天津泰达公寓管理有限公司、天津海福机电服务有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

天津市滨海新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）津0116民初39526号 原告：天津泰达公寓管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路182号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，天津高地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津高地律师事务所律师。 被告：天津海福机电服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路131号德福新天地科技大厦B区418室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，天津中岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，系该公司副总经理。 原告天津泰达公寓管理有限公司与被告天津海福机电服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月23日立案后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原、被告签订的《工业厂房租赁合同》于2021年11月26日予以解除；2、请求依法判令被告向原告支付2021年11月1日至2021年11月25日期间的租金34246.5元及自2021年11月1日至实际交付之日止的违约金（以租金34246.5元为基数，按日5%的标准计算，暂计至2021年12月25日为94177.88元）；3、请求依法判决被告向原告支付违约金1257647.96元（未履行租期2021年11月26日至2024年6月30日期间的全部租金1299314.96元，扣除被告交纳的保证金41667元，被告应承担的违约金为1257647.96元）；4、请求依法判令被告腾空涉案厂房并按租赁合同第八条第8款标准将厂房交还原告；5、请求依法判令被告按租金标准的2倍向原告支付自2021年12月7日至实际交还厂房之日止的违约金；6、请求依法判令被告缴清截止至2021年11月4日产生的水费1793.10元及自2021年11月5日至实际交付之日止的违约金（以欠付水费1793.1元为基数，按日5%的标准计算，暂计至2021年12月25日为4481.75元），并配合原告办理电、采暖等缴费人户名变更手续，将缴费人变更为我司或新的承租方，由此产生的手续费用由被告承担；7、请求依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原被告双方于2019年5月17日签署《工业厂房租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告出租位于天津经济技术开发区处的工业厂房（以下简称“工业厂房”），建筑面积为6124.68ｍ，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日。被告在双方签订合同时向原告交纳四个月房屋，其中一个月为保证金，保证金为41667元。合同第三条约定，被告承租的厂房用途为办公，未经原告许可，被告不得擅自改变厂房的用途。合同第十二条第二款约定，未经原告书面同意，被告擅自变更房屋用途的，原告有权随时解除本合同，收回厂房并收取剩余未履行租期的全部租金作为违约金。合同第六条约定，租赁期间，如因被告违反租赁合同约定给原告造成财产损失的或有其他违约行为的，原告有权从保证金中直接扣划被告应承担的违约金及或甲方由此遭受实际损失合同第八条第8款约定，本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还房屋之前进行拆除或无偿归甲方所有。如因拆除前述设施设备给甲方财产造成损失的，乙方应予以赔偿合同第十条第2款约定，本合同终止后，在乙方结清其租赁期间的能源通讯费用的情况下，甲方应配合乙方办理缴费人的变更手续，将缴费人变更为甲方或新的承租方。乙方应承担变更能源通讯费用缴费人的手续费用。合同第十二条第3款约定，乙方延期支付租金或其他能源费用，按欠付租金的日5%向甲方支付违约金，延期超过15天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方须支付剩余租期内全部租金作为违约金。合同附件《安全责任协议书》第2、3、4条约定，被告在承租期间承担房屋及配套设备的各项安全责任，应当遵守法律规定安全生产排除隐患，原告发现安全隐患的，有权要求被告限期整改。合同签订后，原告依约向被告交付其所租赁的厂房，但被告在厂房租赁过程中未经原告的书面同意，变更厂房用途，将用途为办公的厂房变更为仓库，用于洗涤用品、办公用品、工程管件、消防器材等各类物资的仓储，增加了厂房使用的安全隐患。原告多次发函并委托天津高地律师事务所向被告发送《律师函》，告知被告限期进行整改，但被告至今未按合同约定完成。