具2020年2月房租发票，佐证其同意因新冠疫情原因免除2020年2月房租的事实。本院经审查认为，博古公司对恒昌盛公司提交的上述证据的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对于该证据的证明对象将结合全案事实予以综合认定。

根据本案现有证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，关于博古公司上诉请求2020年2月租金应当支持问题，恒昌盛公司以受疫情影响为由向博古公司申请减免2020年2月份的租金，在正常情况下博古公司对此的反应确不构成减免2月份租金的理由，但因2020年上半年我国新冠疫情对经济确有影响，故博古公司未立即对恒昌盛公司的请求作出明确拒绝可以认为其不反对对交易对家受到疫情影响的损失予以分担，一审对此认定免除恒昌盛公司2月份租金正确。但这是反映当时博古公司对共克时艰的分担损失意思表示，不应认为博古公司有违情理与诚实信用原则。至于博古公司上诉认为一审调低滞纳金不当，因双方约定的按月租金的3%支付滞纳金标准已超过LPR一年期利率的四倍，属于约定违约金过高，且在社会共同防控疫情时期，故一审予以调低至LPR一年期利率适当，本院不作改判。

综上所述，博古公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1210元，由福建博古投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　唐文生

二〇二一年八月二十三日

法官助理　贲丹丹

书 记 员　王　惠