某某某某师事务所、某某管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民事判决书 （2023）宁0106民初20196号 原告：******师事务所，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区中央商务区保险大厦16层。 法定代表人：***，该所主任。 委托诉讼代理人：**，******师事务所律师。 被告：**管理咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道西89号A栋9层908-911。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 原告******师事务所与被告**管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人***及其委托诉讼代理人**，被告的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除合同，被告向原告支付2023年4月1日至9月20日的房租61485.7元（172天）、违约金39143.52元、物业费4165.8元（2023年4月14至9月20日，159天），合计104795元；2．本案的诉讼费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求中的物业费为4152元（2023年4月14至9月20日，159天），合计：104781.2元。事实与理由：2021年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于紫荆花商务中心房屋用于办公，房屋建筑面积为271.83平方米。应被告要求，租赁期限确定为2年，即2022年1月1日至2023年12月31日。房屋租金为40元／月／平方米，年度租金130478.4元，年度房租由被告在每年度1月20日前交清。2022年10月底，被告口头提出拟解除2023年度合同履行，原告未同意。原告本着善良管理的愿望，与被告负责人（宁夏分公司负责人）沟通，为避免或减少因被告2023年度违约给双方造成的损失，原告建议双方均寻找新的承租人，待新的房屋租赁关系建立时，双方协商解除2023年合同履行。2022年11月9日，原告委托房屋中介，降低租金至35元／月／平方米将案涉房屋招租。2023年1月17日，被告仅支付第一季度房租32619.6元，4至12月的房款至今未付。2023年4月3日，被告以《合同解除通知书》方式，提出于2023年4月15日解除合同履行。原告书面答复：被告违约，未同意解约。经询问物业公司得知，被告于2023年3月30日搬至紫荆花商务中心办公。2023年9月6日，案外人以每平米25元价格承租案涉房屋，合同期限自2023年9月20日至2024年9月19日。原、被告从2016年至2023年四次签订租赁协议，被告宁夏分公司负责人四次与原告办理租赁相关事宜，四次签约均提出因被告合同管理流程要求，需要按照被告提供的格式合同多订立一份协议，但是两份合同订立时间不一致，实际履行的合同订立时间晚于格式合同，并在实际履行的合同中刷黑体字明示。原告认为，双方订立的房屋租赁合同合法有效，被告违约行为导致原告经济损失，现原告诉至法院，请判如所请。 被告辩称，2021年12月9日，原、被告就被告承租原告所有的紫荆花商务中心一事订立《***荆花商务中心房屋租赁合同》（以下简称《合同一》），12月10日签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同二》），两份合同系双方真实意思表示，依法成立生效，内容互相补充，共同约束双方间的房屋租赁法律关系。2023年4月3日，被告依据《合同一》的有关约定，书面通知原告将于2023年4月15日解除租赁合同，终止房屋租赁关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款的规定，被告依据合同约定书面通知原告解除合同的行为合法有效，产生法律效力，双方的房屋租赁关系已于2023年4月15日终止。被告无需再向原告支付2023年4月15日之后的房租及物业费。原告主张的违约金39143.52元，无事实和法律依据。《合同一》第10.3条约定：“尽管对合同的解除有上述规定，乙方在租赁期内仍有权在提前10日通知甲方后单方面终止本合同。乙方终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任。甲方已收取的超过乙方实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还。”被告依据合同约定的解除事由解除合同的行为合法有效，不存在任何违约行为，无需支付违约金。原告主张本案诉讼费由被告承担无法律和事实依据。本案中双方不存在订立格式合同的情况，格式合同是不能进行修改的固定内容，但是原、被告签订的合同内容是双方协商一致后签订。原告陈述实际履行合同与未履行合同的区分是不存在的，两份合同均是依法有效成立，且均实际履行。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告无需向其支付房租、物业费及诉讼费，请依法驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年12月9日，原、被告签订《合同一》，约定原告将其位于银川市高新技术开发区新昌路***荆花商务中心、建筑面积为271.83平方米的房屋出租给被告办公使用；租赁期为2年，自2022年1月1日至2023年12月31日；租金为40元／月／平方米；被告需于2022年1月20日前，将2022年1月1日至2022年12月31日租金130478元一次性支付原告，被告需于2023年1月20日前，将2023年1月1日至2023年12月31日租金130478元一次性支付原告；被告因使用房屋产生的水费……物业管理费等由被告自行承担；10.3条约定，尽管对合同的解除有上述规定，被告在租赁期内仍有权在提前10日通知原告单方面终止本合同，被告终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任，原告已收取的超过被告实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还；11.3条约定，任何一方违约，应当向守约方支付违约金；14.4条约定，未经双方书面确认，任何一方不得自行变更或修改本合同。 