天津海福机电服务有限公司、北方国际集团天津亿利达有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津02民终8325号

上诉人(原审第三人)：天津海福机电服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路131号德福新天地科技大厦B区418室。

法定代表人：郑大勇，总经理。

委托诉讼代理人：岳立莉，天津纳海律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北方国际集团天津亿利达有限公司，住所地天津市和平区营口道30号。

法定代表人：张立钢，董事长。

委托诉讼代理人：张华，天津德利信律师事务所律师。

原审被告：天津万利服装辅料有限公司，住所地天津高新技术产业园区华苑产业区华天道6号海泰大厦A座643。

法定代表人：尹恩金，董事长。

原审第三人：天津市富海人力资源顾问有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连道2111号7-商2。

法定代表人：刘军，总经理。

原审第三人：天津市滨海利康废宝物资回收有限公司，住所地天津开发区第三大街39号东区231。

法定代表人：吴锋，总经理。

委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。

上诉人天津海福机电服务有限公司（以下简称海福机电公司）因与被上诉人北方国际集团天津亿利达有限公司（以下简称亿利达公司）、原审被告天津万利服装辅料有限公司（以下简称万利公司）、原审第三人天津市富海人力资源顾问有限公司（以下简称富海人力公司）、天津市滨海利康废宝物资回收有限公司（以下简称利康废宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初83414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人海福机电公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项关于上诉人腾空房屋的内容及第三项；2.上诉人不承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人在原审被告万利公司处承租使用涉诉房屋并向其支付租金，后于2016年6月，双方就最初的《厂房租赁协议》变更为《项目合作协议》，该协议合法有效，基于此，上诉人对于涉诉房屋的占有使用是合法合理的；2.上诉人基于双方签订的《厂房租赁协议》已将2017年10月12日的租金交于万利公司，根据合同相对性的原则，即使上诉人需要继续支付租金，也应当向万利公司支付，不应当向被上诉人支付，因此，一审判决上诉人支付自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费没有事实及法律依据；3.即使支付房屋使用费，也应由各实际使用人按照其使用的现状分别支付。

被上诉人亿利达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

原审第三人利康废宝公司述称，同意一审判决结果，保留向万利公司主张返还租金的权利。

原审被告万利公司、原审第三人富海人力公司均未发表意见。

亿利达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告及第三人海福机电公司、富海人力公司、利康废宝公司立即腾空并交还原告位于天津经济技术开发区土地面积5176.71平方米的办公楼及厂房；2、判令被告立即向原告支付自2015年7月1日起至2017年6月30日的租金人民币200000元及利息19588.55元，共计219588.55元；3、判令被告及第三人海福机电公司、富海人力公司及利康废宝公司立即向原告连带支付2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（截至2017年8月10日起诉之日房屋占有使用费为11232.77元）；4、本案诉讼费用由被告及三位第三人连带承担。

