南通五建金诚建筑安装工程有限公司与***建设工程合同纠纷执行裁定书

文书内容

江苏省镇江市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏11执复47号

复议申请人（被执行人）：南通五建**建筑安装工程有限公司，住所地江苏省如东县。

申请执行人：***，住河南省潢川县。

复议申请人南通五建**建筑安装工程有限公司不服江苏省句容市人民法院（2021）苏1183执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

句容市人民法院经审查查明，2019年4月25日该院对原告***诉被告南通五建**建筑安装工程有限公司（以下简称**公司）、第三人刘百林建设工程施工合同纠纷一案，作出（2018）苏1183民初6554号民事调解书：一、被告**公司欠原告***工程款2832300元及利息50000元，以上共计2882300元，此款被告在2020年1月20日之前给付原告1882300元，在2020年3月30日之前给付原告剩余1000000元（此款给付方式：由被告支付至江苏刘桂生律师事务所在江苏省句容农村商业银行商业街支行卡号为3211×××27的账户中）；二、案件受理费29858元，减半收取14929元，由**公司负担（此款原告已预交，被告应当在2019年3月30日之前给付原告）；三、原、被告之间就本案一次性处理结束，再无纠纷。

根据***的申请，该院于2020年1月21日立案强制执行，案号为（2020）苏1183执449号。2020年7月15日因被执行人**公司无财产可供执行，该院裁定终结本次执行程序。2020年7月13日该院作出（2020）苏1183执449号之二执行裁定：查封被执行人**公司所有的位于江苏省徐州市云龙区东都华府5（商业1）号楼1-104【苏（2019）徐州市不动产权第0088442号】、1-101室【苏（2019）徐州市不动产权第0088192号】，云龙区东都华府7（商业3）号楼1-104室【苏（2019）徐州市不动产权第0088652号】、1-103室【苏（2019）徐州市不动产权第0088649号】、1-108室【苏（2019）徐州市不动产权第0088686号】不动产，查封期限三年。其中东都华府5（商业1）号楼1-101为轮侯查封。同日，该院作出（2020）苏1183执449号之二协助执行通知书，要求徐州市不动产登记交易服务中心协助查封上述房产。同月14日该院向该中心送达了上述查封裁定书及协助执行通知书。根据***的申请，该院于2020年8月20日立案恢复执行，案号为（2020）苏1183执恢369号。2020年11月12日根据该院的委托，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司，对除东都华府5（商业1）号楼1-101以外该院查封的不动产进行了评估，评估价为1184.20万元。

异议人**公司向该院提出异议，请求：1、撤销江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司的苏德道天诚ZJ房估字【2020】第110801号《房地产评估报告》；2、解除对**公司徐州市云龙区东都华府5（商业1）号楼1-104、7（商业3）号楼1-103、1-104、1-108室的查封措施。事实与理由：1.申请执行人***与异议人的债务仅为189万元，而查封的异议人的房产价值远远大于该执行标的，不属于对等价款的处置行为，如对异议人的房产进行拍卖，必然会损害异议人除与执行债务对等价值之外的不动产权，而执行价值相当的财产是执行程序的基本原则，严禁超范围执行。另外，异议人与申请执行人***就案涉执行债务经过多次庭外协商，意在达成和解协议；2.江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司的苏德道天诚ZJ房估字【2020】第110801号《房地产估价报告》作出的房产价值明显与实际价值不符，损害了异议人的合法权益。评估的房产系异议人按1620万元的价值抵充工程款取得，是考虑建设单位的销售备案价格、市场因素等基础上确认的，时至评估节点，该房产价格已有大幅的上涨，故该评估价格明显失真，与实际价格不符。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司镇江分公司于2020年12月18日出具《函》，对评估事项作出说明，异议人对此不予认可，如按该价格确认必须导致异议人财产的严重损失，违反公平、公正的执行原则，违背“让人民群众在每个司法案件中感受到公平正义“的司法精神。综上，请求该院支持异议人的异议请求。

申请执行人***提交书面答辩称，1.江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司的苏德道天诚ZJ房估字【2020】第110801号《房地产评估报告》作出的房产价值与实际相符，可作为拍卖的价格依据。该报告程序合法，经过法院摇号确定江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司镇江分公司为鉴定单位，其尽职履行了鉴定义务，作出的结果经与淘宝网司法拍卖成效价格对比，符合市场行情；2.异议人提出的解除查封申请不符合规定，本案的执行标的为2882300元及迟延履行期间债务利息、诉讼费用和执行费用等，并且被执行人**公司在法院尚有大额被执行案件未履行。鉴于双方系经过调解处理本案债务，申请执行人***已经给予被执行人**公司充分的时间来处理债务，但其并未积极履行，无和解意愿，利用执行程序异议权利阻扰申请执行人***权利的实现，毫无诚信可言。综上，请求该院驳回异议人的异议请求。

另查明，该院另尚有以异议人**公司为被执行人的案件，案号为（2020）苏1183执恢336号、（2020）苏1183执2882号，该两件案件亦已对前述争议标的轮候查封。此两案执行标的及迟延履行期间的债务利息与该院（2020）苏1183执恢369号案件执行标的总和为495万元左右。

句容市人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，异议人对评估结果不服的，不属于执行异议案件受案范围。本案的争议焦点是本案是否存在明显超标的查封。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》首拍底价不得低于评估价的70%，同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。考虑在执行过程中产生的执行费、评估费、拍卖成交后的税金、徐州市房地产市场波动情况、在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例因素以及轮候查封情况，贯彻对是否“明显超标的额”应从宽掌握的原则，确保债权人能实现债权。已经评估的四套房屋价值1184.20万元，可能已经足够清偿异议人所欠的债务，故对坐落于徐州市云龙区东都华府5（商业1）号楼1-101室【苏（2019）徐州市不动产权第0088192号】的查封予以解除。当然，在拍卖过程中为确保被执行人利益不受损，可以酌情分开分次拍卖。

综上，异议人的异议部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，该院裁定：解除对异议人**公司坐落于徐州市云龙区东都华府5（商业1）号楼1-101室【苏（2019）徐州市不动产权第0088192号】的查封。

复议申请人**公司向本院申请复议称，本案所涉的***与**公司的债务仅为189万元，而原审法院查封的**公司的房地产价值远远大于该执行标的，不属于对等价款的处置行为，属明显超标的额查封，如对**公司的该房产进行拍卖，必然会损害**公司除与本案所涉债务对等之外的不动产权。原审异议裁定以该院另案已对该房产中的四套房产轮候查封为由，认为本案不存在明显超标的额查封，不符合一案一理的基本诉讼原则。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司的评估报告对**公司房产的评估价值与实际价值不符，远低于实际价值，损害了**公司的合法权益。请求贵院撤销原审异议裁定，支持**公司的异议请求。

本院认为，本案应执行标的是**公司所称的189万元，还是***所称的2882300元及利息等，原审异议裁定未查清这一事实，并作出认定。原审法院在本案执行中查封的**公司的五处不动产都是独立存在的，有单独的不动产权证号，原审法院对其中首查封的四处不动产进行了评估，评估价为1184.2万元，故本案明显属超标的额查封，原审法院应解除对**公司超标的额查封的不动产。原审异议裁定认定基本事实不清，适用法律错误，裁定不当，本案应裁定撤销原审异议裁定，发回原审法院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销江苏省句容市人民法院（2021）苏1183执异5号执行裁定；

二、发回江苏省句容市人民法院重新审查。

审判长　于　　竞

审判员　章 晓 东

审判员　司马仲华

二〇二一年四月八日

书记员　覃 嘉 茜