2021年12月10日，原、被告签订《合同二》，该合同就租赁的房屋位置、面积、租赁期限、单价与《合同一》约定一致。租金及支付方式约定为，鉴于被告未交纳履约保证金，被告需于2021年11月10日前，将2022年1月1日至2022年12月31日发票税金一次性支付原告，被告需于2022年1月20日前，将2022年1月1日至2022年12月31日租金130478.4元一次性支付原告……，2023年也按以上三点顺序以此类推执行；被告未按第三条第2项约定按时交纳各期房租时，视为根本违约，原告可立即解除合同……因本条原因解除合同的，被告应按下一年度租金的30％承担违约责任；非因法定和约定事由，被告提前解除合同的，被告已交租金不予退还；第十二条第1款加黑字体约定，本合同约定内容如与双方签订的其他房屋租赁合同约定不符的，以本合同约定为准（即应被告管理报批流程需求，被告提供的先于本协议订立日前一天签订的房屋租赁格式合同内容与本合同不一致的，以本合同的约定为准，本协议约定的内容系双方自愿真实的意思表示）。 2023年1月17日，被告向原告支付了2023年1至3月房屋租金32619.6元。2023年3月31日，被告向原告发出《合同解除通知书》，称其将于2023年4月15日搬离案涉租赁房屋，《合同一》于同日解除。2023年4月7日，原告向被告发出《回复函》，称被告违反诚信义务、明示违约，原告不同意解除合同。2023年4月13日，被告向原告发送邮件载明“******师事务所：601各种费用已经结清，办公室卫生已打扫干净，现正式向贵所交房。钥匙除保留一把于物业处方便看房外，已全部邮寄贵所”。2023年9月6日，原告与案外人签订了《房屋租赁合同》，原告将案涉房屋出租给了案外人使用。2023年10月19日，案外人宁夏易大物业服务有限公司向原告出具收据并开具发票，载明原告交纳了紫荆花A601房屋2023年4月14日至2023年9月21日期间的物业费4152元。 原告称2022年10月底，被告口头提出拟解除2023年度合同；被告提交微信聊天记录中显示双方于2022年11月就合同解除事宜进行了沟通。 本院认为，关于解除合同的问题。《合同二》第十条虽以显著加黑字体的方式约定“应被告管理报批流程需求，被告提供的先于本协议订立日期前一天签订的房屋租赁格式合同内容与本合同不一致的，以本合同的约定为准”，但该约定并未否定《合同一》的效力，也未约定《合同二》替代《合同一》，故《合同一》与《合同二》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告于2022年11月就解除案涉房屋租赁合同与原告进行了协商，同时原告为防止扩大损失亦通过房屋中介寻找新的承租人，证实彼时双方虽未达成书面解除合同的合意，但对解除合同已提前进行过口头协商并作出相应准备。双方均认可2023年3月底被告搬离案涉房屋，被告提交的证据证实其于2023年4月13日已将案涉房屋钥匙通过快递寄给原告，被告自此不再继续占有使用案涉房屋，原告也于4月14日收到房屋钥匙。故被告依据《合同一》第10.3条的约定提前十日向原告送达《合同解除通知书》，产生解除合同的效力，该通知书载明合同解除时间为2023年4月15日，亦与上述事实相互印证，本院予以确认。 关于原告主张的租金、物业费和违约金的问题。《合同一》10.3条的后半部分即“被告终止本合同后，除结清已实际租用期间的房屋租金外，无需再履行本合同项下其他任何义务且不承担任何责任，原告已收取的超过被告实际租用期间的房屋租金部分，应当及时返还”，该约定减轻被告责任、加重原告责任，且与《合同二》中相关违约责任的约定明显不一致。故根据《合同二》第十条合同条款冲突的处理原则，被告在租赁期内明确表示不能继续履行合同，构成违约，其应按《合同二》的约定承担相应违约责任。被告仅向原告支付了2023年1月1日至3月31日期间的租金，被告还应承担2023年4月1日至4月15日期间的房屋租金。经核，该部分租金应为5362.13元（130478.4元÷365天×15天），原告主张被告应支付租金至2023年9月20日缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告还应承担2023年4月14日至2023年9月21日期间的物业费4152元，本院调整为被告应承担2023年4月14日和15日的物业费51.90元（4152元÷160天×2天）。同时，在租赁期内系因被告原因解除了合同，给原告造成了房屋空置期间的租金等损失，《合同二》第10.2条约定“……因本条原因解除合同的，被告应按下一年度租金的30％承担违约责任，违约金不足以弥补损失的，仍应承担赔偿责任”，原告据此主张被告应承担的违约金为39143.52元（130478.4元×30％），被告提出了原告主张的违约金不应支持的抗辩意见，本院结合案涉房屋空置期间的租金、物业费损失，对被告应承担的违约金为16333.91元［（130478.4元÷365天×142天＋4152元÷160天×142天）×30％］，本院予以支持。被告关于其不应承担房屋租金、物业费和违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条规定，判决如下： 一、原告******师事务所与被告**管理咨询有限公司于2023年12月9日就银川高新技术开发区新昌路***荆花商务中心A座601室房屋签订的《房屋租赁合同》、于2023年12月10日签订的《房屋租赁合同》均于2023年4月15日解除； 二、被告**管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告******师事务所房屋租金5362.13元、物业费51.90元、违约金16333.91元，共计21747.94元； 三、驳回原告******师事务所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1198元（减半收取），由原告******师事务所负担946元，被告**管理咨询有限公司负担252元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月二十四日 书记员***