一审法院认定事实：2012年6月，原告亿利达公司与被告万利公司签订了《天津市房屋租赁合同》，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，在租赁期终止日前六十天内如双方均未提出退出期，可自动延长一年，依此类推。租金标准约为4.3元每平方米。年租金合计为100000元。租金支付方式为每半年支付一次，分别为1月和7月上旬支付。2015年8月19日原告亿利达公司与被告万利公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定在租赁期间内不得向第三方另行转租，如亿利达公司核实万利公司另行转租第三方，亿利达公司有权解除与万利公司的租赁合同。2017年1月，原告亿利达公司书面通知被告万利公司因双方2012年6月11日签订的房屋租赁合同于2017年6月30日到期，现通知贵公司合同到期后不再续租。望贵公司做好腾房准备。被告万利公司收到通知，但表示对于不续租以及腾房存在异议。原告亿利达公司系诉争位于天津经济技术开发区厂房的房屋所有权人，建筑面积1940.14平方米，占地面积5176.71平方米。2015年6月，被告万利公司将微山路15号的部分厂房出租给第三人海福机电公司，租赁期限为三年即从2015年6月10日起至2018年6月9日止，第三人海福机电公司所承租的厂房中二层由第三人海福机电公司使用，一层交由第三人富海人力公司使用，两公司各承担一半租赁费。租赁期间，2016年6月，被告万利公司与第三人海福机电公司签订项目合作协议，约定第三人海福机电公司每年6月11日前向被告万利公司支付合作收益300000元，合作期限为2016年6月11日至2017年6月11日，约定收益归双方合伙人，每月收益由第三人海福机电公司负责进行分配。但须保证被告万利公司每年收益不得低于300000元，如市场好转第三人海福机电公司根据收益情况对被告万利公司最低收益进行适当调整，如产生亏损，则完全由第三人海福机电公司承担；投资项目中相关固定设备、人员、车辆由第三人海福机电公司完全负责投入；原材料投入、工人工资、设备的日常维修、其他生产销售费用完全由第三人海福机电公司负担，被告不负责，也不会从相应收益中支出。2017年5月，第三人海福机电公司将承租的诉争房屋一层的部分区域（一间约为45平方米的房屋）出租给案外人天津市奥美物业管理有限公司，租赁期间为2017年5月1日至2019年4月30日，经一审法院现场勘查，该房屋现确由该公司使用。庭审中，原告表示，如确定该部分房屋需由案外人承担腾房义务，则原告另行向案外人主张。2016年1月，被告万利公司与第三人利康废宝公司签订了《项目合作协议书》，约定第三人利康废宝公司向被告万利公司支付合作收益150000元，合作期限为2016年6月15日至2018年6月15日，约定合伙收益归双方合伙人，每月收益由第三人利康废宝公司负责进行分配。但须保证被告万利公司每年收益不得低于150000元，如市场好转第三人利康废宝公司根据收益情况对被告万利公司最低收益进行适当调整，如产生亏损，则完全由第三人利康废宝公司承担；投资项目中相关固定设备、人员由第三人利康废宝公司完全负责投入；设备的日常维修与设备零件更换费用由第三人利康废宝公司负担，被告不负责，也不会从相应收益中支出。庭审中，三名第三人均陈述，被告万利公司不参与公司经营管理亦不承担风险与收益，均按照固定标准支付费用。另查明，第三人海福机电公司支付被告万利公司房屋租金至2017年10月12日；第三人利康废宝公司支付房屋租金至2018年6月15日。

一审法院认为，原告亿利达公司与被告万利公司之间租赁合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，双方应按照合同约定履行合同义务。关于租金问题，被告万利公司未提出抗辩，认定被告应支付原告2015年7月1日至2017年6月30日期间租金200000元。延期给付租金的利息问题，被告万利公司迟延给付租金，给原告亿利达公司造成损失，应赔偿其利息损失，自延期给付至法庭辩论终结之日止，原告主张符合法律规定，应予以支持。原告主张19588.55元，予以支持。关于腾房问题，合同租赁期间至2017年6月30日，合同还约定原、被告的租赁合同约定到期前60日内双方未提出异议，可以继续延续租赁合同。但原告亿利达公司已经在合同到期前以书面方式告知被告万利公司不再续租。故合同到期后，被告应依法将诉争房屋腾付给原告。但被告在租赁期间内将诉争房屋分割为两部分分别出租给第三人海福机电公司及第三人利康废宝公司，虽然两名第三人与被告万利公司签订了项目合作协议，但从实际上看被告万利公司不符合共同投资、共担风险、共享收益的特征，而仅仅单纯地交付厂房同时收取固定费用，显然仍是租赁合同的本质内容。现，诉争房屋分别由第三人海福机电公司、第三人富海人力公司、第三人利康废宝公司占用，原告与被告租赁合同已经到期，被告在到期后不具有承租权，现其与第三人签订的合同亦到期，使用房屋的第三人亦应当承担腾房义务。