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的工业厂房租赁合同合法有效，现租赁合同尚未解除，被告不承担支付解除合同违约金的义务。且被告对于装修房屋虽未事先征得原告同意，但事后已按照原告要求对房屋进行整改，其整改效果也得到原告认可。因此原告以被告未经原告许可擅自改变厂房为由，单方解除租赁合同，没有相关依据。存在欠付税费情况，是因为后期产生了纠纷导致水费暂未支付。请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 双方当事人围绕各自主张提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了举证质证，对双方无异议的证据本院予以确认并记录在案予以佐证。 根据本院确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原、被告之间在2019年5月17日签订一份《工业厂房租赁合同》，原告系出租方（甲方），被告系承租方（乙方），租赁物为坐落于天津经济技术开发区工业厂房，建筑面积为6124.68平方米，计租面积为建筑面积，乙方承租厂房的用途为办公，未经甲方许可，乙方不得擅自改变厂房用途，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，年租金标准为500000元／年，乙方按押一付三方式向甲方交纳房租，即当双方签订合同时乙方向甲方交纳4个月房租，其中一个月为保证金，三个月为房租，房租以三个月为一期，首期交纳房租费125000元，押金41667元，于5月24日前交纳，当期房租到期前10天内，乙方向甲方交纳下一期房租。就保证金，如乙方因违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及／或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划将及时以书面方式通知乙方，乙方须于收到上述通知后7日内，向甲方补足被扣划的保证金，除非此事租赁合同已终止，乙方对甲方扣划行为有异议的，可通过磋商或诉讼、**等方式主张权利，但不影响先行补足保证金的义务。租赁期间内，乙方应自行负担因其使用厂房而发生的水、电、采暖、电话、网络等各项能源通讯费用，并按照有关管理部门的规定按时如数交纳；本合同终止后，在乙方结清其租赁期间的能源通讯费的情况下，甲方应配合乙方办理缴费人的变更手续，将缴费人变更为甲方或新的承租方，乙方应承担变更能源通讯费缴费人的手续费用。针对违约及赔偿责任部分，在租赁期限内，未经甲方书面同意乙方擅自变更房屋用途，甲方有权随时解除本合同，收回厂房并收取剩余未履行租期的全部租金作为违约金；乙方延期支付租金或物业及其他能源费用，按欠付租金的日5%向甲方支付违约金，延期超过15天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方需支付剩余租期内全部租金作为违约金；租期届满或无论任何原因提前终止，乙方均应在租期届满前或租赁合同终止后10日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交期间按租金标准的2被支付违约金。 合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，但双方未办理交接手续。在被告使用案涉房屋过程中，除约定用于办公用途之外，被告存在将案涉房屋部分场地用于仓储的情形，针对被告使用房屋中的现状，原告向被告下发隐患整改通知单及律师函，被告也针对整改通知及律师函进行了相应的回复，但就是否整改完毕事宜，双方未达成一致确认意见，此外双方当事人曾就针对案涉房屋使用增加仓储用途一事进行协商，但未达成一致意见。原告在2021年11月26日向被告送达了解除合同通知函以及安全隐患限期整改通知书，告知被告双方之间的工业厂房租赁合同于2021年11月26日解除，被告确认在2021年11月26日该函件，截至本案庭审结束时，被告仍占用案涉房屋。 另查明，针对租金部分被告已实际交纳至2021年10月31日的租金，被告对于原告主张的欠付水费1793.1元无异议。案涉房屋的电费及采暖费用均以被告的名义进行缴纳。 再查，本案原告自案外人天津泰达资产运营管理有限公司处取得了案涉房屋的经营管理权。 本院认为，双方之间所签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人之间真实意思表示，不存在导致合同无效或被撤销的法定情形，依法成立，合法有效，双方均应的遵照履行。在合同履行期间内，被告未能依照约定的用途使用案涉房屋，双方亦未能就被告未依约使用房屋整改一事以及房屋用途变更一事达成一致意见，被告存在违反约定使用房屋的情形，具备了约定的合同解除条件，原告在2021年11月26日发出的合同解除通知被告也确认收悉，现合同约定解除条件已经成就，就双方合同解除事宜本院予以确认，对于合同解除时间确定为2021年11月26日。