关于房屋使用费问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。关于房屋使用费标准问题，原告主张按照100000元/年计算，与原合同标准一致，并无不当。关于第三人分摊标准，第三人海福机电公司租金为300000元/年，第三人利康废宝公司租金为150000元/年，分摊折合计算分别应当支付使用费标准为66667元/年及33333元/年。至于计算期间，原告亿利达公司与被告万利公司租赁合同于2017年6月30日到期，到期后被告万利公司并无任何租赁合同项下的权益，其超期出租的行为当属无效，第三人海福机电公司与第三人利康废宝公司应当支付自2017年7月1日至实际腾房期间的房屋占用费，至于第三人已经向被告缴纳的房租，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：“一、被告天津万利服装辅料有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津亿利达有限公司房屋租金200000元及利息损失19588.55元；二、被告天津万利服装辅料有限公司、第三人天津海福机电服务有限公司、第三人天津市富海人力资源顾问有限公司、第三人天津市滨海利康废宝物资回收有限公司于本判决生效之日起三十日内将使用的位于天津经济技术开发区的房屋（包括地上房屋及场院）腾空；三、第三人天津海福机电服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津亿利达有限公司房屋使用费（以66667元/年为标准，自2017年7月1日起至实际腾房之日止）；四、第三人天津市滨海利康废宝物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津亿利达有限公司房屋使用费（以33333元/年为标准，自2017年7月1日起至实际腾房之日止）；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4762元，被告天津万利服装辅料有限公司负担4524元。第三人天津海福机电服务有限公司负担159元，第三人天津市滨海利康废宝物资回收有限公司负担79元；公告费820元，由被告天津万利服装辅料有限公司负担。”

二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议焦点为：上诉人是否具有腾房义务以及上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费。围绕争议焦点，阐述如下：

关于腾房问题。虽然上诉人与万利公司签订了《项目合作协议》，但从其履行内容看，万利公司将厂房交付上诉人的同时收取固定费用，不符合共同投资、共担风险、共享收益的合作关系的特征，双方实质仍为租赁合同法律关系。鉴于万利公司与亿利达公司的合同已到期，万利公司应将涉诉房屋腾交给亿利达公司，上诉人作为次承租方再行占用涉诉房屋已不具备合法依据，故对上诉人提出不予腾房的上诉请求，本院不予支持。

关于房屋使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。万利公司与亿利达公司的合同已于2017年6月30日到期，故亿利达公司向负有腾房义务的实际使用人主张房屋使用费，存在事实及法律依据，应予支持。根据一审查明的事实及在案证据情况，关于涉诉房屋的实际使用情况，海福机电公司所承租的房屋中二层由其使用，一层交由富海人力公司使用，两公司各承担一半租赁费。海福机电公司将承租的诉争房屋一层的部分区域（一间约为45平方米的房屋）出租给案外人天津市奥美物业管理有限公司，租赁费用为每年35000元。另，利康废宝公司实际使用部分涉诉厂房。鉴于亿利达公司在本案中未对天津市奥美物业管理有限公司主张权利，在房屋使用费中亦应予扣除。故按照100000元/年的计算标准，分摊折合由海福机电公司支付使用费标准为31928元/年，计算方式为：（300000元-35000元）÷2÷（300000元-35000元+150000元），富海人力公司支付使用费标准为31928元/年（与海福机电公司计算标准相同），利康废宝公司支付使用费标准为33333元/年，计算方式为：150000元÷（300000元+150000元）。本院对房屋使用费的承担及标准予以更正。对于租金返还问题，当事人可另行解决。

综上所述，海福机电公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初83414号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初83414号民事判决第三项、第五项；

三、天津海福机电服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际集团天津亿利达有限公司房屋使用费（以31928元/年为标准，自2017年7月1日起至实际腾房之日止）；

四、天津市富海人力资源顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际集团天津亿利达有限公司房屋使用费（以31928元/年为标准，自2017年7月1日起至实际腾房之日止）；

五、驳回北方国际集团天津亿利达有限公司其他诉讼请求；

六、驳回天津海福机电服务有限公司其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4762元，由天津万利服装辅料有限公司负担4524元，天津海福机电服务有限公司负担79.5元，天津市富海人力资源顾问有限公司负担79.5元，天津市滨海利康废宝物资回收有限公司负担79元；公告费820元，由被告天津万利服装辅料有限公司负担。二审案件受理费1750元，由北方国际集团天津亿利达有限公司负担10元，天津海福机电服务有限公司负担870元，天津市富海人力资源顾问有限公司负担870元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李　静

代理审判员　　苏美玉

代理审判员　　曹　静

二〇一八年十二月二十六日

书　记　员　　丁　宁