双方合同解除后，双方之间的租赁关系终止，被告应当将承租房屋腾空并返还给原告，但由于原告对被告在承租房屋期间的改造、装修及安装的设备明细双方未有达成一致意见，亦未能充分举证证实，原告在此要求被告按照合同第八条第8款的约定标准交还房屋条件并不具备，对原告的该部分主张本院不予保护。 针对原告主张的2021年11月1日至2021年11月25日期间的租金，该时间段被告仍承租案涉房屋，其应当承担相应的租金，由于被告并未实际支付，原告提出的租金支付请求于法有据本院予以支持，对于原告主张的租金数额符合合同约定且不违反法律规定，本院予以确认。对于违约金部分，由于双方合同关系已被确认解除，在合同解除后，对于租期内的租金被告应当予以补齐，截至原告起诉之日，被告仍未交纳，存在**付款的违约情形，被告应当承担**支付租金的责任，被告提出系由于原告收回已开具发票的原因导致其未能付款，但合同中并未约定被告支付租金的前提系原告应当开具相应发票，被告的该项抗辩事由本院不予采纳，对原告提出以未付租金为基数计算违约金的主张本院予以保护。对于违约金的起止时间及计算标准的确定，结合原告的主张，对于起止时间本院确定为自2021年11月26日合同解除之日至实际给付之日止，而计算标准一节，综合考量被告**支付租金的行为可能给原告造成的损失，原告主张的计算标准明显过高，在此本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计付。 针对原告提出的第三项与第五项诉讼请求，均涉及导致合同解除违约方违约责任的承担问题，由于双方租赁合同关系的解除系因被告的违约行为所致，且被告至本案法庭辩论终结时仍占用案涉房屋，超出合同约定的期限未能及时向原告返还，对于此被告应当承担违约责任，对于该部分违约责任的承担，考虑到被告的违约行为会给原告造成的实际租金收入损失，本院确定被告应自合同约定的合同终止后限定搬离时间届满的次日，即2021年12月7日起至实际交还厂房之日止，按照合同约定的年租金标准500000元/年上浮5%计付违约金，两项诉讼请求所超出部分的违约金本院不再予以保护。 针对水费一事，被告对欠付水费一事不持异议且根据被告提交的水费发票，水费结算系由被告直接向原告交纳，被告应当承担该部分费用，原告诉请被告支付水费的主张本院予以保护，对于违约金的主张，合同中对于水费的交纳时间并未有明确约定，原告亦未举证确定被告存在**支付的情形，故对原告主张的该部分违约金本院不予保护。对于电费及采暖费缴费人变更事宜，通过原告提交的证据以及当事人的当庭陈述，被告在使用案涉房屋过程中为自身使用需要直接与供电和供暖部门形成供用合同关系，并以自身名义直接向能源供应部门交纳相关费用，根据原被告租赁合同的约定，在双方合同关系终止后，双方应当配合办理缴费人变更手续，相关费用由被告承担，故原告在此诉请要求被告配合办理电费、采暖费缴费人变更手续，并由被告承担相关费用的主张符合双方合同约定，本院对该部分主张予以保护。 综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告天津泰达公寓管理有限公司与被告天津海福机电服务有限公司于2019年5月17日针对坐落于天津经济技术开发区工业厂房所签订的《工业厂房租赁合同》于2021年11月26日解除； 二、被告天津海福机电服务有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的坐落于天津经济技术开发区工业厂房腾空并返还给原告天津泰达公寓管理有限公司； 三、被告天津海福机电服务有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津泰达公寓管理有限公司2021年11月1日至2021年11月25日期间的租金34246.5元，并以此为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计付自2021年11月26日起至实际给付之日止的逾期支付租金的违约金； 四、被告天津海福机电服务有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津泰达公寓管理有限公司自2021年12月7日起至实际交还厂房之日止的违约金，按照合同约定的年租金标准500000元/年上浮5%计付； 五、被告天津海福机电服务有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津泰达公寓管理有限公司截止至2021年11月4日的水费1793.1元； 六、被告天津海福机电服务有限公司于本判决生效后三十日内协助配合原告天津泰达公寓管理有限公司办理电费、采暖费缴费人户名变更手续，将电费、采暖费缴费人变更至原告天津泰达公寓管理有限公司名下，变更所产生的相关费用由被告天津海福机电服务有限公司承担； 七、驳回原告天津泰达公寓管理有限公司其他诉讼请求。 如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8665.5元，由原告天津泰达公寓管理有限公司负担8000元，被告天津海福机电服务有限公司负担665.5元；诉讼保全费5000元，由被告天津海福机电服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二二年三月二十一日 书记员　　冯　喜